Жилищное право. Практикум. Учебное пособие

ФЗ РФ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от 22.12.2004 г. (в ред. от 01.02.2010 г.)

Правила пользования жилыми помещениями, утв. Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 г. № 25 (ред. от 16.01.08) // СПС «Консультант-плюс».

Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 в ред. от 02.08.2007 г. «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» // СПС «Консультант-плюс».

Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 г. № 1301 (ред. от 30.04.2009) // СПС «Консультант-плюс».

Постановление Госстроя РФ от 27.09.03 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 г. № 1301 // СПС «Консультант-плюс».

Санитарные правила и нормы (СанПиН) «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий», утв. Главным санитарным врачом РФ 19.10.2001 г. Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 г. № 1301 //СПС «Консультант-плюс».

Санитарные правила и нормы (СанПиН) «Санитарно-эпидемиоло- гические требования к жилым зданиям и помещениям», утв. Главным санитарным врачом РФ 15.12.2000 г.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса Российской Федерации» //СПС «Консуль- тант-плюс».

11

Т е м а 3

Право собственности и другие вещные права на жилое помещение

Вопросы

1.Соотношение норм ГК РФ и ЖК РФ по регулированию отношений собственности в жилищной сфере.

2.Правомочия собственника на жилое помещение.

3.Основания возникновения права собственности на жилое помещение.

Договоры о передаче в собственность жилых помещений. Приватизация жилого помещения. Деприватизация жилого поме-

щения.

Правовое положение членов семьи и бывших членов семьи собственника жилого помещения.

Правовое положение получателя ренты и отказополучателя как титульных пользователей жилых помещений.

4.Право общей собственности на жилой дом (квартиру).

5.Основания прекращения права собственности на жилые помещения.

Задача 1. Володина А.С., являясь собственником комнаты в коммунальной квартире, обратилась в суд с заявлением, в котором оспаривала отказ в регистрации по месту ее жительства ее 17-летнего сына. Отказ был обусловлен тем, что она не представила в регистрирующий орган согласие всех совершеннолетних лиц, проживающих в этой квартире, а также справку об отсутствии у сына и проживающих в квартире лиц тяжелых форм хронических заболеваний, при которых совместное проживание в одной квартире невозможно.

•Каковы правомочия собственника жилого помещения на вселение в него других лиц?

•Каков порядок вселения других лиц?

•Кто и в каком порядке может быть признан членом семьи собственника жилого помещения?

•Требуется ли согласие всех лиц, проживающих в квартире, на вселение несовершеннолетнего ребенка собственника жилого помещения?

12

• Подлежит ли удовлетворению данное заявление? Изменится ли решение, если сыну Володиной А.С. 19 лет?

Задача 2. Овсянникова С.П., пользующаяся жилым помещением на основании договора социального найма, приватизировала его в 2003 г. При этом она от имени своей 14-летней дочери Ольги отказалась от участия Ольги в приватизации данного жилого помещения, отказ был оформлен нотариально.

В 2007 г. Ольга, достигнув совершеннолетия, обратилась в суд с иском о признании приватизации недействительной, поскольку было нарушено ее право как члена семьи нанимателя на бесплатную передачу ей жилого помещения, занимаемого по договору социального найма.

•Каков порядок приватизации жилого помещения, какими нормативными актами он регулируется?

•Какие документы необходимо представить в регистрирующий орган?

•Каковы особенности приватизации с участием несовершеннолетних?

Задача 3. Семенов А.М. подал заявление о приватизации жилого помещения, занимаемого по договору социального найма и предоставил необходимые для этого документы. Однако до оформления договора о передаче жилого помещения ему в собственность Семенов А.М. умер.

• Имеют ли право наследники на данное жилое помещение?

Задача 4. На момент приватизации гражданами жилых помещений в многоквартирном доме дом требовал капитального ремонта. При выборе способа управления домом, а затем при утверждении сметы расходов на следующий год у собственников жилых помещений возник вопрос: сохраняется ли у бывшего наймодателя – собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда при приватизации гражданами жилых помещений обязанность по производству капитального ремонта многоквартирного дома, требующего такого ремонта на момент приватизации?

Задача 5. Иванов С.М., являясь собственником трехкомнатной квартиры, расположенной на 5-м этаже 14-этажного дома, зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя и открыл в двух

13

комнатах занимаемой квартиры производство по пошиву меховых изделий. На жалобы соседей по площадке он отвечал, что согласно ст. 17 ЖК РФ реализует свое право собственника использовать жилое помещение для ведения предпринимательской деятельности. У него работает только один наемный работник, завозит сырье и вывозит готовые изделия один раз в неделю в дневное время, никаких неудобств соседям он не причиняет.

•Прав ли Иванов С.М.?

•Изменится ли решение задачи, если Иванов С.М. в квартире установил 20 компьютеров, мощную аппаратуру, на балконе – антенну и использует квартиру в качестве офиса?

Задача 6. Супруги Моховы с двумя несовершеннолетними детьми проживали в трехкомнатной квартире, полученной Моховым в порядке наследования. После расторжения брака они договорились, что дети будут проживать с матерью. Вскоре Мохов потребовал, чтобы бывшая жена с детьми освободили жилое помещение, а после отказа предъявил иск об их выселении как бывших членов семьи.

•Рассмотрите понятия «член семьи собственника», «бывший член семьи собственника».

•Какое решение должен вынести суд?

•Изменится ли решение, если у Моховой нет другого жилья и она является безработной?

•Изменится ли решение, если Моховой принадлежит на праве собственности однокомнатная квартира?

Задача 7. Смирнова А.П. после регистрации брака стала проживать вместе с мужем в квартире его родителей. От брака у супругов имеется несовершеннолетний ребенок. Через два года после вселения в квартиру она обратилась за регистрацией в данной квартире своего несовершеннолетнего ребенка от первого брака, однако родители мужа – собственники квартиры своего согласия не дали, в связи с чем

врегистрации ребенка от первого брака ей было отказано.

•Правомерен ли отказ?

Задача 8. Супруги Светловы являются собственниками однокомнатной квартиры. Светлова Н.Г. была лишена родительских прав в отношении своего сына Ивана. После вступления в законную силу решения суда Светлов А.Л. обратился с иском о выселении Светловой Н.Г.

14

•Подлежит ли удовлетворению данный иск?

•Изменится ли решение, если собственником квартиры является Светлов А.Л., а Светлова Н.Г. и Иван проживают в ней как члены семьи собственника?

Задача 9. Супруги Феофановы и Самарцева обсуждали возможность заключения договора пожизненного содержания с иждивением. По условиям договора Самарцева передавала им в собственность двухкомнатную квартиру, а Феофановы принимали на себя обязанность предоставить Самарцевой право пользования одной комнатой в этой квартире, в другой они собирались проживать сами.

У сторон договора возникли следующие вопросы.

•Как оформить закрепление комнат?

•Должна ли Самарцева вносить плату за пользование помещением и оплачивать коммунальные услуги пропорционально занимаемой площади?

•Учитывая ее давнее желание проживать совместно со своей сестрой, вправе ли она будет вселить ее в занимаемую комнату, потребуется ли на это согласие Феофановых?

•Как защитить ее права в случае продажи Феофановыми квартиры или при обращении на нее взыскания по их долгам?

Задача 10. Вавилов А.С. в порядке наследования получил двухкомнатную квартиру, принадлежащую ранее на праве собственности Серебряковой Н.П. Через год после получения им свидетельства о праве собственности к нему обратился племянник Серебряковой Н.П. Иванов В.В., предъявил завещание, согласно которому Иванову В.В. должно быть предоставлено право пользования указанной квартирой на период его обучения в вузе.

Вавилов А.С. обратился за консультацией. Его интересовало следующее.

•Обязан ли он вселить в квартиру Серебрякова В.В., учитывая, что в данной квартире он проживает с женой и несовершеннолетним ребенком?

•Как определить порядок пользования квартирой?

•Должен ли Серебряков В.В. вносить плату за пользование помещением и оплачивать коммунальные услуги пропорционально занимаемой площади?

15

Задача 11. Орган местного самоуправления предъявил иск о выкупе дома общей площадью 58 м2, принадлежащего на праве собственности супругам Фроловым в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд и о выселении Фроловых, а также зарегистрированных и проживающих в данном доме сына Фроловых с супругой и двумя несовершеннолетними детьми.

В исковом заявлении истец указал, что Фроловым были предложены две однокомнатные благоустроенные квартиры общей площадью 31,4 м2 и 36,8 м2 или выкупная цена 2 600 000 руб. (исходя из рыночной цены дома и земельного участка). От обоих вариантов Фроловы отказались и потребовали или однокомнатную и трехкомнатную квартиры в том же районе, где находится их дом, или выкупную цену, достаточную для приобретения таких квартир.

•Каков порядок выкупа жилых помещений в связи с изъятием органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен такой дом?

•Подлежит ли удовлетворению иск?

•Изменится ли решение, если земельный участок будет передан коммерческой организации под возведение жилого микрорайона?

Нормативные и судебные акты

Гражданский кодекс РФ, часть первая, принята Государственной Думой 21.10.1994 г., часть вторая, принята Государственной Думой 22.12.1995 г., часть третья, принята Государственной Думой 01.11.2001 г.

Жилищный кодекс РФ, принят Государственной Думой 22.12.2004 г. (в ред. от 13.05.2008 г.) ФЗ РФ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от 22.12.2004 г. (в ред. от 17.12.2009 г.)

ФЗ РФ «О введении в действие жилищного Кодекса РФ» от 22.12.2004 (в ред. от 01.02.2010).

Семейный Кодекс РФ, принятый Государственной Думой. ФЗ РФ от 30.12.2004 г. № 215-ФЗ (с изм. и доп. от 23.07.2008 г.) «О жилищных накопительных кооперативах» // СПС «Консультант-плюс».

Закон РФ от 04.07.1991г. № 1541-1 (с изм. и доп. От 11.06.2008 г.) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // СПС «Консультант-плюс».

16

ФЗ РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (ред. от 17.07.2009 г.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СПС «Консультант-плюс».

ФЗ РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 27.12.2009 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СПС «Консультант-плюс».

Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.06.2006 г. № 378 // СПС «Консультант-плюс».

Правила регистрации и снятия граждан с регистрационного учета по месту пребывания и месту жительства в пределах Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 г. № 713 (ред. 28.03.2008) // СПС «Консультант-плюс».

Решение малого Совета Новосибирского областного Совета народных депутатов от 17.03.1993 № 23 (ред. от 24.04.2008) «О порядке приватизации жилищного фонда в Новосибирской области» // СПС «Кон- сультант-плюс».

Постановление главы администрации (губернатора) Новосибирской области от 21.10.2004 № 635 «Об утверждении Перечня документов, прилагаемых к заявлению о приватизации жилого помещения» // СПС «Консультант-плюс».

Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 8 от 24.08.93 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» (ред. 02.07.2009) // СПС «Консультантплюс».

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса Российской Федерации» // СПС «Консуль- тант-плюс».

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.02.1995 г. № 2 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.02.1995 г. № 1 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // СПС «Консуль- тант-плюс».

17

Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ. № 8 от 01.07.1996 г «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // СПС «Консультант – плюс».

Определение ВС РФ от 10.10.2007 г. № 5-Г07-76 // СПС «Консультант – плюс».

Т е м а 4

Правовой режим общего имущества собственников помещений

в многоквартирном доме

Вопросы

1.Понятие многоквартирного дома.

2.Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Государственная регистрация права на общее имущество многоквартирного дома и сделок с ним.

3.Критерии отнесения имущества к общему имуществу многоквартирного дома.

4.Определение доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Задача 1. Собственник квартиры № 2, используя это жилое помещение для ведения индивидуальной предпринимательской деятельности, отгородил часть лестничной площадки, фактически присоединив ее к своей квартире. У собственника квартиры № 3, располагающейся на этом же этаже, возникли возражения по поводу подобного использования общего имущества.

•Что понимается под общим имуществом здания?

•Каков порядок пользования таким имуществом?

Задача 2. УФРС было отказано в государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности на него на том основании, что договор не содержал условия о переходе права собственности на долю в праве общей собственности на общее имущество в здании.

• Правомерен ли отказ?

18

Задача 3. Рассчитайте долю в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома собственников комнат в коммунальной квартире.

•Общая площадь многоквартирного дома – 2020 м2.

•Общая площадь жилых и нежилых помещений (за исключением общего имущества многоквартирного дома) – 1420 м2.

•Общая площадь коммунальной квартиры – 170 м2.

•Площадь комнаты, принадлежащей Иванову А.П., – 20 м2.

•Площадь комнаты, принадлежащей Петрову И.П., – 20 м2.

•Площадь комнаты, принадлежащей Смирнову М.А., – 30 м2.

•Площадь комнаты, принадлежащей Савельеву М.П., – 25 м2.

Задача 4. Правление ТСЖ «Горизонт» заключило договор аренды подвала многоквартирного дома. Арендатор произвел ремонт и разместил в помещении пивной бар. Когда об этом стало известно жильцам дома, они попросили разъяснить:

а) кому принадлежат подвалы в их доме (по их мнению, это общее имущество);

б) каков порядок распоряжения подвалами?

Задача 5. К правлению ТСЖ «Горизонт» обратилась коммерческая организация с просьбой дать согласие на размещение наружной рекламы на крыше дома. У правления возникли вопросы:

а) каковы правовые условия размещения такой рекламы; б) необходимо ли получать согласие всех собственников помеще-

ний дома; в) как оформить отношения с данной коммерческой организацией.

Задача 6. Иванов А.М., являясь собственником квартиры, дал согласие коммерческой организации на размещение наружной рекламы на балконе своей квартиры. Рекламное полотно было закреплено на балконе и частично на стене дома. Жильцы дома, считая балкон квартиры и стену дома общим имуществом, потребовали внести полученные Ивановым А.М. денежные средства за дачу такого согласия на счет управляющей компании с целью использования их на общие нужды. Иванов А.М. отказался.

• Кто прав?

19

Нормативные и судебные акты

Гражданский кодекс РФ, часть первая, принята Государственной Думой 21.10.1994 г. (глава 16).

Жилищный кодекс РФ, принят Государственной Думой 22.12.2004 г. (в ред. от 17.12.2009 г.).

ФЗ РФ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от 22.12.2004 г. (в ред. от 01.02.2010 г.)

Постановление Правительства РФ от 13.08. 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность // СПС Консультант-плюс.

Письмо Министерства регионального развития РФ от 06.03.2009 г. № 6174-АД/14 «Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в договоре управления многоквартирным домом» // СПС Консультантплюс.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Т е м а 5

Пользование жилыми помещениями на основании договоров найма

Вопросы

1. Обязательство социального найма.

1.1.Предоставление жилого помещения по договору социального

найма.

1.2.Содержание субъективного права пользования жилым помеще-

нием.

1.3.Основания изменения и прекращения права пользования жилым помещением.

20