Все о ТСЖ

Примерная форма протокола общего собрания членов ТСЖ об утверждении окончательного ликвидационного баланса

Протокол № ___

Общего собрания членов ТСЖ, созданного для управления многоквартирным домом по адресу: улица________ дом ____________ корпус

Место проведения собрания: Время проведения собрания:

Присутствовали:

Члены и представители членов ТСЖ ___________________________

_________________________________________________________

Итого: _____ членов

Приглашенные лица:_____________

__________________________________________

Итого:__________ приглашенных лиц

Общее количество голосов членов ТСЖ____

Количество присутствующих голосов _____. Наличие кворума ________% голосов. Собрание правомочно.

Повестка дня общего собрания:

1.Об утверждении окончательного ликвидационного баланса ТСЖ «________________».

2.Об уведомлении регистрирующего органа о составлении окончательного ликвидационного баланса ТСЖ «_______________».

Повестка дня:

1.Слушали: Председатель собрания сообщил, что в связи с окончанием процедуры ликвидации ТСЖ и полным расчетом со всеми кредиторами ликвидационная комиссия ТСЖ «________________» составила окончательный ликвидационный баланс организации и представляет его на утверждение общего собрания членов.

Поступило предложение для голосования: утвердить окончательный ликвидационный баланс ТСЖ «___________________».

Голосовали за данное предложение: За – _____________ % Против – ___________%

Воздержались – ____________ %

101

7. ЧТО ТАКОЕ ОБЪЕДИНЕНИЯ ТСЖ?

Одним из прав ТСЖ является право на создание объединений с другим ТСЖ. До вступления в силу Закона № 123-ФЗ в качестве цели такого объединения называлось совместное управление общим имуществом в многоквартирных домах. Теперь же в виде целей названо представление и защита общих интересов ТСЖ при управлении многоквартирными домами.

Таким образом, согласно ст. 142 ЖК РФ для представления и защиты общих интересов при управлении многоквартирными домами два и более ТСЖ по договору между собой могут создать объединение (ассоциацию или союз) товариществ.

Управление объединением будет осуществляться в соответствии с Федеральным законом от 12.01.1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (далее по тексту — Закон о некоммерческих организациях).

103

8.РЕШАЕМ ПРОБЛЕМЫ, СВЯЗАННЫЕ С ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ ТСЖ

8.1.Кто контролирует деятельность ТСЖ?

Внутренний контроль

Органом внутреннего контроля за деятельностью ТСЖ является ревизионная комиссия (или ревизор) товарищества. Деятельность ревизионной комиссии ТСЖ регулируется ст. 150 ЖК РФ. Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ избирается общим собранием членов товарищества сроком не более чем на два года. При избрании членов комиссии важно учитывать, что в ее состав не могут входить члены правления товарищества. Ревизионная комиссия ТСЖ из своего состава избирает председателя ревизионной

комиссии.

Ревизионная комиссия ТСЖ:

1)проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;

2)представляет общему собранию членов товарищества заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

3)представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

4)отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Примерный образец Положения о ревизионной комиссии ТСЖ.

Утверждено общим собранием членов ТСЖ «____________» (протокол № ____ от «___»__________ ____ г.)

Положение о ревизионной комиссии ТСЖ «_________»

1.Общие положения

1.1.Ревизионная комиссия является органом контроля ТСЖ «_____________» (далее «ТСЖ»), осуществляющим функции внутреннего финансово-хозяйственного контроля за деятельностью ТСЖ и его органов управления.

1.2.В своей деятельности Ревизионная комиссия руководствуется законодательством РФ, Уставом ТСЖ, настоящим Положением и другими внутренними

104

документами ТСЖ, утверждаемыми общим собранием членов ТСЖ, в части, относящейся

кдеятельности Ревизионной комиссии.

1.3.Ревизионная комиссия избирается на общем собрании членов ТСЖ в порядке, предусмотренном Уставом и настоящим Положением, сроком на два года.

1.4.Ревизионная комиссия избирается в составе _____ человек.

1.5.Любой собственник помещения (член, не член ТСЖ) имеет право быть избранным в состав Ревизионной комиссии, за исключением тех членов ТСЖ, которые на дату проведения выборов являются членами Правления ТСЖ. В состав Ревизионной комиссии не могут входить родственники членов правления ТСЖ.

1.6.Собственник помещения, имеющий намерение избираться в состав Ревизионной комиссии, направляет в Правление ТСЖ письменное заявление с указанием своей фамилии, имени, отчества, даты рождения, места жительства, образования, места работы, контактных данных не позднее _______ дней до начала даты проведения Общего собрания членов ТСЖ.

1.7.Кандидат в члены Ревизионной комиссии считается избранным в состав комиссии, если за его кандидату проголосовало простое большинство голосов членов ТСЖ, принявших участие в Общем собрании. В случае, если в выборах участвуют более

_____(трех) кандидатов, избранными в состав Ревизионной комиссии считаются ______

кандидата, набравшие наибольшее число голосов.

1.8.На первом заседании Ревизионная комиссия избирает из своего состава председателя Ревизионной комиссии.

1.9.Все вопросы деятельности Ревизионной комиссии решаются на ее заседаниях. Заседание комиссии правомочно при наличии хотя бы двух членов комиссии.

1.10.Досрочно полномочия члена Ревизионной комиссии прекращаются:

по решению Общего собрания членов ТСЖ;

по собственному желанию члена Ревизионной комиссии на основании письменного заявления.

2. Права и обязанности Ревизионной комиссии.

2.1. Ревизионная комиссия осуществляет следующие полномочия:

проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности ТСЖ;

представляет общему собранию членов ТСЖ заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности ТСЖ;

представляет общему собранию членов ТСЖ заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год ТСЖ и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

отчитывается перед общим собранием членов ТСЖ о своей деятельности. 2.2. Ревизионная комиссия в целях надлежащего выполнения своих функций имеет

право:

получать в установленном порядке от председателя Правления ТСЖ все необходимые для работы комиссии документы и материалы;

требовать от Правления созыва заседаний Правления и внеочередного Общего собрания членов ТСЖ в случаях, когда выявление нарушений в финансовой деятельности,

105

влекущие за собой угрозу интересам ТСЖ, требуют решения вопросов, находящихся в компетенции данных органов управления ТСЖ.

 получать устные и/или письменные объяснения от любого члена ТСЖ, в том числе членов Правления ТСЖ и его председателя по вопросам, относящимся к деятельности ТСЖ.

2.3. Члены Ревизионной комиссии работают на общественных началах.

3. Порядок проведения плановых и внеплановых ревизий

3.1.Плановая ревизия финансовой деятельности ТСЖ осуществляется по итогам деятельности ТСЖ за год. Плановая ревизия должна быть начата не ранее, чем

_____________ и закончена не позднее, чем ___________ очередного финансового года.

3.2.Внеплановая ревизия (проверка) финансовой деятельности ТСЖ проводится в течение финансового года по:

 инициативе самой Ревизионной комиссии;  решению Общего собрания членов ТСЖ, владеющих в совокупности не менее

10 процентами голосов от общего числа членов ТСЖ;  решению Правления ТСЖ (2/3 голосов от общего числа членов Правления).

3.3.Внеплановая проверка может проводиться не чаще двух раз в течение одного финансового года (без учета плановой проверки).

3.4.Решение о внеплановой ревизии (проверке) принимается членами комиссии большинством голосов ее членов.

3.5.Решение о проведении ревизии, как плановой, так и внеплановой, направляется в Правление ТСЖ в письменной форме не позднее, чем за ___________ дней до даты начала проведения ревизии с указанием конкретного перечня документов и материалов, подлежащих предоставлению комиссии, которые передаются по акту приема-передачи.

3.6.Срок проведения ревизии не должен превышать ________________ с даты предоставления Ревизионной комиссии всех требуемых документов. В случае несвоевременного предоставления документов срок проверки соразмерно продлевается.

3.7.По итогам плановой ревизии финансовой деятельности ТСЖ в течение

___________ дней с даты ее окончания Ревизионная комиссия составляет в письменном виде и направляет в Правление следующие документы:

 заключение Ревизионной комиссии о смете доходов и расходов на соответствующий год;

 отчет Ревизионной комиссии о финансовой деятельности ТСЖ и размерах обязательных платежей и взносов;

 заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности ТСЖ.

В указанных документах должны содержаться: подтверждение достоверности данных, представленных в отчетах и иных финансовых документах ТСЖ; информация о фактах нарушения установленного правовыми актами РФ порядка ведения финансовой отчетности, а также правовых актов РФ при осуществлении финансово-хозяйственной деятельности.

106

3.8.По итогам внеплановой проверки финансовой деятельности ТСЖ в течение

______ дней с даты окончания проверки Ревизионная комиссия составляет в письменном виде и направляет в Правление заключение (отчет) в произвольной форме.

Заключение Ревизионной комиссии должно содержать достоверную информацию о выявленных нарушениях правил и порядка ведения бухгалтерского учета и представления финансовой отчетности, а также соблюдения порядка финансовой дисциплины. В случае выявления фактов нарушения прав и законных интересов членов ТСЖ Ревизионная комиссия обязана отразить выявленные факты нарушений в своем отчете.

3.9.При выявлении в ходе проверки расхождений в отчетах и других финансовых документах Ревизионная комиссия дает рекомендации соответствующим органам управления ТСЖ об устранении выявленных нарушений. Данные рекомендации являются обязательными для исполнения всеми органами управления ТСЖ. В случае несогласия Правления ТСЖ с рекомендациями Ревизионной комиссии оно должно представить свои письменные объяснения Общему собранию членов ТСЖ, которое должно дать оценку представленным документам.

3.10.Заключения (отчеты) Ревизионной комиссии должны быть подписаны всеми членами комиссии. Особое мнение члена Ревизионной комиссии по заключению излагается в письменном виде и приобщается к экземплярам документов, хранящихся в Ревизионной комиссии.

3.11.Заключения (отчеты) Ревизионной комиссии хранятся в самой комиссии, а также в архиве Правления ТСЖ. Любой член ТСЖ имеет право ознакомиться с заключениями и отчетами Ревизионной комиссии и получить их копию.

4. Заседания Ревизионной комиссии

4.1.Комиссия решает все вопросы на своих заседаниях, которые должны проводиться не реже одного раза в месяц. Решения заседания комиссии оформляются протоколом, который подписывают все члены комиссии. В случае расхождения мнений членов Ревизионной комиссии каждый член комиссии имеет право письменно изложить свое особое мнение, которое должно быть представлено в органы управления ТСЖ вместе с соответствующим документом (решением, заключением и т.п.).

4.2.Кворумом для проведения заседаний комиссии является присутствие не менее двух от числа членов комиссии.

4.3.Председатель Ревизионной комиссии созывает и проводит ее заседания, организует текущую работу комиссии, представляет ее на заседаниях Правления ТСЖ, Общего собрания членов ТСЖ, подписывает документы, исходящие от комиссии.

5. Заключительные положения 5.1. Члены Ревизионной комиссии несут предусмотренную законодательством

Российской Федерации ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, предусмотренных Уставом ТСЖ и законодательством Российской Федерации.

107

Внешний контроль

Деятельность ТСЖ контролируют государственные органы, наделенные такими полномочиями ст. 20 ЖК РФ. На практике ими являются жилищные инспекции. Координацию и контроль деятельности региональных органов осуществляет Правительство РФ.

После вступления в силу летом 2011 г. федеральных законов, внесших изменения в ЖК РФ, жилищные инспекции не только вправе контролировать ТСЖ в вопросах энергоэффективности, установки приборов учета, но и могут осуществлять:

проверку соответствия устава ТСЖ, внесенных в устав изменений требованиям законодательства РФ;

на основании заявлений собственников помещений в многоквартирном доме проверку правомерности принятия решений о создании ТСЖ, соответствия устава и внесенных в него изменений требованиям законодательства, правомерности избрания членов

ипредседателя правления товарищества.

Авторы обращают особое внимание на то, что согласно Закону № 123-ФЗ до 1 марта 2012 г. все ТСЖ обязаны представить в органы жилищного надзора заверенные председателями ТСЖ копии решений о создании таких товариществ, уставов товариществ, изменений, внесенных в уставы товариществ. До 1 марта 2013 г. указанные органы обязаны проверить правомерность принятия решений о создании ТСЖ, решений об утверждении общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах условий договоров управления многоквартирными домами и правомерность заключения таких договоров. В случае выявления нарушений требований законодательства РФ указанные органы жилищного надзора вправе обратиться в суд с иском о признании недействительными решений, принятых общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах с нарушением требований ЖК РФ.

При проверке по инициативе органа власти или по заявлению собственников помещений в случае выявлении несоответствий устава ТСЖ, внесенных в устав изменений законам РФ жилищные инспекции направляют товариществу предписание с требованием об их устранении в течение шести месяцев с момента направления предписания. Напоминаем, что нарушения в формулировках устава нужно будет устранять путем внесения в него поправок с соответствующей регистрацией в Инспекции ФНС РФ.

8.2. На какие субсидии может рассчитывать ТСЖ?

ТСЖ могут получать различные бюджетные субсидии, предоставляемые им государственными органами, органами субъектов РФ и органами местного самоуправления. Субсидии, как правило, всегда выделяются под одну конкретную цель, например, для капитального ремонта.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» ТСЖ предоставляются субсидии на проведение капитального ремонта многоквартирного дома. Порядок

108

предоставления указанных субсидий устанавливается нормативными правовыми актами

субъектов РФ или органов местного самоуправления.

Так, например, 12 апреля 2011 г. вышло постановление правительства Москвы № 126ПП «О порядке предоставления субсидий на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах в 2011 году». Согласно этому документу субсидии предоставляются Департаментом капитального ремонта города Москвы в пределах объема бюджетных ассигнований и лимитов бюджетных обязательств, предусмотренных Департаменту бюджетом города Москвы на 2011 год на предоставление субсидий на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах. Субсидии могут быть предоставлены ТСЖ в целях софинансирования расходов по:

1)проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах;

2)разработке проектной документации;

3)проведению государственной экспертизы проектной документации;

4)осуществлению технического надзора;

5)осуществлению авторского надзора.

При этом субсидия направляется на проведение следующих видов работ по капитальному ремонту:

1)ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2)ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт;

3)ремонт крыш;

4)ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;

5)утепление и ремонт фасадов;

6)установка автоматизированных узлов управления потреблением тепловой энергией. Субсидии в соответствии с вышеупомянутым нормативным правовым актом

предоставляются в размере не более 95 % от общего объема расходов на капитальный ремонт. Предоставляемые субсидии носят целевой характер и не могут быть использованы на другие цели. Предоставление субсидий осуществляется в случае, если многоквартирный дом не признан в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, а также построен и принят в эксплуатацию до введения в действие Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Другими условиями предоставления субсидий являются:

1)истечение сроков минимальной продолжительности нормативной эксплуатации конструктивных элементов здания и(или) внутридомовых инженерных систем в соответствии с действующими нормами или наличие заключения специализированной организации (по результатам обследования) о необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме или наличие предписаний органа регионального государственного контроля (надзора) об устранении нарушений требований законодательства о содержании и ремонте многоквартирных домов;

2)принятие собственниками помещений в установленном порядке решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме с указанием

109

видов и объемов работ по капитальному ремонту в соответствии со ст. 44, 45, 46 и 158 ЖК РФ;

3)принятие собственниками помещений обязательства по финансированию капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме за счет собственных и(или) заемных средств в объеме не менее 5% стоимости капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, приходящейся на долю площади собственников помещений за

4)исключением площадей, находящихся в государственной собственности города Москвы. утверждение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме предварительной сметы расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме сформированной в соответствии с нормативными правовыми актами РФ и правовыми актами города Москвы, а также техническими и сметными нормативами;

5)соблюдение платежной дисциплины собственниками помещений в многоквартирном доме: уровень собираемости платежей собственников помещений за последние шесть месяцев по оплате жилого помещения и коммунальных услуг должен составлять не менее 90 %;

6)отсутствие у ТСЖ просроченной задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ.

8.3. ТСЖ и земля

Часто собственники многоквартирных домов ошибочно считают земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, собственностью ТСЖ, если в доме создано такое товарищество. Однако это не так. Дело в том, что ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» было установлено, что земельный участок многоквартирного дома, сформированный до введения в действие ЖК РФ, и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В том случае, если земельный участок многоквартирного дома не сформирован до введения в действие ЖК РФ, собственники жилых и нежилых помещений на своем общем собрании могут принять решение о формировании земельного участка своего многоквартирного дома и уполномочить ТСЖ обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Важно помнить, что до формирования земельного участка и определения его границ ТСЖ и (или) собственники помещений в многоквартирном доме не вправе использовать земельный участок, в том числе и путем возведения строений и установки ограждений (см. постановления ФАС Северо-Западного округа от 21.01.2009 г. по делу № А56-27770/2007, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2010 г. № 17АП-2704/2010-АК).

Кроме того, следует учитывать, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в доме в силу закона независимо от его

110