Государственная регистрация прав на недвижимое имущество. Практикум

МИНИCTEPCTBO ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ АВТОНОМНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

ПРАКТИКУМ

Направление подготовки 40.04.01 Юриспруденция Магистерская программа «Земельное право, природоресурсное право, энергетическое право» Квалификация выпускника – магистр

Ставрополь

2018

1

Рецензенты:

д-р юрид. наук, профессор Э. С. Навасардова, кандидат юрид. наук А. А. Бирюков (Ставропольский филиал РАНХиГС)

Г72 Государственная регистрация прав на недвижимое иму-

щество: практикум / сост. А.Н. Захарин. – Ставрополь: Изд-во СКФУ, 2018. – 96 с.

Практикум составлен в соответствии с требованиями образовательного стандарта СКФУ к подготовке выпускника для получения квалификации «бакалавр». Утвержден на заседании кафедры ЭЗиТП. Протокол № 3 от 13 октября 2017 г.

Предназначен для студентов, обучающихся по направлению подготовки 40.04.01 – Юриспруденция, по магистерской программе «Земельное право, природоресурсное право, энергетическое право».

УДК 342.9 (075.8)

ББК 67.401 я73

Составитель

канд. филос. наук, доцент А. Н. Захарин

© ФГАОУ ВО «Северо-Кавказский федеральный университет», 2018

2

ПРЕДИСЛОВИЕ

Целью изучения курса «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество» является формирование целостного, системного представления о правовом регулировании государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Достижение указанной цели предполагает решение следующих задач:

1. Теоретические задачи:

-понимание основных проблем, присущих правовому регулированию отношений в области регистрации прав на недвижимое имущество;

-знание содержания нормативных правовых актов, регламентирующих отношения в области регистрации прав на недвижимое имущество;

-понимание целей и возможностей правового регулирования

всфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

2. Практические задачи:

-умение ориентироваться в потоке правовой информации о состоянии юридической базы в области правового регулирования отношений в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

-способность применять нормы, регламентирующие отношения в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

-способность разрабатывать проекты нормативно-правовых актов, регламентирующих отношения в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

3. Воспитательные задачи:

-формирование правового сознания и правовой культуры;

-понимание возможностей своей профессиональной деятельности для решения задач в области обеспечения региональной государственной правовой политики;

-развитие социально-личностной компетенции предполагающей выработку активной гражданской позиции, ответственного отношения к выполнению поставленных задач и достижению обозначенных целей.

Данная учебная дисциплина – это дисциплина по выбору студентов, изучаемая в 3 семестре.

Предшествующими дисциплинами для изучения дисциплины являются философия права, философия и методология науки, история политических и правовых учений, история и методология

3

юридической науки, сравнительное правоведение, земельное право, управление в сфере природопользования.

Данная дисциплина является предшествующей дисциплиной для изучения таких дисциплин, как водное право, лесное право, правовой режим земель особо охраняемых территорий и объектов, правовой режим земель сельскохозяйственного назначения.

Врезультате изучения курса обучающимися должны формироваться следующие профессиональные компетенции:

ПК-2 – способен к обеспечению законности, правопорядка, безопасности личности, общества, государства; способен предупреждать, пресекать, выявлять, раскрывать и расследовать правонарушения;

ПК-5 – готов оказывать квалифицированную юридическую помощь физическим и юридическим лицам в целях защиты их прав, свобод и интересов, обеспечивать доступ к правосудию.

Врезультате освоения дисциплины обучающийся должен:

знать: методы и гарантии обеспечения законности, правопо-

рядка, безопасности личности, общества, государства; методы предупреждения, пресечения, выявления, раскрытия и расследования правонарушения, правила оказания квалифицированной юридической помощи физическим и юридическим лицам, обеспечение доступа к осуществлению правосудия;

уметь: обеспечивать законность, правопорядок, безопасность личности, общества, государства, выявление, пресечение, расследование и раскрытие преступлений и иных правонарушений, оказывать квалифицированную юридическую помощь физическим и юридическим лицам, обеспечивать доступ к осуществлению правосудия;

владеть: навыками обеспечения законности, правопорядка, безопасности личности, общества, государства; предупреждения, пресечения, выявления, раскрытия и расследования правонарушения, навыками оказания квалифицированной юридической помощи физическим и юридическим лицам, обеспечения доступа к осуществлению правосудия.

4

1. Недвижимое имущество как объект гражданских прав

Цель занятия – формирование системы знаний о правовом регулировании режима недвижимости, его месте в системе гражданского и природоресурсного права, способности осуществлять профессиональную деятельность на основе развитого правосознания, правового мышления и правовой культуры, обеспечивать соблюдение законодательства субъектами права, способности принимать решения и совершать юридические действия в точном соответствии с законом, применять нормативные правовые акты, реализовывать нормы материального и процессуального права в профессиональной деятельности, юридически правильно квалифицировать факты и обстоятельства.

В результате освоения дисциплины обучающийся должен:

знать: способен к обеспечению законности, правопорядка, безопасности личности, общества, государства; способен предупреждать, пресекать, выявлять, раскрывать и расследовать правонарушения (ПК-2)

уметь: оказывать квалифицированную юридическую помощь физическим и юридическим лицам в целях защиты их прав, свобод и интересов, обеспечивать доступ к правосудию (ПК-5).

Актуальность темы

Изучение правового режима и видов недвижимого имущества позволит студентам анализировать его место в системе объектов гражданских прав, применять нормы материального и процессуального права в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Теоретическая часть

Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ недвижимостью признаются земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. В качестве такового в статье 130 Гражданского кодекса РФ названы жилые и нежилые помещения, машино-места, при условии, что их границы описаны в установленном законодательством о государственном ка-

5

дастровом учете порядке. Дополнительно в число объектов недвижимости включаются предприятие как имущественный комплекс (абз. 2 ч. 1 ст. 132 ГК РФ) и самовольная постройка (ч. 1 ст. 222 ГК РФ).

После введения в Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) статьи 133.1 недвижимостью стал признаваться и единый недвижимый комплекс – совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь (Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ). К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Содержанию такой правовой категории как недвижимость со времен Древнего Рима уделялось большое значение. Для осуществления правового регулирования недвижимыми считались вещи, переместить которые без существенного изменения их сущности не представлялось возможным. Земля с самого начала воспринималась как самая важная недвижимая вещь, поэтому все, что было непосредственно с ней связано, представляло собой ценность. По принципу способности к перемещению принадлежность к недвижимости определялось таким признаком как прочная связь с землей. Существовало правило: superficies solo cedit, то есть сделанное над поверхностью следует за поверхностью (Шангина Е.О. Исследование понятий «движимость» и «недвижимость»: исторический и сравнительный анализ // Вестник Хабаровской государственной академии экономики и права. – 2012. – № 4-5).

Гражданский кодекс РФ, перечисляя объекты недвижимости, не всегда содержит их определения и позволяет уяснить содержание. Для этого необходимо обратиться к нормативно-правовым актам иных отраслей российского права.

Первым из объектов недвижимости в ст. 130 ГК РФ названы земельные участки как объекты права собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом РФ прав на землю, представляющие собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки. Понятие и правовой режим таких земельных участков определяется Федеральным законом от 19.07.2011 № 246-ФЗ (ред.

6

от 03.07.2016) "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Искусственный земельный участок, как указано в статье 3 закона, представляет собой сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком.

Действующее законодательство разделяет такие объекты как земля и недра. Преамбула к Закону РФ от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 30.09.2017) «О недрах» определяет недра, как «часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения». Естественные физические свойства недр как природного объекта позволили законодателю отнести участок недр наряду с земельным участком к объектам недвижимого имущества. Наличие указанных свойств отличает земельные участки и участки недр от иных объектов недвижимости, перечисленных в статье 130 ГК РФ, подтверждает самостоятельность недр как объекта гражданских прав. Наряду с различиями в правовом режим участка недр и земельного участка между ними существует физическая взаимосвязь, которая не прекращается даже при их юридическом обособлении. Объективная взаимосвязь участка недр и земельного участка не позволяет использовать данные объекты независимо друг от друга, а также обуславливает особенности их правового регулирования. (Семенова Е. Г. Правовой режим участка недр как объекта гражданских прав // Власть Закона. – 2017. – № 2).

На основании ст. 7 Закона РФ от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 30.09.2017) «О недрах» участок недр предоставляется пользователю в виде горного отвода – геометризованного блока недр.

Объективная связь недр и земельного участка является одним из оснований доктринальной дискуссии относительно возможности нахождения участка недр в обороте в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, в частности о необходимости его исключения из числа недвижимых вещей и признания недр составной частью земельного участка (Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. Изд. 10-е – М.: Издание Бр. Башмаковых. 1912. – С. 151).

В действующем законодательстве РФ закреплена «землецентричная» концепция недвижимости – земля рассматривается как ключевой элемент общего понятия недвижимости и как критерий отнесения того или иного объекта к объектам недвижимого имуще-

7

ства: такими являются объекты настолько прочно связанные с землей, что их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба их назначению (ст. 130 ГК РФ). Понимание земли не только как природного объекта, охраняемого в качестве важнейшей составной части природы, природного ресурса, объекта права собственности и иных прав на землю, но и как недвижимого имущества закреплено в качестве первого принципа земельного законодательства статьей 1 Земельного кодекса РФ).

Понятие лесного участка раскрывается в статье 7 Лесного кодекса РФ (ЛК РФ). Согласно пункту 1 данной статьи таковым признается «земельный участок, который расположен в границах лесничеств, лесопарков и образован в соответствии с требованиями земельного законодательства и настоящего Кодекса». Особенность лесных участков по сравнению с земельными, отмечена Верховным Судом РФ. Известно, что правовая природа этих участков не схожа. Лесные участки – это самостоятельные природные объекты, которые имеют особый правовой режим, определённый лесным законодательством, поэтому важен своей многофункциональной ролью леса и его значимостью для общества. Помимо этого, лесное законодательство основывается на других базовых принципах, нежели земельное законодательство (ст. 1 ЗК РФ, ст. 1 ЛК РФ) (Гринь Е.А., Сиденко А.А. Сравнительно-правовой анализ определений лесного и земельного участков // Наука и образование сегодня. – 2016. – № 9).

Понятие здания и сооружения закреплено статьей второй Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". Так, зданием признается результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженернотехнического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных. В свою очередь сооружение

– это результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Здания и сооружения идентифицируются в порядке, установленном статьей 4 названного закона, по следующим признакам:

8

1)назначение;

2)принадлежность к объектам транспортной инфраструктуры

ик другим объектам, функционально-технологические особенности, которых влияют на их безопасность;

3)возможность опасных природных процессов и явлений и техногенных воздействий на территории, на которой будут осуществляться строительство, реконструкция и эксплуатация здания или сооружения;

4)принадлежность к опасным производственным объектам;

5)пожарная и взрывопожарная опасность;

6)наличие помещений с постоянным пребыванием людей;

7)уровень ответственности.

Внастоящее время к объектам недвижимого имущества отнесено и жилое помещение, под которым в статье 15 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 29.07.2017) понимается изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Видами жилых помещений являются: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.

Вперечне недвижимого имущества, предусмотренном ст. 130 ГК РФ, названы и объекты незавершенного строительства, однако, действующее законодательство не содержит легального определения данного термина. Объекты незавершенного строительства были включены в перечень недвижимого имущества Федеральным законом от 30 декабря 2004 № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ». С этого момента на объекты незавершенного строительства распространяется правовой режим недвижимого имущества и требование их государственной регистрации. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 № 190ФЗ (ред. от 29.07.2017) характеризует объект незавершенного строительства как объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Правовой режим воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания как объектов недвижимости характеризуется рядом особенностей и содержится в отраслевом законодательстве. Так, согласно статье 32 Воздушного кодекса РФ от 19.03.1997 № 60-ФЗ (ред. от 29.07.2017) воздушное судно представляет собой летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом,

9

отраженным от поверхности земли или воды. Требование государственной регистрации и классификация воздушных судов для этой цели установлены статьей 33 Воздушного кодекса РФ. Отношения, связанные с государственной регистрацией прав на воздушные суда, помимо Гражданского и Воздушного кодексов РФ, регламентируются Федеральным законом от 14.03.2009 № 31-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними".

Статья 3 Кодекса внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 07.03.2001 № 24-ФЗ (ред. от 01.07.2017) характеризует судно как самоходное или несамоходное плавучее сооружение, предназначенное для использования в целях судоходства, в том числе судно смешанного (река – море) плавания, паром, дноуглубительный и дноочистительный снаряды, плавучий кран и другие технические сооружения подобного рода. В свою очередь судно внутреннего плавания – судно, предназначенное для эксплуатации на внутренних водных путях.

Легальное определение машино-места содержится в п. 29 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 29.07.2017). Так, машино-местом признается предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Минимально размеры машино-места должны составлять 5,3*2,5 м., максимально – 6,2*3,6 м (Приказ Минэкономразвития России от 07.12.2016 № 792 "Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места"). Местоположение машино-места будет устанавливаться посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания либо сооружения (при отсутствии этажности у здания либо сооружения – на плане здания либо сооружения) геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места.

Предприятием как объектом гражданских прав, согласно статье 132 Гражданского кодекса РФ, признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

После вступления в силу Федерального закона от 02.07.2013 № 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в гражданском обороте появится новый объект вещных прав ‒ единый не-

10