Все о ТСЖ

регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такое указание содержится в п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Также нужно помнить, что согласно ч. 5 и 6 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома.

На практике возникают споры между ТСЖ и налоговыми инспекциями в отношении того, кто должен уплачивать земельный налог за участок, на котором расположен многоквартирный дом: ТСЖ или собственники дома. Разъяснения по этому поводу содержаться в постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога». Арбитражным судам рекомендуется при разрешении подобных споров учитывать, что факт создания ТСЖ сам по себе не означает, что названное товарищество становится плательщиком земельного налога вместо собственников жилых и нежилых помещений в данном доме. В письме Минфина РФ от 08.06.2010 г. № 03-05-04-02/59 также указывается, что ТСЖ, зарегистрированные в качестве юридических лиц, не являются правообладателями земельных участков, занятых многоквартирными домами (т.е. не имеют документов о соответствующем праве на землю). Поэтому данные организации не могут признаваться налогоплательщиками земельного налога. Таким образом, плательщиками земельного налога за участок, на котором построен многоквартирный дом, должны быть признаны собственники помещений в многоквартирном доме.

8.4. Рейдерство и ТСЖ

Рейдерством принято называть незаконный захват предприятий и объектов недвижимости. «Рейдерство — сложный, высокоинтеллектуальный и высокодоходный бизнес. Люди, осуществляющие рейдерство по заказу со стороны, называются рейдерами. Рейдерство является сложнодоказуемым видом преступления. В последние годы рейдерство в России опираясь на административный ресурс и коррумпированные правоохранительные органы в своих методах становится проще, и становится более похожим на

111

«беловоротничковый» уголовный промысел совершаемый организованными преступными группами. Рейдерство делят на три группы по степени наглости и соблюдения законов: белое, серое и черное рейдерство: белое — в рамках закона, что оказывается возможным ввиду несовершенства законодательства; серое — ситуации, когда даже самый беспристрастный судья не разберется, кто прав, а кто виноват; черное — откровенно силовой, явно-незаконный захват собственности»5.

Понятие «рейдерство», к сожалению» применимо и к ТСЖ. Особенно оно было распространено в России до вступления в силу Закона № 123-ФЗ. Дело в том, что процедура создания ТСЖ была более простой, и менее контролировалась государственными органами (см. гл. 2 настоящего пособия). Рейдеры старались обманом приобрести контроль над ТСЖ путем получения большинства голосов на собраниях собственников дома. Они могли ввести в заблуждение жителей, организовав видимость правильного голосования или даже подделав протоколы общих собраний. Ценность для рейдеров представляют земля и площади в составе общего имущества собственников в многоквартирном доме, а также средства ТСЖ. Так как бюджет ТСЖ многоэтажного дома может достигать нескольких миллионов рублей в месяц, рейдеры стараются завладеть этими средствами и распоряжаться ими в собственных интересах, а не во благо жильцов.

Как же избежать рейдерских захватов?

Несмотря на то, что положения Закона № 123-ФЗ, вступившие в силу в июне 2011 г. во многом направлены на предотвращение рейдерских захватов в отношении ТСЖ за счет усиления контроля за деятельностью товариществ, собственникам помещений все же необходимо быть очень внимательными. Для защиты своих прав ТСЖ могут объединяться в союзы или ассоциации (см. гл. 7 настоящего пособия), а также обращаться за помощью в органы государственного жилищного контроля (см. ч. 8.1. настоящего пособия). Немаловажное значение играет контроль за законностью избрания органов управления ТСЖ (гл. 4 настоящего пособия). Важно следить за тем, чтобы все действия в ТСЖ, особенно касающиеся проведения общих собраний членов ТСЖ, совершались согласно действующему законодательству. Желательно хотя бы иногда обращаться за помощью к грамотным юристам и внимательно составлять все документы, касающиеся управления домом.

Помните, что отсутствие согласия между жильцами и неинициативность может оказаться «на руку» рейдерам!

8.5. Защита прав членов ТСЖ и жильцов

Вэтой части пособия мы изучим некоторые способы защиты прав ТСЖ, членов ТСЖ

исобственников помещений в многоквартирном доме, а также рассмотрим соответствующие случаи из судебной практики.

Взыскание задолженности по оплате расходов за жилое помещение и коммунальные услуги в многоквартирном доме.

доступа: URL: http://net-corrupcii.net/index.php?m=33.

112

В предыдущих частях пособия мы не раз говорили о том, что при неуплате в срок собственниками помещений оплаты за жилое помещение и коммунальных платежей, страдает деятельность всего ТСЖ. Накапливаются долги перед ресурсоснабжающими компаниями, образуются пени и штрафы, а в результате не хватает денег на ремонт дома. Конечно, все спорные вопросы ТСЖ следует начинать решать на общем собрании членов. Но если это не помогает, ТСЖ вправе обратиться в суд с целью взыскания задолженностей с недобросовестных жильцов. Например, разрешая такого рода спор, суд признал, что несогласование с собственником смет, а также неучастие жильца в ТСЖ не являются основаниями для освобождения жильца от несения бремени содержания общего имущества (см. постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13.05.2010 г. № КГ-А40/4512-10).

Исковое заявление о взыскании задолженности от имени ТСЖ подается в суд по месту жительства должника согласно ст. 28 Гражданского процессуального кодекса РФ — (далее по тексту — ГПК РФ). Желательно одновременно с подачей иска в суд подать и заявление об его обеспечении, т.к. за время судебного разбирательства должник может заложить, спрятать или продать свое имущество, в результате чего решение суда невозможно будет исполнить. Заявление об обеспечении исковых требований рассматривается в день его поступления в суд без извещения ответчика и других участников дела. Дело по цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей, рассматривает мировой судья согласно ст. 23 ГПК РФ. Если цена иска выше, то его подают в районный суд. По заявлению истца суд может произвести индексацию взысканных сумм на день исполнения решения в соответствии со ст. 208 ГПК РФ.

113

Примерная форма искового заявления в суд от имени ТСЖ о взыскании задолженности по квартплате.

В________________________ суд Истец:_________________

(наименовании и адрес ТСЖ)

Ответчик: _______________________

(ФИО и адрес)

Исковое заявление о взыскании задолженности по оплате обязательных платежей и коммунальных

услуг

Всоответствии с ч.1 ст.153, ч.1, 5 ст.155 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. В соответствии с ч.6 ст.155 ЖК РФ и на основании договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, заключенного между ТСЖ и Ответчиком, Ответчик, не являющийся членом ТСЖ, обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги

____________________________________ (изложить условия договора).

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Указанные требования Ответчик не исполняет. Сумма задолженности по оплате обязательных платежей и коммунальных услуг за период с _____________ по ______________, составляет

_____________ руб., _________ коп. Ответчик неоднократно предупреждался о необходимости погашения задолженности во избежание ее взыскания в судебном порядке. Так «___»_____________201_ г. в адрес Ответчика было направлено сопроводительное письмо с уведомлением о необходимости погашения задолженности в срок до

__________________. К извещению прилагалась справка из бухгалтерии ТСЖ, с подробным расчетом оплаты за каждый вид услуги. Однако до настоящего времени вышеуказанная задолженность Ответчиком не погашена.

Всоответствии со ст.153, 155 ЖК РФ, ст.309 ГК РФ, ст. 98, 100 ГПК РФ

Прошу:

1)взыскать с Ответчика задолженность по оплате обязательных платежей и коммунальных услуг в размере _________________ за период с _____________ по

___________________;

2)взыскать с Ответчика пени за внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги в размере __________________.

3)взыскать с Ответчика сумму государственной пошлины за рассмотрение искового заявления в суде.

Приложения:

1)копия искового заявления (по числу ответчиков);

2)квитанция об уплате государственной пошлины;

3)копия извещения о задолженности от ______________ с указанием суммы долга и требования его погашения, направлявшегося ответчику;

114

4)справка из бухгалтерии ТСЖ о задолженности ответчика с указанием видов платежей, тарифов и сумм, подлежащих к оплате;

5)расчет размера исковых требований.

Председатель правления ТСЖ

____________________

Подача жалобы в прокуратуру и жилищную комиссию.

В том случае, если члены ТСЖ или собственники дома считают, что их права были нарушены при создании ТСЖ, или они не довольны деятельностью ТСЖ, за защитой своих прав можно обратиться с жалобой в жилищные инспекции (см. ч. 8.6. настоящего пособия). Если управляющие компании, с которыми ТСЖ заключило договор, не выполняют добросовестно свои обязанности, органы управления товариществом вправе в соответствии с ч. 1.1. ст. 165 ЖК РФ обратиться за помощью в органы местного самоуправления (см. ч. 1.4.

настоящего пособия).

Члены ТСЖ и собственники помещений в многоквартирном доме за защитой своих прав также имеют право обратиться непосредственно в суд.

Судебные споры между ТСЖ и другими организациями.

Являясь юридическим лицом, ТСЖ может обращаться в суд за защитой своих прав в отношении с любыми организациями и инстанциями, включая налоговые инспекции и ресурсоснабжающие компании.

Так, например, в «Архангельске ТСЖ потратило целый год, чтобы в арбитражном суде доказать, что за отпущенную теплоэнергию тарифы оплаты должны быть одинаковы для граждан и для товарищества. ФАС СЗО в постановлении от 11.02.2010 г. № А056319/2009 напомнил, что согласно п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 г. № 57 ТСЖ не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов членов ТСЖ. Соответствующие обязательства ТСЖ перед организациями, непосредственно оказывающими услуги (выполняющими работы), не могут быть большими, чем в случае заключения этими организациями прямых договоров с жильцами-членами ТСЖ. В связи с чем при реализации услуг по регулируемым ценам (тарифам), например услуг по энергоснабжению, ТСЖ оплачивает такие услуги, предназначенные жильцам, по тарифам, утвержденным для населения, а не для юридических лиц6».

Остановимся еще на одном вопросе, который нередко возникает у членов ТСЖ. Так, многие ошибочно полагают, что спор, связанный с созданием ТСЖ должен быть отнесен к корпоративным спорам. Это неправильно. Согласно абз. 1 ст. 225.1 АПК РФ корпоративными являются споры лишь тех некоммерческих организаций, которые объединяют коммерческие организации и (или) индивидуальных предпринимателей или имеют статус саморегулируемой организации в соответствии с федеральным законом.

6 Егоров В. ТСЖ: заходите к нам на огонек // ЭЖ-Юрист. 2011. № 16. С. 9.

115

Поскольку ТСЖ — это объединение физических лиц и не имеет статус саморегулируемой организации, спор, связанный с созданием товарищества, не относится к корпоративным. Более того, споры, связанные с созданием, управлением и участием в ТСЖ, подлежат рассмотрению не в арбитражном суде, а в суде общей юрисдикции. Такой вывод подтверждается судебной практикой (см. п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 09.12.2002 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», постановления ФАС Дальневосточного округа от 16.11.2010 г. № Ф03-7478/2010, ФАС Уральского округа от 25.11.2010 г. № Ф09- 9894/10-С4, определения Санкт-Петербургского городского суда от 16.08.2010 г. № 3311219/10, Московского городского суда от 10.08.2010 г. по делу № 33-23759).

116

9.ЗАКЛЮЧЕНИЕ. ВОПРОСЫ-ОТВЕТЫ О ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТСЖ

Внашем пособии мы постарались проанализировать все самые важные стороны деятельности ТСЖ. Авторы надеются, что книга поможет собственникам грамотно и эффективно управлять своим многоквартирным домом во благо всех жильцов.

Вкачестве заключения к пособию мы ответим на наиболее часто встречающиеся вопросы о деятельности ТСЖ.

Будет ли достаточно для создания ТСЖ двух-трех человек?

Теоретически это возможно, но на практике достижимо лишь в некоторых случаях. Напоминаем, что решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. При этом количество голосов, которым будет обладать каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Таким образом, если вдруг у двух лиц принадлежащей им площади окажется больше, чем у всех остальных собственников, то создать ТСЖ можно. Такое, например, случается, если большей частью помещений владеет муниципалитет.

Кто является «главным» хозяином многоквартирного дома?

Одного «главного» хозяина у многоквартирного дома не существует. Квартиры и нежилые помещения дома принадлежат разным собственников: гражданам, юридическим лицам или государству. Кроме того, каждому из собственников помещений принадлежит доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме.

Подлежит ли официальной регистрации право общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме?

Нет, не подлежит. Согласно ч. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

117

Список использованной литературы:

3)Пургина М.А. Прекращение управления домом ТСЖ // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2011. № 1. С. 42 – 49;

4)Егоров В. ТСЖ: заходите к нам на огонек // ЭЖ-Юрист. 2011. № 16. С. 9;

5)Чистякова М.А. Банкротство ТСЖ // ЖКХ: бухгалтерский учет и налогообложение. 2008. № 9.

Список использованных ресурсов удаленного доступа (internet):

1)Банкротство ТСЖ [Электронный ресурс] — Управление многоквартирным домом. — Режим доступа: URL: http://youhouse.ru/publik/109.php;

2)Рейдерство [Электронный ресурс] — Антикоррупционный комитет Московской области. — Режим доступа: URL: http://net-corrupcii.net/index.php?m=33.

118