Государственная регистрация прав на недвижимое имущество. Практикум

движимый комплекс. Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс ‒ совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь (ст. 133.1 ГК РФ). В состав единого недвижимого комплекса включается, помимо собственно недвижимых вещей, также вещи движимые (иные вещи). Вместе с тем закон прямо не указывает, какие движимые вещи могут находиться в составе единого недвижимого комплекса. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Как отмечается в теоретической литературе, изменения в Гражданском кодексе РФ в части введения в гражданский оборот единого недвижимого комплекса направлены на решение нескольких проблем. В частности, использование конструкции единого недвижимого комплекса упростит оборот сложных объектов (Коваленко А.А., Павлова И.П., Автушенко К.В. Эффективность применения конструкции «единый недвижимый комплекс» в гражданском обороте, анализ комплекса проблем кадастрового учета и регистрации прав // Экономика и экология территориальных образований. – 2017. – № 2)

Таким образом, в понятии недвижимой вещи объединены такие объекты гражданских прав, как: 1) естественные объекты: земельные участки, участки недр; 2) искусственные объекты, прочно связанные с землей, т.е. перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно; 3) не связанные с землей фактически движимые вещи, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Юридическое признание последних в качестве недвижимого имущества обусловлено тем, что они являются дорогостоящими, имеют важное значение для жизнедеятельности, а их эксплуатация в строго определенных условиях требует специального контроля за их обращением в гражданском обороте.

Действующее законодательство закрепило определение недвижимости как всего того, «... что прочно связано с землей, т.е. объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно...», исходя из таких обязательных критериев как неразрывность физической связи объекта с землей.

Отмечая недостатки легального определения недвижимости, разработчики Концепции развития гражданского законодательства

11

РФ предложили исключить из перечня объектов недвижимого имущества (п. 1 ст. 130 ГК РФ) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Также они полагают необходимым исключить положение о том, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, кроме перечисленного в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ (Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // Вестник ВАС РФ. – 2009. – № 11).

Вопросы и задания

Вопросы для обсуждения

1.Юридическое понятие недвижимости. Признаки недвижимого имущества.

2.Правовой режим земельного участка как объекта недвижи-

мости.

3.Участки недр как объекты недвижимости.

4.Понятие «лесной участок» и его юридическое значение.

5.Здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства как объекты недвижимости.

6.Жилые (недвижимость) помещения как правовая категория: понятие и виды.

7.Правовая квалификация воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания как объектов недвижимости.

8.Правовой режим предприятия как объекта недвижимости: понятие и состав.

9.Машино-место как объект недвижимости в гражданском праве России.

10.Иное имущество, относящееся к объектам недвижимости.

Задания для развития и контроля владения компетенциями

1.Подготовьте обзор (реферирование) следующих позиций высших судебных инстанций:

Определение Верховного Суда РФ от 19.11.2013 № 80-КГ13-8 Определение Верховного Суда РФ от 20.10.2016 по делу №

305-ЭС16-8051, А40-30372/2013

Постановление Президиума ВАС РФ от 04.02.2014 № 13123/13 по делу № А21-4610/2012.

2.Подготовьте конспект научной статьи:

Стародумова С. Ю. Правовой режим недвижимых вещей // Правовые вопросы недвижимости. – 2015. – № 1. – С. 14 – 17.

12

Рекомендуемая литература1 Основная: 1–5.

Дополнительная: 1, 2, 4, 17, 18, 19, 22, 23.

Интернет-ресурсы: 1–3.

2. Виды вещных прав на недвижимость, подлежащие государственной регистрации

Цель занятия – формирование системы знаний о понятии и системе вещных прав в отношении недвижимого имущества, основаниях их возникновения и прекращения, ограничениях и обременениях прав на недвижимое имущество в российском законодательстве, способности осуществлять профессиональную деятельность на основе развитого правосознания, правового мышления и правовой культуры, обеспечивать соблюдение законодательства субъектами права, способности принимать решения и совершать юридические действия в точном соответствии с законом, применять нормативные правовые акты, реализовывать нормы материального и процессуального права в профессиональной деятельности, юридически правильно квалифицировать факты и обстоятельства.

В результате освоения дисциплины обучающийся должен:

знать: законодательство, регулирующее систему вещных прав на недвижимого имущества, основания их возникновения и прекращения, ограничения и обременения прав на недвижимое имущество, требования обеспечения законности, правопорядка, безопасности личности, общества, государства; способен предупреждать, пресекать, выявлять, раскрывать и расследовать правонарушения (ПК-2);

уметь: применять нормы права, регламентирующие вещные права на недвижимое имущество, основания их возникновения и прекращения, ограничения и обременения прав на недвижимое имущество, оказывать квалифицированную юридическую помощь физическим и юридическим лицам в целях защиты их прав, свобод и интересов, обеспечивать доступ к правосудию (ПК-5).

Актуальность темы

Изучение системы вещных прав на недвижимое имущество, оснований их возникновения и прекращения, ограничений и обремене-

1 Рекомендуемая литература ко всем темам находится на стр. 60.

13

ний прав на недвижимое имущество позволит студентам определить их особенности как объектов гражданских прав, реализовывать нормы материального и процессуального права по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Теоретическая часть

Как уже говорилось, недвижимость является особым объектом гражданских прав. Вещные права составляют самостоятельную разновидность субъективных гражданских прав, которые предоставляют его обладателю определенные вид и меру возможного поведения – непосредственного воздействия на вещь (имущество). С практической точки зрения большое значение имеет разграничение вещных и обязательственных гражданских прав.

Предусмотренный действующим гражданским законодательством перечень вещных прав является исчерпывающим. В частности, к подобным правам относится право собственности (ст. 209 ГК РФ), иные вещные права, включая право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты, право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом (ст. 216 ГК РФ). Заинтересованные лица не вправе своим соглашением устанавливать какие-либо иные вещные права.

В теоретической литературе к числу основных относят следующие признаки вещного права: 1) господство субъекта над вещью; 2) возникновение права в отношении вещи; 3) удовлетворение обладателем вещного права своего интереса без посредства других лиц; 4) обязанность иных лиц не влиять на осуществление обладателем вещного права его правомочий; 5) абсолютный характер защиты; 6) право следования. Таким образом, вещное право характеризуется как субъективное гражданское право, возникающее по поводу вещи и создающее юридическую связь субъекта с вещью, господство над ней, позволяющее реализовать свой интерес без посредства других лиц, которые в свою очередь обязаны не влиять на осуществление правомочий субъекта, обладающее абсолютным характером защиты и правом следования.

К вещным правам, в первую очередь, принадлежит право собственности, представляющее собой абсолютное субъективное право, которое предоставляет его обладателю полномочия владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом (ст. 209 ГК РФ). Законодательство определяет содержание права собственности через триаду правомочий – владение, пользование, распоряжение, Наряду с этим оговариваются и специфические признаки, характерные для названных правомочий собственника вещи. В первую оче-

14

редь, собственник осуществляет свои правомочия по собственному усмотрению. Кроме того, мера возможного поведения собственника в отношении принадлежащей ему вещи является абсолютной и не зависит от воли других лиц. В этом состоит главный отличительный признак абсолютного права собственности (Ахметьянова З. А. О видах вещных прав и их системе // Ученые записки Казанского университета. Серия. Гуманитарные науки. – 2011. – № 4).

В соответствии со статьей 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

На основании статьи 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

-использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

-сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

-осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;

-своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

-своевременно производить платежи за землю;

-соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

-не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы;

-выполнять иные требования, предусмотренные Земельным кодексом, федеральными законами.

Осуществление правомочий владения, пользования и распоряжения, особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, зависит от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственно-

15

сти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, и устанавливается только законом

(ст. 2012 ГК РФ).

Законами определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. Среди них, например, находятся земельные участки в границах территорий общего пользования, лесные участки в составе земель лесного фонда, участки недр, водные объекты.

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Ограничения оборотоспособности земельных участков предусмотрены ст. 27 Земельного кодекса РФ и сводятся к следующему: земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности:

1)государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 ЗК РФ);

2)зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы (за исключением случаев, установленных федеральными законами);

3)зданиями, сооружениями, в которых размещены военные

суды;

4)объектами организаций федеральной службы безопасности;

5)объектами организаций органов государственной охраны;

6)объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7)объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8)объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

9)воинскими и гражданскими захоронениями;

10)инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности, следующие земельные участки:

16

1)в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ;

2)из состава земель лесного фонда;

3)в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

4)занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками;

5)предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ;

6)за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ в границах закрытых административно-территориальных образований;

7)предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также – размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения;

8)занятые объектами космической инфраструктуры;

9)расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

10)предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

11)загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;

12)расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

13)в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственнобытового водоснабжения.

Ограниченные вещные права на недвижимое имущество характеризуются теми же признаками, что и право собственности, так как они являются общими для всех разновидностей вещных прав. В отличие от права собственности любое ограниченное вещное право представляет собой право на чужую вещь (jura in re aliena), уже присвоенную другим лицом – собственником, а потому содержание его всегда в определенной мере ограничено. Ограниченное вещное право сохраняется и при смене собственника, то есть право следует не за собственником, а за вещью (Ахметьянова

17

З. А. О видах вещных прав и их системе // Ученые записки Казанского университета. Серия. Гуманитарные науки. – 2011. – № 4).

Федеральный закон от 23.06.2014 г. № 171 – ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменил сложившиеся отношения в системе ограниченных вещных прав. Так, утратили силу ст. 20 ЗК РФ, посвященная правовому регулированию отношений по предоставлению земельных участков на постоянное (бессрочное) пользование, и ст. 21 ЗК РФ, посвященная пожизненному наследуемому владению земельными участками. Данные вещные права не перестали существовать вообще, и по – прежнему закреплены в Гражданском кодексе РФ.

Статья 216 ГК РФ среди вещных прав называет также ограниченные вещные права на земельные участки – право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265), право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 268) и право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (статьи 274, 277), право хозяйственного ведения имуществом (статья 294) и право оперативного управления имуществом (статья 296).

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставлялось только физическим лицам и сохранялось за ними в неизменном виде, если было приобретено до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. За субъектами данного права признавались владение и пользование соответствующим земельным участком, передаваемым по наследству. Распоряжение земельным участком, принадлежащем лицу на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на данный земельный участок в порядке наследования (ст. 267 ГК РФ).

Субъектами права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, являются государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, центры исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, государственные академии наук и созданные ими учреждения, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления. Помимо этого, данное право сохраняется за гражданами и юридическими лицами, если оно возникло у них до введения в действие ЗК РФ. Лица, обладающие правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, вправе осуществлять правомочия владения и пользования этим участком

18

впределах, установленных законом, другими правовыми актами и актом компетентного органа о предоставлении земельного участка

впользование. Согласно п. 3 ст. 269 ГК РФ лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование, не вправе распоряжаться такими земельными участками, за исключением случаев заключения соглашения об установлении сервитута и передачи земельного участка в безвозмездное пользование гражданину в виде служебного надела в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. По мнению разработчиков Концепции развития вещного права, названные ограниченные вещные права на земельные участки не отражают потребностей российского гражданского оборота, не приспособлены для современных экономических отношений. Следовательно, система ограниченных вещных прав на земельные участки нуждается в законодательных нововведениях.

Гражданский и Земельный кодексы РФ закрепляют и такую разновидность ограниченных вещных прав, как право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Установление сервитута возможно в целях обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (ст. 274 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ). Обременение земельного участка сервитутом не лишает его собственника принадлежащих ему прав по владению, пользованию и распоряжению участком.

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости". Важно знать, что на основании статьи 275 ГК РФ сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Право хозяйственного ведения, согласно статье 294 ГК РФ, принадлежит государственному или муниципальному унитарному предприятию, которое владеет, пользуется и распоряжается имуществом в пределах, определяемых в соответствии с Гражданским

19

кодексом. Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. В свою очередь субъекты права оперативного управления, владеют, пользуются имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества (ст. 296 ГК РФ).

Законодательство Российской Федерации относит к ограниченным вещным правам пользование жилым помещением членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении, право пожизненного проживания в жилом помещении другого лица в соответствии с завещательным отказом (Дешина А.С. Система ограниченных вещных прав в современном гражданском праве // Новая наука: Теоретический и практический взгляд. – 2017. – № 2-2). Вещные права на жилое помещение регламентируются главой 18 ГК РФ и разделом 2 Жилищного кодекса РФ. Кроме того, к ограниченным вещным правам законодательство относит право пользования жилым помещением членами семьи собственника (ст. 292 ГК РФ).

Основания возникновения права собственности и иных вещных прав подразделяются на первоначальные и производные. Договор, наследование и реорганизация юридических лиц относятся к производным основаниям приобретения. В свою очередь создание вещи как обособленного предмета материального вида позволяет говорить о первоначальном основании приобретения права собственности (абз. 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ).

Особое место среди оснований приобретения прав занимает приобретательная давность. В силу ст. 234 ГК РФ лицо – гражданин или юридическое лицо, – не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество. Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Основаниями прекращения права собственности являются юридические факты, т. е. «обстоятельства, с которыми нормативные акты связывают какие-либо юридические последствия: возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотно-

20