Земельное право России. Курс лекций

Отчуждению не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Согласно Федеральному закону «О приватизации государственного и муниципального имущества» отчуждение имущества в собственность физических и (или) юридических лиц осуществляется исключительно на возмездной основе.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Покупателями земельных участков могут быть физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований превышает 25%. Данное ограничение не распространяется на собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на относящихся к государственной или муниципальной собственности земельных участках, при приобретении указанными собственниками этих земельных участков.

Способы приватизации перечислены в ст. 13 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества». Приватизация земельных участков может производиться путем продажи их на аукционе или конкурсе, продажи посредством публичного предложения или без объявления цены1, путем внесения земельного участка в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества, а также в качестве способа приватизации земельных участков собственниками объектов недвижимости следует признать выкуп соответствующих земельных участков.

Особенности отчуждения земельных участков определены в ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества». Приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, за исключением следующих случаев:

•отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота;

•отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

Впоследнем случае с покупателями частей зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке, заключаются договоры аренды этого участка со множественностью лиц на стороне арендатора. После приватизации

1Продажа имущества посредством публичного предложения, а также без объявления цены производится только после того, как аукцион по продаже этого имущества был признан несостоявшимся. См. также: Положения об организации продажи государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения и без объявления цены, утвержденные постановлением Правительства РФ от 22 июля 2002 г. №549 // СЗ РФ. 2002. №30. Ст. 3051.

63

всех частей зданий, строений, сооружений, расположенных на таком земельном участке, собственники этих объектов недвижимости вправе одновременно приобрести (приватизировать) земельные участки в общую долевую собственность. Размер доли в праве собственности на земельный участок будет определяться пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения, сооружения.

В соответствии с п. 3 ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» на собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, лежит обязанность по приобретению в собственность указанных участков или заключению договора аренды, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 6 ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» при отчуждении земельных участков право собственности не переходит на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках. Исключения изданного правила возможны при установлении на земельном участке публичного сервитута, обеспечивающего возможность использования улучшений и принадлежностей в полном объеме.

Особенности приватизации сельскохозяйственных земель определены Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Так, запрещена приватизация находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами (п. 4 ст. 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Например, арендаторы (граждане и юридические лица) могут приватизировать переданный им в аренду земельный участок сельскохозяйственного назначения при условии, что с момента заключения договора аренды прошло не менее трех лет и в течение всего срока аренды арендатор надлежащим образом использовал арендуемый земельный участок. Приватизация осуществляется путем выкупа арендуемого земельного участка по его рыночной стоимости или по цене, установленной законом субъекта РФ. Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе должно быть принято в 30-дневный срок со дня подачи письменного заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующего земельного участка. При этом выкуп в собственность (приватизация) арендуемого земельного участка сельскохозяйственного назначения не допускается, если он был передан в аренду религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота.

Поскольку иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составля-

ет более 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», только на праве аренды, то к приватизации земель сельскохозяйственного назначения указанные лица не допускаются.

Гражданин или юридическое лицо может приобрести право собственности на земельный участок, которым оно добросовестно, открыто и непрерывно владело как своим собственным в течение 15 лет, в силу приобретательной давности. Если лицо считает, что стало собственником по этому основанию, оно вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности на земельный участок. Соответствующее решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности.

Упрощенный порядок приобретения прав на земельные участки установлен при их переоформлении.

Применение упрощенной процедуры предусмотрено:

а) для приобретения в собственность земельного участка, переданного в аренду гражданину или юридическому лицу, арендатором по его рыночной стоимости или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования;

б) для закрепления (оформления) права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие ЗК РФ на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, либо если в акте, свидетельстве или ином документе, устанавливающем (удостоверяющем) право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой участок, или невозможно определить вид этого права.

Порядок оформления в собственность граждан земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, урегулирован ст. 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В этом случае решения органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность не требуется;

в) для приобретения права собственности на земельные участки садоводами, огородниками, дачниками и их огородническими, садоводческими и дачными некоммерческими объединениями, получившими такие земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Граждане, которые получили садовые, огородные и дачные участки на праве пожизненного наследуемого владения, на праве постоянного (бессрочного) пользования вправе зарегистрировать на них право собственности в соответствии с правовыми нормами, указанными в предыдущем случае. Федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» установлены особые правила предоставления земельных участков в собственность гражданам, являющимся

членами садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, а также садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям граждан — земельных участков, относящихся к имуществу общего пользования. Решение о предоставлении земельного участка в собственность либо отказ в его предоставлении принимается компетентным исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправлении в двухнедельный срок с даты получения заявления и необходимых документов;

г) для приобретения юридическими лицами земельных участков, которые до введения в действие ЗК РФ были предоставлены им на праве постоянного (бессрочного) пользования;

д) в случае приватизации земельных участков гражданами и юридическими лицами — собственниками зданий, строений, сооружений или приобретения несколькими лицами — собственниками здания (помещения в нем) неделимого земельного участка, на котором находится это здание, в общую долевую собственность.

В п. «г» и «д» порядок приобретения указанных земельных участков определяется в соответствии со ст. ст. 36, 66 ЗК РФ, п. 1–3 ст. 2, ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Контрольные вопросы по лекции 4

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1)Дайте общую характеристику права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

2)Дайте общую характеристику права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

3)Обременения прав и сервитут: дайте понятия и назовите виды.

4)В чем особенность аренды земельных участков?

5)Дайте общую характеристику безвозмездного (срочного) пользования.

6)Назовите типичные основания возникновения прав на земельные участки.

7)Дайте характеристику административного правового акта как основания возникновения прав на земельный участок.

8)Каков порядок предоставления земельных участков для строительства?

9)Каков порядок предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством?

10)В чем особенность сделок с земельными участками и какие виды сделок Вы знаете?

11)Дайте общую характеристику ипотеки земельных участков.

12)В чем особенность наследования земельных участков?

13)Расскажите о приватизации земельных участков.

14)Назовите основания переоформления прав на земельные участки.

Лекция 5

УПРАВЛЕНИЕ В СФЕРЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ОХРАНЫ ЗЕМЕЛЬ

1)Понятие и виды управления в сфере использования и охраны земель.

2)Органы, осуществляющие управление в сфере использования и охраны земель.

3)Содержание управления в сфере использования и охраны земель.

Ведущая роль в управлении в сфере использования и охраны земель (далее — также управление земельными ресурсами) принадлежит государству. Государственное управление земельными ресурсами является частью государственного управления в целом. Это вызвано объективной необходимостью обеспечения эксплуатации земли — как основного средства производства и пространственно-опе- рационного базиса для размещения иных объектов, — которая (земля) незаменима и ограниченна.

Объектом управления является земельный фонд Российской Федерации или его часть.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Земельный фонд Российской Федерации составляют все земли в пределах государственных границ.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

С целью обеспечить дифференцированное правовое регулирование отношений по поводу земель, обладающих различными природными качествами и свойствами, единый земельный фонд разделен на семь категорий в зависимости от целевого назначения земель.

67

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Управление земельными ресурсами — это организующая деятельность компетентных органов исполнительной власти по обеспечению рационального использования и охраны земель всеми субъектами земельных отношений.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Управление земельным фондом подразделяется на общее и ведомственное (отраслевое). Их объединяет общность задач, функций и метода воздействия. Общее управление земельными ресурсами имеет территориальный характер, т. е. распространяется на земли (независимо от их категории и прав на конкретный земельный участок) в пределах территории Российской Федерации, ее субъектов или местного самоуправления. Такое управление осуществляют:

а) органы общей компетенции: Правительство РФ, органы исполнительной власти субъектов Федерации, исполнительные органы местного самоуправления;

б) органы специальной компетенции: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральная служба по надзору в сфере природопользования и др.

Ведомственное (отраслевое) управление земельными ресурсами возложено на федеральные агентства, федеральные службы (службы), а также в случаях, устанавливаемых указами Президента РФ или постановлениями Правительства РФ, на министерства и распространяется на земли определенных отраслей народного хозяйства. Такое управление, как правило, не зависит от территориального размещения земельных участков и реализуется под контролем органов общего управления. Этот вид управления осуществляет, например, Федеральное агентство железнодорожного транспорта, которое управляет землями, предоставленными организациям железнодорожного транспорта.

Содержание этой деятельности составляют функции управления:

•ведение государственного кадастра недвижимости;

•землеустройство;

•планирование использования земельных ресурсов;

•мониторинг земель;

•государственный земельный надзор;

•земельный контроль.

Органы общего управления делятся на органы общей и специальной компетенции. К федеральным органам общей компетенции относится Правительство РФ, которое призвано обеспечить проведение единой государственной политики в области охраны окружающей среды и обеспечения экологической безопасности; организовать деятельность по охране и рациональному использованию природных ресурсов, регулированию природопользования1.

1См.: ст. 14, 18 Федерального конституционного закона «О Правительстве Российской Федерации» от 17 декабря 1997 г. №2-ФКЗ // СЗ РФ. 1997. №51. Ст. 5712.

69

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим в т. ч. функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, кадастровой деятельности, государственной кадастровой оценки земель, землеустройства, государственного мониторинга земель, государственного земельного контроля.

Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) в т. ч. осуществляет полномочия собственника в отношении федерального имущества; осуществляет контроль за управлением, распоряжением, использованием по назначению и сохранностью земельных участков, находящихся в федеральной собственности; подготавливает и представляет в установленном порядке в Министерство экономического развития Российской Федерации предложения об установлении публичных сервитутов на земельные участки; принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта при предоставлении земельного участка органу государственной власти, государственному учреждению и государственному унитарному предприятию.

Министерство природных ресурсов и экологии РФ (Минприроды) осуществляет координацию и контроль деятельности подведомственных ему Федеральной службы по надзору в сфере природопользования, Федерального агентства по недропользованию, Федерального агентства водных ресурсов.

Федеральное агентство по недропользованию осуществляет: выдачу, оформление и регистрацию лицензий на пользование недрами; выдачу заключений об отсутствии полезных ископаемых в недрах под участком предстоящей застройки и разрешения на осуществление застройки площадей залегания полезных ископаемых, а также размещение в местах их залегания подземных сооружений и т. п.

Федеральное агентство водных ресурсов ведет государственный водный реестр, включая государственную регистрацию договоров водопользования, решений о предоставлении водных объектов в пользование, перехода прав и обязанностей по договору водопользования, а также прекращения договора водопользования; Российский регистр гидротехнических сооружений; владеет, пользуется и распоряжается водными объектами, отнесенными к федеральной собственности.

Федеральная служба по надзору в сфере природопользования осуществляет контроль и надзор: в области организации и функционирования особо охраняемых природных территорий федерального значения; за геологическим изучением, рациональным использованием и охраной недр; за использованием и охраной водных объектов (федеральный государственный контроль и надзор за использованием и охраной водных объектов); государственный земельный контроль в пределах своих полномочий; за использованием, охраной, защитой, воспроизводством лесов (государственный лесной контроль и надзор) на землях особо охраняемых природных территорий федерального значения.

Министерство сельского хозяйства Российской Федерации (Минсельхоз России) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции: по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере агропромышленного комплекса, включая мелиорацию земель,

плодородие почв, а также в области лесных отношений (за исключением лесов, расположенных на особо охраняемых природных территориях); в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), по государственному мониторингу таких земель.

Министерство сельского хозяйства Российской Федерации осуществляет координацию и контроль деятельности подведомственных Министерству Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору.

Ведение государственного кадастра недвижимости обеспечивает принятие обоснованных решений по организации рационального использования и охраны земель. Государственный кадастр недвижимости является важнейшим инструментом информационного обеспечения управления земельными ресурсами.

До 1 марта 2008 г. данные цели выполнял государственный земельный кадастр. Ведение кадастра недвижимости во многом строится на тех принципах, которые были присущи порядку ведения государственного земельного кадастра, и в целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров сохраняется кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы. Те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет в соответствии с ранее действующим законодательством, считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с названным Законом, и государственный кадастровый учет земельных участков признается юридически действительным. Но в целом можно констатировать существенное изменение подхода законодателя к осуществлению кадастрового учета недвижимости.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных федеральным законом сведений.

.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Всоответствии со ст. 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках земельного участка: кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; описание местоположения границ объекта недвижимости; площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с данным законом требований.

Вгосударственный кадастр недвижимости вносятся также следующие дополнительные сведения: ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый или условный номер) и сведения о его присвоении; кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства; сведения о вещных правах и об их ограничениях (обременениях) на земельный участок и об обладателях этих прав в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое