Государственная регистрация прав на недвижимое имущество. Практикум

шений». Право на недвижимое имущество прекращается в связи с наступлением различных юридических фактов, имеющих различное значение для правоотношения собственности, подобно тому, как при приобретении права собственности различные правопорождающие юридические факты играют различную роль в его возникновении.

Существует несколько классификаций прекращения вещных прав на недвижимое имущество:

–добровольное отчуждение своего имущества предусмотрено ст. 236 ГК РФ, гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

В соответствии со ст. 53 Земельного кодекса РФ отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

–прекращение правоотношений собственности и иных вещных прав лица, не совершившего никаких противоправных деяний,

впубличных (общественных) интересах. Примерами такого основания являются реквизиция и национализация (принудительное изъятие участка для публичных нужд).

Статья 56.2 ЗК РФ предусматривает, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений: 1) уполномоченных федеральных органов исполнительной власти – в случае изъятия земельных участков для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд); 2) уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации – в случае изъятия земельных участков для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд); 3) органов местного самоуправления – в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.

–прекращение права собственности и иных вещных прав на земельный участок как санкция за совершение правонарушения. Проявляется в таких основаниях как конфискация. Согласно ст. 243 ГК РФ имущество может быть безвозмездно изъято у соб-

21

ственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (Кондратенко З.К., Кондратенко И.Б., Мустакимов Н.С. К вопросу о прекращении права собственности на земельные участки // Марийский юридический вестник. – 2016. – Т. 1. – № 1).

Вопросы и задания

Вопросы для обсуждения

1.Содержание и особенности осуществления вещных прав в отношении недвижимого имущества.

2.Правовая природа и возникновение права собственности на недвижимость.

3.Понятие и виды Ограниченные вещные права на недвижимое имущество по законодательству России.

4.Ограничения и обременения прав на недвижимое имущество в российском законодательстве.

5.Возникновение и прекращение вещных прав на недвижимое имущество.

6.Приватизация земельных участков. Закон «о дачной амни-

стии».

7.Приобретательная давность как основание возникновения прав на недвижимость.

8.Право хозяйственного ведения и право оперативного управления недвижимым имуществом: понятие, субъекты и соотношение.

9.Понятие и система ограниченных вещных прав на землю в действующем законодательстве.

10.Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

11.Право пожизненного наследуемого владения земельным участком.

12.Сервитут в системе ограниченный вещных прав на недвижимое имущество как ограниченное право пользования чужим имуществом.

Задания для развития и контроля владения компетенциями

1. Подготовьте обзор (реферирование) следующих позиций высших судебных инстанций:

Определение Верховного Суда РФ от 27.06.2017 по делу N

306-ЭС17-2124, А57-3068/2016

Определение ВАС РФ от 28.06.2013 N ВАС-7561/13 по делу N А10-4969/2010

22

2. Подготовьте конспект научной статьи:

Бирюкова Н.В., Ефанов И.А. О гражданско-правовой природе признания и подтверждения вещных прав на природные объекты недвижимости // Российская юстиция. – 2009. – № 11. – С. 26 – 28.

Емелькина И. А. Вещные обременения как ограниченные вещные права на недвижимое имущество // Вестник гражданского права. – 2009. – № 3. – С. 42 – 64.

3. Подготовьте доклад на тему:

«Особенности признания ранее возникших прав». «Приватизация земельных участков».

Рекомендуемая литература Основная: 1–5.

Дополнительная: 1–23. Интернет-ресурсы: 1–3.

3. Система обязательственных прав на недвижимость, подлежащих государственной регистрации

Цель занятия – формирование системы знаний о правовом регулировании и системе обязательственных прав на недвижимость, понятии, форме и особенностях сделок в отношении недвижимого имущества, способности осуществлять профессиональную деятельность на основе развитого правосознания, правового мышления и правовой культуры, обеспечивать соблюдение законодательства субъектами права, способность принимать решения и совершать юридические действия в точном соответствии с законом, применять нормативные правовые акты, реализовывать нормы материального и процессуального права в профессиональной деятельности, юридически правильно квалифицировать факты и обстоятельства.

В результате освоения дисциплины обучающийся должен:

знать: правовую природу и особенности осуществления обязательственных прав на недвижимое имущество, классификацию договорных обязательств в сфере оборота недвижимости, требования обеспечения законности, правопорядка, безопасности личности, общества, государства; способен предупреждать, пресекать, выявлять, раскрывать и расследовать правонарушения (ПК-2);

уметь: применять нормы права, регламентирующие договорные обязательства в сфере оборота недвижимости, оказывать квалифицированную юридическую помощь физическим и юриди-

23

ческим лицам в целях защиты их прав, свобод и интересов, обеспечивать доступ к правосудию (ПК-5).

Актуальность темы

Изучение правовой природы, особенностей и видов обязательственных прав на недвижимое имущество позволит студентам ориентироваться в системе договорных обязательств в сфере оборота недвижимости, реализовывать нормы материального и процессуального права по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Теоретическая часть

Система регистрации, созданная Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрела требование обязательной государственной регистрации не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним. Для изучения вопросов данной темы студентам необходимо изучить главу 9 Гражданского кодекса РФ, нормы раздела III части первой ГК РФ, включающего: «Общие положения об обязательствах» и «Общие положения о договоре».

Требование государственной регистрации сделок содержится в статье 164 Гражданского кодекса РФ и реализуется, если это предусмотрено законом. В этом случае правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Применительно к недвижимому имуществу такими законами выступают сам Гражданский кодекс РФ, кодексы и законы, определяющие правовой режим отдельных видов природных объектов и иного недвижимого имущества. Общее понятие сделки определяется статьей 153 ГК РФ как действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Двухсторонние сделки являются договорами.

Регламентация договора ипотеки осществляется ст. 334 ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 № 102-ФЗ (ред. от 01.07.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Из положения главы 23 ГК РФ применимыми непосредственно к ипотеке являются положения статей

–о государственной регистрации ипотеки (подп. 1 п. 1 ст.

339.1ГК РФ),

–о ничтожности условий договора, предусматривающих: распространение залога на иное имущество, досрочный возврат кредита или иные неблагоприятные для залогодателя последствия изза возможного последующего уменьшения рыночной стоимости предмета залога, обеспечивающего обязательство гражданина по

24

возврату потребительского или ипотечного кредита (абз. 2 п. 2 ст. 340 ГК РФ),

– о возможности формирования законом независимого законного ипотечного правоотношения по отношению к основному (п. 4 ст. 341 ГК РФ).

недвижимость остается в пользовании и владении залогодателя (п. 1 ст. 338 ГК РФ), залогодержатель не получает права владения вещью, а при гибели предмета залога право не прекращается (п. 2 ст. 345 ГК РФ)

Договор купли-продажи недвижимости (земельного участка, жилого дома, квартиры) следует изучать на основе анализа норм параграфа 7 главы 30 части второй ГК РФ. Договор купли-продажи предприятия регулируется нормами параграфа 8 главы 30 части второй ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилых объектов недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. В противном случае такой договор считается незаключенным и правовых последствий для покупателя и продавца не наступает. Вступление договора в силу определяется фактом его регистрации в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ. Регистрации подлежит и переход права собственности на соответствующую недвижимость к покупателю (п. 2 ст. 223 ГК).

Договоры ренты, объектом, которого является недвижимость, пожизненного содержания с иждивением необходимо изучать на основе норм главы 33 части 2 ГК РФ. Арендные отношения регулируются главой 34 части второй ГК РФ, где в параграфе 1 определены общие положения об аренде имущества, в том числе и недвижимости, а особенности аренды предприятия урегулированы в параграфе 5 указанной главы. Договор доверительного управления регулируется главой 53 части 2 ГК РФ.

Договор участия в долевом строительстве регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Вопросы и задания

Вопросы для обсуждения

1.Понятие, формы сделок. Обеспечение исполнения договорных обязательств.

2.Классификация и особенности договорных обязательств в сфере оборота недвижимости.

25

3.Правовое регулирование договора ипотеки (залога недвижимости).

4.Правовые основы, особенности договора купли-продажи земельного участка.

5.Договор купли-продажи жилого помещения.

6.Договор купли-продажи предприятия.

7.Понятие и правовая квалификация договора дарения недвижимого имущества.

8.Правовое регулирование и виды рентных обязательств.

9.Договор пожизненного содержания с иждивением.

10.Договор аренды отдельных видов недвижимого имущества: понятие, регламентация.

11.Договор доверительного управления недвижимым имуществом.

12.Договор участия в долевом строительстве.

Задания для развития и контроля владения компетенциями

1.Подготовьте обзор (реферирование) следующих позиций высших судебных инстанций:

Определение Верховного Суда РФ от 11.07.2017 N 78-КГ17-21 Определение Верховного Суда РФ от 20.12.2016 N 81-КГ16-24 Определение Верховного Суда РФ от 08.12.2015 N 5-КГ15-179

2.Подготовьте конспект научной статьи:

Пугина О.А., Захарцева Е.А. Особенности государственной регистрации прав по договору купли-продажи недвижимости // Современное право. – 2016. – № 6. – С. 55 – 62.

Нарижний А.С. Договор залога будущего недвижимого имущества // Закон. – 2016. – № 12. – С. 161 – 168.

Шмелев Р.В. Понятие договора дарения недвижимого имущества // СПС КонсультантПлюс. 2015.

3. Подготовьте доклад на тему:

«Проблемы государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества».

«Обременения недвижимого имущества по договору ренты».

Рекомендуемая литература Основная: 1–5.

Дополнительная: 1–23. Интернет-ресурсы: 1–3.

26

4. Общие положения о государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Цель занятия – формирование системы знаний о правовом регулировании, сущности и значении государственной регистрации прав на недвижимое имущество, способности осуществлять профессиональную деятельность на основе развитого правосознания, правового мышления и правовой культуры, обеспечивать соблюдение законодательства субъектами права, способность принимать решения и совершать юридические действия в точном соответствии с законом, применять нормативные правовые акты, реализовывать нормы материального и процессуального права в профессиональной деятельности, юридически правильно квалифицировать факты и обстоятельства.

В результате освоения дисциплины обучающийся должен:

знать: правовую основу, понятие и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество для обеспечения правового режима недвижимого имущества, требования обеспечения законности, правопорядка, безопасности личности, общества, государства; способен предупреждать, пресекать, выявлять, раскрывать и расследовать правонарушения (ПК-2);

уметь: применять нормы законодательства, содержащие общие положения о государственной регистрации прав на недвижимое имущество недвижимости, оказывать квалифицированную юридическую помощь физическим и юридическим лицам в целях защиты их прав, свобод и интересов, обеспечивать доступ к правосудию (ПК-5).

Актуальность темы

Изучение общих положений о государственной регистрации прав на недвижимое имущество позволит студентам закрепить знания о правовом регулировании, понятии и значении государственной регистрации прав в обеспечении правового режима недвижимости, реализовывать нормы материального и процессуального права по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Теоретическая часть

В Российской Федерации правовую основу отношений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс

27

Российской Федерации, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О государственной регистрации недвижимости", другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

Осуществление на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество, предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируется также нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по нормативноправовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

На необходимость совершенствования нормативно-правового и организационного обеспечения учета и государственной регистрации недвижимого имущества указывается и в федеральной программе «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014–2019 годы)», утвержденной Постановлением Правительства РФ от 10.10.2013

№903.

Всоответствии со статьей 131 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Перечисленные права регистрируются в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрация иных прав необходима в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом и иными законами Российской Федерации.

На основе ходатайства правообладателя орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию, удостоверяет произведенную регистрацию посредством выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. Обязанностью названного органа является и предоставление информации о произведенной регистрации, зарегистрированных правах любому лицу. Такая информация может быть получена в любом органе государственной регистрации недвижимости, независимо от места совершения регистрации.

28

Всоответствии со ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015

№218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество – это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Запись о зарегистрированном в Едином государственном реестре недвижимости праве является единственным доказательством существования такого права и может быть оспорена только в судебном порядке.

Вюридической литературе термин «государственная регистрация» понимается в двух значениях: как термин, обозначающий соответствующую запись в Едином государственном реестре и как совокупность действий государственных регистрирующих органов в пределах их компетенции. Запись Едином государственном реестре представляет собой особый юридический факт, влекущий возникновение, изменение, прекращение прав на недвижимое имущество и доказывающий принадлежность объекта недвижимости конкретному лицу. (Гришаев С. П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права. – 2006. – №10).

Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", как и ранее действовавшее законодательство о государственной регистрации прав не содержит легального закрепления целей государственной регистрации. В теоретической литературе отсутствие указанных норм признается определенным пробелом, их наличие в тексте закона признается объективно необходимым (Майорова Л. А. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество по закон: понятие, цели, система // Ученые записки юридического факультета. – 2010. – № 17).

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. Порядок государственной регистрации

29

прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав регламентируется Гражданским кодексом и законом о регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 131 ГК РФ).

Государственная регистрация отдельных объектов недвижимости предусмотрена нормами специального характера. Так, согласно статье 92 Лесного кодекса РФ государственная регистрация прав на лесные участки, ограничения прав на лесные участки, обременения лесных участков осуществляются в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Статья 33 Воздушного кодекса РФ для целей регистрации подразделяет воздушные суда на: гражданские, государственные

иэкспериментальные. Данная классификация основана на делении авиации на гражданскую, государственную и экспериментальную.

Гражданские воздушные суда регистрируются в Государственном реестре гражданских воздушных судов Российской Федерации с выдачей Свидетельств о государственной регистрации или в Государственном реестре гражданских воздушных судов иностранного государства при условии заключения Соглашения о поддержании летной годности между Российской Федерацией и государством регистрации.

Действующий порядок регистрации воздушных судов определяется в соответствии с Приказом Минтранса России от 05.12.2013 № 457 (ред. от 06.07.2017) "Об утверждении Административного регламента Федерального агентства воздушного транспорта предоставления государственной услуги по государственной регистрации гражданских воздушных судов и ведению Государственного реестра гражданских воздушных судов Российской Федерации".

Всвою очередь порядок регистрации морских судов закреплен в статье 33 Кодекса торгового мореплавания, согласно которой возникновение права собственности на судно определяется моментом государственной регистрации такого права в одном из реестров судов Российской Федерации. В соответствии с п. 3 ст. 16 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ под государственной регистрацией судна и прав на него понимается акт признания

иподтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на судно в соответствии с гражданским законодательством. Такие формулировки совпадают с определением государственной регистрации прав на недвижимое имущество, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», на что и указывается в теоретической литературе (Халимова Г. Р. К вопросу о

30