Все о ТСЖ

1)за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и Правил содержания общего имущества;

2)за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям Правил предоставления коммунальных услуг.

На практике существует 2 основные модели управления ТСЖ многоквартирным домом:

1)модель 1: ТСЖ оказывает услуги и (или) выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами и заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями;

2)модель 2: ТСЖ привлекает на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности (например, управляющую организацию и подрядчиков).

При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией ТСЖ будет осуществлять контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе:

1)за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме;

2)за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома.

Авторы обращают особое внимание на то, что в случае заключения договора управления многоквартирным домом между ТСЖ и управляющей организацией коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в данном доме будут предоставляться управляющей организацией. Если ТСЖ управляет домом полностью самостоятельно, то именно оно отвечает за оказание качественных коммунальных услуг собственникам помещений. Кроме того, важно знать, что теперь согласно новой ч.12 ст. 161 ЖК РФ управляющие организации и ТСЖ, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют:

1)холодное и горячее водоснабжение;

2)водоотведение;

3)электроснабжение;

4)газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах);

5)отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Договор управления между ТСЖ и управляющей организацией должен заключаться

всоответствии с требованиями, содержащимися в ст. 162 ЖК РФ. В договоре должны быть обязательно указаны:

1)состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2)перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

61

3)порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4)порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией

ееобязательств по договору управления.

Такой договор заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через

тридцать дней со дня его подписания.

При заключении договора управления между ТСЖ и управляющей организацией

способ управления многоквартирным домом не изменяется. Правление ТСЖ лишь определяет конкретный способ осуществления функций управления. Поэтому в данном случае согласия со стороны общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Примерный протокол общего собрания членов ТСЖ о передачи функций по управлению домом управляющей организации.

Протокол № ___

Общего собрания членов ТСЖ, созданного для управления многоквартирным домом по адресу: улица________ дом ____________ корпус

__________________________________

Место проведения собрания: Время проведения собрания:

Присутствовали:

Члены и представители членов ТСЖ ___________________________

_________________________________________________________

Итого: _____ членов

Приглашенные лица:_____________

__________________________________________

Итого:__________ приглашенных лиц

Общее количество голосов членов ТСЖ____

Количество присутствующих голосов _____. Наличие кворума ________% голосов. Собрание правомочно.

Повестка дня общего собрания:

62

1.Передача всех функций по управлению многоквартирным домом по договору управления между Товариществом собственников жилья и управляющей организацией (в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 137, ст. 162 ЖК РФ.

2.Определение управляющей организации для передачи ей всех функций по управлению многоквартирным домом по договору управления между Товариществом собственников жилья и управляющей организацией (в соответствии с п.1 ч. 1 ст. 137, 162 ЖК РФ).

3.Утверждение срока действия договора управления между ТСЖ и управляющей организацией (согласно п. 5 ст.162 ЖК РФ срок действия договора управления от 1 года до

5 лет).

Повестка дня:

1.Слушали: Председателя собрания о передаче всех функций по управлению многоквартирным домом по договору управления между Товариществом собственников жилья и управляющей организацией (в соответствии со ст.162 ЖК РФ). Управляющая организация обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и жильцам многоквартирного дома, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Поступило предложение для голосования: передать все функции по управлению многоквартирным домом по договору управления между Товариществом собственников жилья и управляющей организацией.

Голосовали за данное предложение:

За – _____________ % Против – ___________%

Воздержались – ____________ %

Постановили: передать все функции по управлению многоквартирным домом по договору управления между Товариществом собственников жилья и управляющей организацией.

2.Слушали: Председателя собрания о необходимости определить управляющую компанию для передачи ей функций по управлению многоквартирным домом.

Поступило предложение для голосования: передать функции по управлению многоквартирным домом по договору управления между Товариществом собственников жилья и управляющей организацией _______________________________.

Голосовали за данное предложение:

За – _____________ % Против – ___________%

Воздержались – ____________ %

63

Постановили: передать функции по управлению многоквартирным домом по договору управления между Товариществом собственников жилья и управляющей организацией _______________________________.

3.Слушали: Председателя собрания о сроках заключения договора управления многоквартирным домом между ТСЖ и управляющей организацией.

Поступило предложение для голосования: передать функции по управлению многоквартирным домом по договору управления между Товариществом собственников жилья и управляющей организацией на 1 год с последующее пролонгацией.

Голосовали за данное предложение:

За – _____________ % Против – ___________%

Воздержались – ____________ %

Постановили: передать функции по управлению многоквартирным домом по договору управления между Товариществом собственников жилья и управляющей организацией на 1 год с последующее пролонгацией.

Председатель собрания (Председатель Правления ТСЖ)

_________________________

3.5. Оплата за квартиру в ТСЖ

Собственников помещений в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, нередко пугает мысль о том, что в товариществе размер их платежей за жилое помещение и коммунальные услуги будет выше, чем в других домах, где нет ТСЖ. Чтобы разобраться в этом вопросе, изучим нормы законов, которые определяют порядок внесение таких платежей. Этот порядок был также изменен Законом № 123-ФЗ.

Статьей 153 ЖК РФ установлено, что граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. При этом обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения

вмногоквартирном доме включает в себя:

1)плату за содержание и ремонт жилого помещения.

2)плату за коммунальные услуги.

Всвою очередь, плата за коммунальные услуги включает в себя плату:

за холодное и горячее водоснабжение;

водоотведение;

64

электроснабжение;

газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах);

отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя:

1)плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом;

2)плату за услуги по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно ч. 1 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем.

Однако если домом управляет ТСЖ, закон позволяет общему собранию членов товарищества устанавливать свой порядок внесения платежей.

Идем дальше. Если по общему правилу плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, то в ТСЖ общее собрание его членов может устанавливать свои правила и в этом.

Таким образом, если в качестве способа управления выбрано ТСЖ в нем будет следующий порядок внесения платежей:

1)члены ТСЖ вносят в порядке, установленном общим собранием членов товарищества:

 обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

 платежи за коммунальные услуги.

2)не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищества, вносят в порядке, установленном общим

собранием членов товарищества, и в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ:

 обязательные платежи за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

 плату за коммунальные услуги.

В случае если ТСЖ заключает договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией (см. ч. 3.4. настоящего пособия), плата за коммунальные услуги вносится напрямую управляющей организации. При этом управляющая организация или ТСЖ, которые получают плату за коммунальные услуги, осуществляют расчеты за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, согласно договорам, заключенным с ресурсоснабжающими организациями.

Закон № 123-ФЗ также ввел в ст. 155 ЖК РФ новое положение, согласно которому общее собрание членов ТСЖ может принять решение о том, что плата за коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) будет вноситься собственниками непосредственно ресурсоснабжающим организациям. Внесение платы за коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающим организациям признается выполнением собственниками своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед ТСЖ и управляющей

65

организацией соответственно, которые отвечают перед такими собственниками за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями Правил содержания общего имущества. Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, где создано ТСЖ, определяется органами управления ТСЖ в соответствии с уставом товарищества. Напоминаем, что принятие решение по данному вопросу относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ.

Также важно знать, что изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Как мы видим, коммунальные платежи в ТСЖ могут быть точно такими же, что и в среднем по городу. Но в ТСЖ нужно уплачивать также обязательные платежи, размер которых определяется общим собранием членов ТСЖ. Данные платежи обязаны вносить все жильцы дома, независимо от того, являются они членами ТСЖ или нет. Кроме того уставом ТСЖ для членов товарищества может быть предусмотрена обязанность по внесению различных взносов. Ведь кроме коммунальных услуг нужно оплачивать работу органов управления, бухгалтера, юриста и т. д., а обязательные платежи пойдут на качественный ремонт дома и облагораживание общего имущества. В любом случае все будет зависеть от жильцов. Напоминаем, что решение о проведении ремонта дома принимается общим собранием собственников дома, а не ТСЖ (см. ст. 44 ЖК РФ). А товарищество только утверждает сметы расходов, планирует и организует работы, изыскивает средства из специальных фондов ТСЖ и нанимает подрядчиков. Таким образом, если собственники сами захотят сделать евроремонт в подъездах, придется платить.

Собственник для того, чтобы узнать, не переплачивает ли он за жилищнокоммунальные услуги, имеет право ознакомиться со сметой расходов ТСЖ, которая должна быть предоставлена ему, независимо от того, является собственник членом ТСЖ или нет (см.

ч. 3.1. настоящего пособия).

Нужно заметить, что льготы для пенсионеров, малоимущих семей, инвалидов сохраняются и в ТСЖ. Кроме того, вступив в члены ТСЖ, указанные лица могут предложить ввести в устав ТСЖ соответствующие пункты, страхующие малоимущих жильцов от разорения.

66

3.6. Особенности бухгалтерского и финансового учета в ТСЖ

ТСЖ организует бухгалтерский учет финансовой и хозяйственной деятельности в соответствии с выбранной при регистрации товарищества системой налогообложения (обычная или упрощенная). Выбор системы налогообложения нужно делать с учетом того, действует ли товарищество как самостоятельная управляющая организация, или нанимает для управления домом стороннюю управляющую компанию. Значение имеет также то, планирует ли ТСЖ заниматься предпринимательской деятельностью или нет, и если да, то какой.

Для грамотной организации учета в ТСЖ главному бухгалтеру товарищества кроме документов, указанных в предыдущей части пособия нужно ознакомиться со следующими нормативными правовыми актами:

1)НК РФ;

2)«Рекомендации по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья», утвержденные приказом Госстроя РФ № 17-45 от 14.07.1997 г. (далее по тексту — Рекомендации по учету для ТСЖ);

3)письмо Минфина РФ № 118 от 29.10.1993 г. «Об отражении в бухгалтерском учете отдельных операций в жилищно-коммунальном хозяйстве»;

4)ГОСТ Р 51617-2000 «Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия», принятый постановлением Госстандарта РФ № 158-ст от 19.06.2000 г.;

Обращаем внимание, что поскольку ТСЖ является некоммерческой организацией, не все бухгалтерские стандарты распространяются на порядок ведения учета в товариществе в части уставной непредпринимательской деятельности. Также нужно иметь в виду, что ряд положений документов, перечисленных выше, не соответствует некоторым представлениям

оправах и обязанностях ТСЖ, существующим в настоящее время. Так, например, согласно разъяснениям, содержащимся в письме Минфина России от 01.02.2006 г. № 03-06-01-04/08, ТСЖ не имеет права учитывать на своем балансе ни жилой дом в целом, ни общее имущество собственников помещений, т.к. не обладает правами на указанное имущество.

67

4. ОРГАНЫ УПРАВЛЕНИЯ ТСЖ

Статья 144 ЖК РФ называет два основных органа управления ТСЖ:

общее собрание членов товарищества — высший орган управления ТСЖ

(см. ч. 4.1. настоящего пособия);

правление товарищества — коллегиальный исполнительный орган Товарищества (см. ч. 4.2. настоящего пособия);

4.1.Полномочия общего собрания членов ТСЖ

Общее собрание членов ТСЖ созывается в порядке, установленном уставом товарищества. К компетенции общего собрания относятся:

1)внесение изменений в устав ТСЖ или утверждение устава товарищества в новой редакции;

2)принятие решений о реорганизации и ликвидации ТСЖ, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

3)избрание членов правления ТСЖ, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;

4)установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

5)утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а

также утверждение отчетов об использовании таких фондов;

6)принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских

кредитов;

7)определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

8)утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;

9)утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);

10)утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;

11)утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

12)рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

68

13)принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;

14)определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;

15)другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ или иными федеральными

законами.

Кроме того, уставом ТСЖ к компетенции общего собрания членов товарищества может быть отнесено решение иных вопросов. Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Напоминаем, что Законом № 123-ФЗ, вступившим в силу 18 июня 2011 г., была изменена ст. 145 ЖК РФ, содержащая перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов ТСЖ (выше рассмотрен уже измененный перечень вопросов).

Остановимся на наиболее значимых изменениях. Так, например, если раньше общее собрание членов ТСЖ утверждало годовой план финансовой деятельности товарищества и отчет о выполнении такого плана, то теперь к компетенции общего собрания членов ТСЖ относится утверждение:

1)годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;

2)смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении данных смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);

3)годового отчета о деятельности правления товарищества;

4)заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки его годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности.

Таким образом, кроме сметы доходов и расходов на год ТСЖ теперь обязано составлять новый документ — план содержания и ремонта общего имущества.

Идем дальше. Закон № 123-ФЗ закрепил за общим собранием членов ТСЖ право назначать ликвидационную комиссию при ликвидации ТСЖ, утверждать промежуточный и окончательный ликвидационный баланс. Устав ТСЖ может содержать положение, в соответствии с которым председатель правления ТСЖ будет избираться общим собранием членов ТСЖ, а не правлением. Размер вознаграждения председателя правления ТСЖ также определяет общее собрание членов ТСЖ.

Рассмотрим порядок организации и проведения общего собрания членов ТСЖ.

Уведомление о проведении общего собрания членов ТСЖ направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Закон № 123-ФЗ внес в ст. 146 ЖК РФ изменения, в соответствии с которыми уведомление о проведении общего собрания членов ТСЖ может передаваться членам ТСЖ другим способом, предусмотренным решением общего собрания членов товарищества или уставом товарищества. В любом случае уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания.

69

Авторы обращают особое внимание на то, что положения ст.ст. 45-48 ЖК РФ, регулирующие порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме теперь распространяются и на порядок проведения общего собрания членов ТСЖ, за исключением некоторых нюансов, которые содержатся в Разделе VI ЖК РФ «Товарищество собственников жилья».

В уведомлении о проведении общего собрания членов ТСЖ указываются:

1)сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание;

2)место и время проведения собрания;

3)повестка дня общего собрания.

Общее собрание членов ТСЖ не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.

Примерный образец уведомления о проведении общего собрания членов ТСЖ

Уведомление о проведении общего собрания членов ТСЖ многоквартирного дома № _____ по ул. ________________ в г. ________________

Уважаемый член товарищества!

Сообщаем Вам, что «___» _________ 201_года в ___ ___ часов состоится общее собрание членов ТСЖ. Собрание проводится по инициативе _______________ . Место проведения собрания: __________________________.

Регистрация собственников осуществляется с _________ часов по месту проведения собрания.

Повестка дня:

1. Выбор председателя и секретаря общего собрания.

2.Переизбрание членов Правления ТСЖ.

Уведомляем Вас, что Вы вправе участвовать на общем собрании как лично, так и через своего представителя. Для личного участия Вам необходимо иметь при себе паспорт и документ, подтверждающий право собственности. Полномочия представителя должны быть подтверждены доверенностью, оформленной в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

С уважением, __________________________________________________.

Я, _______________________________________________________________, настоящим подтверждаю, что уведомление о проведении общего собрания членов

ТСЖ многоквартирного дома № _____ по ул. ________________ в г. ________________

получено мною лично «____» _______________ 200__г. Подпись _________________

Особое внимание авторы обращают на следующее нововведение: до вступление в силу Закона № 123-ФЗ общее собрание членов ТСЖ было правомочно, если на нем

70