Все о ТСЖ

присутствовали более половины членов товарищества или их представителей, а сейчас кворум будет только при условии присутствия на собрании членов товарищества или их представителей, обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов членов товарищества. То есть кворум зависит не от количества присутствующих на собрании членов, а от количества принадлежащих им голосов.

Порядок определения количества голосов, принадлежащих каждому члену ТСЖ законодательно определен не четко. Поэтому в литературе встречаются разные мнения на этот счет. Некоторые исследователи полагают, что в отличие от общего собрания собственности в многоквартирном доме, каждый член ТСЖ имеет по 1 голосу (т.е. голос не связан с размером доли собственника в общей собственности многоквартирного дома). Другие считают, что по аналогии с ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый член ТСЖ на общем собрании членов товарищества, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. Авторы пособия придерживаются второй точки зрения. Дело в том, что согласно новой ч. 1.1. ст. 146 ЖК РФ положения ст. ст. 45-48 ЖК РФ распространяются и на порядок проведения общего собрания членов ТСЖ. Более того, подсчет голосов членов ТСЖ по принципу 1 член=1 голосу ущемит в правах одиноких собственников больших по площади помещений. Поскольку правомочия общего собрания членов ТСЖ должны быть также закреплены уставом ТСЖ, авторы рекомендуют четко приписать порядок подсчета голосов членов ТСЖ на общем собрании в учредительном документе товарищества.

Решения общего собрания членов ТСЖ по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания, принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей. Исключение составляют следующие вопросы:

1)принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

2)принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских

кредитов;

3)определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества.

Решения по указанным вопросам принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества (списочного числа, а не от числа голосов членов, присутствующих на собрании).

Общее собрание членов ТСЖ ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества. Решение общего собрания членов ТСЖ может быть принято путем проведения заочного голосования в том же порядке, который установлен для проведения заочного собрания собственников помещений многоквартирного дома в соответствии со ст. 47,48 ЖК РФ (см. ч. 2.1. настоящего пособия). Необходимо заметить, что Закон № 123-ФЗ отменил возможность голосования по группам членов товарищества, т.к. все вопросы, входящие в компетенцию общего собрания, касаются всех членов, которым принадлежат равные права независимо от вида принадлежащего им помещения (жилое или нежилое).

71

Примерная форма протокола общего собрания членов ТСЖ

Протокол № ___

Общего собрания членов ТСЖ, созданного для управления многоквартирным домом

Место проведения собрания: Время проведения собрания:

Присутствовали:

Члены и представители членов ТСЖ ___________________________

_________________________________________________________

Итого: _____ членов

Приглашенные лица:_____________

__________________________________________

Итого:__________ приглашенных лиц

Общее количество голосов членов ТСЖ____

Количество присутствующих голосов _____. Наличие кворума ________% голосов. Собрание правомочно.

Повестка дня общего собрания:

1.Выбор членов правления ТСЖ.

2.Выбор Председателя правления ТСЖ.

3.Выбор ревизионной комиссии ТСЖ.

1. Выбор членов Правления ТСЖ.

Слушали инициатора проведения (председателя) общего собрания о необходимости избрания членов Правление ТСЖ.

Поступило предложение для голосования: Избрать в члены Правления ТСЖ следующих членов ТСЖ ______________________________________________

Голосовали за данное предложение: (по каждой кандидатуре)

За – _____________ % Против – ___________%

Воздержались – ____________ %

Приняли решили:

72

Избрать в члены Правления ТСЖ следующих членов ТСЖ

________________________________________

2. Выбор Председателя правления ТСЖ.

Слушали инициатора проведения (председателя) общего собрания о необходимости избрания Председателя правление ТСЖ.

Поступило предложение для голосования: Избрать Председателем Правления ТСЖ

_______________________________

Голосовали за данное предложение:

За – _____________ % Против – ___________%

Воздержались – ____________ %

Приняли решили:

Избрать Председателем Правления ТСЖ _____________________

3. Выбор ревизионной комиссии ТСЖ.

Слушали инициатора проведения (председателя) общего собрания о необходимости избрания Ревизионной комиссии ТСЖ.

Поступило предложение для голосования: Избрать в Ревизионную комиссию ТСЖ -

________________

Голосовали за данное предложение: (по каждой кандидатуре)

За – _____________ % Против – ___________%

Воздержались – ____________ %

Приняли решили:

Избрать Ревизионную комиссию ТСЖ в следующем составе-

___________________________________________

Председатель собрания (Председатель Правления ТСЖ)

_________________________

73

4.2. Правление ТСЖ

Руководство деятельностью ТСЖ осуществляется правлением товарищества. Правление ТСЖ является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.

Правление ТСЖ наделено довольно большим объемом полномочий. Так, ст. 147 ЖК РФ устанавливает, что правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества. Исключение составляют вопросы, отнесенные:

1)к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2)к компетенции общего собрания членов ТСЖ.

Учитывая вышесказанное, важно знать перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания членов ТСЖ и общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, чтобы ошибочно не передать рассмотрение этих вопросов правлению ТСЖ. Напоминаем, что компетенция общего собрания членов ТСЖ рассматривалась нами в ч. 4.1. настоящего пособия. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1)принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2)принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3)принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

4)принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

5)выбор способа управления многоквартирным домом;

6)принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном

доме;

7)принятие решения о преобразовании ТСЖ в жилищный или жилищностроительный кооператив;

8)принятие решения о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

9)принятие решения об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

74

Чтобы члены правления ТСЖ со знанием дела могли руководить и управлять домом, принимать правильные и грамотные решения, собственникам помещений многоквартирного дома следует учитывать наличие у кандидатур в члены правления технического, экономического, юридического, или другого специального образования. Так как эффективность ТСЖ напрямую зависит от деятельности его руководства, нужно очень внимательно выбирать правление товарищества.

Правление ТСЖ избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Законом четко не установлено, как должны выбираться члены правления вновь создаваемого ТСЖ. Однако, по нашему мнению, анализ ч. 2 ст. 136 ЖК РФ позволяет сделать вывод, что при создании ТСЖ выборы членов правления товарищества осуществляет общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме одновременно с принятием решения о создании ТСЖ.

Важные изменения внес Закон № 123-ФЗ в ст. 147 ЖК РФ. Теперь членами правления ТСЖ не могут являться следующие лица:

1)лицо, с которым ТСЖ заключило договор управления многоквартирным

домом;

2)лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило договор управления многоквартирным домом;

3)член ревизионной комиссии (ревизор) ТСЖ.

Кроме того, член правления ТСЖ не имеет права:

1)совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору;

2)поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.

Заседание правления созывается председателем правления в сроки, установленные уставом ТСЖ. Законом № 123-ФЗ был конкретизирован порядок принятие решений правлением ТСЖ. Согласно положениям измененной ст. 147 ЖК РФ правление ТСЖ правомочно принимать решения, если на заседании правления товарищества присутствует

не менее чем пятьдесят процентов общего числа членов правления товарищества.

Решения правления товарищества принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления, присутствующих на заседании, если большее число голосов для принятия таких решений не предусмотрено уставом товарищества. Решения, принятые правлением товарищества, оформляются протоколом заседания правления товарищества и подписываются председателем правления товарищества, секретарем заседания.

В обязанности правления ТСЖ входят:

1)соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;

2)контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

3)составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

75

4)управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление

им;

5)наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

6)заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

7)ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета

ибухгалтерской отчетности;

8)созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

9)выполнение иных вытекающих из устава ТСЖ обязанностей.

Из вышеперечисленных новой обязанностью правления является ведение реестра

членов товарищества.

Примерная форма Положения о правлении ТСЖ разработанная с учетом требований Закона № 123-ФЗ.

Утверждено Общим собранием членов ТСЖ «___________» (протокол №_______ от «___»_______ ____ г.)

Положение о Правлении ТСЖ «____________________»

1. Общие положения

1.1.Настоящее Положение регулирует в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации статус, порядок избрания и компетенцию Правления Товарищества собственников жилья «__________________» (далее - ТСЖ), вопросы полномочий и ответственности членов Правления, устанавливает сроки и порядок созыва и проведения заседаний Правления, а также порядок принятия решений.

1.2.Правление ТСЖ является исполнительным органом, осуществляющим руководство текущей деятельностью Товарищества и подотчетным Общему собранию членов ТСЖ.

1.3.Правление ТСЖ избирается из числа членов ТСЖ Общим собранием членов ТСЖ. Кандидат в члены Правления считается избранным в состав Правления, если за его кандидату проголосовало простое большинство голосов членов ТСЖ, принявших участие в Общем собрании. В случае, если в выборах участвуют более 7 (семи) кандидатов, избранными в состав Ревизионной комиссии считаются 7 (семь) кандидатов, набравшие наибольшее число голосов.

1.4.Любой член ТСЖ имеет право быть избранным в состав Правления ТСЖ, за исключением тех членов ТСЖ, которые на дату проведения выборов являются членами Ревизионной комиссии. В Правление ТСЖ также не может быть избран член ТСЖ, являющийся лицом, с которым ТСЖ заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой ТСЖ заключило указанный договор

1.5.Срок полномочий членов Правления ТСЖ определяется Уставом ТСЖ, но не может быть более чем два года.

1.6.Члены Правления не могут входить в состав Ревизионной комиссии ТСЖ. Член Правления не может совмещать свою деятельность в Правлении ТСЖ с работой в ТСЖ по

76

трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена Правления ТСЖ.

1.7.Члены Правления могут избираться не более двух сроков подряд.

1.8.Правление и каждый член Правления в отдельности при осуществлении своих полномочий руководствуются законодательством Российской Федерации, Уставом ТСЖ и настоящим Положением.

1.9.На первом заседании Правления простым большинством голосов избирается председатель и секретарь Правления.

1.10.Общим собранием членов ТСЖ может быть принято решение о выплате вознаграждения членам Правления. В этом случае Правление на своих заседаниях решает вопрос об использовании и распределении денежных средств, полученных от членов ТСЖ на основании принятого решения.

1.11.Полномочия члена Правления могут быть прекращены досрочно по следующим основаниям:

 по собственному желанию на основании письменного заявления;  по решению Общего собрания членов ТСЖ.

1.12.В случае досрочного прекращения полномочий более 2/3 членов Правления Правлением созывается Общее собрание членов ТСЖ, на котором избирается Правление в новом составе.

1.13.При выборах нового состава Правления оно считается полномочным со дня принятия решения Общим собранием членов ТСЖ. При этом ранее действовавший состав Правления обязан осуществить передачу технической, бухгалтерской и иной документации,

атакже учредительных и иных документов и печати ТСЖ вновь избранному составу Правления в срок не более десяти дней по акту.

1.14.Деятельностью Правления руководит председатель Правления, выбираемый членами Правления из своего состава.

2. Компетенция Правления

2.1.Правление осуществляет руководство текущей деятельностью ТСЖ, за исключением вопросов, отнесенных к компетенции Общего собрания членов ТСЖ и председателя Правления.

2.2.В обязанности Правления ТСЖ входит:

2.2.1.Соблюдение ТСЖ действующего законодательства и требований Устава ТСЖ.

2.2.2.Заключение договоров с собственниками помещений – не членами ТСЖ о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме и предоставлении коммунальных услуг.

2.2.3.Контроль за своевременным внесением собственниками жилых и нежилых помещений установленных обязательных платежей и членских взносов.

2.2.4.Обеспечение выполнения всеми собственниками помещений обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество.

2.2.5.Контроль за составлением сметы доходов и расходов на соответствующий год и ее фактическим исполнением. Предоставление сметы для утверждения на Общее

77

собрание членов ТСЖ. В случае необходимости Правление перераспределяет в течение года средства между статьями доходов и расходов, утвержденными Общим собранием.

2.2.6. Управление многоквартирным домом или заключение договора на управление

им.

2.2.7.Заключение по поручению собственников договоров с ресурсоснабжающими, обслуживающими и прочими организациями.

2.2.8.Осуществление контроля и требование исполнения договорных обязательств обслуживающими, ресурсоснабжающими и прочими организациями.

2.2.9.Организация приемки работ и услуг, выполненных и оказанных по заключенным

договорам.

2.2.10.Наем и увольнение работников руководящих должностей (управляющий, главный бухгалтер, начальник службы эксплуатации) для обслуживания многоквартирного дома.

2.2.11.Прием заявлений о вступлении в члены ТСЖ и выходе из него.

2.2.12.Ведение реестра членов ТСЖ, реестра собственников помещений, списка собственников и арендаторов машиномест в подземном паркинге, а также контроль за ведением делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности.

2.2.13.Созыв и проведение Общих собраний членов ТСЖ.

2.2.14.Заключение договоров о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирных домах в соответствии с решением Общего собрания членов ТСЖ.

2.2.15.Установление фактов причинения вреда имуществу собственников.

2.2.16.Хранение проектной, технической, а также исполнительной и иной документации на многоквартирный дом, внесение изменений и дополнений в указанную документацию в порядке, установленном законодательством.

2.2.17.Выдача собственникам помещений справок и иных документов в пределах своих полномочий.

2.2.18.Рассмотрение заявлений и жалоб собственников помещений.

2.2.19.Разработка и вынесение на утверждение Общего собрания членов ТСЖ: перечней работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества; перечней дополнительных работ; расчета стоимости работ.

2.2.20.Расчет размеров платы за жилое помещение и взносов для всех собственников помещений, а также членских взносов для членов ТСЖ, для утверждения их на Общем собрании членов ТСЖ.

2.2.21.Осуществление проверки технического состояния общего имущества.

2.2.22.Реализация мероприятий по ресурсосбережению.

2.2.23.Выполнение иных обязанностей, вытекающих из Устава ТСЖ.

3. Заседания Правления

3.1.Заседание Правления созывается и проводится его председателем не реже 1 раза

вмесяц.

3.2.В заседании Правления принимают участие только члены Правления. Правление вправе принять решение о присутствии на заседание Правления третьих лиц (собственников ТСЖ, членов ревизионной комиссии и иных лиц).

78

3.3.Заседание Правления ТСЖ признается правомочным при участии в нем большинства членов Правления ТСЖ. Повестка дня, время и дата проведения заседания доводятся до членов Правления не позднее, чем за 5 (пять) дней до начала заседания.

3.4.Решения Правления ТСЖ принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов Правления, присутствующих на заседании. Решение Правления оформляется протоколом, который ведется на каждом заседании Правления. Протоколы ведет член Правления, выполняющий обязанности секретаря. Срок оформления протокола заседания Правления составляет пять дней.

Протоколы подписываются председателем Правления, секретарем заседания, всеми принявшими участие в заседании членами Правления. В случае несогласия с принятыми решениями член Правления имеет право рядом со своей подписью под протоколом отразить особое мнение. Заверенные копии и выписки из протоколов заседаний Правления предоставляются любому члену Правления по его заявлению в срок не более трех дней. Необходимые материалы по вопросам, включенным в повестку дня заседания, заблаговременно предоставляются членам Правления секретарем или председателем Правления, с тем, чтобы все члены Правления могли подготовиться к обсуждению.

3.5.Правление имеет право распоряжаться средствами ТСЖ, находящимися на счете в банке, в соответствии с утвержденной Общим собранием членов ТСЖ сметой доходов и расходов ТСЖ.

4. Председатель Правления

4.1.Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя сроком на два года.

4.2.Председатель Правления ТСЖ обеспечивает выполнение решений Правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам ТСЖ, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

4.3.Председатель Правления ТСЖ:

действует без доверенности от имени ТСЖ;

подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом ТСЖ не требуют обязательного одобрения Правлением ТСЖ или общим собранием членов ТСЖ;

разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов ТСЖ правила внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов ТСЖ, предусмотренных ЖК РФ, уставом ТСЖ и решениями общего собрания членов ТСЖ.

4.4. В случае отсутствия председателя Правления его обязанности выполняет член Правления, назначенный председателем или Правлением на период отсутствия председателя.

5. Ответственность членов Правления 5.1. Члены Правления несут ответственность в соответствии с законодательством

перед собственниками жилых и нежилых помещений за выполнение возложенных на них Общим собранием обязанностей. При этом не несут ответственности члены Правления,

79

голосовавшие против решения Правления, которое повлекло за собой причинение убытков ТСЖ, или не принимавшие участия в голосовании по этому вопросу.

4.3. Законно ли избран председатель правления ТСЖ?

Проанализируем статус председателя правления ТСЖ и порядок его избрания.

На практике часто встречаются случаи, когда председателя правления ТСЖ называют единоличным исполнительным органом товарищества. Авторы пособия не согласны с такой точкой зрения по следующим причинам:

1)в ст. 144 ЖК РФ названы только два органа управления ТСЖ: общее собрание

—высший орган управления ТСЖ, правление ТСЖ — коллегиальный исполнительный орган ТСЖ;

2)председатель правления ТСЖ возглавляет коллегиальный исполнительный орган ТСЖ, и функциональные обязанности председателя правления обусловлены только компетенцией правления ТСЖ.

Закон № 123-ФЗ внес изменения в порядок избрания председателя правления ТСЖ. Хотя решение этого вопроса, как и раньше, по умолчанию относится к компетенции членов правления ТСЖ, но уставом ТСЖ он может быть отнесен к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества (п. 3 ч. 2 ст. 145, ч. 3 ст. 147 ЖК РФ).

Согласно ст. 149 ЖК РФ председатель правления ТСЖ избирается на срок, установленный уставом товарищества.

Председатель правления ТСЖ обладает следующими полномочиями:

1)обеспечивает выполнение решений правления;

2)имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

3)действует без доверенности от имени товарищества;

4)подписывает платежные документы ТСЖ;

5)совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества;

6)разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества.

Важно учитывать, что председатель правления ТСЖ, являясь членом правления ТСЖ, обязан отвечать всем требованиям, которые предъявляет закон к членам правления ТСЖ.

Во-первых, председатель правления ТСЖ должен являться собственником помещения

вмногоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, а также членом ТСЖ.

Во-вторых, председателем правления не может быть избрано лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо,

80