Все о ТСЖ

1.4. Какими правами обладает ТСЖ?

Права ТСЖ прописаны в ч. 1 ст. 137 ЖК РФ. ТСЖ вправе:

1)заключать договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры;

2)определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные ЖК РФ и уставом ТСЖ цели;

3)устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год ТСЖ размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4)выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5)пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством РФ;

6)передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для ТСЖ работы и предоставляющим ТСЖ услуги;

7)продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ.

Дополнительные права ТСЖ установлены в ч. 2 ст. 137 ЖК РФ. Ими ТСЖ может воспользоваться только в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме. Итак, ТСЖ вправе:

1)предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2)в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3)получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4)осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5)заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества

действия.

Кроме того, в том случае, если собственники помещений в многоквартирном доме не исполняют своих обязанностей по участию в общих расходах, ТСЖ вправе в судебном порядке потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов, а также полного возмещения причиненных ему убытков (см. ч. 8.5. настоящего пособия).

11

Напоминаем, что согласно ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Заметим, что Законом № 123-ФЗ права ТСЖ были сформулированы несколько иначе. Если ранее ТСЖ выступало в качестве посредника в договорах услуг, предоставляемым собственникам, то теперь, осуществляя управление домом, ТСЖ вправе самостоятельно заключать любые договоры.

Еще одно право ТСЖ появилось в ст. 165 ЖК РФ. Так, органы управления ТСЖ могут сообщить местным властям о невыполнении управляющей компанией обязательств по договору управления многоквартирным домом. При этом орган местного самоуправления организует проверку в течение пяти дней. Если проверка подтвердила факты невыполнения управляющей организацией условий договора, орган местного самоуправления не позднее чем через 15 дней с момента соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений для решения вопроса о расторжении договора и выборе новой управляющей организации.

1.5. Какие обязанности несет ТСЖ?

Рассмотрим круг основных обязанностей ТСЖ с учетом последних изменений в ЖК РФ. Так, после 18 июня 2011 г. ТСЖ обязано:

1)обеспечивать выполнение требований гл. 13 ЖК РФ, регулирующей порядок создания и деятельности ТСЖ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава ТСЖ;

2)осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разд.VIII ЖК РФ, регулирующим порядок управления многоквартирными домами;

3)выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по

договору;

4)обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества

вмногоквартирном доме;

5)обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6)обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7)принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

12

8)представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;

9)вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов РФ;

10)представлять в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений заверенные Председателем ТСЖ и секретарем общего собрания членов товарищества копию устава ТСЖ, выписку из протокола общего собрания членов ТСЖ о принятии решения о внесении изменений в устав ТСЖ с приложением заверенных Председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов соответствующих изменений.

Авторы еще раз обращают внимание на то, что перечень обязанностей ТСЖ, указанный в ст. 138 ЖК РФ, претерпел изменения. Остановимся на них подробнее.

Во-первых, ранее п. 2 ст. 138 ЖК РФ обязывал ТСЖ заключать с собственниками, не являющимися членами ТСЖ, договоры о содержании и ремонте общего имущества. Сейчас же данный пункт не содержит прямого указания на это и гласит, что ТСЖ обязано осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разд. VIII ЖК РФ. Нужно заметить, что упомянутый раздел ЖК РФ также существенно изменен Законом № 123-ФЗ и содержит новые нормы, регулирующие процесс управления домом, осуществляемого, в частности, ТСЖ (см. ч. 3.4. настоящего пособия). По мнению авторов, заключать договоры с собственниками, не являющимися членами ТСЖ, все же следует. Ведь, например, согласно ч. 6 ст. 155 ЖК РФ не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы ТСЖ, должны вносить плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ.

Во-вторых, п. 8 ст. 138 ЖК РФ скорректирован таким образом, что из его смысла четко следует: ТСЖ представляет не любые законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, а только лишь связанные с управлением общим имуществом в данном доме.

В-третьих, в соответствии с ч. 9 и 10 ст.138 ЖК РФ ТСЖ обязано представить в уполномоченный орган исполнительной власти:

1)до 1 марта 2012 г. — копии решений о создании ТСЖ, уставов ТСЖ, изменений, внесенных в уставы ТСЖ;

2)до 1 апреля ежегодно — копию реестра членов ТСЖ;

3)в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав ТСЖ изменений — копию устава ТСЖ, выписки из протокола общего собрания членов ТСЖ

овнесении изменений в устав ТСЖ с приложением текстов соответствующих изменений.

Реестр членов ТСЖ согласно ч. 4 ст. 143 ЖК РФ должен содержать следующую информацию:

1) сведения, позволяющие идентифицировать членов ТСЖ и осуществлять связь с

ними;

13

2)сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

При этом на члена ТСЖ возлагается обязанность предоставить правлению товарищества достоверные сведения, указанные выше, и своевременно информировать правление товарищества об их изменении.

Авторы считают важным указать на то, что порядок определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме содержится в ст. 37 ЖК РФ. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля

вправе общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения. Следует также учитывать, что собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1)осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2)отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Примерная форма реестра членов ТСЖ.

Реестр членов ТСЖ многоквартирного дома №___

по ул. ___________________г.__________________

по состоянию на «____» _______ 201_ года

Председатель Правления ТСЖ__________________

Порядок деятельности и перечень полномочий органов жилищного контроля определен в ст. 20 ЖК РФ. Здесь под государственным жилищным надзором понимаются деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов РФ, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами требований, установленных жилищным

14

законодательством, в том числе по использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его формы собственности, законодательством РФ об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, посредством организации и проведения проверок указанных лиц, принятия предусмотренных законодательством РФ мер по пресечению и (или) устранению выявленных нарушений, и деятельность указанных органов исполнительной власти субъектов РФ по систематическому наблюдению за исполнением обязательных требований, анализу и прогнозированию состояния исполнения обязательных требований при осуществлении органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами своей деятельности.

Государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ — жилищными инспекциями. Например, в Москве эту функцию осуществляет Мосжилинспекция. Руководству ТСЖ и собственникам помещений нужно знать, что государственные жилищные инспекторы обладают следующими правами:

1)запрашивать и получать на основании мотивированных письменных запросов от органов государственной власти, органов местного самоуправления, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и граждан информацию и документы, необходимые для проверки соблюдения обязательных требований;

2)беспрепятственно по предъявлении служебного удостоверения и копии приказа (распоряжения) руководителя (заместителя руководителя) органа государственного жилищного надзора о назначении проверки посещать территории и расположенные на них многоквартирные дома, помещения общего пользования многоквартирных домов, а с согласия собственников жилые помещения в многоквартирных домах и проводить их обследования, а также исследования, испытания, расследования, экспертизы и другие мероприятия по контролю;

3)проверять соответствие устава ТСЖ, внесенных в устав изменений требованиям законодательства РФ, а по заявлениям собственников помещений в многоквартирном доме проверять правомерность принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о создании ТСЖ, соответствие устава ТСЖ, внесенных в устав изменений требованиям законодательства РФ, правомерность избрания общим собранием членов ТСЖ Председателя правления ТСЖ и других членов Правления товарищества, правомерность принятия собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании таких собственников решения о выборе юридического лица независимо от организационно-правовой формы или индивидуального предпринимателя, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирным домом, в целях заключения с управляющей организацией договора управления многоквартирным домом, правомерность утверждения условий этого договора и его заключения;

4)выдавать предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений, о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований, в том числе об устранении в шестимесячный срок со дня направления такого предписания несоответствия устава ТСЖ, внесенных в устав изменений обязательным требованиям;

5)составлять протоколы об административных правонарушениях, связанных с

15

административных правонарушениях и принимать меры по предотвращению таких нарушений;

6) направлять в уполномоченные органы материалы, связанные с нарушениями обязательных требований, для решения вопросов о возбуждении уголовных дел по признакам преступлений.

Жилищные инспекции обладают правом обратиться в суд со следующими заявлениями:

1)о ликвидации ТСЖ;

2)о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований ЖК РФ;

3)о признании договора управления данным домом недействительным в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава ТСЖ, внесенных в устав изменений обязательным требованиям или в случаях выявления нарушений порядка создания ТСЖ, выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения.

Подробнее о контроле жилищными инспекциями деятельности ТСЖ рассказано в ч.

8.1.настоящего пособия.

Думается, что здесь уместно напомнить о том, что в своей деятельности, кроме норм ЖК РФ ТСЖ также должно руководствоваться и другими нормативно-правовыми актами. Назовем некоторые из них:

Налоговый кодекс РФ;

Гражданский кодекс РФ;

Гражданский процессуальный кодекс РФ;

Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»;

Федеральный закон от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»;

постановление Правительства РФ от 29.12.2000 г. № 1021 «О государственном регулировании цен на газ и тарифов на услуги по его транспортировке на территории Российской Федерации» (вместе с «Основными положениями формирования и государственного регулирования цен на газ и тарифов на услуги по его транспортировке на территории Российской Федерации»);

постановление Правительства РФ от 15.04.1995 г. № 332 «О мерах по упорядочению государственного регулирования цен на газ и сырье для его производства»;

постановление Правительства РФ от 15.04.2009 г. № 322 «О мерах по реализации Указа Президента Российской Федерации от 28 июня 2007 г. № 825 «Об оценке эффективности деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации» (вместе с «Методикой оценки эффективности деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации»);

постановление Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах

ижилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам

ипользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»);

16

постановление Правительства РФ от 21.07.2008 г. № 549 «О порядке поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан» (вместе с «Правилами поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан»);

постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

17

2.КАК СОЗДАТЬ ТСЖ?

2.1.Пошаговая инструкция по созданию ТСЖ

Прежде чем приступить к созданию ТСЖ, необходимо проанализировать положения законов, регулирующие этот процесс.

Статья 135 ЖК РФ гласит, что число членов ТСЖ, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, необходимо получить согласие на создание ТСЖ именно такого количества жильцов. Устав ТСЖ должен быть принят на общем собрании собственников того дома, в котором будет создано ТСЖ, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, но закон позволяет в уставе ТСЖ предусмотреть конкретный срок, на который может быть создано товарищество. ТСЖ получит статус юридического лица с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке (см. ч.2.3.

настоящего пособия).

Идем дальше. Статья 136 ЖК РФ называет несколько вариантов создания ТСЖ.

Во-первых, собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать

только одно ТСЖ. Решение о создании ТСЖ принимается собственниками на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем

пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Авторы обращают особое внимание на то, что Законом № 123-ФЗ в ст. 136 ЖК РФ была введена дополнительная ч. 1.1., в соответствии с которой протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании ТСЖ и об утверждении его устава, подписывается обязательно всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.

Во-вторых, как уже упоминалось в ч. 1.1. настоящего пособия, после вступления в силу Закона № 123-ФЗ товарищество может быть создано собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах только при условии если:

1)количество квартир в них составляет в сумме не более чем тридцать;

2)данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.

В этом случае на общих собраниях собственников помещений в каждом

многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме должны быть приняты следующие решения:

1)о создании ТСЖ;

18

2)об утверждении его устава;

3)об избрании Правления товарищества;

4)о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц;

5)об избрании Председателя правления ТСЖ (в случаях, предусмотренных уставом товарищества).

Важно учитывать, что особенности принятия и оформления таких решений устанавливаются Министерством регионального развития РФ.

В-третьих, ТСЖ может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, а также дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании такого ТСЖ, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. На общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов должны быть также приняты следующие решения:

1)об избрании Правления товарищества;

2)о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов)

полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц;

3)об избрании Председателя правления ТСЖ (в случаях, предусмотренных уставом товариществ).

Порядок создания таких ТСЖ прописан в п. 3 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ и был скорректирован Законом № 123-ФЗ.

Напоминаем, что ст. 139 ЖК РФ, регулировавшая управление новостройками и разрешавшая создание ТСЖ будущими собственниками помещений в строящемся многоквартирном доме, была признана утратившей силу на основании Закона № 123-ФЗ. Таким образом, теперь создавать ТСЖ в строящихся домах нельзя. Это нововведение должно защитить права дольщиков, т.к. лишает застройщиков права на этапе эксплуатации дома создавать формальные ТСЖ, подчиненные им, и вводить бесконтрольные тарифы на оплату коммунальных платежей. Ранее самоуправство строителей вызывало много скандалов и судебных разбирательств.

Однако возникает вопрос: кто же будет управлять новостройками? Ответ на него дает ст. 161 ЖК РФ, новая редакция которой вступила в силу 18 июня 2011 г. Согласно ч. 13 указанной статьи в течение десяти рабочих дней с момента выдачи разрешения на ввод в

эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления этим домом. До заключения договора между застройщиком и выбранной по конкурсу управляющей организацией управление домом осуществляется согласно ч. 14 той же статьи:

1)застройщиком (если он соответствует стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами);

19

2) управляющей организацией, привлеченной застройщиком (если заключен договор с ней не позднее пяти дней с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома).

Все вышеперечисленные нововведения, касающиеся порядка создания ТСЖ, не распространяется на товарищества, уже созданные до вступления в силу Закона № 123-ФЗ.

Законность создания ТСЖ теперь проверяется жилищными инспекциями (см. ч.ч. 8.1., 8.5. настоящего пособия). В случае выявления нарушений действующего законодательства жилищные инспекции вправе обратиться в суд с заявлением о ликвидации ТСЖ.

Рассмотрим, как на практике происходит создание ТСЖ в одном

многоквартирном доме.

Шаг 1. Деятельность инициативной группы.

Инициативная группа по созданию ТСЖ формируется из числа собственников помещений многоквартирного дома, заинтересованных в создании ТСЖ. Основная задача этой группы — подготовить и провести общее собрание собственников помещений по вопросам создания ТСЖ.

Для этого инициативной группе необходимо: 1) собрать информацию о собственниках дома;

2)выявить группу поддержки из числа собственников помещений;

3)возможно заранее согласовать с заинтересованными в создании ТСЖ собственниками кандидатуры председателя ТСЖ и членов Правления;

4)разработать и развесить на досках объявления дома информационную листовку, в которой кратко и четко должно объясняться, для чего вы предлагаете создать ТСЖ;

5)обратиться к собственникам с просьбой, предоставить копии правоустанавливающих документов на занимаемые ими помещения в целях расчета количества голосов каждого собственника, или обратиться с этой же просьбой в управу района;

6)принять решение о дате, месте проведения общего собрания собственников;

7)сформировать повестку дня общего собрания собственников с предложением кандидатур в состав счетной комиссии;

8)разработать уведомление (сообщение) о проведении общего собрания собственников.

Согласно ч. 4 ст. 45 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме за 10 дней до проведения собрания должны быть уведомлены о нем одним из следующих способов:

путем направления соответствующего сообщения каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом (если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме;

вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись; размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и

доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Втаком сообщении должны быть указаны (см. ч. 5 ст. 45 ЖК РФ):

1)сведения о составе инициативной группы;

20