Ипотечное кредитование

2.27. При оформлении заявки на кредит, банк сказал, что квартира будет

находиться в залоге у банка. Правильно ли это?

Ипотечный кредит — это кредит под залог недвижимости. Это означает, что кредит вам выдадут либо под приобретаемое жилье, либо под недвижимость, уже имеющуюся в вашей собственности.

2.28. Кому принадлежит право собственности на ипотечное жилье?

Жилье, приобретаемое с использованием ипотечного кредита, сразу оформляется в собственность заемщика. Это серьезное преимущество ипотеки по сравнению с другими вариантами решения жилищных проблем, в частности жилищно-накопительным кооперативом, где жилье находится в собственности кооператива до момента его полного выкупа.

Следует особо отметить: В случае ипотеки право собственности принадлежит заемщику ипотечного кредита, и он абсолютно защищен от неблагонадежности организации,

у которой взял заем.

Внимание! Следует быть внимательными при встрече на рынке с нечестными ипотечными схемами, когда переход права собственности на жилье к приобретателю оговаривается на какой-то момент, отличный от момента оформления сделки по приобретению жилья. Право собственности на жилье принадлежит заемщику ипотечного кредита, но оно ограничено договором залога этого жилья, который действует до момента полного погашения кредита. Это ограничение означает, что необходимо получать разрешение организации-кредитора на продажу или обмен этого жилья, сдачу его в аренду,

на осуществление перепланировки, а иногда и на регистрацию (прописку) в квартире любого человека, кроме собственника.

Если ипотечный кредит берется для покупки жилья в строящемся доме, то право собственности на жилье может быть оформлено только после окончания строительства — таковы нормы нашего законодательства. Именно по этому процентные ставки на ипотечное кредитование по строящемуся жилью, как правило, бывают выше ставок по жилью на вторичном рынке.

41

2.29. В чью собственность оформляется жилье при наличии созаемщиков?

Если созаемщиком является супруг или супруга заемщика, то жилье оформляется в общую совместную собственность. Если созаемщиком выступает иное физическое лицо, то оформляется общая долевая собственность. Если жилье оформляется на одного из супругов,

другой должен будет оформить у нотариуса согласие на покупку и брачный договор.

2.30. Можно ли зарегистрироваться в приобретаемой по ипотеке квартире?

Зарегистрироваться можно после оформления квартиры в залог. Зарегистрироваться в квартире может заемщик, созаемщик, а также несовершеннолетние дети заемщика или созаемщика. О намерении зарегистрировать в квартире кого-либо еще необходимо уведомить банк.

2.31. Что такое кредитная программа «Молодая семья»?

Молодая семья - это семья, в которой хотя бы один из супругов не достиг 30-ти летнего возраста; неполная семья (семья с одним родителем и ребенком/детьми), в которой мать или отец не достигли 30-ти летнего возраста.

Обратите внимание! На получение кредита имеет право молодая семья, а также молодая семья и родители членов молодой семьи.

Цель предоставления кредита - на приобретение/строительство объекта недвижимости. Объектом недвижимости является квартира, комната, жилой дом, земельный участок с построенным/строящимся жилым домом или приобретаемый с целью строительства на нем жилого дома, расположенные на территории Российской Федерации.

Кредит можно получить:

по месту регистрации членов молодой семьи или их родителей;

по месту нахождения приобретаемого или строящегося объекта недвижимости;

по месту нахождения предприятия - работодателя заемщика, клиента банка, готового

предоставить поручительство по кредитному договору своего сотрудника.

Срок кредитования - до 15-ти лет. По желанию молодой семьи банком предоставляются отсрочки в погашении основного долга на общий срок не более 5 лет (с

увеличением срока кредитования):

 на период строительства объекта недвижимости (не более чем на два года);

42

при рождении ребенка (детей) в период действия кредитного договора (до достижения ребенком (детьми) возраста трех лет.

Отсрочка по уплате процентов не предоставляется.

Валюта кредитования - кредиты предоставляются в рублях, долларах США и евро.

Процентная ставка в банках различная и составляет около 18% годовых по кредитам в рублях; примерно 11% годовых по кредитам в долларах США; около 11% годовых по кредитам в евро. Конкретную ставку можно узнать в выбранном Вами банке.

Максимальный размер кредита:

для молодой семьи с ребенком (детьми) - до 90% покупной стоимости объекта недвижимости;

для молодой семьи без детей - до 70% покупной стоимости объекта недвижимости.

Оставшуюся часть стоимости объекта недвижимости молодая семья оплачивает за счет собственных средств. Максимальная сумма кредита определяется исходя из оценки суммарной платежеспособности семьи, с учетом имеющихся обязательств перед банком, а

также представленного обеспечения, стоимости объекта недвижимости.

Погашение основного долга и уплата процентов производится, ежемесячно начиная с

1-го числа месяца, следующего за месяцем получения кредита или его первой части. Уплата процентов производится одновременно с погашением кредита.

Следует особо отметить: Возможно установление на период строительства и/или при рождении ребенка (детей) отсрочки погашения основного долга с увеличением срока кредитования (максимально до 20 лет). Возможно досрочное погашение кредита.

Обеспечение кредита:

поручительства граждан Российской Федерации, имеющих постоянный источник дохода;

поручительства юридических лиц;

залог недвижимого имущества;

залог транспортных средств и иного имущества;

залог мерных слитков драгоценных металлов с обязательным хранением закладываемого имущества в Банке;

залог ценных бумаг Сбербанка России и государственных ценных бумаг;

залог ценных бумаг корпоративных эмитентов в пределах установленных на них лимитов риска;

гарантии субъектов Российской Федерации или муниципальных образований.

Оценочная стоимость недвижимого имущества, передаваемого в залог, банком не

корректируется. Вид обеспечения определяется в каждом случае индивидуально по

согласованию сторон.

43

Срок принятия решения о выдаче кредита "Молодая семья" обычно составляет не более 18 рабочих дней от даты предоставления заемщиком полного пакета документов.

Документы, предоставляемые в банк для получения кредита:

Для получения кредита Молодая семья предоставляет в Банк свидетельство о браке

(это требование не распространяется на неполную семью) и, при наличии ребѐнка,

свидетельство о рождении ребенка, а также помимо стандартного пакета, документы,

подтверждающие:

покупную или сметную/инвестиционную стоимость объекта недвижимости, сметную стоимость работ по реконструкции, ремонту (отделке) Объекта недвижимости

(предварительный договор купли-продажи Объекта недвижимости, договор купли-

продажи с отсрочкой платежа, договор об инвестировании строительства, договор о проведении ремонтных (отделочных) работ, сведения из проектно-сметной документации, справка БТИ и т.п.);

наличие разрешения государственных органов на строительство, согласованную в установленном порядке проектно-сметную документацию (для индивидуального строительства объекта недвижимости);

право собственности, долгосрочной аренды и т.п. на земельный участок, на котором будет вестись (ведется) строительство или реконструкция объекта недвижимости (для индивидуального строительства объекта недвижимости).

2.32. Что такое «Социальная ипотека»?

Социальная ипотека – проект правительства России, который направлен на обеспечение жильем социально не защищенных граждан и очередников, которые не могут приобрести квартиру по программе «коммерческой ипотеки». Социальная ипотека направлена на обеспечение жильем людей, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. Социальная ипотека предлагает очередникам купить квартиру в кредит по себестоимости его строительства – это практически в 2 раза дешевле, чем покупка жилья по рыночной цене.

Социальной ипотекой могут воспользоваться люди с невысокими семейными доходами, однако, необходимо их официальное подтверждение. По кредиту может быть предоставлена максимальная рассрочка - 30 лет. И кредитная ставка – 10,5% - ниже ставок,

предлагаемых банками по ипотечным кредитам.

Наибольшее развитие социальная ипотека получила в Москве. Сначала очередники покупали квартиры в домах, возведенных городом. В будущем купить квартиру с помощью

44

городских субсидий по программе социальной ипотеки можно будет у компаний-

застройщиков.

Приобретение жилья по программе социальной ипотеки у застройщиков будет отличаться от приобретения у города. Продаваться квартиры станут по обычным рыночным ценам. Но, несмотря на это, покупка квартиры окажется доступной очередникам. Пакет документов разработан совместно с Московским ипотечным агентством.

Решив купить по социальной ипотеке жилье на рынке, очередники могут взять кредит под 10,5% годовых. Кроме того, в качестве первоначального взноса им предоставят субсидию. То есть квартиру у застройщика можно будет приобрести, сложив суммы ипотечного кредита, субсидии и личных средств.

Двадцать крупнейших компаний-застройщиков Москвы участвуют в этой программе.

Им предложено зарезервировать для очередников квартиры в строящихся коммерческих домах. Скоро будут определены их адреса, и очередники смогут купить квартиру,

воспользовавшись социальной ипотекой. В дальнейшем доля инвесторов увеличится за счет того, что квартиры на рынке сможет купить все большее число очередников. Сейчас городские власти не ставят перед застройщиками задачу снижения цены для очередников.

Столичное правительство предлагает инвесторам реальных покупателей с деньгами.

Очередник сможет заплатить застройщикам за квартиру сразу, используя субсидии (чем дольше семья стоит на очереди, тем больше размер субсидии) и получив ипотечный кредит.

В данной программе могут участвовать очередники, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Обратите внимание: Главные отличия социальной ипотеки от коммерческой:

Уникальный банковский продукт. Партнером московского правительства с недавнего времени является банк «Московское ипотечное агентство», который на 100 процентов принадлежит городу. Исходя из этого, условия для заемщиков на порядок выгоднее, чем в прочих банках. Он предлагает кредит под 10,5 процентов годовых (при средней процентной ставке по Москве - 12% в валюте и 18% в рублях).

Льготная стоимость квадратного метра жилья. В Москве средняя стоимость одного квадратного метра жилья около 2000 долларов. Правительство Москвы обязуется по программе социальной ипотеки сократить эту сумму до 500 долларов. То есть очередникам квартиры будут продаваться по себестоимости жилья, без накруток.

Гарантия правительства - продажа жилья осуществляется столичным правительством.

Банковские гарантии - банк проверяет чистоту квартиры, страхует жизнь заемщика и квартиру, а также обязуется сохранить условленную процентную ставку до конца действия кредита.

45

Низкий размер первоначального взноса. Кредит выдается сроком от 3 до 30 лет. Хотя банк и требует 30 процентов собственных средств от стоимости квартиры, речь идет о рыночной стоимости. Реальная же ее стоимость по программе социальной ипотеки процентов на 40-50 % ниже, чем рыночная оценка. Эта разница и покрывает необходимые банку 30 процентов.

Льготная процентная ставка. Столичное правительство планирует понижать процентную ставку.

Для получения консультации по программе «социальная ипотека» нужно обращаться в ГУП «Агентство по реализации жилищного займа и субсидий». Учредителем этого агентства является правительство Москвы в лице Департамента имущества города Москвы.

Агентство находится в ведомственном подчинении Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

Для получения кредита очередник должен иметь стаж по последнему месту работы не менее 6 месяцев. Максимальный срок кредита определяется возрастом трудоспособных членов семьи, кредит должен быть погашен до исполнения заемщику 60-ти лет. Все будущие собственники квартиры, кроме несовершеннолетних, должны выступить созаемщиками при получении кредита. Доходы созаемщиков старше 60-ти лет и инвалидов в расчет не принимаются.

«Агентство по реализации жилищных займов и субсидий» в рамках данной схемы социальной ипотеки:

1. Консультирует очередников по вопросам ипотечного жилищного кредитования,

предоставляет информацию об адресах продаваемых домов, стоимости 1 кв. м.

2.Осуществляет предварительную квалификацию очередников (оценку платежеспособности) по стандартам банка.

3.Формирует совместно с очередниками пакеты документов, необходимые:

для подачи и рассмотрения кредитной заявки в банке;

для заключения договора купли-продажи;

для получения кредита в банке;

для оформления в собственность очередника приобретаемой квартиры.

4.При необходимости оказывает содействие очередникам в получении разрешения органов опеки и попечительства на приобретение жилья у города по ипотечной схеме.

5.Осуществляет взаимодействие с банком и структурными подразделениями Департамента по реализации схемы ипотечного кредитования очередников.

На консультации производится:

46

1. Ознакомление очередников с условиями ипотечного жилищного кредитования банка и проведение предварительных расчетов в соответствии с пожеланиями,

материальными возможностями очередников, стоимостью и размерами предлагаемой жилой площади, условиями кредитования банка. Для получения консультаций очередникам необходимо иметь при себе следующие документы (оригиналы или копии):

паспорта всех членов семьи,

свидетельства о браке,

свидетельства о рождении детей,

извещение о постановке на учет на улучшение жилищных условий.

2.Заполнение анкеты предварительной квалификации для проведения оценки платежеспособности по стандартам банка и передача подготовленного пакета документов в банк. Для заполнения Анкеты очередникам необходимо предоставить в ГУП «АРЖЗС»

следующие сведения и документы (оригиналы или копии) всех совершеннолетних членов семьи - очередников:

паспорта;

ИНН;

место работы, организационно-правовая форма предприятия и название,

должность, сфера деятельности предприятия, стаж работы (общий и по последнему месту);

образование;

доходы, подтвержденные после уплаты налогов, неподтвержденные доходы;

свидетельства о браке;

свидетельства о рождении детей;

извещение о постановке на учет на улучшение жилищных условий.

Новосибирская область также подала заявку на участие в реализации подпрограммы

«Обеспечение жильем молодых семей» в 2006 году. Региональные власти предполагают распределить средства на 100 молодых семей. Государственная поддержка предоставляется в виде субсидии на погашение части процентной ставки по целевому кредиту,

предоставленному банком молодой семье на приобретение или строительство жилья. Размер данной субсидии составляет не более 60 % от суммы фактически уплаченных процентов,

начисляемых за пользование средствами, исходя из ставки, установленной кредитным договором, заключѐнным между банком и участником программы. При этом размер кредита,

на который может предоставляться господдержка, не может превышать 500 тыс. рублей.

Федеральное агентство по строительству и ЖКХ (Рострой) в рамках подпрограммы

«Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище»

47

перечисляет средства из федерального бюджета. Средства направляются в 40 субъектов Российской Федерации на погашение обязательств перед молодыми семьями, которые состоят в списках на получение субсидий с 2005 года. В соответствии с федеральной целевой программой "Жилище" на 2002-2010 годы в 2006-2007 годах субсидии на приобретение жилья получат около 70 тыс. семей. Всего с 2006 по 2010 год таких семей будет более 180 тысяч.

2.33. Какие законы регламентируют ипотечное кредитование?

Основные законы:

Гражданский кодекс РФ (ст. 37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488, весь параграф 3 главы 23);

Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 1997г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004г. №218-ФЗ "О кредитных историях";

Федеральный закон от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" (с изм. и доп. от 2 февраля 2006 г.);

Федеральный закон от 24 декабря 2002 г. № 179-ФЗ "О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)" (с изм. и доп. от 29 декабря 2004 г.);

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа, 2 ноября, 29, 30 декабря 2004 г., 5, 31 декабря 2005 г., 17 апреля, 3, 30 июня, 18 июля, 4, 18 декабря 2006 г.);

Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (с изм. и доп. от 29 декабря 2004 г., 27 июля 2006 г.);

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп. от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г., 4, 18 декабря 2006 г.);

Федеральный закон от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" (с изм. и доп. от 2 февраля 2006 г.);

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" (с изм. и доп. от 16 октября 2006 г.);

48

Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2004г. № 192-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах".

2.34. Что такое имущественный налоговый вычет и как его можно получить?

Имущественный налоговый вычет позволяет вам в соответствие с действующим законодательством получить обратно часть уже уплаченного вами государству подоходного налога. При приобретении жилья с помощью ипотечного кредита вы можете получить налоговый вычет, складывающийся из двух сумм: из суммы приобретаемой вами недвижимости (максимальная сумма налогового вычета на сегодня составляет один миллион рублей) и с уплаченных вами по ипотечному кредиту процентов.

Например: Доход заемщика в 2007 году составил 1 100 000 рублей (или около 38 500 долларов США). Он приобрел квартиру стоимостью 2 000 000 рублей (или около 70 000 долларов США) с помощью ипотечного кредита на сумму 52 000 долларов США сроком на 10 лет под 10,5 % годовых. Вопрос: налоговый вычет на какую сумму заемщик сможет получить в этом случае? Общая сумма налогового вычета сложится из двух составляющих:

А) 13 % х 1 000 000 рублей = 130 000 рублей или около 4 500 долларов США; Б) 13% х Общая сумма процентов, которую клиент уплатит в течение срока кредита =

около 4,245.00 долларов.

Итого общая сумма налогового вычета составит 8,745.00 долларов, или около 250,000 рублей.

2.35. Могу ли я получить ипотечный кредит, если у меня уже есть непогашенные

кредиты в других банках (по кредиту за автомобиль, по кредитной карте и т.д.)?

Да, можете. Наличие положительной кредитной истории характеризует вас как благонадежного заемщика, и шансы получить ипотечный кредит возрастают. Но с другой стороны, расходы по обслуживанию уже взятых кредитов уменьшают доступный размер ипотечного кредита. При определении размера кредита под ипотеку, большинство банков руководствуется установленными ими нормами дохода заемщика, который может быть направлен на погашение кредита. Сначала банк определяет размер дохода, необходимый для обслуживания имеющихся у заемщика кредитов, вычитает его из общей суммы доходов и, исходя из оставшейся величины, определяет размер возможного ипотечного кредита.

49

Пример: доход заемщика составляет 2000$, ежемесячные расходы по обслуживанию уже взятых кредитов — 300$, а вышеуказанная норма банка установлена на уровне 50%,

доход, необходимый на обслуживание имеющихся кредитов, составит 600$, а размер ипотечного кредита будет рассчитываться исходя из возможных ежемесячных платежей заемщика в размере (2000$ – 600$) * 50% = 700$.

Однако, есть ипотечные банки, использующие менее жесткие схемы определения размера кредита. Из ваших доходов просто вычитается сумма расходов по обслуживанию уже имеющихся кредитов, и оставшаяся величина дохода используется для расчета возможной величины ипотечного кредита.

2.36. Можно ли получить кредит с использованием пластиковой карточки?

Сейчас некоторые банки предоставляют ипотечный кредит с помощью пластиковой карточки. Так, например, АКБ «ФОРА-БАНК» предлагает для своих клиентов мультивалютный накопительный вклад: ипотечный кредит – пластиковая карта Краткое его описание:

1этап – клиент не имеет достаточно средств для первого взноса, но планирует приобрести жилье – банк ему предлагает имеющиеся средства разместить на мультивалютный вклад (в трех валютах) с целью сохранения потребительской стоимости накоплений и приумножения их. Условия размещения для вкладчиков – индивидуальны.

2 этап – получение клиентом ипотечного кредита (на более льготных условиях)

3 этап – при получении клиентом ипотечного кредита ему выдается пластиковая карта с кредитной линией на потребительские нужды в размере до 10% от суммы ипотечного кредита и бесплатным годовым обслуживанием. Таким образом, такой продукт помогает клиентам банка комплексно решать их проблемы и подстраховывает их в случае временных финансовых трудностей.

2.37. Что будет если заемщик потеряет работу, а к этому моменту выплатит

большую сумму кредита?

Такие вопросы решаются в индивидуальном порядке. При этом банк готов идти на компромисс с заемщиком и не обращать взыскание на заложенную недвижимость при наличии перспектив погашения задолженности силами заемщика. В случае возникновения трудностей необходимо сразу обращаться в банк. Очень часто банки идут навстречу клиентам и не применяют штрафных санкций.

50