МинистерствонаукиивысшегообразованияРоссийскойФедерации Федеральноегосударственноебюджетноеобразовательноеучреждение высшегообразования

«Саратовскаягосударственнаяюридическаяакадемия»

ПОРЯДОК ИЗЪЯТИЯ ЖИЛЬЯ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД

Справочник

Саратов

2024

© Саратовскаягосударственная юридическаяакадемия,2024 ISBN978-5-7924-2015-1

ISBN978-5-7924-2015-1

В справочнике представлены часто задаваемые вопросы о порядкеизъятияжильядлягосударственныхимуниципальныхнужд.

Предназначен для преподавателей, обучающихся высших учебных заведений, а также широкого круга читателей, интересующихся даннойпроблематикой.

Текстовоеэлектронноеиздание

Минимальные системные требования: процессор: Intel x86, x64, AMD x86, x64 не менее 1 ГГц; оперативная память RAM ОЗУ: не менее 512 МБайт; свободное место на жестком диске (HDD): не менее 5 МБайт; операционная система: Windows XP и выше; Adobe Acrobat Reader;дисководCD-ROM;мышь.

© Саратовскаягосударственная юридическаяакадемия,2024

ОСНОВАНИЯ ИЗЪЯТИЯ ЖИЛОГО

ПОМЕЩЕНИЯ У СОБСТВЕННИКА

КонституциейРФустановлено,чтониктонеможетбытьлишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения(ч.3ст.35КонституцииРФ).

Согласно положениям Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением (изъятием) земельного участка для государственных или муниципальныхнужд(пп.3.2п.2ст.235ГКРФ).

Под понимаются потребностиг сударственнымипубличноили-правовогомуниципальнымиобразованиянуждами, удовлетворение которых направлено на достижение интересов общества (общественно полезных целей), осуществить которые невозможно без изъятия имущества, находящегося в частной собственности. Соответственнопринудительноеизъятиенеможетпроизводиться только или преимущественно в целях получения выгоды другими частнымисубъектами,деятельностькоторыхлишьопосредованно служитинтересамобщества(ОбзорсудебнойпрактикиВерховного СудаРФ№ 1(2016)(утв.ПрезидиумомВерховногоСудаРФ13апреля2016г.)).

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено указанное помещение или многоквартирный дом, в котором находится данное помещение, для государственных или муниципальных нужд (ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (да- лее–ЖКРФ)).

В случае признания многоквартирного дома подлежащим сносу или реконструкции орган, вынесший такое решение, по общему правилу может потребовать от собственников помещений снести или реконструировать дом. Если в установленный срок собственникиневыполнятпредъявленноетребование,земельныйучасток,

4

на котором расположен дом, и каждое помещение в нем подлежат изъятиюдлямуниципальныхнужд(ч.10ст.32ЖКРФ).

В указанных случаях собственнику направляется уведомление о принятом решении, а также проект соглашения об изъятии недвижимости, который определяет размер возмещения за изымаемоепомещение,срокиидругиеусловияизъятия.Еслисобственник откажется от заключения соглашения об изъятии недвижимости, возможно принудительное изъятие жилого помещения по решению суда, но только при условии предварительного и равноценноговозмещения(ч.4,6,9ст.32ЖКРФ).

По соглашению с собственником жилого помещения взамен изымаемогоемумогутпредоставитьдругоежилоепомещениесзачетомегостоимостиприопределенииразмеравозмещениязаизымаемоежилоепомещение(ч.8ст.32ЖКРФ).

Исключение составляют граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение (кроме приобретения права собственности в порядке наследования) после признания многоквартирногодомавустановленномпорядкеаварийнымиподлежащимсносуилиреконструкции.Указанныелицаимеютправотолько навыплатувозмещения,размеркоторогонеможетпревышатьстоимостьприобретенияимижилогопомещения(ч.8.2ст.32ЖКРФ).

Изъятие жилых помещений у граждан, которые признаны малоимущими,состоятнаучетевкачественуждающихсявпредоставлении жилых помещений и являются собственниками единственного жилого помещения, признанного в установленном порядке непригодным для проживания (включая жилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу или реконструкции), если соответствующий жилойдомневключенврегиональнуюадреснуюпрограммупопереселению граждан из аварийного жилищного фонда, имеет определенныеособенности.

Таким гражданам должны вне очереди предоставляться равнозначные по общей площади изымаемым помещениям благоустроенные жилые помещения по договору социального найма без оплатывозмещениялибо(приопределенныхусловиях)жилыепомещения маневренного фонда на весь период до решения вопроса о способе удовлетворения их жилищных потребностей (Поста- новлениеКонституционногоСудаРФот25апреля2023г.№ 20-П).

Лицам,занимающимжилыепомещенияподоговорамсоциального найма, в случаях принятия решения о сносе дома и (или) изъятии соответствующего земельного участка для государственных 5

или муниципальных нужд предоставляются другие жилые помещения, которые должны быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначными по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данногонаселенногопункта(ст.86,87.2,ч.1ст.89ЖКРФ).

Основания изъятия земельныхопределеныучастковст. 49дляЗемельногогосударственныхкодекса Российскойили муниципальныхФедерациинужд(далее – ЗК РФ). К ним отнесены случаи, связанныес:

1) выполнениеммеждународныхдоговоровРФ;

2) строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкцииэтихобъектов:

объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетическихсистемрегиональногозначения;

объектыиспользованияатомнойэнергии; объекты обороны страны и безопасности государства, в том

числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации,возведенныевинтересахзащитыиохраныгосударственнойграницыРФ;

объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи региональногозначения,объектыинфраструктурыжелезнодорожного транспортаобщегопользования;

объекты,обеспечивающиекосмическуюдеятельность; линейные объекты федерального и регионального значения,

обеспечивающиедеятельностьсубъектовестественныхмонополий; объекты систем электро-, газо- и теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабженияи(или)водоотведенияфедерального,регионального

илиместногозначения; автомобильные дороги федерального, регионального или ме-

жмуниципального,местногозначения; 3) инымиоснованиями,предусмотреннымифедеральнымиза-

конами.

Как видно из указанной нормы, перечень случаев, определенныхЗКРФ,неявляетсяисчерпывающим.Вслучаях,установленных п.3ст.49ЗКРФ,этотпереченьможетбытьконкретизирован.

6

ПОРЯДОК ИЗЪЯТИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

НаКтооснованиипринимаетп. решение3 ст. 279обГражданскогоизъятии недвижимостикодекса Российской? Федерации­ (далее–ГКРФ)решениеобизъятиинедвижимогоиму- щества для федеральных нужд принимают уполномоченные федеральныеорганыисполнительнойвласти,длярегиональныхнужд– исполнительные органы государственной власти субъекта РФ, для муниципальныхнужд–органыместногосамоуправления.

Инициаторами принятия решения об изъятии имущества могутбытькакуполномоченныегосорганы,такиорганизации,которымизъятыеучасткитребуютсядляосуществленияихдеятельности (например, электросетевые организации, которые планируют строительствоЛЭП).

Перечень организаций, имеющих право обращаться с ходатайствамиобизъятииучастковдляфедеральныхнужд,устанавливает ПравительствоРФ(п.2ст.56.4ЗКРФ).Стакимходатайствоммогут обратиться(п.1ст.56.4ЗКРФ):

субъекты естественных монополий (например, дочерние организации ОАО «РЖД», организации в сфере связи, добычи полезных ископаемыхит.д.);

организации, которые уполномочены в соответствии с нормативными актами, договорами, соглашениями или имеют разрешениянадеятельность,дляобеспечениякоторойизымаютучасток;

недропользователи; организации,заключившиедоговорыокомплексномразвитии

территории.

В ходатайстве должны быть указаны кадастровые номера участков и цель их изъятия. Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия и может быть обжаловано в судебномпорядке.

Как уполномоченный орган определяет собственника участкаУполномоченный, который планируетсяорган получаетизъятьсведения? о собственнике участка из Единого государственного реестра недвижимости

8

(далее – ЕГРН), после чего ему сообщают об изъятии. Если такой информации в ЕГРН нет, то чиновники проверяют информацию о наличии зарегистрированных прав на объекты недвижимости на участке. Если и этих данных нет, то уполномоченный орган проводит мероприятия по выявлению владельца участка (ст. 56.5 ЗК РФ): изучаются государственные архивы, в которых может храниться информация о собственнике; сообщения о планируемом изъятии публикуются по месту нахождения участка, на сайте уполномоченного органа, на информационных щитах в границахнаселенногопункта,на территориикоторогорасположен участок.

Собственники и правообладатели недвижимости, права которых не зарегистрированы в ЕГРН (например, арендаторы, землевладельцы и др.), в течение 60 дней со дня опубликования сообщения об изъятии подают заявления в уполномоченный орган об учете их прав или обременений на участки (п. 8 ст. 56.5 ЗК РФ). Это нужно для того, чтобы их права были учтены надлежащим образом­ .

Если уполномоченный орган не найдет владельца недвижимости, то это не станет преградой для изъятия. Он обратится в суд за признанием права собственности Российской Федерации, ее субъекта или муниципального образования на такой участок. Еслипослеэтогообъявитсявладелец,тоонвправебудеттребовать возмещения за изъятие имущества с лица, которому был передан участок, или с казны, если участок остался в публичной собственности.Приэтомизъятыеобъектынедвижимостипрежнемуправообладателюневозвращаются(п.11ст.56.5ЗКРФ).

Чтобы избежать такой ситуации и последующих судебных разбирательств, лучше заранее проверить, есть ли в ЕГРН информация о ваших правах. Если право собственности вы регистрировали после 1998 г., информация точно есть. Если раньше – закажите выписку из ЕГРН на принадлежащий вам участок и дом. Проще всего заказатьонлайн-выпискунапорталеГосуслуг–еедаюттолькособ- ственнику, бесплатно и за несколько минут. В ней нет схем и планов, которые есть в обычной выписке, но все основные сведения будут.

Если окажется, что информации о вашем праве собственности в ЕГРН нет, подайте заявление на регистрацию ранее учтенного прававРосреестреиличерезМФЦ.

Когда орган власти установит собственников, он примет решениеобизъятии.Внембудутуказаныизымаемыеземельныеучаст- 9

ки, расположенные на них объекты недвижимости, цель изъятия и ссылка на документы, на основании которых государство изымаетземлю.Например,постановлениегородскойадминистрацииили администрацииобластииликрая.

Что происходит после принятия решения об изъятии зе-

мельногоВ течениеучасткадесяти? дней со дня принятия решения принявший его орган обеспечивает размещение информации об этом на своем сайте, публикует решение в местном СМИ и направляет его копию правообладателям недвижимости, в регистрирующий орган и организацию, которая подала ходатайство об изъятии (пп. 1, 2 п. 10

ст.56.6ЗКРФ).

Решение об изъятии может быть обжаловано в суде в течение трех месяцев со дня уведомления собственника изымаемой недвижимостиопринятомрешенииобизъятии(п.14ст.56.6ЗКРФ).

Помимоуведомлениясобственникужилогопомещениянаправляетсядляподписанияпроектсоглашенияобизъятиинедвижимости для государственных или муниципальных нужд, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии, а такжеорганизацией,подавшейходатайствообизъятии.

Правообладатель считается уведомленным о принятом решении со дня, когда он получил его копию. Причем он считается извещенным, даже если фактически не получил письмо с решением, ноонобылодоставленопонадлежащемуадресу–поместужитель- ства, если собственник изымаемого участка является физическим лицом, или по месту нахождения собственника – юридического лица.Следуетучесть,чтоуполномоченныйорганможетуведомить правообладателя не только заказным письмом, но и по электронной почте. После уведомления собственника уполномоченный органначинаетподготовкусоглашенияобизъятии.

В случае согласия собственника жилья в соглашении может бытьпредусмотренопредоставлениеемуиныхобъектовнедвижимостивзаменизымаемых(п.3ст.56.9ЗКРФ;ч.8ст.32ЖКРФ).

Если по истечении 90 дней со дня получения проекта соглашениясобственникнепредставилподписанноесоглашение,тоорган, принявший решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято такое решение, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участ-

10

СОГЛАШЕНИЕ ОБ ИЗЪЯТИИ

ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

В настоящее время вопрос об изъятии земельных участков регулируется Гражданским и Земельным кодексами РФ. Согласно ст. 49 ЗК РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участковдлягосударственныхилимуниципальныхнуждосуществляетсявисключительныхслучаях,связанныхс:

1) выполнениеммеждународныхобязательствРоссийскойФедерации;

2) размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещенияэтихобъектов;

3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, в случаях, установленныхзаконамисубъектовРФ.

Обязанность по доказыванию того, что решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения правасобственностинасоответствующеежилоепомещение(ст.49, 55 ЗК РФ; п. 1 ст. 239 ГК РФ), за исключением случаев, предусмот­ ренных законом (ч. 10–11 ст. 32 ЖК РФ), возлагается на государственныйорганилиорганместногосамоуправ­ления.

Изъятию жилого помещения у собственника предшествует обязательнаяпроцедура,котораявключаетвсебя:

принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилогопомещения(ч.2ст.32ЖКРФ);

государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имуществоисделоксним(ч.3ст.32ЖКРФ);

уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации. Собственнику

12

жилого помещения направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено жилое помещение или МКД, в котором находится жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральнымзаконодательством.

Исходя из положений ч. 4 ст. 32 ЖК РФ юридически значимым обстоятельством является не только факт направления указанного уведомления собственнику жилого помещения компетентным органом,ноифактполучениясобственникомтакогоуведомления. В связи с этим сообщение в средствах массовой информации (например, по радио, телевидению, в печатных изданиях, Интернете) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не можетбытьпризнанонадлежащимизвещениемсобственникаопредстоящемизъятииданногожилогопомещения.

Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, влечет отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилогопомещения.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. По заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у него не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения,еслисоглашениемнеустановленоиное.

Собственники жилых помещений в многоквартирном доме входепереселениямогутполучитьденежнуюкомпенсацию,включающую:

рыночнуюстоимостьпомещения; долювправесобственностинажилье;

долю в праве общей собственности на имущество многоквартирногодома(втомчислеиземельногоучастка,накоторомрасположенмногоквартирныйдом);

все убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием, в том числе вследствие изменения места проживания, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным

13

исполнением обязательств перед другими лицами (например, досрочноепогашениеипотечногокредита);

упущеннуювыгоду.

Кроме того, если аварийный дом включен в региональную программу переселения, то орган местного самоуправления обязан предоставить собственнику взамен аварийного другое жилое помещение. Такое помещение должно быть благоустроенным, равноценным по площади изымаемому, отвечать установленным требованияминаходитьсявчертеданногонаселенногопункта.Посоглашению с собственником, ему может быть предоставлено жилье виномнаселенномпункте.

Согласно ст. 56.9 ЗК РФ соглашение об изъятии недвижимости длягосударственныхилимуниципальныхнужддолжносодержать:

1) наименования лиц, являющихся сторонами соглашения обизъятиинедвижимости;

2) кадастровые номера земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости, которые подлежат изъятию, или, в случае отсутствия кадастровых номеров зданий, сооружений,помещенийвних,объектовнезавершенногостроительства, их условные номера, присвоенные в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», а при отсутствии условных номеров – иное описаниеэтихзданий,сооружений,помещенийвних,объектовнезавершенногостроительства;

3) цель изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных илимуниципальныхнужд;

4) реквизитырешенияобизъятииземельныхучастковдлягосударственныхилимуниципальныхнужд;

5) права на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, которые прекращаются и (или) возникают на основании соглашения об изъятии недвижимости;

6) срок передачи земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, подлежащих изъятию. При этом срок указанной передачи не может превышать шесть месяцевсодняпрекращенияправпрежнегоправообладателяизымаемойнедвижимости;

7) размер и порядок выплаты возмещения за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимости;

14

8) указание на сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), изъятие которых в соответствии с решением об изъятии не осуществляется, а также право, на котором собственник такого сооружения или лицо, которому такое сооружение принадлежит на иных правах, вправе использовать подлежащийизъятиюземельныйучасток;

9) указание на сервитуты, публичные сервитуты, которые установлены в отношении земельного участка, подлежащего изъятию, и в соответствии с решением об изъятии подлежат сохране- нию10); технические условия и сроки осуществления реконструкции инженерных сооружений в случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется перенос сооружений (объектов электросетевого хозяйства, тепловых сетей, водопроводных сетей, сетейводоотведения,линийисооруженийсвязи,линейныхобъектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов,ихнеотъемлемыхтехнологическихчастей),принадлежащих правообладателямземельныхучастковсучетомограниченийвчастивключениятехническихусловий.

Соглашениеобизъятиинедвижимостизаключаетсяс каждым правообладателем (например, собственником или арендатором) земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Если лицу, с которым заключается соглашение об изъятии недвижимости, принадлежат земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, соглашение заключается в отношении всех принадлежащих данному лицу и подлежащих изъятию объектов недвижимого имущества.

Если в соглашении об изъятии недвижимости, с согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, будет предусмотрено предоставлениеимземельныхучасткови(или)иныхобъектовнедвижимогоимуществавзаменизымаемых,внемуказываются:

1) кадастровые номера земельных участков, передаваемых илипредоставляемыхвзаменизымаемых;

2) рыночная стоимость земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, передаваемых или предоставляемых на праве собственности взамен изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимогоимущества;

15

3) рыночнаястоимостьиныхправ,накоторыхпредоставляютсяземельныеучасткивзаменизымаемых;

4) срок передачи объектов недвижимого имущества взамен изымаемых;

5) разницамеждуразмеромвозмещениязаизымаемыеземельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимости и рыночной стоимостью передаваемых или предоставляемых взамен объектов недвижимого имущества, прав на них, порядок оплаты разницы лицу, у которого изымаются земельные участки и(или)расположенныенанихобъектынедвижимости.Размервозмещения уменьшается на величину, равную рыночной стоимости земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, передаваемых или предоставляемых в собственность взамен изымаемых, или рыночной стоимости иных прав, на которых предоставляются земельные участки и (или) иные объекты недвижимогоимуществавзаменизымаемых.

Соглашениемобизъятиинедвижимостиможетбытьпредусмотрена обязанность организации, подавшей ходатайство об изъятии,наоснованиикоторогоприняторешениеобизъятии,передать в собственность лицу, чьи земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества изымаются для государственных или муниципальных нужд, иные объекты недвижимого имущества взамен изымаемых. В соглашении об изъятии указываются кадастровые номера объектов недвижимого имущества, передаваемого взамен изымаемых, их рыночная стоимость, срок передачи. Размер возмещения за изымаемые земельные участкии(или)расположенныенанихобъектынедвижимогоимуществауменьшаетсянавеличину,равнуюрыночнойстоимостипередаваемыхобъектовнедвижимогоимущества.

В случае, если подлежащие изъятию земельные участки предстоит образовать путем перераспределения земель или земельныхучастков,находящихсявгосударственнойилимуниципальной собственности, и земельных участков, принадлежащих гражданину или юридическому лицу, соглашение об изъятии недвижимости должно предусматривать условия такого перераспределения, включая размер возмещения и порядок его предоставления за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества. В размер возмещения за изымаемый земельный участок включается разница между рыночной стоимостьюисходногоземельногоучастка,принадлежащегогражданину или юридическому лицу, и рыночной стоимостью образу-

16

емого земельного участка, на который в соответствии с соглашением об изъятии недвижимости возникает право собственности гражданинаилиюридическоголица,есливрезультатеперераспределения рыночная стоимость образованного земельного участка уменьшается.