Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие
.pdf
71
Метод приблизительной оценки основан на использовании для оп-
дом оснащен всеми видами благоустройства по нормам (возможно
ределения морального износа жилых зданий шкал и таблиц укрупненных
показателей, в которых приводится краткая характеристика здания. Данный метод не позволяет с достаточной степенью точности определять
размер морального износа. Примером данного подхода к оценке износа
может служить следующая табл.12.
Таблица 12
Технико-экономическая оценка второй формы морального износа
жилых зданий (разработана МосжилНИИпроектом)
Краткая характеристика жилого здания Износ, %
Планировка во всех секциях, удобная для посемейного заселения,
отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной
связи), перекрытия и перегородки негорючие
То же, перекрытия и перегородки деревянные (отсутствуют: горячее
водоснабжение, мусоропровод, телефонная связь и лифт при отметке пола входа в квартиры верхнего этажа над уровнем тротуара или
отметке 14 м и более)
Планировка в основном регулярная, но неудобная для посемейного
заселения, средняя жилая площадь квартир до 65 м2, отсутствуют
некоторые виды благоустройства (горячее водоснабжение, мусоропровод, телефонная связь, лифт, возможно местами отсутствие ванных комнат), перекрытия и перегородки частично или полностью
деревянные
Планировка нерегулярная, не всегда совпадающая по вертикали и
непригодная для посемейного заселения, средняя площадь квартир
до 85 м2, местами темные или проходные кухни, отсутствуют вышеперечисленные виды благоустройства, а также ванные комнаты;
перекрытия и перегородки деревянные
Планировка хаотичная, не совпадающая по вертикали, посемейное
заселение невозможно, многокомнатные коммунальные квартиры,
местами санузлы над жилыми комнатами и кухнями, отсутствуют
все виды благоустройства, перекрытия и перегородки деревянные
0–15
16–25
26–35
36–45
45 и бо-
лее
Объективный метод определения морального износа базируется на
оценке фактической комфортабельности жилых зданий. Показатели комфортабельности подразделяют на три группы: показатели оценки объемно-планировочных и архитектурно-конструктивных решений КА; показатели санитарно-гигиенической оценки КС; показатели оценки уровня инженерного благоустройства КБ. Значения данных показателей
определяются по десятибалльной шкале по специальным таблицам.
72
В этом случае моральный износ определяют по формуле
М = (К
где К
max
– максимальные значения общего показателя оценки факти-
О
max
О
– КО/К
max
)100, (12)
О
ческой комфортабельности жилых зданий в баллах (принимаются в зависимости от типа города по специальной таблице); КО = КА + КС + КБ –
общий показатель оценки фактической комфортабельности жилых зданий.
Зная моральный износ, можно определить остаточную стоимость
жилого здания по формуле:
С
где С
– остаточная стоимость здания с учетом морального износа, руб.;
ОСТ.
= В – (В × М/100), (13)
ОСТ.
В – балансовая стоимость здания на момент оценки, руб.;
М – моральный износ здания, %.
Оценка износа жилищного фонда может осуществляться на основании показателя общего износа, представляющего собой математическую увязку размеров физического и морального износа:
ИО = ИФ + М – (ИФ × М/100), (14)
где И
И
– общий износ;
О
– физический износ;
Ф
М – моральный износ.
Внедрение в практику жилищно-коммунального хозяйства электронно-вычислительной техники позволяет в настоящее время создавать
банки данных о состоянии жилищного фонда, которые включают в себя:
постоянную информацию, объединяющую технические и экономические показатели и характеристики, являющиеся условно постоянными (площадь, количество квартир, количество и виды конструктивных
элементов и систем инженерного оборудования и др.);
переменную информацию, содержащую данные о техническом состоянии конструктивных элементов и систем инженерного оборудования
на момент обследования.
После определения всех видов износа производится определение
стоимости объекта недвижимости, определенной в рамках затратного
подхода по следующей формуле:
С
= ВС – И + С
ЗП
(15)
ЗУ,
где СЗП – стоимость объекта недвижимости по затратному подходу;
ВС – восстановительная стоимость зданий;
И – стоимостное выражение накопленного износа;
СЗУ – стоимость земельного участка.
Примечание. При выполнении расчетно-графической работы в качестве стоимости земельного участка возможно использование кадастровой стоимости земли. Значения кадастровой стоимости для Волгоградской области приведены на сайте администрации г. Волгограда
73
www.volgadmin.ru. Расчет стоимости земельного участка производится по
формуле
СЗУ = КСЗ × SЗУ, (16)
где КСЗ – кадастровая стоимость земли;
SЗУ – площадь земельного участка.
Оценка стоимости недвижимости доходным подходом
Доходный подход – это способ оценки имущества, основанный на
определении стоимости будущих доходов от его использования. При
реализации доходного подхода в большинстве случаев используют методы прямой капитализации и дисконтирования денежных потоков.
Выбор того или иного метода обусловливается характером получаемого от объекта недвижимости дохода. Если величина получаемого от
использования объекта недвижимости дохода постоянная за ряд лет либо
изменяется равномерно, то в таком случае для оценки используется метод капитализации дохода. Если доход не имеет постоянной тенденции
(изменяется не равномерно, скачкообразно), применяется метод дисконтирования денежных потоков.
Следует отметить, что применение доходного подхода к оценке
недвижимости целесообразно и правомерно в том случае, если недвижимость приносит доход, т. е. является коммерческой (магазины, офисы,
рестораны и т.п.). Жилая недвижимость не является коммерческой, и для
ее оценки доходный подход, как правило, не применяется. Однако сдаваемая в аренду жилая недвижимость может быть отнесена к коммерческой, и применение для ее оценки доходного подхода в этом случае будет
обоснованно.
Расчеты по методу дисконтирования денежных потоков можно
разделить на три основных этапа:
1. Прогноз потока будущих доходов (расходов) и предполагаемой
перепродажи объекта недвижимости (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.
2. Расчет ставки дисконта.
3. Приведение будущей стоимости денежных потоков к текущей с
использованием техники сложного процента.
Реализация метода капитализации дохода сводится к следующим
основным этапам:
1. Оценка потенциального валового дохода.
2. Оценка потерь от недогруженности объекта недвижимости и неуплат.
3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости.
4. Определение итогового показателя потоков денежных средств.
При оценке жилой недвижимости в качестве денежного потока
рассматривается поток арендных платежей. Как показывает практика,
74
изменение арендных ставок по жилой недвижимости происходит не чаще
чем один раз в полугодие и имеет равномерный характер. Изменение
эксплуатационных расходов (коммунальные платежи) также носит равномерный, прогнозируемый характер. В связи с этим при оценке жилой
недвижимости в рамках доходного подхода целесообразно использовать
метод капитализации дохода. Рассмотрим применение этого метода на
примере.
1. Оценка потенциального валового дохода. В качестве потенциального валового дохода рассмотрим годовой объем арендных платежей,
получаемых от сдачи в нем жилой недвижимости. Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной платы по
квартирам, аналогичным оцениваемой. Для этого необходимо проанализировать рыночные данные по меньшей мере по трем аналогам, при этом
аналоги должны отвечать критериям сопоставимости (площадь, этажность, отделка, месторасположение и т.п.). Полученные данные целесообразно представить в табличном виде (табл. 13).
Таблица 13
Определение арендной платы по объектам-аналогам
Элементы сравнения Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3
Местоположение (район)
Адрес
Материалы стен дома
Этаж/этажность
Площадь общая, кв.м
Тип планировки
Отделка и состояние квартиры
Телефон
Ставка арендной платы, руб./месяц
Источник информации
Контактный телефон
Полученные данные подлежат корректировке по критериям несоответствия оцениваемого объекта и объектов-аналогов. При этом используется следующее правило внесения корректировок: если объект-аналог
по данному критерию лучше оцениваемого объекта, то к арендной ставке
объекта-аналога применяется отрицательная корректировка и, наоборот,
если объект-аналог по данному критерию хуже оцениваемого объекта, то
вносится положительная корректировка (табл. 14).
75
Корректировки вносятся по принципу «лучше/хуже», при этом они
могут быть как абсолютные, т. е. оцененные в рулях, так и относительные –
в процентах, например: лучше на 1000 руб. или хуже на 10% (коэффициент 0,9). При корректировке целесообразно использовать удельные показатели стоимости, например арендную плату за один квадратный метр
общей площади квартиры. Каждая корректировка сопровождается пояснением.
Таблица 14
Внесение корректировок ставки арендной платы
Корректировки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3
1. Ставка арендной платы, руб.
2. Местоположение (коэффициент)
3. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
4. Материалы стен дома (коэффициент)
5. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
6. Этаж (коэффициент)
7. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
8. Площадь (коэффициент)
9. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
10. Планировка (коэффициент)
11. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
12. Отделка, состояние (коэффициент)
13. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
14. Телефон (коэффициент)
15. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
Суммарная корректировка (15/01)
Вес (от 1 до 3)
Средневзвешенная ставка арендной платы,
руб./месяц
Ранжирование скорректированной арендной ставки производится
по количеству поправок, внесенных в цену объектов-аналогов, т.е. наивысший ранг имеют те аналоги, в цену которых вносилось наименьшее
количество корректировок.
76
Определение валового потенциального дохода определяется по
V
следующей формуле:
ПВД = S × Са, (17)
где S – площадь в кв. м, сдаваемая в аренду;
Са – средневзвешенная ставка арендной платы за 1 кв. м.
2. Оценка потерь от недогруженности (недоиспользования) производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к арендованной недвижимости. Анализ данных по аналогичным объектам недвижимости показывает, что обычно имеет место полная
загрузка. Однако в расчеты целесообразно заложить 5 % потерь, которые
могут возникнуть при смене арендаторов и недополучении арендной платы. Определение действительного валового дохода определяется по следующей формуле:
ДВД = ПВД – скидки на простой и неплатежи (18)
3. Определение величины операционных расходов. Для этой цели
используются наиболее типичные операционные расходы собственника
на сегменте рынка аренды жилой недвижимости, которые, как правило,
включают только подоходный налог (13% от годового дохода) и налог на
имущество (в расчетах принято 0,1% от стоимости, полученной по затратному подходу). Коммунальные платежи, оплату телефонной связи,
как правило, оплачивает арендатор.
4. Определение коэффициента капитализации. При оценке жилой
недвижимости за основу установления величины коэффициента капитализации целесообразно использовать значение коэффициента капитализации для аналогичных квартир, определенного методом рыночной экстракции. Данный метод основан на исследовании связи между рыночной
ценой и величиной чистого операционного дохода от аналогичных квартир. Применение этого метода обусловлено наличием достаточно достоверной информации по данному сегменту рынка. Формула определения
величины коэффициента капитализации R методом рыночной экстракции
имеет следующий вид:
NOI
(19)
R
где NOI – чистый операционный доход от квартиры, руб./год;
,
V – рыночная стоимость квартиры, руб.
Расчет коэффициента капитализации производится следующим
образом (табл. 15).
77
Расчет коэффициента капитализации
R
Таблица 15
Аналог, место-
положение
1.
2.
3.
Среднеарифметическое значение коэффициента капитализации,
R
Цена пред-
ложения, V,
руб.
Предполагаемый чистый
операционный доход,
NOI, руб./год
Коэффициент
капитализа-
ции, R
5. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости методом капитализации
дохода осуществляется по следующей формуле:
NOI
(20)
V
где NOI – чистый операционный доход от квартиры, руб./год;
,
V – рыночная стоимость квартиры, руб.;
R – коэффициент капитализации.
Результаты расчета сводятся в табл. 16.
Таблица 16
Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости
Показатель Значение
1. Ставка арендной платы, руб./месяц
2. Ставка арендной платы, руб./год (01 х 12)
3. Потери от недоиспользования, %
4. Годовой доход с учетом недоиспользования, руб. [02 х (1–03/100)]
5. Операционные расходы – подоходный налог, руб. (04 х 13 %)
6. Операционные расходы – налог на имущество, руб. (затрат. подход х 0,1 %)
7. Чистый операционный доход, руб./год [04 – (05+06)]
Коэффициент капитализации R
Рыночная стоимость квартиры, руб. (07 / 08)
Полученный результат округляется.
Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом
Математическая модель оценки объекта недвижимости с использованием метода рыночных сравнений может быть представлена в виде
следующей формулы:
78
k
CWÑ , (21)
1i
oiiO
где k – количество аналогов;
Сo – оценка рыночной стоимости объекта оценки;
C
– оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием
oi
информации о цене i-го аналога;
Wi – вклад i-го аналога в стоимость объекта оценки.
i
k
W11
i
.
Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i-го аналога может быть записана следующим образом:
n
, (22)
ΔÑ
цЦ
iji
1j
где Цi – цена i-го аналога;
Oi
n – количество ценообразующих факторов;
Δцij – корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему
фактору.
Корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору оценивается по вкладу этого фактора в стоимость объекта оценки.
Оценка по вкладу основана на том, сколько рынок заплатит за присутствие того или иного фактора в объекте.
После проведения анализа рынка необходимо отобрать аналоги,
сопоставимые с объектом оценки, и данные свести в табл. 17.
Таблица17
Описание объектов – аналогов
Элементы сравнения Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3
Назначение
Условия продажи/предложения
Время продажи/предложения
Права собственности
Условия финансирования
Местоположение (район)
Адрес
Привлекательность местоположения
Транспортная доступность
Год постройки
Материалы стен дома
Этаж/этажность
Площадь общая, кв. м
Площадь жилая, кв. м
79
Окончание табл. 17
Элементы сравнения Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3
Высота потолка, м
Тип планировки
Балкон/лоджия
Отделка квартиры
Состояние квартиры
Коммуникации
Системы безопасности
Телефон
Цена, руб.
Цена за 1 кв. м, руб.
Источник информации
Контактный телефон
Корректировки вносятся по принципу «лучше/хуже», при этом они
могут быть как абсолютные, то есть оцененные в рулях, так и относительные – в процентах, например, лучше на 1000 руб. или хуже на 10%
(коэффициент 0,9). При корректировке целесообразно использовать
удельные показатели стоимости, например, арендную плату за один
квадратный метр общей площади квартиры. Каждая корректировка сопровождается пояснением, результаты сводятся в табл. 18.
Таблица18
Внесение корректировок цен аналогов
Корректировки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3
1. Цена за 1 кв. м, руб.
3. Перевод цены предложения в цену сделки,
коэфф.
3. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
4. Время прод./предл., коэф.
5. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
6. Имущественные права, коэф.
7. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
8. Условия финансирования, коэф.
9. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
10. Местоположение, коэф.
11. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
12. Транспортная доступность, коэф.
13. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
14. Материалы стен дома, коэф.
15. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
16. Этаж, коэф.
17. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
18. Площадь, коэф.
19. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
80
Окончание табл. 18
Корректировки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3
20. Высота потолка, коэф.
21. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
22. Планировка, коэф.
23. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
24. Балкон/лоджия, коэф.
25. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
26. Отделка, коэф.
27. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
28. Состояние, коэф.
29. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
30. Коммуникации, коэф.
31. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
32. Системы безопасности, коэф.
33. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
34. Телефон, коэф.
35. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
36. Суммарная корректировка [35/01]
37. Вес (от 1 до 3)
38. Средневзвешенная стоимость 1 кв. м, руб.
Ранжирование скорректированных цен 1 кв. м квартир производим
по количеству поправок, внесенных в цену объектов-аналогов, т.е. наивысший ранг имеют те аналоги, в цену которых вносилось наименьшее
количество корректировок.
Стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом,
с учетом НДС определяется по формуле
С = С
где С
– средневзвешенная стоимость одного квадратного метра
1 кв.м
× Sкв, (23)
1 кв.м
общей площади квартиры (строка 38 табл. 18);
Sкв – площадь оцениваемой квартиры.
Полученный результат округляется.
6. Согласование результатов в итоговую оценку стоимости.
Применение трех подходов к оценке стоимости недвижимости дает три
результата, которые, как правило, различны по численному значению.
Абсолютная сходимость результатов стоимости возможна в том случае,
если экономические условия таковы, что обеспечивается полная занятость и производство уравновешивается предложением. Такая ситуация
практически не достижима, и поэтому возникает необходимость согласования стоимостей, определенных в рамках различных подходов.
Эксперты-оценщики обычно используют три основных способа
согласования результатов оценки и выбора итоговой величины стоимости
объекта: определение среднеарифметической величины, математическое
взвешивание и субъективное взвешивание результатов оценки.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]