Самовольные постройки

использования земельного участка при ее строительстве. Необходимо также установить расположение ее на земельном участке, предоставленном в установленном законом порядке.

Так, например, по делу № А28-7061/2006-379/25 апелляционная инстанция оставила решение суда первой инстанции об отказе в признании права собственности на самовольную постройку в силе, указав, что, несмотря на то, что истцом представлено в материалы дела свидетельство о предоставлении Предприятию земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, однако он не доказал, что спорные объекты недвижимости расположены именно на данном земельном участке.

Еще одним решением было отказано в признании права собственности на самовольную постройку.

Арбитражным судом Иркутской области было рассмотрено дело № А19-3670/01-16

по иску общества к Администрации г. Иркутска о признании права собственности на самовольное строение.

Суд отказал в иске, обосновав это такими обстоятельствами.

Всилу ст. 218 ГК РФ лицо приобретает право собственности на вещь, созданную для себя с соблюдением законов и иных правовых актов.

Как усматривается из материалов дела, на основании Постановления мэра истцу выделен участок для организации временной базы, что подтверждается государственным актом на право пользования землей.

На предоставленном земельном участке в 1992 году осуществлена постройка нежилого 2-х этажного здания.

Всилу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается строение, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений ли

ссущественным нарушением градостроительных норм и правил.

Согласно ст. 28, 29 ЗК РФ основанием для строительства является решение о предоставлении земельного участка под строительство, которое принимается мэром города.

В нарушение вышепоименованных норм, истцом возведено спорное строение на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, без проекта и разрешения на строительство.

Суд предлагал истцу, как застройщику, представить в материалы дела необходимые разрешения, доказательство отведения земельного участка в установленном порядке, согласно ст. 222 ГК РФ; поименованные документы в материалы дела суду не представлены.

21

Вышеизложенное свидетельствует о том, что возведение самовольной постройки в нарушение норм ЗК РФ, ГрК РФ не порождает для истца право собственности на строение.

По приведенному примеру следует отметить, что суд правильно акцентировал внимание на целевом назначении земельного участка, поскольку отвод земельного участка

(передача в собственность) «в установленном законом порядке» предполагает обязательно и его целевое назначение. (Результаты рассмотрения данного дела приведены в Справке об отдельных вопросах, возникающих в практике рассмотрения дел о признании права собственности на самовольную постройку от 11 октября 2006 г. (Сектор анализа и обобщения судебной практики Арбитражного суда Иркутской области)2).

2.2. Необходимая документация для производства строительных работ и порядок ввода объекта в эксплуатацию

2.2.1. Необходимая документация для производства строительных работ

Для согласования государственных, общественных и частных интересов при создании или реконструкции любых объектов недвижимости необходимо обратиться в органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Для того чтобы избежать статуса самовольного строительства,

заинтересованное лицо должно осуществить разработку в соответствии со строительными нормами и правилами проектной документации, затем согласовать ее с органами архитектуры и градостроительства, органами государственного надзора и контроля и утвердить в установленном порядке. Только при наличии этой документации и на ее основании будет выдано разрешение на строительство (перечень объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство, определяется ГрК РФ).

Для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства градостроительная документация предписывает выполнить

инженерные изыскания. Более того, в соответствии с п. 1 ст. 47 ГрК РФ подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий не допускаются.

Они выполняются в целях получения:

http://irkutsk.arbitr.ru/arbitr_practice/obzori/spravsp?PHPSESSID=3e5f50e56471ab805515c431bb6b0644

22

1)материалов о природных условиях территории, на которой будут осуществляться строительство, реконструкция объектов капитального строительства, и факторах техногенного воздействия на окружающую среду, о прогнозе их изменения, необходимых для разработки решений относительно такой территории;

2)материалов, необходимых для обоснования компоновки зданий, строений, сооружений, принятия конструктивных и объемно-планировочных решений в отношении этих зданий, строений, сооружений, проектирования инженерной защиты таких объектов, разработки мероприятий по охране окружающей среды, проекта организации строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3)материалов, необходимых для проведения расчетов оснований, фундаментов и конструкций зданий, строений, сооружений, их инженерной защиты, разработки решений о проведении профилактических и других необходимых мероприятий, выполнения земляных работ, а также для подготовки решений по вопросам, возникшим при подготовке проектной документации, ее согласовании или утверждении.

Постановлением Правительства РФ от 19 января 2006 г. № 20 были утверждены

перечень видов инженерных изысканий и положение о выполнении инженерных изысканий для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции,

капитального ремонта объектов капитального строительства.

Указанные работы выполняются в соответствии с требованиями технических регламентов, а также с учетом материалов и данных инженерных изысканий, которые хранятся в государственном фонде материалов и данных инженерных изысканий, а также в информационных системах обеспечения градостроительной деятельности.

Заказчик (застройщик) и исполнитель определяют состав работ, осуществляемых в ходе инженерных изысканий как основных, так и специальных видов, их объем и метод выполнения с учетом специфики соответствующих территорий и расположенных на них земельных участков, условия передачи результатов инженерных изысканий, а также иные условия, определяемые в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.

Материалы и результаты инженерных изысканий оформляются в виде отчетной документации о выполнении инженерных изысканий, состоящей из текстовой и графической частей, а также приложений к ней (в текстовой, графической, цифровой и иных формах).

То есть строительство как процесс должен начинаться на этапе инженерных изысканий. Именно на основании его результатов будут осуществляться проектирование, а затем строительство объекта недвижимости.

23

Это обосновано тем, что в дальнейшем при эксплуатации вновь построенного объекта должны соблюдаться требования безопасности. А это может обеспечить только предварительное квалифицированное изучение объективных факторов и особенностей окружающей среды и учет их при осуществлении проектирования и строительства.

Несколько слов необходимо сказать в данном случае в отношении объектов индивидуального жилищного строительства. К ним в соответствии с п. 2 ст. 49 ГрК РФ отнесены отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три,

предназначенные для проживания одной семьи.

Так как согласно п. 3 ст. 48 ГрК РФ не требуется осуществление подготовки

проектной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте

объектов индивидуального жилищного строительства, то и проводить работы по инженерным изысканиям также не нужно.

После получения результатов инженерных изысканий можно выполнять

архитектурно-строительное проектирование.

Оно осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка, а также в случаях проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов.

В проектную документацию входит документация, содержащая:

материалы в текстовой форме;

материалы в виде карт (схем).

Указанные документы определяют архитектурные, функционально-технологические,

конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства,

реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства.

Нужно повториться и сказать о том, что в отношении объектов индивидуального жилищного строительства не обязательно осуществлять подготовку проектной документации, но застройщик вправе в данном случае осуществить ее подготовку по своей инициативе.

Подготовка проектной документации осуществляется на основании:

 задания застройщика или заказчика (при подготовке проектной документации на основании договора);

24

результатов инженерных изысканий;

градостроительного плана земельного участка.

Затем в случаях, предусмотренных ст. 49 ГрК РФ, проектная документация направляется на государственную экспертизу, и после получения положительного заключения государственной экспертизы утверждается застройщиком или заказчиком.

Результатом государственной экспертизы проектной документации является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, требованиям к содержанию разделов проектной документации, а

также о соответствии результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов (в случае, если результаты инженерных изысканий были направлены на государственную экспертизу одновременно с проектной документацией).

Предметом государственной экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-

эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной,

радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:

1) отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три,

предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);

2) жилые дома с количеством этажей не более чем 3, состоящие из нескольких блоков,

количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);

3)многоквартирные дома с количеством этажей не более чем 3, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает 4, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования;

4)отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем 2, общая площадь которых составляет не более чем 1500 кв.м. и которые не

25

предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности,

за исключением особо опасных, технически сложных или уникальных объектов; 5) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не

более чем 2, общая площадь которых составляет не более чем 1500 кв.м., которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, установлены санитарно-

защитные зоны или требуется установление таких зон, за исключением особо опасных,

технически сложных или уникальных объектов.

Срок проведения государственной экспертизы определяется сложностью объекта капитального строительства, но не должен превышать 3 месяца.

Кроме получения проектной документации и ее утверждения, застройщику необходимо получить документ, подтверждающий соответствие этой проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять, в частности, строительство или реконструкцию объектов капитального строительства. Таким документом является согласно ст. 51 ГрК РФ

разрешение на строительство. Именно оно является основанием для осуществления строительства или реконструкции объектов капитального строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов.

Если речь идет о строительстве или реконструкции объекта капитального строительства, то застройщик должен приложить к заявлению о выдаче разрешения на строительство, направляемому в уполномоченные федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления необходимые документы. В их перечень входят, например, правоустанавливающие документы на земельный участок; его градостроительный план; материалы, содержащиеся в проектной документации; положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и др. (п. 7 ст. 51 ГрК РФ).

Если же необходимо осуществить строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства застройщик должен направить в соответствующий орган заявление о выдаче разрешения на строительство, а также следующие документы:

1)правоустанавливающие документы на земельный участок;

2)градостроительный план земельного участка;

26

3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

3)строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

4)изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства,

реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

5) иных случаях, если в соответствии с ГрК РФ, законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на 10 лет.

В результате произведенных застройщиком действий и оформления необходимой предусмотренной законодательством РФ документации можно сказать, что причин для признания вновь построенного объекта недвижимости самовольной постройкой по ряду оснований, предусмотренных ст. 222 ГК РФ (отсутствие необходимых разрешений или существенное нарушение градостроительных норм и правил) не будет.

Но даже если самовольное строение было возведено без надлежаще утвержденной проектной документации и наличия разрешения на строительство, данный факт не может стать безусловным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Для этого в рамках судебного разбирательства необходимо установить следующий момент. Самовольная постройка, являющаяся предметом спора, должна быть возведена с соблюдением:

разрешенного использования земельного участка;

строительных норм и правил.

27

Вответах на вопросы, утвержденных постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 10 августа 2005 г., дан следующий ответ на вопрос (№ 25) о том, распространяются

ли на застройщика, осуществляющего самовольную постройку на принадлежащем ему земельном участке, нормы о возможности признания судом права собственности на указанную постройку.

Всоответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пункт 2 ст. 222 ГК РФ предусматривает, что самовольная постройка подлежит сносу, кроме случаев, предусмотренных п. 3 указанной статьи.

Данная норма не исключает возможности признания в судебном порядке права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим самовольную постройку на принадлежащем ему на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участке без получения на это необходимых разрешений.

При этом следует учитывать, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

2.2.2. Порядок ввода объекта в эксплуатацию

Ранее (до вступления в силу ГрК РФ) процесс ввода объекта в эксплуатацию регулировался различными нормативными документами в зависимости от того, какой именно объект принимался в эксплуатацию. Согласно письму Госстроя РФ от 5 ноября 2001 г. № ЛБ-6062/9 «Разъяснение порядка применения действующих нормативных документов по приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов» они принимались в определенном установленном порядке, например:

 железные дороги, автомобильные дороги федерального значения, мелиоративные системы, отдельно расположенные гидротехнические сооружения и объекты сельскохозяйственного водоснабжения и другие объекты со специфическими условиями функционирования, производства продукции и оказания услуг в соответствии с ведомственными (отраслевыми) документами, согласованными с Госстроем СССР и России.

28

В приемке таких объектов по своей инициативе могут принимать участие представители органов самоуправления;

 жилые дома и вспомогательные постройки, возведенные индивидуальными застройщиками для собственного пользования – в порядке, установленном органами власти субъектов РФ, и т.д.

Кроме того, с 1 января 1988 г. были введены в действие Строительные нормы и правила СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», утвержденные постановлением Госстроя СССР от 21 апреля 1987 г. № 84. Они устанавливают порядок приемки в эксплуатацию законченных строительством (реконструкцией, расширением) объектов (предприятий, их отдельных очередей, пусковых комплексов, зданий и сооружений).

В соответствии с указанными правилами законченные строительством объекты жилищно-гражданского назначения подлежат приемке в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями только после выполнения всех строительно-монтажных работ, благоустройства территории, обеспеченности объектов оборудованием и инвентарем в полном соответствии с утвержденными проектами, а также после устранения недоделок.

Датой ввода объекта в эксплуатацию считается дата подписания акта Государственной приемочной комиссией. В состав Государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта должны были входить в качестве членов комиссии представители заказчика (застройщика), эксплуатационной организации, генерального подрядчика, генерального проектировщика, различных государственных органов (санитарного надзора, пожарного надзор) и др. Акты о приемке в эксплуатацию объектов подписываются председателем и всеми членами комиссии. Эти акты утверждаются решением (приказом, постановлением и др.) органов, назначивших комиссии.

Именно данный документ подтверждал момент создания объекта недвижимости, с показателями, соответствующими требованиям градостроительных и строительных норм и правил, а также устанавливал возможность его эксплуатации (использования) в соответствии с целевым назначением.

На настоящий момент подписание указанного акта заменено в соответствии с ГрК РФ на разрешение на ввод в эксплуатацию (ст. 55).

Таким образом, в отличие от указанных документов вступивший в силу с 29 декабря 2004 г. ГрК РФ предусматривает иной порядок ввода объектов в эксплуатацию, в соответствии с которым разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается федеральным

29

органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления, выдавшими разрешение на строительство.

В соответствии с п. 1 вышеназванной статьи разрешение на ввод удостоверяет:

выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство;

соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Порядок действий застройщика, имеющего намерение ввести объект законченный строительством в эксплуатацию, описан ниже.

Застройщик должен обратиться в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

К нему необходимо приложить следующие документы:

правоустанавливающие документы на земельный участок;

градостроительный план земельного участка;

разрешение на строительство;

акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);

документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного,

отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

 документ, подтверждающий соответствие параметров построенного,

реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом,

осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов индивидуального жилищного строительства;

 документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного,

отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

30