Самовольные постройки

 схема, отображающая расположение построенного, реконструированного,

отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-

технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом,

осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);

 заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации,

заключение государственного экологического контроля в предусмотренных ГрК РФ случаях.

Указанный ранее орган, выдавший разрешение на строительство, в течение 10 дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

обязан:

обеспечить проверку наличия и правильности оформления вышеназванных документов;

произвести осмотр объекта капитального строительства (осмотр не производится,

если при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства осуществляется государственный строительный надзор);

 выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

То есть уполномоченный на выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию орган может либо принять решение о выдаче указанного разрешения, либо отказать в его выдаче.

Основанием для отказа в выдаче может послужить:

1)отсутствие предусмотренных ГрК РФ документов (п. 3 ст. 55);

2)несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка;

3)несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным

вразрешении на строительство;

4)несоответствие параметров построенного, реконструированного,

отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации (это основание не применяется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства);

5) невыполнение застройщиком требований по безвозмездной передаче в течение 10

дней со дня получения разрешения на строительство в федеральный орган исполнительной

31

власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления,

выдавшие разрешение на строительство, следующей информации и документов:

сведений о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения,

один экземпляр копии результатов инженерных изысканий

либо по одному экземпляру копий следующих разделов проектной документации:

а) схемы планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка;

б) перечня мероприятий по охране окружающей среды, по обеспечению пожарной безопасности; а также перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-

культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли,

общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда;

в) иной документации.

 либо один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

Если основанием для отказа послужило непредставление указанных документов, то данное нарушение застройщика может быть исправлено путем передачи в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, указанных сведений и документации.

Указанный документ выдается:

уполномоченным федеральным органом исполнительной власти для объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, находящихся в федеральной собственности и на которые не распространяется действие градостроительного регламента или для которых не устанавливается градостроительный регламент;

уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ для объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности субъекта РФ и на которые не распространяется действие градостроительного регламента или для которых не устанавливается градостроительный регламент;

уполномоченным органом местного самоуправления для объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности органа

32

местного самоуправления и на которые не распространяется действие градостроительного регламента или для которых не устанавливается градостроительный регламент.

В остальных случаях разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается органом местного самоуправления – для объектов капитального строительства, находящихся на земельных участках, на которые распространяется действие градостроительного регламента вне зависимости от форм собственности.

Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию установлена постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. № 698. Порядок заполнения формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (инструкция) утвержден приказом Министерства регионального развития РФ от 19 октября 2006 г. № 121.

В нем должны содержаться сведения об объекте капитального строительства, необходимые для постановки построенного объекта капитального строительства на государственный учет или внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Так как при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию вышеназванными органами осуществляется проверка соблюдения при строительстве объекта градостроительных, строительных и других норм и правил, то иных документов (за исключением представляемых застройщиком согласно ранее приведенному перечню), подтверждающий данный факт не требуется.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

При этом в соответствии с определением Конституционного Суда РФ от 20 февраля 2007 г. № 206-О-О документы, подтверждающие факт ввода объекта в эксплуатацию, не содержат положений, регламентирующих условия регистрации права собственности на данные объекты, они носят технический характер и лишь устанавливают процедуру ввода законченных строительством объектов недвижимости в эксплуатацию

Важен момент разграничения периода времени, когда в отношении законченных строительством объектов прекратили выдавать акт государственной приемочной комиссии и начали подписывать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (в соответствии со ст. 55 ГрК РФ). Это обстоятельство является существенным, ведь многие объекты капитального

строительства начинались строиться до вступления в силу ГрК РФ (30 декабря .2004

г.), а были готовы к сдаче уже после указанного срока.

33

В соответствии со ст. 9 Федерального закон от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие ГрК РФ» он применяется, в частности, к отношениям по архитектурно-

строительному проектированию, строительству, реконструкции объектов капитального строительства, возникшим после его введения в действие. К указанным отношениям, возникшим до введения в действие ГрК РФ, он применяется в части прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие.

То есть, применительно к рассмотренному случаю, можно сказать следующее. В связи с тем, что правоотношения по строительству объекта возникли до введения в действие ГрК РФ, но окончание строительства и необходимость ввода объекта недвижимости в эксплуатацию – уже после этого, то приемка и ввод объекта в эксплуатацию должно производиться только в соответствии с требованиями ст. 55 ГрК РФ.

Важно обратить внимание на следующий момент. В соответствии с п.4 ст. 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие ГрК РФ» до 1 января 2010 г. не требуется получения разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

Рассмотрев порядок подготовки документации для осуществления строительства, получения необходимых разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, необходимо выделить ряд объектов, в отношении которых действуют положения,

представляющие исключение из общего правила. К таковым объектам отнесены объекты

недвижимости, для строительства, реконструкции которых не требуется выдачи разрешения

на строительство:

строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

34

 иных случаях, если в соответствии с ГрК РФ, законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

В соответствии со ст. 25.3 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» выделен ряд объектов, государственная регистрация которых производится с приведенными особенностями. К

таким создаваемым или созданным объектам недвижимого имущества отнесены

объекты:

для строительства, реконструкции которых не требуется выдача разрешения на строительство (перечень этих объектов приведен ранее);

индивидуального жилищного строительства, создаваемые или созданные на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства;

создаваемые или созданные на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).

Основаниями для государственной регистрации права собственности на

указанные объекты являются:

документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. При этом представление указанного документа не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано.

Обязательным приложением к вышеперечисленным документам является

кадастровый план земельного участка, на котором расположен соответствующий

создаваемый или созданный объект недвижимого имущества. Его представление не

требуется в следующих случаях:

право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано;

указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и имеется заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;

для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется выдача разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и

если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего

35

поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект

недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.

Документами, подтверждающими факт создания объекта недвижимого

имущества являются:

 декларация о таком объекте недвижимого имущества, если земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства,

реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества;

технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию если его строительство было осуществлено на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке);

разрешение на строительство в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства.

До 1 января 2010 г. технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.

Таким образом, право собственности на ряд объектов недвижимого имущества может быть зарегистрировано без признания этого права на них как на самовольную постройку

(например, гаражи, дачные домики, вспомогательные постройки, другие вновь построенные объекты недвижимости).

В иных случаях, если объект попадает в категорию объектов самовольной постройки,

действует порядок их легализации согласно ст. 222 ГК РФ.

Глава 3. Споры о праве собственности на самовольную постройку

(судебная практика)

В настоящее время отсутствует единая практика принятия судебных решений по

делам, предметом спора которых являются самовольные постройки. Каждое решение принимаются с учетом обстоятельств каждого конкретного рассматриваемого дела и основывается на имеющихся в материалах дела доказательствах.

36

Можно говорить только о том, какие именно обстоятельства устанавливаются судом при признании права собственности на самовольную постройку, и каким образом эти обстоятельства могут быть доказаны. В качестве указанных доказательств должны

присутствовать следующие группы документов:

подтверждающие права сторон спора на земельный участок;

разрешительная документация на осуществление строительства (независимо от того, является застройщиком собственник земельного участка, либо ему принадлежит земля на ином праве);

об отсутствии нарушений прав интересов третьих лиц;

о том, что созданное строение не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

В качестве примера можно назвать следующие документы:

правоустанавливающие документы на земельный участок (с учетом содержания п. 3 ст. 222 ГК РФ);

технический паспорт на самовольную постройку;

адресная справка на строение;

техническое заключение о состоянии несущих конструкций самовольной постройки, заключение экологических органов, органов здравоохранения о соответствии возведенной самовольной постройки санитарным нормам и правилам, противопожарной службы о соответствии возведенной самовольной постройки противопожарным требованиям;

документы, подтверждающие возведение самовольной постройки (застройщиком либо лицом, обладающим вещным правом на земельный участок).

На практике совокупность перечисленных доказательств позволяет суду признать за истцом право собственности на самовольно возведенный объект.

3.1. Если земля в аренде

Статья 222 ГК РФ была изменена Федеральным законом РФ от 30 июня 2006 г. № 93-

ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», в результате чего абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ признан утратившим силу.

Ранее до вступления в силу указанного закона право на обращение в суд за признанием права собственности на самовольную постройку было предоставлено как

фактическому застройщику (при условии предоставления им доказательств, что земельный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под

37

возведенную постройку), так и собственнику земельного участка, на котором возведена постройка.

В результате признания абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ утратившим силу один из указанных субъектов (застройщик) был исключен из числа лиц, обладающих правом на признание права собственности на самовольную постройку. У него остается лишь право на получение возмещения расходов по возведению самовольной постройки, при условии, что он подтвердит факта того, что постройка возведена собственными силами, за свой счет и документально обоснует понесенные затраты.

То есть правовое положение лица, создавшего самовольную постройку, изменилось. При этом непосредственно порядок признания права собственности на самовольную

постройку за собственником земельного участка не претерпел каких-либо изменений.

Но в действующей редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ признание права собственности на самовольную постройку поставлено в зависимость только от наличия прав на земельный участок, на котором она создана.

Возведение самовольной постройки на не принадлежащем застройщику земельном участке порождает определенные законом правовые последствия для него, а именно,

необходимость за счет собственных средств произвести ее снос (демонтаж).

Но при этом возможен следующий вариант оформления права собственности на самовольную постройку. Сначала право собственности на самовольную постройку признается и регистрируется за собственником земельного участка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Определение судом размера расходов, подлежащих возмещению застройщику,

формируется по каждому конкретному делу. Законодательно критерии их расчета не установлены.

Указанные расходы расцениваются судом как подтвержденные соответствующими документами затраты, понесенные застройщиком так как дом момента признания права собственности на самовольную постройку она представляет собой совокупность строительных материалов.

Так, например, Федеральный арбитражный суд Московского округа в постановлении от 17 апреля 2002 г. № КА-А41/2376-02 указал на то, что установление самовольного строительства на земельном участке связано с последующим разрешением спора о праве собственности на строительные материалы по иску лица, осуществившего постройку данного строения.

38

В перечне вопросов, подлежащих доказыванию, судом выделен факт понесенных застройщиком затрат на возведение самовольной постройки и их размер. Обязательство предоставить соответствующие доказательства по этому обстоятельству суд возложил на застройщика.

При этом судом учитывается именно стоимость реальных затрат в связи с приобретением необходимых строительных материалов и стоимости подлежащих выполнению в связи со строительством работ. Но никаким образом не может быть взыскана рыночная стоимость аналогичного объекта недвижимости.

После определения размера понесенных застройщиком затрат на строительство самовольной постройки судом решается вопрос о признании за собственником (или титульным владельцем) земельного участка права собственности на самовольную постройку.

Права на нее могут быть затем переданы застройщику, например, путем оформления обязательственно-правовых договорных отношений.

Второй вариант приобретения права собственности на самовольную постройку

застройщиком состоит в передаче ему прав на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка. Затем уже у застройщика (после получения им прав на землю) появляется возможность узаконить самовольную постройку.

В определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 декабря 2007 г. № 16879/07 судом было установлено следующее. Согласно материалам дела истец обратился в Арбитражный суд Тюменской области о признании за ним права собственности на нежилое двухэтажное строение (магазин). Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований было отказано. Постановлением апелляционной инстанции указанной решение оставлено без изменения. Суд установил, что спорный объект был возведен истцом без получения разрешения на строительство, в связи с чем является согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой.

Разрешая спор, суд применил п. 3 указанной статьи ГК РФ, действующей на момент обращения истца в арбитражный суд и рассмотрения спора, согласно которой право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в

собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Между тем, как установлено судом, истец является только арендатором земельного участка, на котором осуществлена эта постройка. Наличие иных прав на земельный участок признано судом недоказанным.

При таких обстоятельствах суд отказал в удовлетворении заявленного требования.

39

Гражданские права и обязанности (правоотношение собственности) заявителя на самовольную постройку могли возникнуть у него на основании судебного решения.

Поскольку иск подан после введения в действие новой редакции ст. 222 ГК РФ, суд отверг довод истца о возникновении спорного правоотношения до введения в действия новой редакции закона. Таким образом, арендатору земельного участка было отказано в признании права собственности на самовольно построенное нежилое строение.

Тем самым была окончательно сформирована судебная практика по непризнанию

права собственности арендатора земельного участка на возведенные им самовольные

постройки на указанном земельном участке. При этом на основании прежней редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ арендаторы земельных участков могли приобретать права на свои самовольные постройки в судебном порядке. Это произошло после утраты силы абз. 1 п. 3

ст. 222 ГК РФ, согласно которому право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Теперь же указанная норма ст. 222 ГК РФ позволяет признать право собственности на самовольную постройку только за лицами, у которых земельный участок находится в собственности, пожизненно наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании.

А арендаторы в приведенном перечне лиц, которые вправе узаконить самовольную постройку в судебном или ином порядке, не названы.

Рассмотрим две ситуации:

1)арендатор земельного участка с соблюдением целевого назначения земельного участка и условий договора аренды, осуществил строительство постройки с нарушением градостроительного законодательства;

2)в аналогичном порядке постройка с нарушением градостроительного законодательства была осуществлена на земельном участке собственником участка.

Каким образом сложилась судебная практика по данным вариантам развития событий?

В соответствии с обзором судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с применением ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, ее осуществившем на земельном участке, предоставленном по договору аренды.

Открытое акционерное общество (далее – Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации города (далее – Администрация) о признании права собственности на самовольно возведенные строения пристройки.

40