Ипотечное кредитование

Также обратите внимание на срок кредитования. Выбирая срок кредитования, не забывайте про темпы инфляции в нашей стране. Как правило, наиболее выгодными являются долгосрочные. Хотя обычно процентная ставка по кредитам с большими сроками выше, чем по краткосрочным кредитам. Следует помнить, что, чем меньше срок кредита, тем большую сумму вам придется выплачивать каждый месяц. Будет гораздо разумнее определить для себя ту сумму, которая не будет слишком обременительной для вашего семейного бюджета,

и, уже исходя из этого, определить с кредитным специалистом срок кредита. Идеальным вариантом будет именно тот Банк, который не накладывает различных мораторий на досрочное погашение. Ведь, с одной стороны, оформляя кредит на больший срок, Вы немного «страхуете» себя, так как сумма ежемесячного платежа меньше, а с другой стороны,

если в Банке действительно возможно досрочное погашение, а проценты всегда начисляются на остаток, то Вы всегда можете досрочно погасить весь кредит или его часть, заплатив проценты только за время фактического пользования кредитом, как если бы вы изначально брали кредит на меньший срок.

Не забудьте про обеспечение возврата кредита. Банк вправе потребовать в качестве обеспечения возврата кредита поручителей, залог либо просто «доверить» вам деньги без оформления обеспечения. Оформить кредит без поручителей, без залога, конечно значительно проще. Однако здесь не стоит обольщаться.

Внимание: Если от вас не требуют никакого обеспечения, значит, банк уже заложил в процентную ставку либо в дополнительные комиссии те риски, с которыми связана выдача необеспеченного кредита. Поэтому очень внимательно относитесь к таким предложениям и обязательно просите просчитать общую переплату.

Глава 2. Понятие ипотеки

2.1. Что такое ипотека?

Ипотека — это система долгосрочных кредитов, которые выдаются банками для приобретения жилья. Ипотека дает возможность купить квартиру или другие виды жилья,

внеся лишь первоначальный взнос, именно поэтому ипотека зачастую является единственной возможностью улучшить жилищные условия для многих семей. Обычно первоначальный взнос составляет от 10 до 30% от стоимости квартиры (хотя сейчас на рынке появляются и варианты с нулевым первоначальным взносом). Остальную сумму банк выдает в качестве кредита сроком на 10-20 лет. Таким образом, вы приобретаете жилье, становитесь его

31

собственником и выплачиваете кредит, живя уже в новой квартире. При этом купленная квартира остается в залоге у банка, до тех пор, пока вы не выплатите банку всю сумму кредита.

В России самый распространенный вариант ипотеки — это покупка квартиры в кредит, на первичном или вторичном рынке недвижимости. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру.

Покупка недвижимости при помощи ипотеки на сегодняшний день считается наиболее прогрессивным и надежным способом решения квартирного вопроса, однако у этого способа, как и у любого другого, есть свои плюсы и минусы. К очевидным плюсам можно отнести то, что вы вселяетесь в собственную квартиру, еще не выплатив всю еѐ полную стоимость. Еще одним приятным бонусом при получении ипотечного кредита является имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что вы не будете платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотечному кредиту. Минус же ипотеки, как и любого другого кредитования, заключается в увеличении конечной суммы выплат за квартиру,

потому что вместе с погашением кредита вам еще придется выплачивать проценты по нему.

2.2. Что такое ипотечный кредит?

Ипотека, или, чтобы быть точным, ипотечный кредит, представляет собой кредит под залог недвижимости. Это означает, что возврат взятой Вами суммы в качестве кредита будет обеспечен недвижимостью. И хотя кредит может выдаваться на разные нужды и залогом может служить уже имеющаяся в собственности заемщика квартира, обратимся к самому распространенному направлению ипотечного кредитования – кредитованию под залог приобретаемой квартиры. Таким залогом может стать как уже имеющаяся у вас в собственности недвижимость (квартира, дом, земля), так и квартира, дом или земельный участок, который вы приобретаете при помощи ипотечного кредита. Как правило, ипотечный кредит выдается на длительный срок (от пяти лет и больше).

2.3. Чем отличается ипотечное кредитование от приобретения квартиры через

жилищные кооперативы?

Принципиальное отличие для клиентов заключается в том, что в схемах ипотечного

жилищного кредитования отсутствует так называемый период накопления, обязательный

32

при участии в жилищных кооперативах. Имея сумму первоначального взноса, клиент может сразу получить кредит и приобрести в собственность желаемую квартиру.

Обратите внимание! Существенное значение для клиента имеют различные правовые основы функционирования кооператива и кредитного учреждения (банка).

Банковская деятельность в отличие от кооперативной лицензируется и строго контролируется государственными органами.

Финансовые интересы заемщика при осуществлении сделки по ипотечному жилищному кредитованию эффективно защищены действующим законодательством.

2.4. Чем ипотечный кредит на приобретение недвижимости отличается от

обычного кредита?

Ипотечный кредит предоставляется исключительно на приобретение жилья. При этом

обеспечением обязательств по ипотечному кредиту является залог приобретаемого Вами

жилья.

2.5. В чем преимущество ипотечного кредитования?

Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что:

возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру;

получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры;

возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в

то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;

возможность зарегистрироваться, т.е. прописаться в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;

выгодное вложение средств, ведь цены на недвижимость стабильно растут на 15 – 30% в

год;

получение налоговой льготы на весь срок ипотеки с суммы в пределах одного миллиона рублей в виде налогового вычета, а также с суммы, выплачиваемой по процентам на срок выплаты кредита.

33

2.6. Какие основные условия предоставления ипотечного кредита?

Основные условия предоставления ипотечного кредита:

кредит выдается на срок от 6 месяцев до 27 лет;

сумма кредита составляет до 95% от стоимости приобретаемого жилья;

процентная ставка по ипотечным кредитам в рублях – от 15% годовых, в валюте – от 10% (определяется индивидуально банком в зависимости от принятой ипотечной программы);

предметом залога является квартира, которая становится собственностью заемщика;

оплата заемщиком из собственных средств в размере от 5% до 40% от стоимости покупаемой квартиры (первоначальный денежный взнос);

погашение кредита осуществляется ежемесячно равными платежами в течение всего срока действия кредитного договора, которые включают проценты по кредиту и часть основного долга и не превышают 30-50% среднего ежемесячного дохода заемщика;

при определении размера кредита в качестве дохода заемщика могут учитываться заработная плата по основному месту работы, доход от работы по совместительству,

доход в виде процентов по вкладам, доход от сдачи в аренду имеющейся недвижимости и др. за последние 2 года;

предоставление заемщиком документов, позволяющих оценить его кредитоспособность

(справка о доходах, составе семьи, документы об образовании, трудовом стаже, копию паспорта и т.д.).

2.7. Как правильно выбрать Банк-кредитор?

При выборе ипотечного банка обратите внимание на следующее:

ставка кредита и срок, на который он выдается;

время рассмотрения банком заявки на получение кредита;

возможность досрочного погашения кредита, наличие ограничений и штрафов;

дополнительные затраты на его оформление;

будете ли вы являться собственником квартиры до полного погашения долга;

максимальная доля выплат от совокупного дохода (как правило, не более 40%);

необходимо уточнить полную стоимость всех процедур;

действия банка в случае невозможности временно осуществлять выплаты;

процедура взыскания залога и предоставления временного жилья;

сумма собственных средств, вносимых заемщиком;

ассортимент кредитуемых объектов недвижимости.

34

2.8. По какой ипотечной схеме работает банк?

Главное — подобрать для себя оптимальные для Вас условия получения кредита, а

ипотечная программа банка для заемщика особой важности не имеет.

2.9. Чем грозит банкротство банка?

Банкротство банка-кредитора, выдавшего ипотечный кредит, практически никак не скажется на вашей судьбе. Вам по-прежнему придется регулярно осуществлять платежи в счет погашения кредита. Только получать проценты будет другой банк

(выгодоприобретатель), то есть изменятся реквизиты (наименование, банк и счет) получателя платежей. Условия договора ипотечного кредитования не могут быть изменены новым кредитором в одностороннем порядке, поэтому также не стоит бояться повышения ставки кредита или других неприятных сюрпризов. Жилье, приобретенное по ипотеке, является собственностью заемщика кредита и на него не может быть обращено взыскание долгов обанкротившегося банка-кредитора. В этом отношении ипотека лучше защищает интересы заемщика по сравнению с альтернативными способами решения жилищных проблем.

2.10. Сколько времени занимает получение ипотечного кредита?

В основном это зависит от заемщиков. То есть от того, насколько быстро Вы предоставите банку все необходимые документы. При наличии готового варианта жилья этот срок может составлять менее месяца с момента вашего первого общения с сотрудниками банка.

2.11. С чего лучше начать: с поиска квартиры или с утверждения кредита?

Лучше начинать с одобрения кредита. Только после того, как вы получите одобрение суммы вашего кредита от кредитной комиссии банка и будете точно знать, на какую сумму вы можете рассчитывать (кредит плюс ваши сбережения), стоит приступать к поиску жилья.

35

2.12. Может ли заемщик получить одобрение на получение ипотечного кредита

без наличия варианта жилья?

Может. И это наиболее распространенная практика сегодня. Но в будущем, вероятно,

будут применяться схемы, предусматривающие одновременное предоставление в банк документов и по заемщику, и по объекту недвижимости.

2.13. Что необходимо сделать после того, как найдена квартира, которую Вы

желаете приобрести?

Для получения согласия банка на принятие в залог выбранной вами квартиры и получения согласия страховой организации (страховщика) на принятие квартиры на страхование, вам необходимо: представить в банк и в страховую компанию копии документов по квартире; оценить квартиру, которую вы хотите приобрести, в одной из оценочных компаний, утвержденных банком; согласовать условия сделки с банком.

2.14. Что делать, если банк откажет Вам в предоставлении кредита?

Вэтом случае Вы можете повторно обратиться в банк или подать заявление на кредит

вдругой банк. Подходы к оценке кредитоспособности у различных банков отличаются,

поэтому если Вам откажет один банк, то возможно другие банки посчитают возможным

предоставить Вам ипотечный кредит.

2.15. Сможете ли Вы получить сумму кредита на свой счет и использовать ее по

своему усмотрению?

Такое возможно только по нецелевым кредитам. Целевые ипотечные кредиты предоставляются исключительно на приобретение недвижимости. Оплата продавцу жилья осуществляется против соответствующих документов, подтверждающих факт купли-

продажи и последующего залога жилья, которое заемщик приобретает за счет предоставленных банком средств.

36

2.16. Сможете ли Вы взять кредит не в том городе, в котором проживаете, а в

другом?

Большинство банков требует при выдаче кредита регистрацию по месту приобретения жилья. Это означает, что взять кредит на покупку недвижимости в Москве вы сможете,

только имея московскую регистрацию. Однако есть банки, для которых не только место регистрации, но и даже ваше гражданство не имеет значения.

2.17. Обязательно ли мне появляться в банке для того, чтобы получить кредит?

Как правило, для получения кредита вам будет нужно появиться в банке два раза: для подачи заявления на кредит и для подписания кредитного договора и документов,

необходимых для выдачи ипотечного кредита.

2.18. Какую квартиру я могу приобрести в кредит?

Квартира, которая закладывается клиентом банку, как правило, должна

соответствовать следующим основным требованиям:

квартира должна приобретаться у лиц, не являющихся членами семьи заемщика, в том числе бывшими членами семьи заемщика;

являться отдельной квартирой, т.е. иметь статус квартиры в соответствии с правоустанавливающими документами в многоквартирном доме;

соответствовать плану БТИ, не иметь незарегистрированных перепланировок. В случае несоответствия перепланировки квартиры поэтажному плану, такая квартира может являться предметом залога при условии дополнительного согласования банком;

быть свободным от обременений правами третьих лиц, подлежащими государственной регистрации;

располагаться в здании, которое не состоит на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением и не признано уполномоченным государственным органом аварийным;

соответствовать санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов, в том числе быть подключенными к системам отопления, а также горячего и холодного водоснабжения, иметь отдельный санузел;

располагаться в здании, в отношении которого у банка отсутствует информация о его аварийности и которое не признается банком ветхим;

37

быть застрахованным в страховых компаниях, указанных в уведомлении заемщику о предоставлении ипотечного кредита от рисков: утраты и повреждения, утраты права собственности (титул).

Следует особо отметить: Помимо указанных выше требований к приобретаемой на кредитные средства квартире может быть предъявлен ряд иных требований банка и страховой компании.

2.19. Можно ли получить ипотечный кредит на покупку новостройки?

Можно. Правда это будет не совсем ипотечный кредит, поскольку залогом в данном случае выступает не сама недвижимость, а права на будущую недвижимость. Но практика у банков имеется. Причем у большинства банков период расчетов процентов по кредиту разбивается на две фазы: до окончания строительства и после него. Соответственно, и

процентная ставка в эти периоды может отличаться пункта на три-четыре. Хотя есть банки,

которые этого не делают.

2.20. Каковы требования банков к новостройкам?

Подход у всех банков к новостройкам примерно один: в конечном итоге объект должен быть гарантированно достроен, а после достройки — перейти в собственность заемщика и в залог кредитору. А способы получения таких гарантий у банков разные. Одни смотрят документы строящегося объекта, интересуясь юридической чистотой. Другие выезжают на место строительства, чтобы убедиться, что темпы строительства нормальные.

Третьи изучают объект строительства и кредитуют только на определенном этапе строительства (например, после освоения 50%). Четвертые интересуются лишь названием и реквизитами застройщика-инвестора, составляя для себя список наиболее авторитетных участников рынка и кредитуя только их объекты. Пятые выдают кредиты на покупку квартир только в тех домах, которые строятся на деньги банка.

Однако, далеко не все застройщики и инвесторы готовы сегодня сотрудничать с ипотечными банками, подстраиваться под их требования. Часто случается, что у застройщиков имеется неполный пакет документов по уже строящимся объектам, и это,

естественно, не кредитуется банками.

Необходимо запомнить: планируя покупать новостройку в кредит, лучше предварительно проконсультироваться и в банке, и у риэлторов.

38

2.21. Каким требованиям должен отвечать индивидуальный жилой дом

(коттедж), чтобы я мог его приобрести с использованием ипотеки?

Индивидуальный жилой дом, приобретаемый с привлечением кредита, должен, как

правило, соответствовать следующим основным требованиям:

Находиться в населенном пункте, на территории которого располагаются иные индивидуальные дома, пригодные для проживания. Это может быть коттеджный поселок,

деревня, садоводческое товарищество, дачный кооператив, и т.д.

Иметь подъездную дорогу, обеспечивающую круглогодичный подъезд на легковом автомобиле к земельному участку, на котором располагается индивидуальный дом.

Быть пригодным для круглогодичного проживания.

Быть обеспеченным системой газового, парового либо печного отопления, а также холодным водоснабжением.

Иметь постоянное электроснабжение от внешнего источника через присоединенную сеть от энергоснабжающей организации.

Находиться в удовлетворительном состоянии и не иметь существенных дефектов конструктивных элементов и инженерного оборудования, которые могут привести впоследствии к аварийности дома.

Внимание! Некоторые банки требуют подтверждение технического соответствия

жилого дома требованиям, для этого они могут провести технический андеррайтинг объекта

залога.

2.22. Можно ли получить кредит на комнату в коммуналке?

Залог недвижимости придуман для того, чтобы в случае неплатежа банк мог реализовать недвижимость и удовлетворить свои требования. Поэтому недвижимость должна быть ликвидной, чтобы банк мог ее легко реализовать. Комнаты в коммуналке к этому классу недвижимости не относятся. Поэтому в общем случае кредиты на комнаты не выдаются.

2.23. Можно ли купить в кредит две комнаты в 2-х комнатной коммунальной

квартире от разных владельцев?

Да, покупка в кредит двух комнат в коммунальной квартире от разных владельцев

возможна.

39

2.24. Могу ли я приобрести с помощью ипотеки квартиру у своих

родственников?

Как правило, не можете. Но возможно банк предоставит эту возможность. Это

необходимо согласовать с банком-кредитором.

2.25. Кредитуют ли банки покупку квартир, в которых кто-то прописан?

Да, кредитуют. В банк необходимо будет предоставить документы, подтверждающие факт того, что прописанное в квартире лицо переезжает на другое место жительства,

например , покупает квартиру или частный дом, переезжает к родственникам.

2.26. Что если в квартире прописан несовершеннолетний?

Права несовершеннолетних детей на жилье защищаются российским законодательством. Это накладывает некоторые ограничения на возможности ипотечного

кредитования.

Обратите внимание! Ипотечные банки не берут в залог недвижимость,

принадлежащую несовершеннолетним детям. То есть, если предполагается взять ипотечный кредит под залог уже имеющегося жилья, то собственником этого жилья или его доли не должен быть несовершеннолетний ребенок.

В противном случае возможен вариант продажи имеющегося жилья и приобретения на вырученные средства нового. Здесь потребуется разрешение органов опеки и попечительства на эту операцию, так как ребенок не должен безвозвратно утратить свою собственность. Учитывая, что банки не кредитуют квартиры, собственником которой будет несовершеннолетний, в органах опеки следует просить разрешения на то, чтобы выделить долю собственности ребенку в новом жилье после погашения ипотечного кредита. Все эти проблемы не затрагивают вопроса регистрации детей в жилье, приобретенном на средства ипотечного кредита. Зарегистрировать ребенка на этой площади можно.

40