5.Оперативный контроль за организацией аварийно-вос- становительных работ на объектах коммунального комплекса. Информирование населения о сроках проведения аварийновосстановительных работ на коммуникациях и объектах коммунального хозяйства.

6.Разработка перспективных планов и программ развития

ЖКХ.

7.Контроль выполнения программ по ремонту жилищного фонда, ремонту и модернизации объектов инженерной инфраструктуры, проводимых за счет средств бюджета.

8.Создание условий для управления МКД.

9.Организация проведения проверок деятельности управляющих организаций по вопросам выполнения договоров управления многоквартирными домами (порядок и сроки установлены ЖК РФ [5]) [6].

Таким образом, ЖКХ – это важная социально-экономичес- кая часть нашей страны, которая заботится об условиях жизни населения, старается удовлетворить нужды всех граждан России

иобеспечить им комфортную среду. Данная система непосредственно касается каждого из нас. К сожалению, люди не всегда остаются довольны ее работой.

Вопросы и задания для самопроверки

1.Какие секторы экономики включает в себя ЖКХ?

2.Охарактеризуйте структуру ЖКХ.

3.В чем состоит производственная специфика деятельности предприятий ЖКХ?

4.Перечислите основные задачи управления ЖКХ.

10

Тема 2. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД:

ПОНЯТИЕ И СТРУКТУРА РАБОТ ПО СОДЕРЖАНИЮ

2.1. Понятие и классификация жилищного фонда

Жилищный фонд – это совокупность помещений по всей стране, где человек может жить с относительным комфортом, т.е. в таком помещении должно быть все, что может понадобиться человеку для постоянного проживания (обязательные условия – изолированность, наличие удобств и т.п.). Это относится как к отдельным комнатам и квартирам, так и к жилым домам в частном секторе (в соответствии с законами о жилище в России).

В ЖК РФ [5] предложено два критерия классификации жилищного фонда:

в зависимости от формы собственности (рис. 3);

в зависимости от целей использования (рис. 4). Поскольку жилищный фонд представляет собой совокуп-

ность жилых помещений, находящихся на территории государства, необходимо определить, что признается жилым помеще-

нием [5, 7].

Рис. 3. Классификация жилищного фонда в соответствии с формой собственности

11

Рис. 4. Классификация жилищного фонда в зависимости от целей использования

Согласно ст. 15, п. 2 ЖК РФ [5], жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. В ст. 16, п. 1 [5] перечисляются виды жилых помещений – жилой дом или его часть, квартира или ее часть, комната.

2.2. Процесс управления жилищным фондом

Как известно, управление некоторым объектом – это всегда воздействие на него со стороны органа управления для достижения им определенной цели.

Процесс любого управления можно представить следующей схемой (рис. 5).

12

2. Анализ этой информации

Рис. 5. Этапы процесса управления

Управление можно разделить на три типа:

1)неэффективное – управляющий своей цели не достигает;

2)низкоэффективное – управляющий тратит (расходует) чересчур много времени и ресурсов;

3)оптимальное – цель достигается относительно быстро, с минимально возможными затратами.

Современная экономика выводит управление в ранг одного из самых серьезных вопросов.

Объект управления в жилищной сфере представляет собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельные участки в установленных границах и расположенные на данных участках многоквартирные дома. Кроме того, в структуру объекта управления жилищным фондом входят объекты недвижимости с элементами инженерной инфраструктуры, в которых отдельные помещения находятся в государственной, частной, муниципальной и иной собственности.

Под субъектом управления подразумевается лицо, оказывающее в целях управления давление на объект. К субъектам управления в сфере жилищного фонда относятся собственники жилых помещений или лица, привлеченные для управления до-

13

Раньше жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭКи) заботились о том, чтобы наши дома находились в хорошем состоянии и все устройства работали. Людям достаточно было просто платить за услуги.

С 1997 по 2005 год произошли изменения в области управления домами. Теперь ключевую роль здесь играют местные власти, стремящиеся сделать систему более конкурентоспособной и развивать рыночные отношения (рис. 7). Анализ этих изменений помогает лучше понимать, как устроен современный жилищный мир в целом.

Органы управления ЖСК в соответствии с их уставами

Рис. 7. Система управления жилищным фондом в период реформирования с 1997 по 2005 г.

Положительные изменения, произошедшие в результате реформ:

государственные дома стали частными, появились частные владельцы;

люди начали чаще платить за коммунальные услуги;

пропало взаимное финансирование системы;

созданы программы помощи для людей с низкими дохо-

дами.

15

Однако главные задачи реформ в области управления жилищным фондом не достигнуты до сих пор. К ним можно отнести создание выгодной ситуации для всех (чтобы жильцы желали вкладывать деньги в коммунальные услуги), улучшение качества услуг, поощрение экономии энергии, эффективное регулирование естественных монополий, привлечение частных предпринимателей, поддержка конкуренции и заключение соглашений между сторонами.

Обновленный метод управления жилыми домами предполагал, что теперь у заказчика и исполнителя необходимых работ будут свои функции. Служба управления домами от городской администрации получала роль главного заказчика, опираясь на специальный контракт, подписанный с учетом взаимных обязательств. Документ акцентировал внимание на основных задачах заказчика: управление жилыми домами без жалоб граждан и отсутствие перебоев в предоставлении соответствующих услуг. Также определялись обязанности по сбору, передаче и распределению денег для финансирования затрат на обслуживание жилищного фонда и коммунальные услуги. В итоге все было предельно понятно и с обязанностями, и с ответственностью сторон [9].

Администрация осуществляла финансирование заказчика в виде ассигнований на заработную плату и дотаций на убытки. Исполнителями муниципального заказа являлись подрядчики, выбор которых должен был производиться на конкурсной основе.

Рассматриваемая система управления жилищным фондом оказалась низкоэффективной по следующим причинам:

1.Система, отвечающая за выбор исполнителей по конкурсу, дала явный сбой. Не получилось справиться с контролем за качеством, объемом и сроками выполнения работ. Деньги на работы брались из средств на зарплату и дотации для покрытия убытков, что согласовывалось с заказчиком [9]. Подрядчики, осуществляющие работы по государственному заказу, также выбирались по согласованию с заказчиком.

2.Муниципальные предприятия сохранили свою монополию на управление и поставку ресурсов для жилищных фондов по причине формальности тендерных процедур на обслуживание.

16

Для решения указанных проблем с 01.03.2005 был введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации [5], направленный на регулирование поведения людей в отношении жилья, устанавливающий новые правила для собственников и управляющих организаций, а также порядок распределения обязанностей между госорганами (рис. 8).

Управляющая организация (компания) (УО или УК) осуществляет управление многоквартирным домом, все помещения в котором принадлежат государству, регионам или властям города; она выбирается на основании открытого конкурса (или, если такой конкурс признан несостоявшимся, без его проведения). Порядок и способы управления определяются Правительством России, органами региональной власти или органами управления на местах.

Рис. 8. Современная система управления жилищным фондом Российской Федерации (с 01.03.2005)

Управление жилым домом – совместная работа собственников, владеющих квартирами и нежилыми помещениями в этом доме. Их цель – сделать место, где живут люди, безопасным и уютным, контролировать состояние общих пространств, решать возникающие вопросы об их использовании, предоставлять все необходимые коммунальные услуги.

Чтобы дом оставался в надлежащем состоянии, проводятся разнообразные мероприятия и предоставляются различные услуги коммунального характера.

17