Организация содержания, ремонта и модернизации объектов жилищно-коммунального комплекса. Учебно-методическое пособие
.pdf
Таблица 2
Сроки устранения повреждений (неисправностей) при выполнении текущего ремонта отдельных частей жилых домов и их оборудования
Повреждения и неисправности частей зданий |
|
Сроки |
|
|
устранения |
1 |
|
2 |
Кровля |
|
|
Протечки в отдельных местах кровли |
1 |
сут |
Повреждения системы организованного водоотвода |
5 |
сут |
(водосточных труб, воронок, колен, отметов и пр., рас- |
|
|
стройство их креплений) |
|
|
Стены |
|
|
Утрата связи отдельных кирпичей с кладкой наружных |
1 |
сут (с не- |
стен, угрожающая их выпадением |
медленным |
|
|
ограждением |
|
|
опасной зоны) |
|
Неплотность в дымоходах и газоходах и сопряжения |
1 |
сут |
их с печами |
|
|
Оконные и дверные заполнения |
|
|
Разбитые стекла и сорванные створки |
|
|
оконных переплетов, форточек, балконных |
|
|
дверных полотен |
|
|
в зимнее время |
1 |
сут |
в летнее время |
3 |
сут |
Дверные заполнения (входные двери в подъездах) |
1 |
сут |
Внутренняя и наружная отделка |
|
|
Отслоение штукатурки потолка или верхней части сте- |
5 |
сут (с немед- |
ны, угрожающее ее обрушению |
ленным при- |
|
|
нятием |
|
|
мер безопас- |
|
|
ности) |
|
Нарушение связи наружной облицовки, а также леп- |
Немедленное |
|
ных изделий, установленных на фасадах со стенами |
принятие мер |
|
|
безопасности |
|
11
Таблица 2 (продолжение)
Полы
|
|
|
Протечки в перекрытиях, вызванные нарушением во- |
|
3 сут |
донепроницаемости гидроизоляции полов в санузлах |
|
|
Печи |
|
|
|
|
|
Трещины и неисправности в печах, дымоходах и га- |
|
1 сут (с неза- |
зоходах, могущие вызвать отравление жильцов дымо- |
|
медлительным |
выми газами и угрожающие пожарной безопасности |
|
прекращением |
здания |
|
эксплуатации |
|
|
до исправле- |
|
|
ния) |
Санитарно-техническое оборудование |
|
|
Течи в водопроводных кранах и в кранах сливных бач- |
|
1 сут |
ков при унитазах |
|
|
Неисправности аварийного порядка трубопроводов и |
|
Немедленно |
их сопряжений (с фитингами, арматурой и приборами |
|
|
водопровода, канализации, горячего водоснабжения, |
|
|
центрального отопления, газооборудования |
|
|
|
|
|
Неисправности мусоропроводов |
|
1 сут |
|
|
|
Электрооборудование |
|
|
|
|
|
Повреждение одного из кабелей, питающих жилой |
|
При наличии |
дом. Отключение системы питания жилых домов или |
|
переключате- |
силового электрооборудования |
|
лей кабелей |
|
|
на входе в дом |
|
|
– в течение |
|
|
времени, не- |
|
|
обходимого |
|
|
для прибытия |
|
|
персонала, об- |
|
|
служивающего |
|
|
дом, но не бо- |
|
|
лее 2 ч |
Неисправности во вводно-распорядительном устрой- |
|
|
стве, связанные с заменой предохранителей, автомати- |
|
|
ческих выключателей, рубильников |
|
3 ч |
|
|
12
Таблица 2 (окончание)
Неисправности автоматов защиты стояков и питающих линий
Неисправности аварийного порядка (короткое замыкание в элементах внутридомовой электрической сети и т.п.)
Неисправности в электроплите, с выходом из строя одной конфорки и жарочного шкафа
Неисправности в электроплите, с отключением всей электроплиты Неисправности в системе освещения общедомовых
помещений (с заменой ламп накаливания, люминесцентных ламп, выключателей и конструктивных элементов светильников)
Лифт
3 ч
Немедленно
3 сут
3 ч
7 сут
Неисправности лифта |
Не более 1 сут |
|
Таблица 3 |
Журнал регистрации результатов осмотров жилого дома Дом № _____ по улице ___________
|
|
|
|
|
|
Дата и |
Члены |
Выявлен- |
Кол-во в |
Вид ремонта |
Примеча- |
вид |
комис- |
ная |
единицах |
по |
ние |
осмо- |
сии |
неисправ- |
измере- |
устранению |
(факти- |
тра |
|
ность или |
ния |
неисправно- |
ческое |
|
|
поврежде- |
|
сти |
выполне- |
|
|
ния |
|
или повреж- |
ние, |
|
|
|
|
дения. |
исполни- |
|
|
|
|
Сроки выпол- |
тели, |
|
|
|
|
нения |
др. усло- |
|
|
|
|
|
вия) |
Итоги осенних проверок готовности объекта к эксплуатации в зимних условиях фиксируются в паспорте готовности объекта.
Итоги общих обследований состояния жилых зданий, осуществляемых периодически, подтверждаются актами (таблица 4).
13
Таблица 4
Результаты осмотра строительных конструкций и инженерного оборудования строения
|
|
|
|
Наименование |
Оценка состояния |
Решение о принятии мер |
|
|
конструкций |
или краткое |
(капитальный или текущий |
оборудования |
описание дефекта |
ремонт, выполняемый |
|
|
и элементов |
и причины его |
обслуживающим |
благоустройства |
возникновения |
предприятием; |
|
|
|
(с указанием |
текущий ремонт жилых |
|
|
примерного |
помещений, выполняемый |
|
|
объема работ |
пользователями жилых |
|
|
и места дефекта) |
помещений за их счет) |
1. |
Фундаменты. |
|
|
2. |
Стены. |
|
|
3. |
И т.д. |
|
|
Организация по обслуживанию жилищного фонда (на основании актов осмотров и обследования) должна в срок в 1 месяц:
а) составить перечень (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;
б) уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра – на следующий год), а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта;
в) оценить готовность (по результатам осеннего осмотра) каждого здания к эксплуатации в зимних условиях;
г) выдать рекомендации нанимателям, арендаторам и собственникамприватизированныхжилыхпомещенийнавыполнение текущего ремонта за свой счет согласно действующим нормативным документам.
14
Устранение небольших повреждений и неисправностей, наладка и регулировка санитарно-технических приборов и инженерного оборудования производятся организацией по содержанию жилищного фонда.
1.2. Техническое обслуживание жилых домов
Содержание, состав работ, периодичность и сроки выполнения отражаются в плане-графике, который составляется на неделю, месяц и год.
Для управления и контроля за техническим состоянием жилищного фонда создаются объединенные диспетчерские службы (ОДС) или районные диспетчерские службы (РДС) на микрорайоны или группы домов. Для каждой диспетчерской службы устанавливается перечень объектов диспетчеризации и контролируемых параметров инженерного оборудования.
Средства автоматизации и диспетчеризации инженерного оборудования, средства связи, контрольно-измерительные приборы (КИП) и счетчики должны устанавливаться в соот- ветствиисинструкциейзавода-изготовителяпопроектам,вы- полненным специализированной организацией, и обеспечивать соответственно поддержание заданных режимов работы инженерного оборудования, своевременную подачу сигналов о нарушениях режимов работы или аварий, проводить измерение параметров работы оборудования для визуального или автоматического контроля его работы, надежную связь нанимателей, арендаторов и собственников приватизированных жилых помещений и диспетчерской, а также диспетчерской со службами по техническому обслуживанию и аварийными службами.
ОДС обязаны вести в специальных журналах учет заявок на оперативное устранение неисправностей и поврежде-
15
ний инженерного оборудования в квартирах, строительных конструкциях и других элементах зданий, контролировать по срокам и качеству выполнения.
Заявки на неисправность инженерного оборудования или конструкцийдолжнырассматриватьсявденьихпоступления, и не позже чем на следующий день должно быть организовано их устранение.
В тех случаях, когда для устранения неисправностей требуется значительное время или запасные части, которых в данный момент нет в наличии, следует о принятых решениях сообщить заявителю. Подобные меры должны быть предприняты и по телефонным заявкам, и через систему диспетчерской связи.
Аварийные заявки устраняются в те сроки, которые указаны в таблице 2.
Заявки, которые связаны с обеспечением безопасности проживания населения, должны быть устранены в срочном порядке.
1.3. Организация и планирование текущего ремонта
Текущий ремонт здания – это ремонт, включающий комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.
Организация текущего ремонта жилых зданий производится в соответствии с техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта жилых зданий и техническими указаниями по организации профилактического текущего ремонта жилых крупнопанельных зданий. Текущий ремонт может выполняться организациями по обслуживанию жилищного фонда и подрядными организациями.
16
Продолжительностьтекущегоремонтаопределяютпонормам на каждый вид ремонтных работ конструкций и оборудования.
С целью предварительных плановых расчетов допускается приниматьукрупненныенормативывсоответствиистаблицей5.
Таблица 5
Нормы продолжительности текущего ремонта жилого фонда
|
|
Норма |
Вид текущего ремонта |
Ед. изм. |
продолжи- |
|
|
тельности, дн. |
Плановый |
1000 м2 общей |
22 |
|
площади |
|
Подготовка к эксплуатации |
то же |
5 |
в весенне-летний период (с учетом |
|
|
наладочных работ) |
|
|
Подготовка к эксплуатации |
то же |
8 |
в зимний период |
|
|
Сроки осуществления текущего ремонта необходимо принимать в пределах трех-пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.
Текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий (системы отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения), находящегося на техническом обслуживании специализированных эксплуатационных предприятий коммунального хозяйства, производится этими предприятиями.
Перечень ремонтных работ на каждый объект, включаемых в годовой план текущего ремонта, разрабатывается и согласовывается с собственником жилищного фонда, уполномоченным или руководителем организации по обслуживанию жилищного фонда в нормативные сроки.
17
В зданиях, отнесенных к производству капитального ремонта в течение ближайших пяти лет или подлежащих сносу, текущий ремонт следует лимировать работами, которые обеспечивают нормальные условия для проживания (подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования).
Выполненный текущий ремонт принимается комиссией в составе: представителей собственников жилищного фонда
иорганизации по обслуживанию жилищного фонда.
1.4.Организация и планирование
капитального ремонта
Капитальный ремонт предусматривает комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания
иоборудования, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета использующихся ресурсов (тепла, воды, газа, электроэнергии) и обеспечения рационального энергопотребления.
Капитальный ремонт жилищного фонда требуется осуществлять в соответствии с действующими документами.
Капитальныйремонтвдомах,подлежащихсносу,восстановление и благоустройство которых выполнять нецелесообразно, в течение ближайших 10 лет, следует производить в виде исключения только в объеме, обеспечивающем безопасные
исанитарные условия проживания в них на оставшийся срок.
Плановыесрокиначалаиокончаниякапитальногоремонта жилых зданий следует определять по нормам продолжительности капитального ремонта жилых и общественных зданий и объектов коммунальной инфраструктуры.
18
Порядок разработки, объем и характер проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий, а также срокивыдачиееподряднойорганизацииследуетустанавливать в соответствии с действующими нормативными документами.
Глава 2. Методические указания по выполнению курсового проекта
2.1.Общие методические указания
ихарактеристика проекта
2.1.1. Назначение проекта
Курсовой проект имеет целью углубление знаний студента в области эксплуатации объектов жилищного строительства
икоммунальной инфраструктуры. Проект устанавливает:
•объем и виды подготовительных, строительно-монтажных, ремонтно-строительных и специальных работ на объекте;
•наиболее эффективные методы производства их, обеспечивающие минимальные затраты труда;
•средства механизации;
•рациональную организацию строительной площадки;
•технологическую последовательность выполнения работ, продолжительность и сроки производства отдельных видов их;
•продолжительность и срок всего ремонта;
•потребность в материально-технических ресурсах, необходимых для обеспечения ремонта;
•сроки поступления материалов, конструкций и изделий;
•сроки поступления и работы механизмов и машин.
2.1.2. Исходные данные
Исходными материалами для составления курсового проекта являются:
•задание на составление проекта, выдаваемое преподавателем,
20