Государственная регистрация прав на недвижимое имущество. Практикум

Постановление Правительства РФ от 11.02.2005 № 68 (ред. от 10.03.2009) "Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи";

Постановление Правительства РФ от 28.11.2009 № 958 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на воздушные суда и сделок с ними";

Приказ Минюста РФ от 04.03.2005 № 16 "Об утверждении Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами".

Приказ Минэкономразвития России от 17.11.2016 № 724 "Об утверждении Порядка размещения извещения участников долевой собственности на недвижимое имущество о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество на официальном сайте органа регистрации прав в информационнотелекоммуникационной сети "Интернет";

Приказ Росрегистрации от 25.07.2007 № 157 "Об утверждении Методических рекомендаций об особенностях государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в составе паевого инвестиционного фонда, и сделок с ним";

Приказ Росрегистрации от 06.08.2007 № 176 "Об утверждении Методических рекомендаций об особенностях государственной регистрации прав граждан на жилые помещения, приобретаемые на основании договоров передачи в собственность жилых помещений";

Приказ Росрегистрации от 07.06.2007 № 112 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов";

Приказ Росрегистрации от 08.06.2007 № 113 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества".

Вопросы и задания

Вопросы для обсуждения

1.Особенности осуществления государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение, а также на объект незавершенного строительства.

2.Государственная регистрация прав при образовании объекта недвижимости.

51

3.Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество.

4.Государственная регистрация обременений объекта недвижимости.

5.Государственная регистрация прав в отношении искусственно созданного земельного участка.

6.Государственная регистрация прав в отношении единого недвижимого комплекса и предприятия как имущественного комплекса.

7.Государственная регистрация прав на земельную долю, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

8.Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства.

9.Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

10.Государственная регистрация перехода прав на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него.

11.Государственная регистрация аренды недвижимого имущества, найма жилого помещения, безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия.

12.Государственная регистрация сервитута.

13.Государственная регистрация ипотеки.

14.Государственная регистрация прав при доверительном управлении и опеке, связанных с недвижимым имуществом.

15.Государственная регистрация права собственности на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю.

16.Государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от права собственности.

17.Государственная регистрация прав и (или) государственного кадастрового учета при изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

18.Государственная регистрация прав на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при его изъятии в связи с неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства Российской Федерации.

52

Задания для развития и контроля владения компетенциями

1.ФИО1 является собственником нежилого помещения, бокса N, общей площадью N кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в районе побережья <адрес>", кадастровый N.

Спорный бокс N находится в фактическом пользовании у ФИО2, данное обстоятельство подтвердил в судебном заседании сам ФИО2, у которого находятся ключи от спорного гаража.

Право собственности общественной организации владельцев маломерных судов Спортивно-технического клуба "Чайка" на бокс N по адресу: <адрес>, в районе побережья бухты "Анна", было зарегистрировано управлением Росреестра ДД.ММ.ГГГГ на основании акта приемки в эксплуатацию законченного строительства объекта от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между общественной организацией владельцев маломерных судов <адрес>" и ФИО1 был заключен договор куплипродажи указанного бокса N, который зарегистрирован Управлением Росреестра ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности на спорный бокс за общественной организации владельцев маломерных судов <адрес>" было зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ, при этом право собственности общественной организации владельцев маломерных судов <адрес>" на указанный объект не оспорено.

Государственная регистрация договора купли-продажи спорного бокса от ДД.ММ.ГГГГ между общественной организации владельцев маломерных судов <адрес> и ФИО2, на который ссылается ФИО2 не произведена, поскольку на момент его заключения договора бокс N как вновь возведенный объект недвижимости не существовал, так как не был зарегистрирован в ЕГРП на праве собственности за общественной организации владельцев маломерных судов Спортивно-технического клуба "Чайка".

Проанализируйте ситуацию с точки зрения действующего законодательства. Решите дело.

2.На основании договора купли-продажи от 22 марта 2002 года С.Ю. на праве собственности принадлежал земельный участок общей площадью 1000 кв. м и жилой дом общей площадью 360,4 кв. м, расположенные по адресу: ….

До 2013 года С.Ю. и С.Г. состояли в браке, от которого имеют сына С.А., <...> года рождения.

Истцом представлен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом за <…> рублей, заключенный 11 августа 2014 года между П.С.Г. и С.Ю. в простой письменной форме, а

53

также передаточный акт от 11 августа 2014 года о выполнении обязательств по договору.

09 сентября 2014 года С.Ю. умерла, наследниками к имуществу умершей по закону являются сын С.А., <...> года рождения, отец Г.А., мать Г.Н.

На дату смерти С.Ю. оспариваемый договор купли-продажи не был представлен в регистрационный орган, переход права не был зарегистрирован.

11 февраля 2015 года П.С.Г. обратился с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество, в чем ему было отказано, т.к. С.Ю. в регистрационный орган с заявлением по поводу регистрации перехода права собственности не обращалась.

П.С.Г. обратился в суд с иском к Г.А., Г.Н. и С.Г., действующему в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего С.А., просил признать за ним право собственности на земельный участок с кадастровым номером <…> площадью 1 000 кв. м и жилой дом общей площадью 360,4 кв. м.

В обоснование иска указал, что приобрел указанные объекты недвижимости у С.Ю. на основании договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 11 августа 2014 года за <…> рублей. 09 сентября 2014 года продавец С.Ю. умерла. Истцу было отказано в государственной регистрации перехода права собственности, поскольку продавцом не было подано соответствующее заявление.

С.Г., действующий в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего С.А., предъявил встречный иск к П.С.Г., Г.А., Г.Н. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, заключенного 11 августа 2014 года между П.С.Г. и С.Ю.

Дайте правовую оценку ситуации. Решите дело.

3. В соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между С. и М., последним куплено здание механических мастерских, с тремя гаражами, зданием горюче-смазочных материалов, сараем, складом и заборами с воротами, расположенное по адресу: <…>, расположенных на земельном участке мерою в <…> кв. м, земельный участок, занятый зданием механических мастерских, переходит в пользование покупателя на тех же условиях, что и у продавца недвижимости.

На земельном участке по данному адресу М. было возведено строение – навес, имеющий бетонный ленточный фундамент. С целью регистрации прав в отношении возведенного объекта 12.10.2016 М. обратился в Управление Росреестра с соответствующим заявле-

54

нием, приложив к нему следующие документы: декларацию об объекте недвижимого имущества от 12.10.2016, письмо от 16.10.2015, письмо от 02.09.2016, свидетельство на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей от ДД.ММ.ГГГГ, технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ, выписку (справку) из технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между М. и С.

Уведомлением от 25.10.2016 государственная регистрация права собственности М. была приостановлена, сообщением от 23.12.2016 Управление Росреестра отказало М. в государственной регистрации права собственности, на основании на основании абзаца 4 пункта 1, абз. 8 п. 1, абз. 10 п. 1. статьи 20 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 отказало в государственной регистрации.

В обоснование причин, как приостановления, так и отказа указано на то, что на государственную регистрацию не представлены документы, подтверждающие право М. на земельный участок с кадастровым номером N; наличие титула постоянного (бессрочного) пользования и выданные в соответствии с ранее действовавшим законодательством и действующим в настоящий момент законодательством, и подтверждающими приобретение права собственности или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости

Правомерен ли отказ в осуществлении государственной регистрации прав? Ответ обоснуйте ссылками на действующее законодательство.

Рекомендуемая литература Основная: 1–5.

Дополнительная: 1–23. Интернет-ресурсы: 1–3.

9. Ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Судебная защита имущественных прав

Цель занятия – формирование системы знаний о правовом регулировании юридической ответственности и обеспечении судебной защиты имущественных прав в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, способности осуществлять профессиональную деятельность на основе развитого

55

правосознания, правового мышления и правовой культуры, обеспечивать соблюдение законодательства субъектами права, способность принимать решения и совершать юридические действия в точном соответствии с законом, применять нормативные правовые акты, реализовывать нормы материального и процессуального права в профессиональной деятельности, юридически правильно квалифицировать факты и обстоятельства.

В результате освоения дисциплины обучающийся должен:

знать: понятие и виды юридической ответственности и механизм судебной защиты имущественных прав в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, требования обеспечения законности, правопорядка, безопасности личности, общества, государства; способен предупреждать, пресекать, выявлять, раскрывать и расследовать правонарушения (ПК-2);

уметь: применять нормы права о юридической ответственности и способы судебной защиты имущественных прав в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, оказывать квалифицированную юридическую помощь физическим и юридическим лицам в целях защиты их прав, свобод и интересов, обеспечивать доступ к правосудию (ПК-5).

Актуальность темы

Изучение правового регулирования юридической ответственности и судебной защиты имущественных прав в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, позволит студентам научиться применять меры юридической ответственности и способы судебной защиты имущественных прав.

Теоретическая часть

При подготовке к данной теме необходимо изучить главу 10 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 № 218-ФЗ (ред. от 29 июля 2017).

В статьях данной главы закона речь идет об ответственности государственного регистратора прав и ответственности органа регистрации прав. Кроме того, предусматривается и применение компенсация за утрату права, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости. Российская Федерация в лице органа регистрации прав имеет право регрессного требования в размере возмещенных Российской Федерацией сумм.

Дополнительно необходимо проанализировать правила статьи 19.21 КоАП РФ, устанавливающей административную ответственность за несоблюдение установленного порядка государ-

56

ственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок

сним, нарушение требований к подаче в установленный срок заявления о государственной регистрации. В свою очередь статьей 170 УК РФ наказывается регистрация заведомо незаконных сделок

снедвижимым имуществом, умышленное искажение сведений государственного кадастра недвижимости и (или) Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а равно занижение кадастровой стоимости объектов недвижимости, если эти деяния совершены из корыстной или иной личной заинтересованности должностным лицом с использованием своего служебного положения.

Право на судебную защиту имеют лица, чьи права нарушены при государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Способами защиты могут выступать признание права, признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; возмещения убытков истребование имущества от добросовестного приобретателя.

Вопросы и задания

Вопросы для обсуждения

1.Ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ведения ЕГРН.

2.Ответственность органа регистрации прав.

3.Ответственность государственного регистратора прав

4.Компенсация за утрату права, зарегистрированного в ЕГРН.

5.Понятие права на судебную защиту.

6.Способы защиты прав на недвижимое имущество.

Задания для развития и контроля владения компетенциями

1.Подготовьте обзор (реферирование) следующих позиций высших судебных инстанций:

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.04.2017 N Ф08-2119/2017 по делу N А32-17788/2016

Постановление Верховного Суда РФ от 18.03.2011 N 74-АД11-3

2.Подготовьте конспект научной статьи:

Усович Л. В. Ответственность лиц, участвующих в государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2013. – N 2. – С.

29 – 36.

57

3.Составьте схему, отражающую виды юридической ответственности в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

4.Составьте схему, отражающую способы защиты имущественных прав в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

5.Ролевая игра

Тема (проблема): Спор о признании права собственности и осуществление государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество.

Концепция игры: игра проходит в форме заседания суда по рассмотрению искового заявления о признании права собственности и осуществлении государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество. Группа студентов распределяет роли для участия в срок, необходимый для подготовки к документальной реализации каждой из ролей. Рекомендуемым сроком является 2 недели. Непосредственно на практическом занятии под руководством преподавателя в очередности, необходимой для рассмотрения искового заявления и возражений каждый из студентов реализует полученное задание в ролевом воплощении соответствующей фигуры.

Фабула дела 01 августа 2014 года между ООО "(***)" (продавец) в лице генерального директора Л.К. и Г. (покупатель) был заключен договор купли-продажи будущего недвижимого имущества № (***) г.

Согласно данному договору продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество (объект) – здание (назначение: нежилое), 3-этажа, (подземных этажей – 1), общая площадь (***), расположенное по адресу: (***), кадастровый (или условный) № (***).

Согласно п. 2.2.1 договора продавец обязан в течение 360 дней с момента заключения договора осуществить все необходимые действия для приобретения объекта в свою собственность и регистрацию на свое имя объекта в Росреестре, подписать акт приемапередачи объекта покупателю, оплатить госпошлину, подготовить и подать все необходимые документы для регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю в Росреестр.

Покупатель обязан уплатить продавцу цену за объект, принять объект, предоставить продавцу документы, необходимые для регистрации перехода права собственности на объект.

Согласно п. 3.1 договора цена объекта определена сторонами в размере (***) рублей.

58

Согласно п. 3.3 договора стороны согласовали, что в счет расчетов по договору покупатель до подписания договора передал продавцу по бланковому индоссаменту простой вексель № (***), выданный в городе Москве РООИ "(***)" (ИНН (***)), без уплаты процентов, с датой составления 12 мая 2014 года и датой погашения "по предъявлении, но не ранее 09 мая 2015 года", местом предъявления: город Москва, в пользу Г. на сумму (***) рублей, оцененный сторонами на сумму (***) рублей.

Роли:

1.Представитель Истца;

2.Представитель Ответчика;

3.Представитель Управления Росреестра;

4.Судья.

Ожидаемые результаты

1.Глубокое усвоение студентами существа отношений по поводу государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

2.Формирование навыков составления договоров и процессуальных документов;

3.Ознакомление с правоприменительной практикой по исследуемой категорией споров.

Индивидуальные задания

Рекомендуемая литература Основная: 1–5.

Дополнительная: 1–23. Интернет-ресурсы: 1–3.

59

Рекомендуемая литература

Основная

1.Гражданское право: учебник: с учетом новой редакции Гражданского кодекса РФ (Федер. законов № 223-ФЗ, 245-ФЗ, 251ФЗ) / под общ. ред.: С. С. Алексеева, проф. С.А. Степанова ; Ин-т частного права. – 4-е изд. – М.: Проспект, 2017. – 434 с.

2.Гражданское право: учебник; отв. ред. В. П. Мозолин, Т. 1. – Изд. 2-е, перераб. и доп. – М.: Проспект, 2014. – 816 с.

3.Земельное право: учеб. для вузов / ред. С. А. Боголюбов.– 3-е изд.– М.: Проспект, 2014.– 375 с.

4.Земельное право: учебник для бакалавров / под ред. Н. Г. Жаворонковой, И. О. Красновой. – М.: Юрайт, 2014. – 581 с.

5.Зенин, И. А. Гражданское право: учебник для бакалавров / И. А. Зенин; Моск. гос. ун-т им. М. В. Ломоносова. – 16-е изд., перераб. и доп. – М.: Юрайт, 2014. – 812 с.

Дополнительная

1.Архиереев Н.В. Земля как объект гражданского оборота в системе государственной регистрации прав и кадастрового учета: постановка проблемы // Юридический мир. 2015. N 10. С. 41–44.

2.Ахетова О.С. Государственная регистрация права собственности на землю в Российской Федерации // Бюллетень нотариальной практики. 2010. N 6. С. 26–28.

3.Бевзенко Р.С. Как бороться с регистрацией в качестве недвижимого имущества объектов, таковыми не являющихся? // Закон. 2008. № 6.

4.Боголюбов С.А. Земля – природный ресурс и объект права собственности//Экологическое право. 2009. № 5/6.

5.Волошин Д.А. Как госрегистрация влияет на учет при куплепродаже недвижимости // Главбух. 2005. № 24.

6.Жуков В.Н. Недвижимость на балансе организации. Особенности учета // Бухгалтерский учет. 2006. № 21.

7.Илюшина М.Н. Актуальные вопросы формы сделок и института представительства юридических лиц // Юрист. 2006. №1. С.2-5.

8.Корнеев А.Л. Об условиях договора купли-продажи земельных участков // Экологическое право. 2006. N 6.

9.Крассов О.И. Право собственности на леса // Экологическое право. 2006. NN 2, 3.

10.Маковская А. Анализ некоторых поправок к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Хозяйство и право. 2005. № 3.

11.Нарышева Н.Г. Проблемы защиты права общей собственности на земли сельскохозяйственного назначения // Экологическое право. 2007. № 1.

60