Самовольные постройки

Префектура Восточного административного округа Москвы обратилась в Арбитражный суд с иском к обществу об обязании ответчика снести самовольную постройку торгового центра в течение 7 дней с момента вступления решения в законную силу.

В обоснование требований о сносе самовольных построек, истец ссылался на то, что ответчик на земельном участке, представленном на праве постоянного (бессрочного)

пользования осуществил самовольное строительство торгового центра.

При рассмотрении дела арбитражные суды первой и апелляционной инстанции,

исходя из представленных в деле материалов, установили, что объект, о сносе которого предъявлено требование, не является капитальным строением, самовольной постройкой в смысле ст. 222 ГК РФ, в связи с чем не подлежит сносу.

По мнению ФАС Московского округа арбитражные суды первой и апелляционной инстанции правильно указали на то, что в соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относится определенное имущество, объекты, прочно связанные с землей, а также обоснованно сослались на ст. 1 ГрК РФ, определяющую объект капитального строительства, к которым, в частности, не относятся временные постройки, киоски, и

другие подобные постройки.

Арбитражные суды пришли к обоснованному выводу, что на основании ст. 222 ГК РФ может быть снесено только недвижимое имущество.

В результате суд кассационной инстанции поддержал вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что на основании ст. 222 ГК РФ можно обязать снести только недвижимое имущество, однако отменил состоявшиеся судебные акты с направлением дела на новое рассмотрение, указав на необходимость проверить – относится ли спорная постройка к объектам недвижимости.

Некапитальные (временные) сооружения, находящие на определенном земельном

участке (например, вагончики, павильоны, киоски и др. временные строения и сооружения),

не могут быть самовольными строениями, и в отношении них не могут заявляться иски о признании права собственности или об их сносе на основании ст. 222 ГК РФ.

То есть от разрешения вопроса, относится ли спорный объект к недвижимому имуществу, зависит выбор способа защиты, поскольку в отношении объектов, не отвечающих признакам недвижимого имущества (временные сооружения), не подлежит удовлетворению иск о его сносе, заявленный в соответствии со ст. 222 ГК РФ.

51

3.5. Соблюдение прав и законных интересов третьих лиц

В соответствии со ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не

может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и

охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью

граждан.

Поэтому (по мнению многих специалистов) в любом случае по искам о признании права собственности на самовольную постройку суду должны быть представлены доказательства, подтверждающие соблюдение требований охраны окружающей природной среды, правил застройки, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных,

строительных и других обязательных норм и правил, выполнение которых требуется для строительства и эксплуатации конкретной постройки.

Признание права собственности на постройку не является безоговорочным.

Заинтересованным лицом должно быть доказано, что соответствующие права и интересы третьих лиц не нарушены, а сама постройка не создает угрозу их жизни и здоровью. В

качестве таковых могут быть представлены подтверждающие разрешения органов санитарного надзора, пожарной охраны, архитектурного или строительного контроля и других компетентных органов.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 26 июля 2005 г. № 665/05 установлено, что собственник помещений в здании произвел реконструкцию здания в целом. Эта реконструкция недвижимости была проведена без получения на это необходимых разрешений, с нарушением градостроительных норм и правил, без согласования с балансодержателем и другими заинтересованными лицами. Также судом определено, что сохранение постройки нарушает права и охраняемые интересы балансодержателя и других лиц, владеющих нежилым помещением на законных основаниях. Поэтому у суда нет оснований для признания права собственности на нежилые помещения в надстроенных этажах.

Суды при определении предмета доказывания по делам о рассмотрении споров о признании права собственности исходят из ранее определенных критериев технических характеристик и безопасности объекта самовольной постройки.

В порядке анализа дел, связанных с применением Федерального закона «О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» по Саратовской области, содержащихся в справке о практике их рассмотрения судами можно обратить внимание на следующее.

52

Положения закона определяют юридически значимые обстоятельства,

подлежащие установлению судом: отведен ли земельный участок под постройку в установленном законом порядке; имеются ли необходимые разрешения на возведение постройки; нарушены ли при строительстве градостроительные нормы и правила; не нарушает ли сохранение постройки права других лиц; не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Однако суды не всегда правильно определяют обстоятельства, имеющие правовое значение по делам данной категории, устанавливают круг доказательств и распределяют бремя доказывания.

Так, Ленинским районным судом вынесено решение, которым удовлетворен иск Афтаева к администрации г. Саратова, Саратовской областной регистрационной палате о признании права собственности на самовольную постройку – домовладение № 2 по Молодежному тупику п. Жасминный, строительство которого осуществлялось без проектной документации.

Вкачестве юридически значимых обстоятельств по делу судом были определены обстоятельства предоставления земельного участка истцу, возможность принятия дома в эксплуатацию, нарушение прав других лиц возведением данной постройки.

Вкачестве доказательств суду были представлены свидетельство о праве собственности на землю, заключение управления Госархстройнадзора о возможности принятия дома в эксплуатацию, проект жилого дома, согласованный архитектором Ленинского района.

Однако доказательств соблюдения прав других лиц возведением постройки суду не представлялось, в материалах дела их не имеется.

Вто же время, согласно справке МУП БТИ г. Саратова, 1/2 доля дома № 2 по ул. Молодежный тупик значится принадлежащей на праве собственности Фурсову В.С., который к участию в деле не привлечен, его мнение по делу не выяснялось. Тем самым, имеются основания для отмены данного решения по основаниям, связанным с недоказанностью существенного обстоятельства.

Одним из оснований для отказа в признании права собственности на самовольное

строение является существенное нарушение градостроительных и строительных норм и

правил (п.1 ст. 222 ГК РФ).

Но при создании объекта недвижимого имущества с допущенным существенными нарушением строительных норм или градостроительных норм и правил, право собственности на такой объект не может быть признано судом еще и в связи с тем, что

53

допущение таких нарушений всегда нарушает права и законные интересы третьих лиц, так как может создать угрозу их жизни и здоровью.

Аналогичная позиция содержится в обзоре судебной практики суда по разрешению споров, связанных с применением ст. 222 ГК РФ, одобренном на заседании Президиума Второго арбитражного апелляционного суда 25 декабря 2007 г. В соответствии с п. 3.2. обзора право собственности на самовольную постройку не может быть признано при отсутствии доказательств соблюдении требований градостроительного и санитарного законодательства.

Так, например, индивидуальный предприниматель обратился с иском в Арбитражный суд Ярославской области к Администрации района, Департаменту архитектуры и развития территорий города, Комитету по управлению муниципальным имуществом с требованием о признании права собственности на самовольно возведенное строение.

Судом был сделан вывод о том, что возведение самовольной постройки не соответствует разработанному и утвержденному в установленном законом порядке плану застройки квартала, поскольку попадает в зону зеленых насаждений квартала, а часть здания выходит за пределы красных линий, кроме того, отсутствуют доказательства, подтверждающие факт строительства без нарушения санитарных требований, а, следовательно, ее возведение нарушает общественные интересы и градостроительные требования, что является основанием для сноса (дело № А82-10974/2006-17).

К аналогичным выводам пришли судебные инстанции при разрешении дела № А28- 10542/2006-622/22 и отказали в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку в связи с отсутствием доказательств соответствия возведенного объекта требованиям пожарной безопасности.

Таким образом, судом был сделан вывод о том, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и законные интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В заключение необходимо отметить, что требование по обязательной реализации указанных прав обусловлено конституционной обязанностью собственника земли не наносить ущерба окружающей среде и не нарушать прав и законных интересов иных лиц (ч. 2 ст. 36 Конституции РФ).

54

Глава 4. Правовые последствия самовольного строительства

4.1. Возможность легализации

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами,

либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Как уже было сказано ранее, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться такой постройкой

(продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки и т.д.). Совершенные сделки с самовольной постройкой являются недействительными как не соответствующие закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ). Право на самовольную постройку не регистрируется и не переходит по наследству. В отношении самовольной постройки, произведенной на неправомерно занимаемом участке, не действует правило о приобретательной давности. По общим правилам самовольная постройка подлежит сносу лицом, ее осуществившим, за его счет.

Но при этом ст. 222 ГК РФ предусматривает возможность приобрести право собственности на самовольную постройку. То есть законодательно установлено право заинтересованного лица установить право собственности путем обращения в суд или иным образом.

Порядок приобретения сооружения в собственность определен гражданским законодательством и судебной практикой.

Для этого необходимо, чтобы:

 земельный участок, где возведена самовольная постройка, находился у заинтересованного лица в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном

(бессрочном) пользовании;

имелась в наличии разрешительная документация;

имелись документы, подтверждающие, что при строительстве постройки не нарушались градостроительные и строительные нормы и правила, а также осуществление строительства не нарушило права и законные интересы третьих лиц, не создает угрозу их жизни и здоровью.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке.

55

Ранее, до 1 сентября 2006 г. ст. 222 ГК РФ предусматривала, что право собственности

на самовольную постройку могло быть признано за:

лицом, осуществившим ее возведение на не принадлежащем ему земельном участке. Но обязательным было условие, что земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, будет затем предоставлен застройщику под нее;

лицом, в чьей собственности (либо пожизненном наследуемом владении или пользовании) находился земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае владелец участка, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на строительство в размере, определенном судом.

Федеральным законом РФ от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ были внесены изменения в п. 3 ст. 222 ГК РФ, и первое положение, приведенное ранее, было исключено из текста статьи (было признано утратившим силу). В результате этого лицо, осуществившее постройку и не обладающее земельным участком (застройщик), утратило возможность признания за ним права собственности на возведенную им постройку.

При этом возможность признания права собственности за собственником земельного участка, а также за его титульным владельцем не претерпела какого-либо изменения. Это право принадлежит указанным лицам даже в том случае, если самовольную постройку осуществили не они. Но при этом они (как и ранее) обязаны компенсировать фактические расходы (затраты) застройщика по возведению самовольной постройки, так как застройщик

врезультате строительства самовольной постройки имеет право на нее только как на совокупность строительных материалов и вложенного труда. Для этого застройщик должен представить доказательства размера указанных расходов, подтвердить заявленную к возмещению сумму. Хочется обратить внимание, что в данном случае будет безрезультатно требовать возместить рыночную стоимость аналогичного строения (объекта недвижимости), так как самовольная постройка объектом недвижимости не является.

Таким образом, с 1 сентября 2006 г. возможность признания права собственности на самовольно возведенное строение поставлено в зависимость от наличия права у заинтересованного лица на земельный участок, на котором это строение создано.

В соответствии с п. 2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно п. 2 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и

его разрешѐнным использованием с соблюдением требований градостроительных

56

регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Статья 41 ЗК РФ предоставляет право лицам, не являющимся собственниками земельных участков, осуществлять те же права. Но в данном случае (при осуществлении указанными лицами самовольного строительства) суд должен установить наличие тех же

условий, при которых право собственности может быть признано за собственником

(пожизненным владельцем, постоянным пользователем) участка.

В целях легализации самовольного строения необходимо подать соответствующий иск о признании прав на него с обязательным приложением необходимых документов

(разрешительная документация, результаты экспертизы, подтверждающей соблюдение градостроительных и строительных норм и правил, иные документы, согласно которым права и законные интересы третьих лиц не нарушены возведением указанной постройки).

В соответствии со ст. 30 ГПК РФ в данном случае иски о признании права собственности на самовольную постройку подаются по месту ее нахождения, так как самовольная постройка рассматривается как объект, прочно связанный с землей.

Если стороной, заявляющей указанное требование, является физическое лицо, данное дело должно рассматриваться в суде общей юрисдикции. Если же истцом будет выступать юридическое лицо – в Арбитражном суде.

Вынесение судом решения об удовлетворении заявленного требования будет зависеть

от установления ряда фактов:

кому принадлежат права на земельный участок, на котором осуществлено возведение самовольного строительства;

соблюдено ли целевое назначение земельного участка;

имеется ли утвержденная в установленном порядке проектная и разрешительная документация, а также разрешение на строительство;

соблюдены ли градостроительные регламенты, строительные, экологические,

санитарно-гигиенические, противопожарные и иные правила и нормативы

 не нарушаются ли при условии сохранения указанного строения права и законные интересы третьих лиц.

Решение по делам данной категории принимаются судом с учетом конкретных обстоятельств и имеющихся в деле доказательств. В результате рассмотрения дела по существу суд вправе:

 отказать в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку в связи тем, что ее сохранение повлечет нарушение права и охраняемые законом интересы третьих лиц, либо создаст угрозу жизни и здоровью граждан,

57

а также в связи с тем, что строительство самовольного объекта было осуществлено на земельном участке, не принадлежащем застройщику;

 удовлетворить заявленные исковые требования в случае, когда земельный участок, на котором было осуществлено строительство указанного объекта, принадлежит истцу на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, даже в случае, если строительство было осуществлено другим лицом. При этом застройщику подлежат возмещению понесенные им расходы, размер которых определяется судом.

Вслучае удовлетворения заявленного требования право собственности на объект недвижимости подлежит государственной регистрации.

Впостановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2006 г.

№13460/05 было установлено следующее.

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга обратился в Арбитражный суд с иском к обществу и государственному образовательному учреждению об обязании снести здание торгового комплекса как самовольную постройку.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении искового требования по мотиву наличия государственной регистрации прав общества и университета на здание указанного торгового комплекса и отсутствия в связи с этим возможности сноса данной постройки.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и выступлениях присутствующих в заседании представителей сторон, Президиум пришел к следующему выводу.

В соответствии с п. 2 ст. 269 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом,

самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке,

установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Однако в данном случае торговый комплекс построен на земельном участке,

отведенном под капитальное строительство, при наличии разрешений соответствующих органов власти, действия которых оценены судами.

58

Исходя из совокупности обстоятельств (в разрешительной документации, выданной Комитетом по градостроительству и архитектуре, имеется указание на торговый комплекс во второй очереди строительства объектов народного образования; в материалах дела имеется акт государственной приемочной комиссии, утвержденный приказом Комитета по строительству о принятии в эксплуатацию объекта недвижимости), суд правомерно установил, что в настоящем случае государственная регистрация прав на недвижимое имущество основывается на фактах, подтверждающих разрешение на возведение данного комплекса.

То есть торговый комплекс, построенный на земельном участке, отведенном в установленном законом порядке с разрешения соответствующих органов власти, и

принятый государственной приемочной комиссией, не является самовольной постройкой (п. 1 ст. 222, п. 2 ст. 269 ГК).

В результате иск об обязании снести здание как самовольно построенное суд отклонил.

4.2. Основания для признания права собственности

В соответствии со ст. 8, ст. 12, ст. 222 ГК РФ в отношении прав на самовольную постройку могут быть использованы такие способы защиты гражданских прав как признание права (вещно-правовой иск о признании права), или восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (негаторный иск).

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ возможность признания права собственности на самовольную постройку принадлежит лицу, обладающему правом собственности, правом пожизненного наследуемого владения, бессрочного пользования земельным участком, на котором возведена самовольная постройка.

При предъявлении иска о признании права собственности на самовольную постройку в порядке ст. 222 ГК РФ, такой иск должен быть основан на актах компетентных органов

и иных документах, подтверждающих права на землю. В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав, а проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

59

Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219.

При этом согласно ст. 6 вышеназванного Федерального закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.

Письмом Минюста РФ от 16 августа 1999 г. № 6677-ПК был утвержден порядок применения указанных положений Федерального закона, посвященных вопросам признания прав на недвижимое имущество, возникших у заинтересованных лиц до 31 января 1998 г. -

момента введения в действие закона, а также их государственной регистрации по правилам, введенным им.

Суть положений этих норм и порядок их реализации сводятся к следующему. Права на недвижимое имущество (в том числе земельные участки), возникшие до

вступления в силу закона, и прошедшие регистрацию по правилам, действовавшим до этого момента, признаются юридически действительными.

То есть таковыми являются сделки, подлежавшие регистрации и являвшиеся основаниями возникновения таких прав. В случае если они были зарегистрированы по ранее действовавшему порядку, они являются юридически действительными.

Кроме того, сама регистрация прав на недвижимость и сделок с ней, осуществлявшаяся до вступления в силу упомянутого выше Федерального закона, также является юридически действительной (абз. 2 п.1 ст. 6 Закона).

Дополнительно в письме отмечается, что в случаях, когда из представленных на регистрацию документов следует, что, несмотря на требования законодательства об обязательности государственной регистрации сделки и (или) права они не были зарегистрированы, то у учреждения юстиции по регистрации прав есть основания для отказа в государственной регистрации права.

Возникшие до введения в действие закона права на недвижимое имущество и

сделки с ним, не прошедшие регистрацию, поскольку в соответствии с правилами, действовавшими до вступления его в силу, такая регистрация не требовалась, также признаются юридически действительными.

То есть права на земельные участки, полученные гражданами или юридическими

лицами до 31 января 1998 г., являются действительными даже после вступления в силу закона, устанавливающего порядок и обязательность государственной регистрации.

Это положение также соответствует ст. 9 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ», согласно которой государственные акты,

60