Ипотечное кредитование

2.38. Если заемщик скоро получит жилищный сертификат, можно ли с его

помощью снизить сумму ипотечного кредита?

Решение вопроса об ипотеке зависит прежде всего от платежеспособности заемщика в данный момент. При получении денежных средств по сертификату могут встретиться трудности, так как деньги выплачиваются только при соблюдении определенных условий.

Более подробную информацию можно получить при выдаче жилищного сертификата.

2.39. Можно ли получить несколько ипотечных кредитов на одного человека?

Да, получение нескольких кредитов возможно. Однако, необходимо чтобы Ваши

доходы позволили обслуживать несколько ипотечных кредитов.

2.40. Если члены семьи заемщика являются инвалидами, может ли он

рассчитывать на какие-либо льготы или скидки?

По простому ипотечному кредиту – нет. Коммерческие банки предоставляют типовые ипотечные кредиты на рыночных условиях. В такой ситуации в большей степени подходят социальные ипотечные кредиты, предоставляемые на более льготных условиях городскими властями.

Глава 3. Заемщики и поручители

3.1. Является ли молодой возраст существенным фактором, влияющим на решение о предоставлении кредита и на стоимость кредита?

Многие банки считают, что до 21 года заемщик вряд ли будет кредитоспособным,

будет иметь стабильный достаточный для погашения кредита доход и сможет самостоятельно накопить на первый взнос. Поэтому большинство банков выдает кредиты лицам старше 21 года. Однако есть и исключения; некоторые банки кредитуют лиц от 18 лет.

51

3.2. Обязательно ли официальное трудоустройство для получения ипотечного

кредита?

Как правило, да. Ведь, человек официально не трудоустроенный не может получать

официального дохода.

3.3. Сколько нужно проработать на одном месте, чтобы получить ипотечный

кредит?

Чаще всего банки требуют не менее 1 года непрерывного трудового стажа и не менее

6 месяцев — на последнем месте работы.

3.4. Какими документами я могу подтвердить свой доход?

Если Вы работаете по найму, то Вы можете подтвердить свои доходы либо справкой

2-НДФЛ (взяв ее в бухгалтерии предприятия), либо дополнительно справкой в свободной форме, подписанной вашим работодателем. Если вы являетесь владельцем или совладельцем бизнеса, то подтвердить банку свои доходы вы сможете справкой 2-НДФЛ или 3-НДФЛ, а

также финансовыми документами вашей компании.

3.5. Могу ли я получить кредит, если я не могу полностью подтвердить свой

доход официальной справкой по форме 2-НДФЛ?

Да, можете. В этом случае, если вы работаете по найму, Вам будет нужно дополнительно предоставить в банк справку о доходах в свободной форме, подписанную Вашим работодателем, а также иные документы, необходимые банку для принятия решения о предоставлении вам кредита.

3.6. Возможно, ли получить кредит без справки 2-НДФЛ?

Официальное подтверждение доходов требуют далеко не все банки, поэтому, если

«серая» зарплата — единственное препятствие, то кредит вы, скорее всего, возьмете. Однако в большинстве случаев под «серую» зарплату процент за кредит будет выше, или же сумма кредита меньше.

52

3.7. Кто может выступать созаемщиком?

Как правило, супруг. Но в некоторых банках рассматривают и более дальние родственные связи, а также гражданский брак и т.д. Просто в этом случае и кредит, и

приобретаемая на него собственность делятся на доли — пропорционально мере ответственности каждого из созаемщиков.

3.8. Каковы требования банков к созаемщикам?

Если доходы созаемщиков учитываются в расчетах суммы кредита, то требования к ним такие же, как и к заемщикам: доходы, работа, возраст, и т.д.

3.9. Насколько существенным фактором является наличие кредитоспособного

поручителя?

Некоторые банки требуют в обязательном порядке наличие поручителей. Особенно это важно при невысоком первом взносе, для молодежи, а также для лиц с «серой» зарплатой. Оказывает ли этот фактор решающее действие — зависит от политики банка.

3.10. Когда за кредит рассчитываются поручители?

По Гражданскому кодексу РФ, заемщик с поручителем несут солидарную ответственность (ст. 363 ГК РФ). Это значит, что банк, не получив необходимого платежа от заемщика, вправе тут же потребовать деньги с поручителя. ГК РФ позволяет предусмотреть в кредитном договоре и другую схему: когда поручитель «призывается к ответу» лишь при отсутствии средств у заемщика-должника. Это называется «субсидиарная», или дополнительная ответственность поручителя. Конечно, договор на таких условиях гораздо благоприятнее для поручителя. Однако большинство банков сейчас предлагают договоры с солидарной ответственностью. Если заемщик серьезно просрочивает возврат кредита

(обычно считается, если не внесено 2-3 платежа), а поручитель игнорирует требование банка уплатить за должника, то проблема может быть передана на рассмотрение суда. Там, как правило, средства на погашение кредита первым делом изыскиваются у заемщика:

налагается взыскание на его имущество, в т.ч. квартиру. Если же для расплаты с банком имущества должника не хватает, то недостающую часть взыскивают с поручителя. По Гражданскому кодексу РФ поручитель вправе требовать от должника уплаты процентов на

53

сумму, выплаченную кредитору, и возмещения иных убытков, понесенных в связи с

ответственностью за должника (ст. 365 ГК).

3.11. Если я закладываю банку свою квартиру, зачем банк требует информацию

по моим доходам?

Заложенная недвижимость — это способ банка застраховать себя от случаев неплатежа по кредиту. Однако банку совсем не хочется заниматься продажей заложенной Вами недвижимости. Поэтому задача банка — помочь вам спланировать свой бюджет так,

чтобы сумма выплат по кредиту была для Вас и Вашей семьи необременительной. И вы могли своевременно погашать кредит, не доставляя проблем ни себе, ни банку. Для этого банку важно понимать, каковы величина и источники ваших доходов.

Глава 4. Оформление сделки

4.1. Кому нужен оценщик недвижимости и сколько стоит его работа?

Нужен он, прежде всего, банку, чтобы знать реальную стоимость залога и,

соответственно, оценивать кредитные риски. Хотя и заемщику будет невредно лишний раз убедиться, что за квартиру он не переплачивает.

4.2. Как, кем и в какие сроки происходит оценка приобретаемого жилья?

Оценку жилья проводят аккредитованные при банке, где вы берете ипотечный кредит,

оценочные компании. Срок подготовки отчета об оценке в среднем составляет не более 2-3

дней.

4.3. Что произойдет, если стоимость квартиры, согласно отчету об оценке

квартиры, существенно отличается от стоимости, запрошенной продавцом?

Банк будет использовать наименьшую из двух указанных цифр. Например, стоимость квартиры по отчету оценщика недвижимости составляет 1 млн. рублей. Однако, продавец квартиры просит за нее только 800 тыс. рублей. В этом случае банк сможет предоставить

54

кредит в размере 70 % от наименьшей из этих цифр – 800 тыс. рублей. Таким образом, сумма

кредита составляет 560 тыс. рублей. (800 х 70 % / 100%).

4.4. Входит ли стоимость оценки квартиры в сумму кредита?

Оценка квартиры и другие расходы, связанные с получением кредита, могут быть включены в сумму кредита по желанию заемщика и при согласии банка. В противном случае заемщик оплачивает оценку квартиры из собственных средств.

4.5. Кто проверяет юридическую «чистоту» квартиры?

Сначала юридическое оформление документов проверяет риэлтор. Потом страховщик, уполномоченный банком на основании документов от риэлтора. И, наконец, сам банк, если в штате есть соответствующая юридическая служба по проверке объектов.

4.6. Кто отвечает за качество проверки квартиры?

В конечном итоге — страховщик. Если квартира окажется «нечистой» и заемщик потеряет право на нее, страховая компания возместит убытки — по крайней мере, банка. А

теперь, с 2005 года, отвечает и государство, берущее на себя регистрационные функции.

Правда, объем этой ответственности ограничен одним миллионом рублей.

4.7. Если я покупаю квартиру по «альтернативной сделке», нужно ли мне

предоставлять в банк документы по всем квартирам, состоящим в цепочке?

Как правило, не нужно, за исключением случаев, когда дополнительные документы

запрашивает страховая компания и когда в сделке участвует несовершеннолетний ребенок.

4.8. Почему банки при заключении договора требуют страховать имущество?

Согласно действующему законодательству, залогодатель, т.е. заемщик, обязан страховать имущество, находящееся в залоге. Это означает, что Вы обязаны застраховать недвижимость от утраты и повреждения. Наряду с этим банки требуют страхование жизни заемщика, потери трудоспособности, а также утраты собственности на недвижимость.

55

4.9. Какие бывают виды страхования, и каковы проценты по ним?

Обязательным условием получения кредита является страхование трех видов:

страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения и уничтожения;

страхование права собственности на предмет ипотеки (то есть на квартиру, которую покупает клиент);

страхование жизни и потери трудоспособности заемщика.

Стоимость всех трех видов ипотечного страхования обычно составляет от 0,8 до 1,5%

в год.

4.10. Кто ищет страховую компанию?

Как правило, банк имеет список компаний, с которыми он готов работать. Из этого списка заемщик выбирает страховую компанию.

4.11. Что мне нужно сделать, чтобы заключить договор страхования?

Для заключения комбинированного договора ипотечного страхования вам необходимо заполнить анкету-заявление, собрать необходимые документы, получить подтверждение от страховой компании о готовности застраховать вас, заключить соответствующий комбинированный договор ипотечного страхования и уплатить страховой сбор за первый год страхования.

4.12. Если у заемщика есть созаемщик или поручитель, зачем страхование жизни

заемщика?

Как правило, собственных доходов созаемщика или поручителя недостаточно для полноценных платежей по кредиту. А страховая компания в случае непогашения кредита выплатит всѐ.

4.13. Что такое титульное страхование?

Страхование титула квартиры (собственности) – это страхование от риска, что право собственности заемщика может быть тем или иным образом оспорено или ущемлено третьими лицами.

56

4.14. Обязательно ли нотариальное удостоверение договора купли-продажи

квартиры при приобретении квартиры с помощью ипотечного кредита?

Нет. Нотариальное удостоверение договора возможно по желанию клиента и за его деньги. Стоимость такой услуги составляет около 1% от стоимости недвижимости указанной в договоре. При заключении договора в простой письменной форме взимается определенный процент от суммы договора, как правило, 0,4-0,5% за подготовку комплекта документов по сделке.

4.15. Можно ли воспользоваться услугами любого нотариуса?

Сделки купли-продажи с использованием ипотечных кредитов чаще всего заверяются нотариусом, рекомендованным банком.

4.16. Когда следует подписывать договор купли-продажи?

Подписывать договор купли-продажи следует после того, как вы получили:

а) одобрение вашего кредита банком;

б) подтверждение со стороны страховой компании о готовности заключить с вами комбинированный договор ипотечного страхования.

4.17. Обязательно ли личное присутствие заемщика для подачи договора купли-

продажи квартиры на регистрацию?

Нет, заемщик может выдать доверенность для регистрации договора купли-продажи квартиры на любое доверенное лицо, включая риэлтора или сотрудника компании.

4.18. Как передаются собственные средства?

Собственные средства заемщик передает продавцу в день подписания договора купли-продажи. Передать он их может либо по расписке, которая составляется у нотариуса,

который подтверждает подлинность подписи, либо в безналичном порядке путем перечисления со счета заемщика на счет продавца.

57

4.19. Как оплачивается первоначальный взнос?

Первоначальный взнос за приобретаемую квартиру вы можете оплатить тремя способами:

а) передать наличными (с получением соответствующей расписки);

б) осуществить безналичный перевод на счет продавца;

в) включить первоначальный взнос в сумму аккредитива, который банк по вашему указанию выставит на счет продавца.

4.20. В какой форме выдаются кредитные деньги: наличными или на счет?

Это устанавливается в зависимости от потребности клиента. Однако для того, чтобы получить кредит наличными, надо предоставить в банк не только договор на приобретение недвижимости, предусматривающий оплату из рук в руки, но и успеть зарегистрировать этот договор. Как правило, это невозможно. Поэтому наличные в таких случаях закладываются в банковскую ячейку, которую продавец недвижимости может открыть только после предъявления банку регистрационного свидетельства.

Глава 5. Условия кредитования

5.1. От чего зависит сумма утверждаемого банком кредита?

Эта сумма зависит от нескольких факторов. Основным из них является уровень доходов потенциального заемщика, потому что банку важно, чтобы он вовремя погашал задолженность по кредиту.

5.2. Как определяется предельная сумма ипотечного кредита, на которую я могу

рассчитывать?

В большинстве случаев это делается просто: рассчитывается общая сумма платежей,

которую вы должны будете ежемесячно платить по кредиту. Эта сумма не должна превышать определенной доли в вашем ежемесячном доходе (и доходе созаемщика, если он есть). Величина допустимой доли в разных банках разная, но в большинстве случаев этот параметр устанавливается в диапазоне от 30 до 50 процентов.

58

5.3. Будут ли учитываться при расчете суммы кредита доходы супруга?

Да, будут, если ваш супруг не против. Если против — то только ваши.

5.4. Смогу ли я взять кредит на сумму меньшую, чем та, которую одобрил банк?

Да, сможете. Допустим, банк может предоставить исходя из размера Вашего дохода кредит в размере 900 тыс. рублей. А Вам для покупки квартиры недостает только 500 тыс.

рублей. Соответственно, банк может по Вашему желанию предоставить только 500 тыс.

рублей. Для вас это будет выгодно. Не придется платить большую сумму процентов за кредит. Возможно, будет и короче срок погашения кредита или меньше сумма ежемесячных платежей.

5.5. Смогу ли я получить кредит на сумму большую, чем та, которую мне

первоначально утвердил банк?

В принципе это возможно. Например, в случае, если вы подавали заявление на 10-

летний кредит, а потом передумали и решили взять 15-летний. Однако в этом случае вам будет нужно повторно оплатить сбор банка за рассмотрение заявления на кредит.

5.6. Повлияет ли как-либо на сумму одобряемого кредита наличие у меня в

собственности дорогостоящего имущества (квартиры, дачи, автомобиля и т.д.)?

Да, наличие дорогостоящего имущества в вашей собственности является

положительным фактором при одобрении суммы вашего кредита.

5.7. От чего зависит процент по ипотечному кредиту?

Прежде всего, он зависит от соотношения "белых" и "серых" доходов в вашем бюджете. Сумма платы за кредит также зависит также от срока кредитования (чем больше срок, тем выше процент) и от типа приобретаемого жилья (кредит на новостройку, как правило, дороже).

59

5.8 Что такое «плавающая ставка»?

Это процентная ставка, которая «привязывается» к какому-либо показателю, не зависящему ни от банка, ни от заемщика. Например, по рублевым кредитам это может быть учетная ставка Центробанка, а по валютным — так называемый LIBOR, то есть признанная во всем мире усредненная ставка на лондонской бирже межбанковских кредитов.

Периодичность изменения такой ставки — как правило, раз в год.

5.9. Может ли банк в одностороннем порядке изменить процентную ставку по

ипотечному кредиту?

Только если такая возможность предусмотрена договором.

Внимание: чтобы избежать неприятного сюрприза в виде повышения ставки платы за кредит внимательно читайте ипотечный договор перед его подписанием. К сожалению, такие договоры — не редкость на рынке.

5.10. В какой валюте можно взять ипотечный кредит?

Кредит можно взять в рублях, долларах США и евро. Погашение кредита

осуществляется в той валюте, в которой был взят кредит.

5.11. Какое количество документов запрашивают банки перед выдачей

ипотечного кредита?

От 3-8 до 20 и даже более. Это зависит от банка и от сложности конкретной ситуации

у заемщика.

Обратите внимание: как правило, чем меньшее количество документов необходимо предоставить, тем более высокая ставка по этому кредиту.

5.12. Какие документы мне будет нужно подписать для получения ипотечного

кредита?

При получении кредита вам будет нужно подписать:

кредитный договор;

договор купли-продажи;

60