Конкурсы в строительстве. Учебное пособие для бакалавров направлений «Экономика», «Менеджмент»

Инвестиционный климат

ФАКТОРЫ

11

Схема принятия решения о выходе на инвестиционный рынок

12

ГЛАВА 2 ОСОБЕННОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА КАК СФЕРЫ БИЗНЕСА

2.1. Техникоэкономические и организационные особенности строительной отрасли

Технология строительного производства, разнообразие методов организации и управления производственно-хозяйственной деятельностью, условия финансирования и реализации инвестиционных проектов, индивидуальный характер строительной продукции все это является особенностями строительной продукции.

Технико-экономические особенности производства строительной продукции оказывают влияние на ценообразование в строительстве и обуславливают специфику методов определения цен.

В основе установления оптовых цен на промышленную продукцию лежит принцип единства цен на однородную продукцию. Это значит, что на определенный вид и тип продукции устанавливаются единые цены. Технико-экономические же особенности строительной продукции и ее производства затрудняют широкое применение, по аналогии с промышленностью, единых цен на конечную строительную продукцию (возведенные и сданные в эксплуатацию здания и сооружения) и сказываются на специфике ценообразования в строительстве.

Основные отличия строительной продукции и ее производства от продукции промышленности.

1. Территориальная закрепленность строительной продукции и обоснованная необходимость перемещения с одного объект на другой строительных машин, бригад рабочих, инженерно-технических работников.

13

2.Строительное производство характеризуется большой продолжительностью производственного цикла. Если срок строительства, например, жилых зданий составляет год – два, то железнодорожных линий или автомобильных дорог 3-5 лет. Данное обстоятельство сказывается как на сметной стоимости, так и на показателях эффективности вложения денежных средств (учёт изъятия капитала из оборота).

3.Строительные работы ведутся, как правило, в сложных климатических, геологических и географических условиях, что обуславливает необходимость учёта дополнительных затрат в зимнее время, затрат на сооружение в малообжитых районах строительства временных посёлков, подъездных путей для доставки материалов, изделий и конструкций. Кроме того, учёт территориальных различий (сейсмические районы, районы

свечной мерзлотой, при наличии оползневых и карстовых явлений) необходим при проектировании объекта строительства (толщина стен, количество стеклопакетов, вид фундамента и т.д.).

4.В железнодорожном и автомобильном строительстве имеется дополнительная особенность - линейная протяженность объекта, что осложняет материально-техническое снабжение, обеспечение рабочей силы жильем и организацию их бытовых условий. Так же, необходимо учитывать расходы, связанные с производством работ в условиях непрекращающегося движения при реконструкции или ремонтных работах на существующих железнодорожных линиях.

5.Ещё одной специфической особенность железнодорожного строительства является использование не введенной ещё в эксплуатацию линии для доставки строительных материалов и рабочих.

14

6.Многообразие строительной продукции с различными конструктивным и объемно-планировочными решениями, номенклатурой строительных материалов и изделий, инженерного оборудования зданий и сооружений.

7.Высокая степень материалоемкости строительной продукции. Освоение и использование новых материалов.

8.Капитальное строительство характеризуется многообразием производственных связей, поскольку в производственный процесс вовлечено большое количество организаций (проектировщики, поставщики строительных материалов и конструкций, строительные организации и др.).

9.В строительстве особая система ценообразования строительной продукции.

10.В строительстве способами производства работ являются: хозяйственный и подрядный. Основным является подрядный способ производства работ, при котором между заказчиком и генеральным подрядчиком заключается договор строительного подряда.

Договор строительного подряда - один из основных документов, регламентирующих взаимоотношения заказчика и подрядчика. Правильно составленный договор помогает в дальнейшем избежать многих спорных моментов, возникающих в ходе инвестиционно-строительного процесса.

Имеющееся большое количество типовых договоров, хотя и берется за основу при составлении текста основного договора, не может в полной мере учесть все разнообразие жизненных ситуаций, возникающих в ходе строительных работ. Поэтому при заключении договора подряда заказчик и подрядчик должны рассматривать свой случай индивидуально, исходить из имеющихся у них возможностей, предстоящих видов и объемов работ.

15

Вдоговоре строительного подряда целесообразно отражать следующие положения:

1.Наименование и объемы работ.

Впервую очередь стороны должны определиться с названием и объемами предстоящих работ. Тщательная предварительная проработка объемов работ исключит в дальнейшем споры между заказчиком и подрядчиком по вопросу своих обязательств в рамках договора.

2. Стоимость работ

Стоимость и объемы работ - взаимосвязанные вопросы и являются основным предметом отдельного обсуждения между заказчиком и подрядчиком перед внесением их в условия договора.

Стоимость работ определяется, как правило, на основании сметного расчета, фиксируется протоколом договорной цены и вносится в условия договора.

3. Сроки выполнения работ

Вдоговоре подряда должны быть обязательно оговорены сроки начала и окончания работ. Кроме того, подрядчик, как правило, предоставляет заказчику для контроля над ходом работ график выполнения промежуточных этапов работ. Этот график является приложением договора подряда.

4. Порядок сдачи работ и проведение расчетов

Вэтом разделе договора предусматривается порядок сдачи и оплаты выполненных работ. Первоначально стороны оговаривают величину аванса, предоставляемого заказчиком подрядчику (в основном на приобретение материалов). Величина аванса может быть произвольной, оговаривается сторонами до начала работ и обычно составляет от 10 до 50% от общей стоимости работ.

Далее оговаривается порядок оплаты заказчиком промежуточных этапов выполненных работ. Это может

16

быть либо ежемесячная оплата за фактически выполненный объем работ (акт-форма № 2 - «процентовка»), либо график фиксированных платежей в оговоренные сторонами сроки. В договоре необходимо также определить порядок сдачи подрядчиком выполненного объема работ - форму уведомления подрядчиком заказчика о выполненных работах, сроки приемки заказчиком предъявленных работ, порядок разрешения спорных моментов, возникающих в процессе приемки работ.

5. Поставка материалов на объект и хранение материалов

Данный вопрос зачастую остается за рамкой условий договора, хотя в ходе производства работ по нему часто возникают споры между заказчиком и подрядчиком. Приобретение и поставку основных строительных материалов на объект, как правило, осуществляет подрядчик. Но на стадии отделочных работ при имеющемся в настоящее время огромном ассортименте нередко заказчик принимает активное участие в выборе и приобретении отделочных материалов. Поэтому в условиях договора необходимо предусматривать все возможные варианты приобретения и поставки материалов. В ряде случаев в договор включается пункт, регламентирующий, как будут производиться взаиморасчеты в случае приобретения материалов заказчиком, в какие сроки заказчик обязан уведомить подрядчика о своих намерениях приобрести те или иные материалы, а также порядок передачи приобретенных заказчиком материалов подрядчику. Или по данному пункту можно сделать приложение к договору, в котором будет указываться, какие материалы приобретают стороны.

17

Вдоговор также необходимо включить пункт об охране объекта: о том, кто отвечает за сохранность приобретенных материалов. Если эта функция возложена на подрядчика (наиболее часто встречающийся вариант), то в смету должны быть включены средства на содержание охраны.

6. Передача площадки под строительство.

При капитальном строительстве заказчик на период работы передает подрядчику по акту площадку под строительство. В этом случае в договоре обязательно необходим пункт, оговаривающий условия передачи площадки на этот период.

Заказчик обычно предоставляет на период ведения работ подрядчику места временного подключения воды, тепла, электроэнергии и т.п., поэтому в договор должен быть включен пункт оплаты коммунальных услуг на период строительства. Стоимость коммунальных услуг закладывается в сметные расценки, и оплата коммунальных услуг на период строительства является обязанностью подрядчика. Включение в договор данного пункта об оплате коммунальных услуг обычно стимулирует подрядчика к более бережному отношению к энергоресурсам.

7. Ответственность сторон.

Любой договор содержит пункт, предусматривающий ответственность сторон за неисполнение своих обязательств. Обычно со стороны подрядчика - это ответственность за срыв сроков выполнения работ, а со стороны заказчика - ответственность за несвоевременную оплату принятых работ.

Вдополнение этого пункта рекомендуется включить

18

привлекать другого подрядчика для завершения работ, невыполненных в предусмотренные договором сроки, или работ, выполненных с низким качеством.

8. Гарантийные обязательства

В международной практике кроме временных гарантийных обязательств распространен еще вариант материальных гарантийных обязательств. Суть его заключается в том, что сумма в размере 5-10% от общей суммы договора выплачивается заказчиком подрядчику только после окончания гарантийного срока на выполненные работы. В случае если в ходе гарантийного срока будут выявлены какие-то недоделки и у заказчика будут проблемы с привлечением исполнителя к их устранению, договор должен предусматривать возможность привлечения другой фирмы для устранения недоделок за счет этой резервной гарантийной суммы.

9. Условия расторжения договора

Условием расторжения договора может быть взаимное соглашение сторон, неисполнение сторонами своих обязательств в течение определенного промежутка времени и др. Здесь важно оговорить условия компенсации возможных потерь, связанных с расторжением договора. Включение и подробная обработка этого пункта в договоре поможет избежать в дальнейшем затрат на судебные издержки.

Составленный договор подряда должен быть проверен юристом на предмет его соответствия существующему законодательству. Любые изменения и дополнения к договору подряда должны оформляться в письменном виде с заключением дополнительных соглашений.

При хозяйственном способе производства работ строительство осуществляется только силами заказчика. В

19

этом случае Заказчик или Инвестор на время строительства создает небольшое строительное подразделение, которое и выполняет конкретные виды строительных работ. Хозяйственный способ обычно применяется при небольших объемах работ, особенно при реконструкции действующих предприятий.

При хозяйственном способе упрощается решение организационных вопросов, обеспечивается наибольшая оперативность управления. Однако при больших объемах, при сложности строительно-монтажных работ такой способ неудобен. Строительные и монтажные подразделения заказчика обычно имеют слабую техническую оснащенность и отсутствие квалифицированных рабочими. Естественно, что производительность и качество работ при хозяйственном способе часто ниже, чем при подрядном способе производства работ. Еще одной отличающей особенностью хозяйственного способа является отсутствие договорных отношений между заказчиком и его структурным подразделением, производящим строительство.

2.2. Участники инвестиционно-строительного процесса

Субъектами инвестиционно-строительной деятельности являются: инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик, проектировщик, банковские, страховые и посреднические организации, поставщики товароматериальных ценностей и оборудования, а также пользователи объектов инвестиционной деятельности.

Инвестор – юридическое или физическое лицо, осуществляемое из собственных, привлеченных или заемных средств финансирование строительства объекта на территории Российской Федерации и обеспечивающее целевое использование данных средств.

20