Ипотечное кредитование

закладную;

договор банковского счета;

договор комплексного ипотечного страхования;

ряд иных документов.

Глава 6. Выплата кредита

6.1. Сколько нужно иметь собственных средств для получения кредита?

В большинстве случаев банки устанавливают чтобы размер этих средств был не менее

30% от стоимости объекта. Хотя в последнее время, под влиянием межбанковской конкуренции, этот порог некоторые банки начали ощутимо снижать, например, до 15%. А в отдельных случаях, для отдельных категорий заемщиков (например, для молодежи), он доходит до пяти процентов. При этом не следует забывать, что, кроме первого взноса в счет стоимости жилья, придется оплатить еще немалые суммы на страхование, оценку,

банковские сборы — всего от 3 до 5 процентов. Правда, некоторые банки готовы кредитовать и такие затраты — это нужно узнавать отдельно.

6.2. Можно ли взять кредит без первоначального взноса?

Это вполне возможно. Многие банки сейчас выдают ипотечный кредит без первоначального взноса. Таким образом, появляется реальный шанс купить квартиру, не имея первоначальных накоплений. Кроме того, даже если ипотечная программа предусматривает первоначальный взнос, необходимую сумму денег можно получить в кредит. Следует взять потребительский кредит и использовать его в качестве первоначального взноса. Необходим только достаточный уровень дохода, чтобы совокупный размер кредитов был достаточен для приобретения жилья, и чтобы обслуживание сразу двух кредитов не стало чрезмерным бременем.

6.3. Должен ли я буду что-либо заплатить банку, если кредит мне одобрен, а я его

погашаю ранее установленного срока?

Как правило, в этом случае ничего дополнительно вам платить не потребуется.

Пример из жизни: рассмотрим две ситуации:

61

1) Получен кредит на 10 лет и погашен в срок, выплачивались регулярные платежи,

согласно графику.

2) Получен кредит на 20 лет и погашен в течение 10 лет, т.е. осуществлялось частичное досрочное погашение долга по мере возможности.

Будет ли различаться общая сумма средств, потраченная на выплату кредита,

одинаковой в том и в другом случае? Или во втором «переплата за кредит» будет больше?

Если больше, то за счѐт чего?

Здесь необходимо задуматься - зачем брать кредит на 20 лет по, скорее всего, более высокой ставке, если готовы расплатиться за 10 лет? Скорее всего, вы заплатите больше во втором случае, т.к. платежи вам будут начисляться из расчета 20-летнего кредита. Это означает, что доля начисленных процентов в ежемесячном платеже будет выше при 20-

летнем кредите. Таким образом, проценты будут начисляться на большую остаточную сумму долга, что приведет к большим платежам за 10 лет, чем при первой схеме.

6.4. Возможно ли досрочное погашение кредита?

Большинство программ ипотечного кредитования предусматривает возможность досрочного погашения кредита с минимальным мораторием на досрочное погашение порядка 6 месяцев. Для проведения досрочного погашения кредита, нужно подать кредитору заявление по определенной форме. Досрочно можно погасить как весь ипотечный кредит,

так и его часть.

6.5. Каким образом изменяется сумма долга и/или срок выплаты кредита при

частичном досрочном погашении долга? То есть, откуда вычитается сумма,

погашенная досрочно?

Это должно быть записано в договоре. Чаще всего существует два варианта погашения — досрочное погашение идет в сумму погашения основной суммы долга, не уменьшая срока кредита, или сумма досрочного погашения уменьшает срок кредита, но при этом ежемесячный платеж остается прежним.

Обратите внимание: Уменьшение суммы ежемесячных платежей снижает нагрузку на семейный бюджет, а так же дает возможность получения нового кредита. Сокращение срока кредитования существенно снижает сумму переплаты за жилье, приобретаемое по ипотеке. Что выгоднее — решать вам.

62

После проведения досрочного погашения кредита, кредитор должен предоставить

новый график платежей.

6.6. Как происходит полное досрочное погашение кредита?

В случае полного досрочного погашения, в банке-кредиторе необходимо запросить точную сумму кредита и процентов по нему на предполагаемую дату полного погашения.

После осуществления всех необходимых платежей, нужно зарегистрировать в учреждении юстиции прекращение ипотеки, то есть снятие залогового обременения с приобретенного жилья. И, наконец, необходимо уведомить о полном досрочном погашении кредита страховую компанию, чтобы вернуть себе деньги за оплаченный, но неиспользованный страховой период.

6.7. Если ипотечная программа предусматривает досрочное погашение без комиссии банку, то действительно ли этот платѐж будет бесплатным? Есть ли какие-

либо скрытые платежи?

Если банком не предусмотрены штрафные санкции за досрочное погашение и не предусмотрены комиссионные при совершении операции, ваш платеж будет бесплатным.

6.8. Что будет если я не смогу выплатить взятый кредит?

Если заемщик не может осуществлять платежи в счет погашения ипотечного кредита,

то важную роль играет срок неплатежеспособности заемщика. Если неплатежи заемщика носят временный характер (например, в период смены работы), то можно оформить отсрочку платежей на этот период в качестве дополнения к договору ипотечного кредитования.

Если заемщик не сможет погашать кредит в долгосрочной перспективе, то приобретенное по ипотеке жилье должно быть продано. Вырученные деньги идут на погашение кредита и издержек банка по реализации жилья, оставшаяся сумма либо просто передается заемщику, либо для него на эти деньги приобретается новое жилье меньшей площади. Продажу осуществляет кредитор либо по договоренности с заемщиком либо в судебном порядке (в случае, если заемщик отказывается от добровольной продажи).

Следует особо отметить: Заемщик и банк-кредитор одинаково заинтересованы в успешном завершении операции ипотечного кредитования. Поэтому в случае затруднений заемщика с платежами, обе стороны будут изыскивать оптимальный способ погашения

63

заемщиком кредита. Банк при этом может изменить условия кредитования или разрешить

заемщику поменять квартиру на меньшую и более дешевую.

6.9. Что будет с тем, кто нарушил сроки внесения текущих платежей по кредиту?

Все эти условия определяются в кредитном договоре с банком. Чаще всего применяется следующая схема: ЭТО УДАЛИТЬ

Если заемщик нарушил срок внесения платежей более трех раз в течение года

(необязательно последовательно), то банк может потребовать досрочного погашения кредита. Чтобы не тратить время и деньги на судебные разбирательства, должнику сначала предлагается добровольно продать квартиру и расплатиться с банком из вырученных денег.

Если решить дело внесудебно не удается, то кредитор обращается в суд.

Там гражданин-заемщик вправе попросить об отсрочке продажи заложенного имущества (ст. 54 Закона ―Об ипотеке"). Суд может предоставить отсрочку до одного года,

если должник находится в тяжелой жизненной ситуации, например болезнь, потеря работы и т.п., и не может своевременно вносить платежи по уважительным причинам. Если до конца отсрочки заемщик не погасит кредит, то суд может вынести решение о продаже заложенной квартиры с публичных торгов. Из выручки выплачивается долг банку, вычитаются издержки на исполнение судебного решения, а остаток передается бывшему заемщику.

Необходимо запомнить: за каждый день просрочки внесения платежей по ипотечному кредиту банк взимает пеню. Ее размер определяется договором.

Глава 7. Необходимые документы для получения ипотечного кредита

Для того чтобы получить ипотечный кредит необходимо предоставить в банк пакет документов, включающий:

анкету на получение ипотечного кредита;

документы, необходимые для рассмотрения анкеты на получение ипотечного кредита;

справку о заработной плате и иных доходах (простая форма);

справку о заработной плате и иных доходах (расширенная форма);

кредитный договор;

договор купли-продажи жилого помещения.

Перечень документов, необходимых для рассмотрения анкеты-заявления на

жилищный ипотечный кредит:

64

2. Документы, подтверждающие семейное положение заемщика/созаемщика

3. Документы, подтверждающие сведения о занятости и доходе заемщика/созаемщика

65

*— документы, которые должны быть представлены в Банк в следующем виде: копия

иоригинал (для сверки и заверения копии сотрудником Банка), либо нотариально заверенные копии.

Документы, представляемые после государственной регистрации права

собственности:

нотариально удостоверенная копия свидетельства о праве собственности на квартиру;

нотариально удостоверенное обязательство всех совершеннолетних членов семьи на выселение из квартиры в случае неисполнение обязательств по кредитному договору;

разрешение органов опеки и попечительства на ипотеку квартиры;

договор страхования квартиры — от рисков утраты и повреждения, риска утраты права собственности;

копия выписки БТИ и копия плана квартиры;

договор на техническое обслуживание квартиры;

договоры на коммунальные услуги соответствующими организациями.

66

Глава 8. Обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства,

основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке,

установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете (ст. 2 Закона об ипотеке).

Кредитный договор – договор, по которому банк или иная кредитная организация

(кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее (ст. 819 ГК). Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным (ст. 820 ГК).

Договор займа – договор, по которому одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Иностранная валюта и валютные ценности могут быть предметом договора займа на территории РФ с соблюдением правил ст. 140, 141 и 317 ГК (ст. 807 ГК). Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда заимодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы. В

подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей (ст. 808 ГК).

Договор купли-продажи - договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К купле-

продаже ценных бумаг и валютных ценностей указанные положения применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи. В случаях,

67

предусмотренных ГК или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами (ст. 454 гл. 30 ГК).

Договор аренды (имущественного найма) - договор, по которому арендодатель

(наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК).

Договор подряда - договор, по которому одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. К

отдельным видам договора подряда относятся: бытовой подряд, строительный подряд,

подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд (ст. 702 ГК).

Перечень видов договоров, в обеспечение обязательств по которым может быть установлена ипотека, не носит исчерпывающего характера.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части,

предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу)

причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами,

предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

в возмещение судебных издержек (судебных расходов) и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

в возмещение расходов по реализации заложенного имущества (п. 1 ст. 3 Закона об ипотеке).

Уплата процентов по договору займа регламентирована в ст. 809 ГК РФ. Если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с

68

заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства заимодавца, а если заимодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа. Договор займа предполагается беспроцентным, если в нем прямо не предусмотрено иное, в случаях,

когда:

договор заключен между гражданами на сумму, не превышающую пятидесятикратного установленного законом минимального размера оплаты труда, и не связан с осуществлением предпринимательской деятельности хотя бы одной из сторон;

по договору заемщику передаются не деньги, а другие вещи, определенные родовыми признаками.

Ставка рефинансирования – процентная ставка, устанавливаемая ЦБ РФ по расчетам за кредитные ресурсы, предоставляемые коммерческим банкам (аналоги:

официальная учетная ставка, учетная ставка центрального банка). В данный момент действует ставка рефинансирования в размере 10,5%.

Проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок (ст. 395 ГК).

Под убытками понимаются:

расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права;

утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб);

неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право

которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (п. 2 ст. 15 ГК). Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (п. 1 ст. 15 ГК).

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

69

Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (ст. 330 ГК).

Судебные расходы – расходы, состоящие из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ст. 88 Гражданского процессуального кодекса РФ от 14.11.2002 г. № 138-ФЗ (ГПК РФ). К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся:

1)суммы, подлежащие выплате специалистам и переводчикам, а не только свидетелям и экспертам);

2)расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором РФ;

3)расходы на проезд, проживание сторон и третьих лиц в связи с явкой в суд;

4)расходы на оплату услуг представителей, в т.ч. и адвокатов;

5)расходы на производство осмотра на месте;

6)компенсация за фактическую потерю времени;

7)связанные с рассмотрением дела почтовые расходы (на конверты, телеграммы, заказные отправления и т.п.), понесенные сторонами;

8)другие признанные судом необходимыми расходы.

Не относятся к издержкам, связанным с рассмотрением дела:

1)расходы по розыску ответчика;

2)расходы, связанные с исполнением решения.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества (п. 2 ст. 3 Закона об ипотеке).

Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением:

возмещения судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

возмещения расходов по реализации заложенного имущества;

расходов на обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя (п. 3 ст. 3 Закона об ипотеке).

Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя регламентировано в ст. 4 Закона об ипотеке. В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и/или охрану

70