Самовольные постройки

конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ст. 51 ГрК РФ. В соответствии с п. 17 указанной статьи выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

иных случаях, если в соответствии с ГрК РФ, законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Необходимо обратить внимание на тот факт, что в ст. 222 ГК РФ речь идет не только

оразрешении на строительство. Понятие «разрешительная документация» не трактуется в законодательстве РФ. Но в Федеральном законе от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ» (ст. 3) говорится о ряде документов, которые необходимо иметь застройщику при осуществлении строительства.

Так, при строительстве, реконструкции архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, застройщик обязан иметь архитектурный проект. Он представляет собой архитектурную часть документации для строительства и градостроительной документации, содержащую архитектурные решения, которые комплексно учитывают социальные, экономические, функциональные, инженерные, технические, противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-

художественные и иные требования к объекту в объеме, необходимом для разработки документации для строительства объектов, в проектировании которых необходимо участие архитектора.

Архитектурный проект выполняется в соответствии с архитектурно-

планировочным заданием – комплексом требований к назначению, основным параметрам и размещению архитектурного объекта на конкретном земельном участке, а также

11

обязательным экологическим, техническим, организационным и иным условиям его

проектирования и строительства, предусмотренным законодательством РФ и

законодательством субъектов РФ. В нем содержатся:

положения утвержденной градостроительной документации,

обязательные экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные требования к архитектурному объекту,

требования по охране памятников истории и культуры,

указания на строительство в особых условиях (сейсмозона, зона вечной мерзлоты

идругие),

требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе данного строительства.

Кроме того, строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

Таким образом, комплект разрешительной документации представляет собой разрешение на строительство (за исключением случаев, рассмотренных ранее), разрешение собственника земельного участка, архитектурный проект и архитектурно-планировочное задание.

3)Выполнение градостроительных и строительных норм и правил. В качестве примера можно привести строительные нормы и правила СНиП 2.02.01-83* «Основания зданий и сооружений», утвержденные постановлением Госстроя СССР от 5 декабря 1983 г.

№311 и введенные в действие 1 января 1985 г. Они должны соблюдаться при проектировании оснований зданий и сооружений. В соответствии с ними, в частности, проектирование оснований включает обоснованный расчетом выбор:

 типа основания (естественное или искусственное);

 типа, конструкции, материала и размеров фундаментов (мелкого или глубокого заложения; ленточные, столбчатые, плитные и др.; железобетонные, бетонные, бутобетонные и др.);

 мероприятий, применяемых при необходимости уменьшения влияния деформаций оснований на эксплуатационную пригодность сооружений.

4)Соблюдение прав и охраняемых законом интересов других лиц без возможной угрозы их жизни и здоровью.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 июля 2005 г. № 665/05 было установлено следующее. Общество с ограниченной ответственностью «Сити плюс» приобрело у общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом

12

«Перспектива» нежилые помещения площадью 1309,1 кв.м. в 5-этажном здании, произвело реконструкцию здания и подало исковое заявление о признании права собственности на нежилые помещения общей площадью 1235,4 кв.м. 6-го этажа и 7-го этажа (комнаты № 1- 16).

Утвержденная проектная документация и разрешение на строительство у истца отсутствуют.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.

Согласно п. 3 указанной статьи право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, осуществившим постройку, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как правильно указали суды первой и апелляционной инстанций, реконструкция недвижимости проведена без получения на это необходимых разрешений, с нарушением градостроительных норм и правил.

Реконструкция не согласована с балансодержателем и другими заинтересованными лицами. Сохранение постройки нарушает права и охраняемые интересы балансодержателя и других лиц, владеющих нежилым помещением на законных основаниях.

По общему правилу, если самовольная постройка нарушает законные права и интересы третьих лиц, а также в случае, если она создает угрозу для жизни и здоровья граждан, заинтересованные лица, чьи права нарушены, вправе обратиться в суд с

соответствующими иском о ее сносе.

Но не обязательно, что данный иск однозначно будет удовлетворен. Например, в постановлении Президиума Московского областного суда от 20 февраля 2006 г. № 141 судом был сделан следующий вывод: «Тот факт, что постройки возведены без надлежащего разрешения и не приняты в эксплуатацию, не является достаточным соответствующим закону основанием к принятию решения об их сносе, при том что дача остается в пользовании ответчика, постройки не нарушают интересы других лиц».

Также необходимо обратить внимание на тот факт, что существует ряд нормативных документов, регулирующих, например, возможность применения тех или иных

материалов при строительстве объектов недвижимости с учетом вредного

воздействия на человека. Например, 6 января 2004 г. Главным государственным

13

санитарным врачом РФ были утверждены Методические указания МУ 2.1.2.1829-04

«Санитарно-гигиеническая оценка полимерных и полимерсодержащих строительных материалов и конструкций, предназначенных для применения в строительстве жилых, общественных и промышленных зданий», введенные в действие 1 мая 2004 г. В них дана оценка полимерных и полимерсодержащих строительных материалов и конструкций, так как создаваемое полимерными строительными материалами химическое загрязнение воздушной среды помещений может оказывать неблагоприятное влияние на самочувствие и состояние здоровья населения, связанное с неприятными обонятельными ощущениями, рефлекторными реакциями, хроническим общетоксическим действием, а также возникновением таких специфических биологических эффектов, как аллергенное, мутагенное, канцерогенное и другого рода действие. Этим определяются методические подходы, программа изучения материалов, а также перечень и характер необходимых частных методов исследования.

Санитарно-гигиеническая оценка указанных материалов осуществляется с использованием методических подходов, предусматривающих постановку исследований в моделированных условиях (т.е. при помощи модели натурной обстановки), в экспериментальных помещениях (т.е. в необитаемых натурных объектах), в натурных условиях (т.е. в обитаемых натурных объектах).

Таким образом, постройка должна быть не только возведена на отведенном в соответствии с законодательством РФ земельном участке соответствующего целевого назначения, но и соответствовать градостроительным, строительным,

санитарным и прочим нормам и правилам.

При этом заинтересованное лицо, осуществившее ее возведение, должно представить соответствующие доказательства этого, подтвердить факт соблюдения санитарных и градостроительных требований, не нарушение общественных интересов. Отсутствие указанных доказательств может служить основанием для принятия решения о сносе объекта.

В качестве примера рассмотрим обстоятельства дела, отраженные в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 27 ноября 2007 г. № Ф08-7831/07. Собственником земельного участка было осуществлено строительство пристроенных помещений к магазину, право собственности на которое было зарегистрировано в установленном порядке. Истцом было подано исковое заявление о сносе указанных пристроенных помещений на основании того, что они нарушают его право на экологически благоприятную среду, а также в связи с тем, что расстояние от них до его недостроенного жилого дома не соответствует правилам пожарной безопасности и требованиям нормативных актов об устройстве санитарно-защитной зоны вокруг складов, предназначенных для хранения строительных материалов.

14

В качестве доказательств обратного были проведены две строительно-технических экспертиз, в соответствии с которыми пристроенные помещения соответствуют СНиПам, правилам пожарной безопасности и не создают угрозы жизни и здоровью граждан.

Таким образом, в качестве доказательства факта соблюдения градостроительных и санитарных норм, включая градостроительные регламенты, строительные, экологические,

санитарно-гигиенические, противопожарные и прочие нормативы, а также безопасности третьих лиц, судом были приняты результаты проведенной экспертизы.

Соответствующие заключения и акты обследования позволят убедить суд в соответствии самовольно возведенного объекта градостроительным и строительным нормам и правилам.

Суд должен иметь основания для того, чтобы установить, что при производстве строительных работ не были допущены нарушения, и что имеется возможность для ввода указанного строения в эксплуатацию в установленном порядке.

Глава 2. Проблемы самовольного строительства

Статья 222 ГК РФ предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном, а в предусмотренных законом случаях – в

ином установленном законом порядке. Для легализации самовольного строения и признания на него права собственности необходимо устранить правовые проблемы, допущенные при его строительстве.

При установлении прав на самовольную постройку как на объект недвижимости судом производится исследование конкретных обстоятельств, связанных с ее возведением и имеющих значение для признания права собственности на самовольные строения. В связи с этим у суда возникает ряд вопросов по факту осуществления самовольного

строительства.

В частности, на каком праве принадлежит земельный участок, на котором осуществлено возведение самовольной постройки; имеется ли разрешительная документация; соответствуют ли технические характеристики готового строения площади,

этажности и другим данным, предусмотренным утвержденным проектом; имеются ли нарушения градостроительных норм и правил; могут ли они повлиять на прочность и безопасность конструкций дома; соблюдены ли необходимые противопожарные, санитарные и другие обязательные нормы и правила; чьи интересы могли быть нарушение при возведении спорного строения и др.

15

Так как суд не обладает специальными знаниями в различных областях науки,

техники, искусства, ремесла, суд в соответствии с правилами ст. 79, 187 ГПК РФ, ст. 82 АПК РФ назначить проведение соответствующей экспертизы.

Указанные действия суда направлены, в первую очередь, на устранение пробелов,

допущенных при осуществлении самовольного строительства.

2.1. Права на земельный участок

Любой объект недвижимого имущества (в частности, здание, сооружение, строение)

расположен на земельном участке, прочно связан с землей, его перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (этот квалифицирующий признак недвижимых вещей установлен п. 1 ст. 130 ГК РФ). Эта неразрывность с земельным участком обусловливает необходимость наличия прав на земельный участок у лица,

осуществляющего строительство. В этом состоит презумпция следования правовой судьбы

постройки судьбе земли.

В ЗК РФ предусмотрены права следующих групп лиц на использование земельных

участков:

в соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет (наряду с иными правами) право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

согласно ст. 41 ЗК РФ землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков также могут осуществлять права собственников земельных участков,

указанные ранее.

То есть в соответствии с указанными положениями ЗК РФ собственники,

землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков вправе возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Таким образом, законодательно закреплен механизм регулирования гражданских

правоотношений, основанный как на правовом закреплении права собственности на

землю, так и признанием наряду с этим правом наличия иных вещных прав на землю: права

16

пожизненного наследуемого владения земельным участком и права постоянного

(бессрочного) пользования земельным участком (ст. 216 ГК РФ).

Пункт 1 ст. 222 ГК РФ предписывает заинтересованному лицу возводить недвижимое имущество только на земельном участке, отведенном для этих целей в порядке,

установленном законом и иными правовыми актами, для того, чтобы оно не получило статус самовольного.

Вп. 2 Обзора судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с применением ст. 222 ГК РФ, одобренного на заседании Президиума Второго арбитражного апелляционного суда 25 декабря 2007 г. указано, что обязательным условием признания права собственности на самовольную постройку является предоставление осуществившему ее лицу земельного участка в установленном порядке под самовольную постройку.

Вкачестве примера приведено дело № А31-3546/2006-10, по которому Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации города о признании права собственности на самовольную постройку – здание, общей площадью 1201,4 кв. м.

Суд первой инстанции отказал в иске, сославшись на то, что земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, в собственности, пожизненном наследуемом владении либо постоянном (бессрочном) пользовании истца не находится.

Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения, исходя из того, что в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, тогда как заявителем жалобы не представлены доказательства, подтверждающие предоставление ему в установленном порядке земельного участка под самовольную постройку.

При этом ссылка заявителя апелляционной жалобы на письмо Комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации города, которым Комитет считает возможным предоставить земельный участок, необходимый для эксплуатации здания после представления Обществу свидетельства о государственной регистрации права собственности на него, не имеет правового значения для настоящего спора, поскольку Комитет на момент рассмотрения спора судом первой инстанции не является лицом, осуществляющим распоряжение земельными участками и вопрос предоставления земельного участка не находился в его компетенции.

17

Аналогичное дело было изложено в обзоре судебной практики «Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам»1. В соответствии с п. 2 Обзора в отличие от ранее действовавшего законодательства п. 3 ст. 222 ГК РФ допускает признание права собственности на самовольно возведенную постройку при условии, что лицу, осуществившему строительство, в установленном порядке будет выделен земельный участок под возведенным строением.

Всудебной практике возникли вопросы о том, как следует понимать положение закона о необходимости выяснения того, будет ли земельный участок выделен в установленном порядке и на какой стадии процесса суд должен сделать это.

Взаконе порядок разрешения вопроса о выделении лицу, осуществившему

самовольную постройку, земельного участка под этой постройкой не регламентирован.

Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 34 постановления от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» рекомендовал судам предлагать истцу представлять

доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядке

земельного участка, на котором расположена самовольная постройка на стадии подготовки дела к судебному разбирательству. Однако не будет ошибкой, если суд выяснит этот вопрос и в ходе судебного разбирательства до вынесения решения.

Так, например, малое предприятие (МП) "Башкортостан" обратилось в суд с иском к Н. о признании права собственности на не законченный строительством жилой дом и о выселении из него ответчицы, ссылаясь на то, что в 1990 г. на выделенном ему земельном участке было начато строительство дома, который самовольно заняла ответчица.

Н. предъявила к истцу встречный иск о признании за ней права собственности на спорный дом, указывая, что в 1990 г. она заключила с истцом договор подряда на строительство этого дома и тогда же полностью оплатила стоимость строительных материалов и работ.

Суд признал право собственности на дом за ответчицей Н., поскольку ею были представлены достоверные доказательства выполнения своих обязательств по договору подряда оплатить стоимость работ и материалов на строительство дома.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ оставила решение без изменения, согласившись с выводом суда о том, что земельный участок под домом будет в установленном порядке выделен ответчице.

Как установил суд при рассмотрении дела, земельный участок для жилищного строительства в установленном порядке ни истцу, ни ответчице не предоставлялся. Суд

18

привлек к участию в деле местную администрацию и предложил ей решить вопрос о передаче земельного участка под самовольно возведенным жилым домом одной из сторон или решить вопрос об изъятии этого участка.

Администрация в своем письменном ответе на запрос суда сообщила, что земельный участок под домом по плану развития города предназначен для индивидуального жилищного строительства и будет выделен в установленном порядке той стороне, за которой суд признает право собственности на самовольно возведенный жилой дом.

Такая позиция местной администрации не препятствовала рассмотрению спора о праве собственности на самовольно возведенное строение, в связи с чем суд правильно разрешил этот спор в зависимости от того, кем из сторон были предоставлены достоверные доказательства об оплате работ и строительных материалов.

Отдельный блок проблем связан с тем, что самовольная постройка уже была возведена на земельном участке, находящемся у застройщика на правах аренды. Судебная практика по данному вопросу будет приведена в гл. 3 настоящей работы.

Рассмотрим ситуацию, когда земельный участок был предоставлен в аренду в

установленном законодательством РФ порядке с определенным целевым назначением –

для осуществления строительства. Затем застройщик получил необходимые разрешения, оформил проектную документацию и выполнил строительство объекта с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил. Полученный в результате строительства объект недвижимости не является самовольным строением, так как отсутствуют основания, предусмотренные п. 1 ст. 222 ГК РФ. Право собственности на него как на созданный объект недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на основании документов, подтверждающих факт его создания.

При этом нужно обратить внимание на то, что если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

В случае же если земельный участок, отведенный для создания объекта

недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право

собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным

19

земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов,

содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Когда же арендатором были допущены нарушения в целевом использовании земельного участка, либо строительство было выполнено без необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, результат произведенного с указанными нарушениями строительства представляет собой самовольную постройку.

При этом согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ арендатор не является тем лицом, за которым может быть признано право собственности на самовольное строение.

В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 г., утвержденном постановлением Президиума Верховного Суда РФ 1 августа

2007 г. рассматривался вопрос о том, возможно ли признание права собственности на

самовольно возведенное жилое строение за гражданином, если земельный участок предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья.

Вответе говорится о том, что согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях

вином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (абз.1 п. 3 ст. 222 ГК РФ). Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (абз.2 п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Самовольная постройка, как видно из вышеприведенной правовой нормы, как правило, подлежит сносу. Но в правиле есть и исключения, которые при соблюдении определенных условий могут позволить признать право собственности на самовольную постройку.

Всоответствии со ст. 222 ГК РФ, если гражданин возвел жилой дом без каких-либо необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, его право собственности может признаваться в том случае,

если жилой дом построен без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, необходимо обратить внимание на тот факт, что при признании права собственности на самовольную постройку недостаточно доказать факт целевого

20