Ипотечное кредитование
.pdfлибо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам,
сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.
Глава 9. Требования, предъявляемые к договору об ипотеке
9.1. Общие правила заключения договора об ипотеке
Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке (ст. 8 Закона об ипотеке).
Понятие договора дано в ст. 420 ГК. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках. К
обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах
(ст. 307-419), если иное не предусмотрено правилами главы 27 ГК "Понятия и условия договора" и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в Гражданском кодексе. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров (ст. 420 ГК).
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК).
Сделки могут быть двухили многосторонними (договоры) и односторонними.
Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон при двусторонней сделке либо трех или более сторон при многосторонней сделке (ст.
154ГК).
9.2.Содержание договора об ипотеке
Содержание договора об ипотеке установлено в ст. 9 Закона об ипотеке. В договоре об
ипотеке должны быть указаны:
предмет ипотеки;
оценка предмета ипотеки;
71
существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;
наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество,
зарегистрировавшего это право залогодателя.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды,
арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды (п. 1-2 ст. 9 Закона об ипотеке).
Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ,
регулирующим оценочную деятельность, по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 Закона об ипотеке и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями,
установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. В случае залога, не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества (п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке).
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения (п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке).
Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в
договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры (п. 5 ст. 9
Закона об ипотеке).
Если права залогодержателя в соответствии со ст. 13 Закона об ипотеке "Основные положения о закладной" удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона (п. 6 ст. 9
Закона об ипотеке).
72
Законодательство РФ, регулирующее оценочную деятельность, состоит из Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, а также из международных договоров РФ. Субъекты Российской Федерации регулируют оценочную деятельность в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Если международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством РФ в области оценочной деятельности, применяются правила международного договора РФ (ст. 1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
9.3. Требования Закона об ипотеке к нотариальному удостоверению и
государственной регистрации договора об ипотеке
Требования Закона об ипотеке к нотариальному удостоверению и государственной регистрации договора об ипотеке установлены в ст. 10 Закона об ипотеке.
Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации.
Не подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в качестве договора об ипотеке договор, в котором:
отсутствуют какие-либо данные, обязательные для указания в договоре об ипотеке (указанные в ст. 9 Закона об ипотеке),
предусматривается выдача закладной в тех случаях, когда составление и выдача
закладной не допускается (нарушены правила п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке).
Обратите внимание: Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, вместе с таким договором нотариусу представляется закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте
73
нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной.
Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения записи о возникновении ипотеки в силу закона в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке).
Возникновение ипотеки как обременения регламентировано в ст. 11 Закона об ипотеке.
Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора (договор считается заключенным с момента его государственной регистрации).
При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором (п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке). Другими словами, в этом случае дата возникновения ипотеки как обременения заложенного недвижимого имущества может не совпадать с датой государственной регистрации соответствующего договора.
Предусмотренные Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя
(право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой,
возникло после внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства. Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации (п. 3 ст. 11 Закона об ипотеке).
Плата не взимается за внесение записи об обременении недвижимого имущества ипотекой в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке).
9.4. Указание в договоре об ипотеке, о правах третьих лиц на предмет ипотеки
Глава II Закона об ипотеке "Заключение договора об ипотеке" содержит ст. 12 "Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки", которая гласит: «При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме
74
предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога,
пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке».
Законодатель не устанавливает для залогодателя обязанности по включению в договор ипотеки соответствующего указания. Однако если залогодатель ограничится простым письменным уведомлением залогодержателя о каких-либо обременениях недвижимости, являющейся предметом залога по договору об ипотеке, впоследствии он вряд ли сможет убедительно доказать, что информировал залогодержателя о соответствующих обременениях. Таким образом, при наличии каких-либо обременений или каких-либо прав третьих лиц на предмет ипотеки залогодателю следует включать упоминание о них в текст договора.
При возникновении каких-либо обременений или прав третьих лиц на предмет ипотеки в период между датой составления договора и датой его государственной регистрации (а этот период может быть значительным) залогодателю следует не только письменно информировать залогодержателя о возникших обстоятельствах, но и получить письменное подтверждение от залогодержателя о получении последним такого уведомления.
Глава 10. Банки, использующие ипотечную программу
Ипотечная программа «Сбербанка»:
возраст одного из супругов – не старше 30 лет;
размер кредита – до 95% стоимости недвижимости (при наличии детей) и до 90 %
стоимости недвижимости (при отсутствии детей);
процентная ставка – 12 – 15 % годовых;
срок кредитования до 20 лет;
величина первоначального взноса – не менее 5 % от стоимости квартиры (при наличии детей) и не менее 10 % от стоимости квартиры (при отсутствии детей);
погашение кредита – ежемесячно, проценты начисляются от остатка;
досрочное погашение – бесплатно, без ограничений суммы и срока;
рынок жилья – первичный, вторичный (дом, построенная квартира, квартира в строящемся доме);
75
преимущества – при расчете суммы кредита, кроме дохода супругов может быть учтен доход родителей;
обеспечение – поручительство физических лиц.
Ипотечная программа банка «1 ОВК»
Кредитование покупки жилья (вторичный рынок):
процентная ставка – 10 – 15 % годовых;
срок кредитования - 10 лет;
собственные средства заемщика – 15 – 30 %;
обеспечение – приобретаемая недвижимость;
наличие поручителей – нет;
подтверждение платежеспособности – официально подтвержденный доход (справка по форме № 2–НДФЛ или декларация из налоговой инспекции) и альтернативные способы подтверждения дохода.
Кредитование на этапе строительства (первичный рынок):
процентная ставка – 15 – 19 % годовых (процентная ставка, установленная на этапе строительства, снижается после оформления права собственности и залога квартиры до стандартной ставки, установленной для приобретения квартиры на вторичном рынке, т.е. с 15 – 19 % до 10 – 15 %);
срок кредитования - 10 лет;
собственные средства заемщика от 30 % ;
обеспечение – залог прав требования по инвестиционному договору;
наличие поручителей – нет;
подтверждение платежеспособности – официально подтвержденный доход (справка по форме № 2–НДФЛ или декларация из налоговой инспекции) и альтернативные способы подтверждения дохода.
Ипотечная программа «Русского Ипотечного Банка».
Кредитная программа «Квартира»:
1)описание – кредит предоставляется на покупку квартиры на вторичном рынке;
2)процентная ставка в зависимости от срока – 9,75 – 12 % (в долларах США) и 10,75 – 13 % (в рублях);
3)срок кредитования – 1 - 25 лет;
4)собственные средства заемщика от 10 %;
5)обеспечение – приобретаемая недвижимость;
6)наличие поручителей – нет;
7)возраст – от 22-х до 50 лет;
76
8)подтверждение платежеспособности:
общий трудовой стаж не менее 2-х лет,
стаж работы на последнем месте не менее 3 – х месяцев,
справка по форме № 2-НДФЛ на любую сумму,
в качестве косвенного подтверждения принимаются справки от работодателя в свободной форме на фирменном бланке,
документы о наличии дополнительных активов в собственности заемщика.
Кредитная программа «Новостройка»:
1)описание – кредит предоставляется на покупку квартиры на первичном рынке;
2)процентная ставка – на стадии строительства 12 % (в долларах США) и 12 – 13 % (в рублях). После оформления в собственность 9,75 – 12% (в долларах США) и 10,75 – 13% (в рублях);
3)срок кредитования - до 25 лет;
4)собственные средства заемщика от 15%;
5)обеспечение – залог прав требования по инвестиционному договору;
6)наличие поручителей – нет;
7)возраст – от 22-х до 50 лет;
8)подтверждение платежеспособности
общий трудовой стаж не менее 2-х лет,
стаж работы на последнем месте не менее 3 – х месяцев,
справка по форме № 2-НДФЛ на любую сумму,
в качестве косвенного подтверждения принимаются справки от работодателя в свободной форме на фирменном бланке,
документы о наличии дополнительных активов в собственности заемщика.
Ипотечная программа «ВНЕШТОРБАНКА».
Кредитование покупки жилья (вторичный рынок)
процентная ставка от 9,8 % (в долларах США и евро) и от 13 % (в рублях);
срок кредитования до 20 лет;
собственные средства заемщика от 15 % ;
обеспечение – приобретаемая недвижимость;
наличие поручителей – нет;
подтверждение платежеспособности – официально подтвержденный доход по основному месту работы (по справке с работы или декларация из налоговой инспекции), доход от работы на неполный рабочий день и не по основному месту работы. Другие схемы получения дохода – доход по банковским депозитам, доход в
77
виде стабильных страховых выплат, по ценным бумагам, доход от сдачи в аренду
жилья.
Кредитование на этапе строительства (первичный рынок):
процентная ставка от 11,8 % (в долларах США и евро) и от 15 % (в рублях);
срок кредитования до 20 лет;
собственные средства заемщика от 15 %;
обеспечение – залог прав требования по инвестиционному договору;
наличие поручителей – да;
подтверждение платежеспособности – официально подтвержденный доход по основному месту работы (по справке с работы или декларация из налоговой инспекции), доход от работы неполный рабочий день и не по основному месту работы. Другие схемы получения дохода – доход по банковским депозитам, доход в виде стабильных страховых выплат, по ценным бумагам, доход от сдачи в аренду жилья.
Глава 11. Еще раз о главном
11.1. Семь шагов к получению кредита на покупку квартиры.
Ваши пошаговые действия:
1.Оценить свои возможности
2.Выбрать ипотечную программу.
3.Получить подтверждение у банка на возможность получения кредита.
4.Выбрать квартиру.
5.Застраховать риски
6.Собрать необходимые документы.
7.Оформить кредит и купить квартиру.
Рассмотрим каждый этап подробнее.
Шаг первый. Оценить свои возможности
Для получения ипотечного кредита, прежде всего, надо для себя определить:
стоимость квартиры, которая соответствует личным запросам и пожеланиям;
накопленные средства, которые могут быть направлены в качестве первоначального взноса. Дело в том, что большинство ипотечных программ требует, чтобы в качестве первого взноса было внесено не менее 30% от стоимости квартиры. Таким образом, если
78
стоимость планируемого жилья составляет около 60 000 долларов, то надо иметь на руках как минимум 18 000 долл. На самом деле нужно иметь еще больше, т.к. при оформлении кредита возникают дополнительные расходы, связанные со страхованием (1 - 1,5 % от стоимости кредита), плата за оформление кредита, за оформление квартиры в собственность и т.п.;
документально подтвержденный доход семьи. Здесь следует помнить, что на погашение кредита, как правило, направляется максимум 50% от совокупного семейного дохода.
Если зарплата у Вас «белая», то ставка по кредиту будет ниже, чем при «серой» зарплате;
количество лет, за который можно будет погасить кредит.
Шаг второй. Выбрать ипотечную программу.
Исходя из Ваших требований и возможностей, Вы можете выбрать программу.
Выберете 2-3 программы, которые наиболее полно соответствуют Вашим ожиданиям. Далее,
при непосредственном контакте с банком, Вы сможете конкретизировать детали и определиться с окончательным выбором.
Шаг третий. Получить подтверждение у банка на возможность получения кредита.
Вам необходимо будет собрать пакет документов, необходимый для подтверждения банком возможности получения кредита. Список этих документов варьируется. Каким-то банкам достаточно заполнить анкету, другим – надо предоставить какие-то документы
(выписку из трудовой книжки, справку о доходах и т.п.). После того, как Вам дадут «добро» на предоставление кредита, приступайте к выбору квартиры и сбору документов
Шаг четвертый. Выбрать квартиру.
Выберите квартиру, которая соответствует требованиям банка (требования можно узнать в самом банке, а также посмотреть на сайте банка). Также необходимо обратиться к оценщику, которому доверяет выбранный Вами банк, и произвести оценку жилья.
Обратите внимание: Услуги оценщика платные.
Шаг пятый. Застраховать риски
Действующее законодательство обязывает заемщика, т.е. Вас, страховать жилье,
которое выступает предметом залога по ипотеке. Поэтому Вам придется застраховать квартиру, а так же себя на случай утери платежеспособности и утраты собственности на квартиру. Это будет означать, что, если Вы по независящим от Вас обстоятельствам будете не в состоянии погасить кредит, кредит за Вас выплатит страховая компания.
Шаг шестой. Собрать необходимые документы.
Собрать документы будет не так сложно, как это кажется. Список, конечно, длинный,
однако если грамотно построить свои действия, документы сможете собрать за пару дней.
79
Внимание: Список документов и число их копий лучше уточнить в банке, т.к.
правила приема документов могут поменяться и варьироваться от клиента к клиенту.
Шаг седьмой. Оформить кредит и купить квартиру.
Когда все предыдущие пункты выполнены, можно идти оформлять кредит. Здесь Вам придется оформить договор, внести первый взнос и т.д. Далее Вам предоставят кредит, после чего Вы сможете приобрести квартиру и произвести государственную регистрацию прав собственности на нее. После завершения расчетов с продавцом квартиры, Вы становитесь полноправным собственником квартиры.
11.2. Порядок получения ипотечного кредита
Для получения ипотечного кредита Вам необходимо пройти следующие этапы:
1 этап. Предварительный расчет суммы кредита и оценка Ваших возможностей
Для получения консультаций по условиям кредитования, а также для проведения предварительного анализа возможности получения кредита Вам необходимо обратиться в банк. На основании предоставленных Вами сведений сотрудники банка производят предварительный расчет максимально возможной суммы кредита.
Обратите внимание: Это не предполагает последующего обязательного одобрения кредита, окончательное решение принимается на основании результатов комплексной проверки достоверности представленной Вами информации о своей платежеспособности,
которая проводится на последующих этапах.
2 этап. Процедура оценки Вашей платежеспособности и возможной суммы кредита
(займа)
При положительных результатах предварительного анализа, Вы собираете полный комплект необходимых документов и представляете его в банк. На основании предоставленных документов производится оценка Вашей платежеспособности -
способности погашать полученный кредит и проценты, и окончательно определяется, на какую максимальную сумму кредита (займа) Вы может рассчитывать. Для более детального анализа отдельных статей Ваших доходов и расходов банк имеет право запросить дополнительные документы.
Источники получения регулярных доходов, учитываемые при расчете максимальной суммы кредита:
Заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу и премии;
Доход от работы за неполный рабочий день и по совместительству;
80