ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛЬЯ ПРИ СНОСЕ ДОМА

Как определяют размер возмещения за изымаемые объек-

тыСогласнонедвижимостич. 3 ст. 35? Конституции РФ принудительное отчужде ние имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение(п.1ст.281ГКРФ).

Пунктом 1 ст. 56.8 ЗК РФ установлено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихсявгосударственнойилимуниципальнойсобственностиипередаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляемых взамен изымаемых земельныхучастков,определяютсяФедеральнымзакономот29июля 1998г.№ 135-ФЗ«ОбоценочнойдеятельностивРоссийскойФедера- ции»сучетомособенностей,установленныхст.56.8ЗКРФ.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятиемземельныхучастков,включаяубытки,возникающиевсвязи с невозможностью исполнения правообладателями обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством (п. 2 ст.56.8ЗКРФ).

Аналогичные положения закреплены в п. 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных илимуниципальныхнуждземельныхучастковвцеляхразмещения объектовтранспорта(утв.ПрезидиумомВерховногоСудаРФ10декабря2015г.).

18

Если одновременно с изъятием земельных участков осуществляется изъятие расположенных на них и принадлежащих правообладателям объектов недвижимого имущества, то в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества,подлежащихпрекращению(абз.2п.2ст.56.8ЗКРФ).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложеннойв п. 5 Постановленияот 11 февраля2019 г.№ 9-П «По делу о проверке конституционности части 5 статьи 13 Федерального закона “Об особенностях регулирования отдельных правоотношенийвсвязисприсоединениемксубъектуРоссийскойФедерации– городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” в связи с жалобами граждан А. К. Качковского и А. Г. Федосова», значительное расхождение во времени правовых актов, утвердившихдокументациюпо планировкетерритории,и правовых актов,предусматривающихизъятиеимущества,можетобусловить изменение стоимости принудительно изымаемого недвижимого имущества по сравнению со стоимостью, определенной на день, предшествующий принятию решения об утверждении указанной документации.Вподобныхситуацияхвслучаяхизъятиянедвижимого имущества в судебном порядке собственники при увеличении его стоимости вправе рассчитывать на справедливое изменениеразмерапричитающегосяимвозмещения.Впротивномслучае было бы поставлено под сомнениесамо конституционное предписаниео предоставленииза отчуждаемоеимуществоравноценного возмещения.

В соответствии с п. 7 ст. 56.8 ЗК РФ размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости. Размер и порядок выплаты возмещения за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимости могут быть определены в соглашении об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд (пп. 7 п. 1 ст. 56.9 ЗК РФ).

Определение выкупной цены земельного участка производится исходя из вида разрешенного использования, установленного в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия для государственных или муниципальных нужд (п. 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных

19

илимуниципальныхнуждземельныхучастковвцеляхразмещения объектовтранспорта(утв.ПрезидиумомВерховногоСудаРФ10декабря2015г.)).

В соответствии с п. 1 ст. 56.10 ЗК РФ соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, что предусмотрено ст. 56.2 ЗК РФ (за исключением случая, преду­ смотренного п. 12 ст. 56.10 ЗК РФ), если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства – организацией его подавшей.

Согласно п. 8 ст. 56.10 ЗК РФ правообладатель изымаемой недвижимости подписывает соглашение об изъятии недвижимости инаправляетеговуполномоченныйорганисполнительнойвласти илиорганместногосамоуправления,принявшийрешениеобизъятии,еслирешениеобизъятиипринятонаоснованииходатайства– ворганизациюегоподавшую.

Правообладатель вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости и направить его лицам, указанным в п. 8 ст. 56.10 ЗК РФ, либо направить указанным лицам уведомление об отказе в подписании соглашения или предложение об изменении его условий, в том числе предложение об изменении размера возмещения. К предложению об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это документы (п. 9 ст. 56.10 ЗК РФ).

Согласноп.10 ст.56.10ЗКРФ,еслипоистечении90днейсодня получения правообладателем проекта соглашения об изъятии недвижимости не представлено подписанное соглашение, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии имеет право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

В указанном случае размер возмещения определяется в судебном порядке, в том числе на основании заключения экспертизы (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 апреля 2023 г. № Ф07-2966/2023 по делу № А56-121017/2021; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 фев- раля2023г.№Ф05-36135/2022поделу№А40-256851/2021).

20

Возмещение за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества осуществляется за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы РФ. В случае если решение об изъятии принято на основании ходатайства, поданного организацией, указанной в п. 1 и 2 ст. 56.4 ЗК РФ, возмещение производится за счет средств указанной организации (п. 13 ст. 56.10 ЗК РФ). К таким организациям, согласно Перечню (утв. Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2015 г. №442),относятсяследующиеорганизации:

субъектыестественныхмонополий; уполномоченные в соответствии с нормативными правовыми

актами РФ, заключенными с органами государственной власти РФ договорамиилисоглашениямилибоимеющиеразрешения(лицензии) осуществлять деятельность, предусмотренную или необходимуюдлявыполнениямеждународныхдоговоров;

недропользователи – на основании выданной федеральным органомисполнительнойвластилицензии.

В соответствии с п. 2 ст. 56.11 ЗК РФ, в случае если соглашением об изъятии недвижимости либо вступившим в законную силу решением суда о принудительном изъятии земельного участка предусмотрено полное или частичное возмещение за изъятую собственность в денежной форме, предусмотренные п. 1 ст. 56.11 ЗК РФ последствия наступают только после предоставления указанноговозмещения.

Предоставление возмещения за изымаемый земельный участок в денежной форме подтверждается платежным поручением о внесении денежных средств на расчетный счет правообладателя или внесением денежных средств на депозит нотариуса, иными документами, подтверждающими в соответствии с законодательствомРФвыплату.

В соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление собственнику иного земельного участка и (или) недвижимого имущества на условиях и в порядке, которые определены законодательством(п.3ст.281ГКРФ;п.3ст.56.9ЗКРФ).

Порядокпроведенияоценкииизъятияземельныхучастковможет дополнительно регламентироваться в нормативных документахсоответствующегоуровня.

ПРИМЕР: Постановление администрации муниципального образования«ГородСаратов»от3августа2023г.№3304«Обизъятии земельных участков и объектов недвижимости для муниципальныхнужд».

21

Что делать правообладателю, если размер возмещения оказаЕслисяразмерменьшевозмещенияположенногоза?недвижимость, изымаемую для государственных и муниципального нужд, оказался меньше положенного, то правообладателю следует придерживаться следующегоалгоритмадействий:

1) заказать отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимостииубытков.Обращаемвнимание,чтооспариваниесуммывозмещениявозможнотолькодомоментаподписаниясоглашенияобизъятии;

2) направить предложение об изменении условий соглашенияв частисуммыкомпенсациии копиюотчетаоб оценкев уполномоченный орган. Срок для подписания правообладателем соглашения – 90 календарных дней с даты получения проекта соглашения;

3) дождаться соглашения в новой редакции или иска о принудительном изъятии объекта недвижимости. Уполномоченный орган вправе изменить условия соглашения об изъятии недвижимости с учетом предложений правообладателя изымаемой недвижимости, но не обязан. В случае отказа уполномоченный орган обращается в суд с исковым заявлением о принудительном изъятии объектанедвижимости;

4) необходимо защитить свои права и законные интересы в суде при рассмотрении дела о принудительном изъятии объекта недвижимости. Как показывает практика, суд может назначить судебную экспертизу для определения суммы возмещения при изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд, которая складывается из рыночной стоимости земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, если право собственности на него зарегистрировано, а также причиненныхизъятиемубытков.

Стоит обратить внимание, что собственнику недвижимости необходимодоказать,чтоотчетобоценке,выполненныйпозаказу уполномоченного органа, подготовлен с нарушениями законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной. Судебная практика по таким спорам неоднозначная, поскольку решение суда во многом зависит от представленныхсобственникомдоказательствиегоправовойпозиции.

Решение суда о принудительном изъятии объекта недвижимости и установлении условий изъятия является основанием для выплатысуммывозмещения,установленнойсудом.Послевступле-

22

ниявзаконнуюсилурешениясудаследуетобратитьсявуполномоченныйорганстребованиемисполнитьрешениесуда.

Придется ли уплатить налог после получения возмещения за изъятиеВ соответствиинедвижимостис п. 17.1 ст? . 217, п. 2, 3, 4 ст. 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) от уплаты НДФЛ в случае реализации недвижимого имущества, приобретенного по безвозмездной сделке (на основании договора дарения, по наследству или в порядке приватизации) или на основании договора пожизненного содержания с иждивением, освобождаются лица, в собственности которых указанные объекты находились не менее трех лет. В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. Следовательно,еслижильевсобственностинаходилосьболеепяти лет, то налога не будет. Лицу, получившему доход от реализации недвижимости на указанных условиях, необходимо предоставить декларацию на получение денег с предоставлением документов, подтверждающихосвобождениеотуплатыналогов.

В Письме Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 6 декабря 2018 г. № 03-04-06/88597 «Об освобожденииот налогообложенияНДФЛграждан –собственников жилых помещений, расположенных в аварийных домах, получивших доход в виде компенсационных выплат взамен освобождаемого на приобретение иного благоустроенного жилья» разъясняется, что в соответствии со ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае невозможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для физических лиц в соответствии с гл. 23 «Налог на доходы физических лиц НК РФ». Согласно п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы от материальной выгоды, определяемойвсоответствиисост.212НКРФ.Переченьдоходов,освобождаемых от обложения налогом на доходы физических лиц, содержитсяв ст.217НКРФ.Компенсационныевыплатысобственникам жилых помещений, расположенных в аварийных домах, на приобретениеиногоблагоустроенногожильяне поименованы в ст. 217 НК РФ, в связи с чем оснований освобождения от налого-

23

обложения не имеется. Даже с учетом специальных положений, предусмотренных абзацами 2, 3 п. 2 ст. 217.1 НК РФ для программы реновации жилищного фонда в городе Москве, срок владения квартирой в рассматриваемом случае не позволяет применить освобождение от налогообложения дохода от ее реализации по п. 17.1 ст. 217 НК РФ. При этом к доходам от продажи квартиры, полученной по программе реновации, не применяется также и освобождение, установленное п. 41.1 ст. 217 НК РФ. Из сказанного следует, что суммы компенсаций, выплачиваемые собственникам на покупку нового благоустроенного жилья взамен освобождаемого аварийного, облагаются НДФЛ.

Однако собственник может применить налоговый вычет. Размер вычета будет равен выкупной стоимости земельного участка и(или)расположенногонанемдругогообъектанедвижимогоимущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме в случае изъятия указанного имущества для государственныхилимуниципальныхнужд.

В соответствии с пп. 1 п. 1 и пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ при реализации имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или земельные участки и доли в указанном имуществе, но не превышающих в целом 1 млн руб., либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов,связанныхсполучениемэтихдоходов.

В письме Минфина России от 3 июня 2014 г. № 03 04 05/26663 содержится положение о том, что при последующей продаже квартиры, полученной по договору мены с городом, налогоплательщик также вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму произведенных расходов. В рассматриваемом случае в качестве расходов учитывается стоимость квартиры, указанная в договоре мены,либорыночнаястоимостьобмениваемойквартиры.

ВписьмахМинфинаРоссииот14февраля2017г.№03 04 05/7980, от5марта2015г.№ 03 04 05/11808уточняется,чторыночнаястоимость квартиры может быть установлена оценщиком, осуществляющим оценочную деятельность в рамках Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РоссийскойФедерации».

24