Ипотечное кредитование

УДК 347

ББК 67.404

Ваш домашний адвокат. Ипотечное кредитование- Н.В.Орлова. - , 2007. - 252 с. -

(Консультирует юрист). - ISBN 978-5-222-11971-6

© ООО «Ай Пи Эр Медиа», 2007

Авторы:

Новикова Надежда Александровна Орлова Надежда Викторовна

Данная книга представляет собой анализ законодательства и судебной практики по делам об ипотечном кредитовании. На сегодняшний день все больше и больше людей покупают товар, прибегая к услугам банка по кредитованию покупок. Достаточно серьезной из этих покупок является покупка квартиры по ипотечному кредитованию. Эта книга поможет найти ответ на вопросы, касающиеся заключения договора ипотечного кредита, его условий, порядка и сроков погашения, преимуществ ипотечного кредитования, а также вопросы защиты прав должника. В издании также рассматриваются вопросы социальной ипотеки: кто и в каких случаях может купить квартиру по ипотеке на льготных условиях.

Книга ориентирована на широкий круг читателей.

1

Содержание

Предисловие

Глава 1. Что такое кредит?

1.1Что мы понимаем под словом «кредит»?

1.2.Какие формы может принимать кредит?

1.3 Что из себя представляет банковский кредит? 1.4.Что из себя представляет коммерческий кредит? 1.5. Что из себя представляет потребительский кредит?

1.6. Что из себя представляет государственный кредит?

1.7.Что из себя представляет международный кредит?

1.8.Каковы принципы кредитования?

1.9.Что из себя предоставляет кредит с плавающей процентной ставкой?

1.10.Что из себя представляет кредит с фиксированной процентной ставкой?

1.11.Что представляет из себя кредитная история?

1.12. Какие основные моменты используют банки при кредитование

физических лиц?

1.13. Как происходит оформления кредита?

Глава 2. Понятие ипотеки

2.1Что такое ипотека?

2.2Что такое ипотечный кредит?

2.3Чем отличается ипотечное кредитование от приобретения квартиры через жилищные кооперативы?

2.4Чем ипотечный кредит на приобретение недвижимости отличается от обычного

кредита?

2.5.В чем преимущество ипотечного кредитования?

2.6.Какие основные условия предоставления ипотечного кредита?

2.7.Как правильно выбрать Банк-кредитор?

2.8.По какой ипотечной схеме работает банк?

2.9.Чем грозит банкротство банка?

2.10.Сколько времени занимает получение ипотечного кредита?

2.11.С чего лучше начать: с поиска квартиры или с утверждения кредита?

2.12.Может ли заемщик получить одобрение на получение ипотечного кредита без наличия варианта жилья?

2

2.13.Что необходимо сделать после того, как найдена квартира, которую Вы желаете приобрести?

2.14.Что делать, если банк откажет Вам в предоставлении кредита? Смогу ли я получить сумму кредита на свой счет и использовать ее по своему усмотрению?

2.15.Сможете ли Вы получить сумму кредита на свой счет и использовать ее по своему усмотрению?

2.16.Сможете ли Вы взять кредит не в том городе, в котором проживаете, а в другом?

2.17.Обязательно ли мне появляться в банке для того, чтобы получить кредит?

2.18.Какую квартиру я могу приобрести в кредит?

2.19.Можно ли получить ипотечный кредит на покупку новостройки?

2.20.Каковы требования банков к новостройкам?

2.21.Каким требованиям должен отвечать индивидуальный жилой дом (коттедж),

чтобы я мог его приобрести с использованием ипотеки?

2.22Можно ли получить кредит на комнату в коммуналке?

2.23Можно ли купить в кредит две комнаты в 2-х комнатной коммунальной квартире от разных владельцев?

2.24.Могу ли я приобрести с помощью ипотеки квартиру у своих родственников?

2.25.Кредитуют ли банки покупку квартир, в которых кто-то прописан?

2.26.Что если в квартире прописан несовершеннолетний?

2.27.При оформлении заявки на кредит, банк сказал, что квартира будет находиться в залоге у банка. Правильно ли это?

2.28.Кому принадлежит право собственности на ипотечное жильѐ?

2.29.В чью собственность оформляется жилье при наличии созаемщиков?

2.30.Можно ли прописаться в приобретаемой по ипотеке квартире?

2.31.Что такое кредитная программа «Молодая семья»?

2.32.Что такое «Социальная ипотека»?

2.33.Какие законы регламентируют ипотечное кредитование?

2.34.Что такое имущественный налоговый вычет и зачем мне нужно об этом знать?

2.35.Могу ли я получить ипотечный кредит, если у меня уже есть непогашенные кредиты в других банках (по кредиту за автомобиль, по кредитной карте и т.д.)?

2.36.Можно ли получить кредит с использованием пластиковой карточки?

2.37.Что будет если заемщик потеряет работу, а к этому моменту выплатит большую сумму кредита?

2.38.Если заемщик скоро получит жилищный сертификат, можно ли с его помощью снизить сумму ипотечного кредита?

3

2.39.Можно ли получить несколько ипотечных кредитов на одного человека?

2.40.Если члены семьи заемщика являются инвалидами, может ли он рассчитывать на какие-либо льготы или скидки?

Глава 3. Заемщики и поручители

3.1.Является ли молодой возраст существенным фактором, влияющим на решение о предоставлении кредита и на стоимость кредита?

3.2.Обязательно ли официальное трудоустройство для получения ипотечного

кредита?

3.3.Сколько нужно проработать на одном месте, чтобы получить ипотечный кредит?

3.4.Какими документами я могу подтвердить свой доход?

3.5.Могу ли я получить кредит, если я не могу полностью подтвердить свой доход официальной справкой по форме 2-НДФЛ?

3.6.Возможно, ли получить кредит без справки 2-НДФЛ?

3.7.Кто может выступать созаемщиком?

3.8.Каковы требования банков к созаемщикам?

3.9.Насколько существенным фактором является наличие кредитоспособного

поручителя?

3.10.Когда за кредит рассчитываются поручители?

3.11.Если я закладываю банку свою квартиру, зачем банку нужна информация по моим доходам?

Глава 4. Оформление сделки

4.1.Кому нужен оценщик недвижимости и сколько стоит его работа?

4.2.Как, кем и в какие сроки происходит оценка приобретаемого жилья?

4.3.Что произойдет, если стоимость квартиры, согласно отчету об оценке квартиры,

существенно отличается от стоимости, запрошенной продавцом?

4.4. Входит ли стоимость оценки квартиры в сумму кредита?

4.5.Кто проверяет юридическую "чистоту" квартиры?

4.6.Кто отвечает за качество проверки квартиры?

4.7.Если я покупаю квартиру по «альтернативной сделке», нужно ли мне предоставлять в банк документы по всем квартирам, состоящим в цепочке?

4.8.Почему банки при заключении договора требуют страхование?

4.9.Какие бывают виды страхования, и каковы проценты по ним?

4.10.Кто ищет страховую компанию?

4.11.Что мне нужно сделать, чтобы заключить договор страхования?

4

4.12.Если у заемщика есть созаемщик или поручитель, зачем страхование жизни

заемщика?

4.13.Что такое титульное страхование?

4.14.Обязательно ли нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры при приобретении квартиры с помощью ипотечного кредита?

4.15.Можно ли воспользоваться услугами любого нотариуса?

4.16.Когда следует подписывать договор купли-продажи?

4.17.Обязательно ли личное присутствие заемщика для подачи договора купли-

продажи квартиры на регистрацию?

4.18.Как передаются собственные средства?

4.19.Как оплачивается первоначальный взнос?

4.20.В какой форме выдаются кредитные деньги: наличными или на счет?

Глава 5. Условия кредитования

5.1.От чего зависит сумма утверждаемого банком кредита?

5.2.Как определяется предельная сумма ипотечного кредита, на которую я могу рассчитывать?

5.3.Будут ли учитываться при расчете суммы кредита доходы супруга?

5.4.Смогу ли я взять кредит на сумму меньшую, чем та, которую одобрил банк?

5.5.Смогу ли я получить кредит на сумму большую, чем та, которую мне первоначально утвердил банк?

5.6.Повлияет ли как-либо на сумму одобряемого кредита наличие у меня в собственности дорогостоящего имущества (квартиры, дачи, автомобиля и т.д.)?

5.7.От чего зависит процент по ипотечному кредиту? 5.8.Что такое «плавающая ставка»?

5.9.Может ли банк в одностороннем порядке изменить процентную ставку по ипотечному кредиту?

5.10.В какой валюте можно взять ипотечный кредит?

5.11.Какое количество документов запрашивают банки перед выдачей ипотечного

кредита?

5.12.Какие документы мне будет нужно подписать для получения ипотечного

кредита?

Глава 6. Выплата кредита

6.1.Сколько нужно иметь собственных средств для получения кредита?

6.2.Можно ли взять кредит без первоначального взноса?

5

6.3.Должен ли я буду что-либо заплатить банку, если кредит мне одобрен, а я его погашаю ранее установленного срока?

6.4.Возможно ли досрочное погашение кредита?

6.5.Каким образом изменяется сумма долга и/или срок выплаты кредита при частичном досрочном погашении долга? То есть, откуда вычитается сумма, погашенная досрочно?

6.6.Как происходит полное досрочное погашение кредита?

6.7.Если ипотечная программа предусматривает досрочное погашение без комиссии банку, то действительно ли этот платѐж будет бесплатным? Есть ли какие-либо скрытые платежи?

6.8.Что если я не смогу выплатить взятый кредит?

6.9.Что будет с тем, кто нарушил сроки внесения текущих платежей по кредиту?

Глава 7. Необходимые документы для получения ипотечного кредита Глава 8. Обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой Глава 9. Требования, предъявляемые к договору об ипотеке

9.1.Общие правила заключения договора об ипотеке.

9.2.Содержание договора об ипотеке.

9.3.Требования Закона об ипотеке к нотариальному удостоверению и государственной регистрации договора об ипотеке;

9.4.указание в договоре об ипотеке, о правах третьих лиц на предмет ипотеки

Глава 10. Условия предоставления ипотечного кредита банками.

Глава 11. Еще раз о главном

11.1.Семь шагов к получению кредита на покупку квартиры.

11.2.Порядок получения ипотечного кредита

11.3.Сопутствующие затраты

Заключение

Словарь ипотечный

Приложения

Примерная таблица расчета сумм кредита на приобретении жилья Примерная форма ипотечного кредитного договора

6

Предисловие

Согласно результатам опроса фонда «Общественное мнение», каждый пятый гражданин РФ недоволен своим жильем, а приобрести новое хотели бы около 60 %

респондентов. В Москве желающих обзавестись своим жильем более 70% жителей. А вот позволить себе это могут далеко не все: лишь 9% опрошенных планируют покупку жилья в ближайшие 3—5 лет.

При нынешнем уровне роста цен на недвижимость скопить на квартиру проблематично. Однако к ипотечному кредитованию, которое может избавить россиян от всех сложностей, большинство пока относится настороженно.

Разобраться в большом и сложном мире ипотечных программ сегодня становится все сложнее. В Москве с ипотекой работает более 50 банков. Как же выбрать наиболее подходящий вариант, например, для покупки квартиры в кредит?

В этой книге Вы найдете ответы на вопросы, возникающие на разных этапах решения Вашего вопроса, касающегося покупки квартиры в кредит – будь то оценка Ваших возможностей в получении кредита и выбора подходящей программы, или подбор объекта недвижимости (квартира, покупаемая в кредит) с учетом требований банка-кредитора.

Ипотека, или точнее ипотечный кредит, представляет собой кредит под залог недвижимости. Это означает, что возврат взятой Вами суммы в качестве кредита будет обеспечен недвижимостью. Преимущества такого кредита ясны:

Вселиться в новую квартиру можно сразу после получения кредита. Таким образом,

если раньше Вы снимали жилье и платили деньги хозяину квартиры, теперь Вы будете платить соизмеримые суммы, но в счет оплаты своей собственной квартиры.

Плата за обслуживание кредита, скорее всего, будет ниже или соизмерима с ростом цен на недвижимость, поэтому, фактически, Вы ничего не теряете.

Вы платите меньше налогов. Все выплачиваемые Вами проценты по кредиту и часть стоимости квартиры в размере до 1 000 000 руб. освобождаются от налога (исключаются из налогооблагаемой базы при оплате налога на доходы физических лиц).

Однако при получении кредита обратите внимание на многие нюансы. Например, на что начисляются проценты: на остаточную сумму долга или на всю сумму долга целиком?

Какие дополнительные расходы, кроме платы за кредит, еще возникают? Есть ли возможность досрочного погашения кредита?

В каждом отдельном случае банк и ипотечную программу следует выбирать индивидуально, учитывая множество факторов. Подобрать приемлемую ипотечную программу и поможет это издание.

7

В работе рассмотрены содержание и сущность ипотечного кредитования, детально проанализированы основные нормы действующего гражданского и специального законодательства как федерального, так и регионального, применяемые в мировой практике системы организации ипотечного кредитования, сопоставлены различные методологии и обобщен опыт ипотеки в России. Особое внимание уделено возможностям организации наиболее эффективных и адаптированных к современным условиям программ ипотечного кредитования.

8

Глава 1. Что такое кредит?

1.1. Что мы понимаем под словом «кредит»?

Слово «кредит» происходит от латинского слова creditum -ссуда, долг. Однако многие экономисты связывают его с иным, близким по значению термином - credo, т.е. «верю».

Соответственно, в кредите видят долговое обязательство, напрямую связанное с доверием одного человека, передавшего другому определенную ценность. Такая трактовка происхождения слова «кредит» вполне оправданна, поскольку кредит и кредитные отношения возникают из сделок, в которых одна сторона (кредитор) предоставляет другой стороне (заемщику) некий обладающий ценностью предмет (имущество) в обмен на обещание заемщика вернуть этот предмет или его эквивалент в будущем.

1.2. Какие формы может принимать кредит?

Формы кредита выделяются в зависимости от состава участников кредитной сделки.

Исходя, из этого можно выделить, следующие формы кредита:

1.банковский кредит;

2.коммерческий кредит;

3.потребительский кредит;

4.государственный кредит;

5.международный кредит.

1.3. Что из себя представляет банковский кредит?

Банковский кредит - это кредит, который предоставляется банками и специализированными кредитно-финансовыми институтами предприятиям и друг другу в денежной форме.

Особенности банковского кредитования.

Кредитором является банк.

Предоставляется преимущественно в денежной форме.

Цена банковского кредита определяется как процент от первоначальной суммы кредита.

Виды банковского кредита.

1.В зависимости от роли, в которой выступает банк;

9

активный кредит - если банк является кредитором;

пассивный кредит - если банк является заемщиком.

2.В зависимости от назначения выдаваемого кредита:

потребительские ссуды - кредит, который предоставляется населению для приобретения товаров и услуг;

промышленный кредит - кредит, который предоставляется предприятиям для собственных целей;

торговый кредит - кредит, который выдается на проведение торговой сделки;

сельскохозяйственный кредит - кредит, выдаваемый предприятиям агропромышленного комплекса;

ипотечный кредит - кредит, который выдается на приобретение или строительство жилья, а также на приобретение земли под предстоящее жилищное строительство.

3.В зависимости от срока использования кредита:

кредит до востребования - кредит, возврат которого осуществляется по первому требованию кредитора:

срочный кредит - кредит, возврат которого осуществляется не позднее установленного срока. В зависимости от срока срочные кредиты могут быть краткосрочными (если срок возврата не превышает 1 года), среднесрочными (если срок возврата от I до 3 лет) и долгосрочными (если срок возврата превышает 3 года).

4.В зависимости от способа обеспечения:

необеспеченный (бланковый) кредит - кредит, возврат которого может осуществляться только при выполнении заемщиком условий кредитного договора;

обеспеченный кредит - кредит, возврат которого при невыполнении заемщиком

условий кредитного договора осуществляется за счет других источников.

Внимание: обеспеченный кредит, в свою очередь, в зависимости от вида обеспечения, может быть:

а) залоговым, если возврат может осуществляться путем продажи имущества,

оставленного в качестве обеспечения;

б) гарантированным, если возврат может осуществляться за счет третьего лица,

поручившегося за заемщика;

в) застрахованным, если возврат может осуществляться за счет страховой компании.

5.В зависимости от способа выдачи:

компенсационный кредит - кредит, который направляется заемщику для возмещения его затрат;

10