Земельное право России. Курс лекций

51

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора. В случаях, предусмотренных федеральным законом, допускается утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд к акту о выборе земельного участка также прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков.

2) Решение исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка или об отказе в размещении объекта.

Копия решения выдается заявителю в семидневный срок со дня его утверждения. Положительное решение служит основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет. Если по истечении этого срока решение о предоставлении земельного участка

не было принято, лица, права которых ограничили, вправе требовать (от соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления) возмещения понесенных убытков.

3)Установление границ земельного участка и его кадастровый учет, которые производятся за счет заинтересованных граждан и юридических лиц на основе решения о предварительном согласовании мест размещения объектов и проекта границ земельного участка.

4)Решение о предоставлении земельного участка.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Особый порядок установлен для предоставления земельных участков для жилищного строительства и для комплексного строительства в целях жилищного строительства (см. ст. 30.1 и 30.2 ЗК РФ).

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Предоставление гражданам земельного участка для целей, не связанных со строительством, осуществляется органами государственной власти и органами местного самоуправления на принципах «эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков». Для этого указанные органы обязаны:

•принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не определено законом;

•уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;

•обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно) и заблаговременную публикацию такой информации.

Можно выделить несколько стадий предоставления гражданам земельных участков для целей, не связанных со строительством.

Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подают заявления в компетентный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, в котором должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.

На второй стадии орган местного самоуправления по заявлению либо обращению исполнительного органа государственной власти с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, в соответствии с его компетенцией, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.

Если земельный участок передается в собственность за плату или в аренду, то дополнительной является стадия заключения соответствующего договора куплипродажи или аренды земельного участка. Орган государственной власти (местного самоуправления) обязан заключить договор в недельный срок со дня принятия решения о предоставлении земельного участка.

На последней стадии происходит государственная регистрация прав на недвижимое имущество, в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Особый порядок предоставления земельных участков для соответствующих целей установлен, например, федеральными законами «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11 июня 2003 г. №74-ФЗ (гл. 4), «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15 апреля 1998 г. №66-ФЗ (в отношении земель, предназначенных для ведения садоводства, огородничества, дачного строительства гражданам и их некоммерческим объединениям — гл. 3), «О личном подсобном хозяйстве» от 7 июля 2003 г. №112-ФЗ (ст. 3, 4), «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 10).

53

Сделки.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Сделками являются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение прав и обязанностей.

.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Вотношении земельных участков действуют общие гражданско-правовые положения о порядке заключения сделок, об условиях действительности сделок и последствиях их недействительности и др.

Одним из принципов земельного законодательства является принцип учета значения земель как основы жизни и деятельности человека, согласно которому отношения по использованию и охране земель регулируются исходя из представлений о земле как природном объекте и одновременно как о недвижимом имуществе. Реализация такого принципа предопределяет и особенности совершаемых

сземельными участками сделок.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Поэтому имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, в том числе по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей природной среды, специальными федеральными законами.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Во-первых, земельные участки могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому, если они не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 260 ГК РФ). В частности, изъяты из оборота земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности: зданиями, строениями, сооружениями, в которых размещены военные суды; объектами организаций федеральной службы безопасности; воинскими и гражданскими захоронениями. Ограничены в обороте земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, они могут предоставляться в частную собственность исключительно в случаях, определенных федеральными законами. Ограниченно оборотоспособные объекты могут в определенной степени отчуждаться, менять собственника, например при передаче (продаже) соответствующего земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в собственность субъектов РФ. Так, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки: занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия; предоставленные для нужд связи; занятые объектами космической инфраструктуры и др. Ограниченно оборотоспособные земельные участки могут быть предметом сделок, заключаемых между частными лицами, в случаях, установленных федеральными законами.

Во-вторых, одной из особенностей сделок по поводу земельных участков является возможность их заключения на торгах (конкурсах, аукционах), причем их

55

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

К объективно существенным (предусмотренным законодательством) условиям договора купли-продажи земельных участков относятся предмет договора и его цена.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

При отсутствии в договоре купли-продажи данных о земельном участке, которые бы позволили определенно установить его как имущество, подлежащее передаче по договору, соответствующий договор не считается заключенным. Предметом договора куплипродажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет и соответственно которым был присвоен государственный учетный номер (уникальный, не повторяющийся на территории Российской Федерации). Условие о предмете договора купли-продажи земельного участка включает сведения о государственном учетном номере, местоположении, категории, целевом назначении, разрешенном использовании земельного участка, его площади и другие показатели. Если земельный участок обременен или в отношении него установлены ограничения по использованию, то такие данные должны быть доведены продавцом до сведения покупателя.

При характеристике предмета договора важно отметить, что площадь продаваемого земельного участка не может быть меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами органов государственной власти или местного самоуправления для земель данного целевого назначения и разрешенного использования.

Цена договора купли-продажи земельного участка устанавливается соглашением сторон. Стороны могут обратиться к оценщику, одним из направлений деятельности которого является определение рыночной стоимости имущества. Рыночная стоимость земельного участка, определенная путем использования экономических методов оценки, может служить ориентиром при установлении цены земельного участка в договоре.

Вслучаях, когда цена земельного участка в договоре купли-продажи определена за единицу площади, общая цена земельного участка, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю участка.

Вустановленных законом случаях цена в договоре купли-продажи земельного участка определяется на основании нормативных актов. Например, при продаже земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, собственникам расположенных на них объектов недвижимости стоимость таких земельных участков устанавливается в соответствии со ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Передача земельного участка продавцом и принятие его покупателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Право собственности на земельный участок у покупателя возникает на основании договора купли-продажи земельного участка с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Правила о купле-продаже земельных участков применяются и к договору мены, если это не противоречит специальным нормам и существу мены. При этом

каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

В ЗК РФ предусмотрен отдельный случай обмена частного земельного участка на равноценный земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Такой обмен допускается, если такой земельный участок занят объектами социально-культурного, коммунально-бытового назначения, объектами инженерной, транспортной инфраструктур либо предназначен в соответствии с документацией по планировке территории для размещения таких объектов.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Соглашение об обмене с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления может предусматривать безвозмездную передачу в государственную или муниципальную собственность не только земельного участка, но и объектов социально-культурного, коммунально-бытового назначения, объектов инженерной, транспортной инфраструктур, находящихся в частной собственности.

Безвозмездным является договор дарения земельного участка, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность. Как видно из приведенного определения, этот договор может быть и консенсуальным (когда даритель обязуется передать земельный участок), и реальным (когда даритель передает земельный участок и договор считается заключенным с момента такой передачи).

Залог земельного участка (ипотека) является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Залог земельных участков регулируется ГК РФ и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1 от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

По договору о залоге недвижимого имущества (об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право удовлетворить свои денежные требования к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими его кредиторами, за изъятиями, установленными федеральным законом.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Права залогодержателя могут быть удостоверены закладной, составление которой не допускается, если предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс.

1СЗ РФ. 1998. №29. Ст. 3400; 2001. №9 46. Ст. 4308; 2002. №7. Ст. 629: 2002. №52. Ст. 5135; 2004. №6. Ст. 406.

57

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не допускается ипотека земель, находящихся в государственной собственности; кроме того, не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Федерации и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, могут быть предметом ипотеки, только если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Залогодатель вправе произвести отчуждение заложенного земельного участка третьему лицу только с согласия залогодержателя, если иное не установлено договором. Когда была выдана закладная, отчуждение земельного участка допускается, если такое право было предусмотрено в закладной. В любом случае залогодатель может завещать заложенное имущество.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

При нарушении договора об ипотеке взыскание на заложенный земельный участок производится путем проведения торгов на основании судебного решения либо специального соглашения. Внесудебный порядок допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Внесудебный порядок обращения взыскания не допускается, если: для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа; предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения; предметом ипотеки являются земельные участки, находящиеся

вмуниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена; предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из собственников не дает согласия

вустановленной федеральным законом форме на удостоверение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Обращение взыскания на заложенное имущество без обращения в суд (во внесудебном порядке) не допускается при наличии одновременно следующих условий: сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Согласно п. 3 ст. 68 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенный земельный участок и его реализация являются основанием для прекращения права пользования им залогодателя и любых иных лиц, владеющих таким земельным участком.

Наследование земельных участков. Наследование позволяет обеспечить преемственность существующих прав и обязанностей в случае смерти их обладателя. Наследование возникает в связи со смертью физического лица и характеризуется

универсальным правопреемством.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Под наследованием понимается переход после смерти гражданина (наследодателя) принадлежащих ему имущественных и некоторых неимущественных прав к одному или нескольким лицам (наследникам).

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Наследодателями земельных участков могут быть собственники или лица, обладающие правом пожизненного наследуемого владения на земельные участки.

Наследниками являются лица (как физические, так и юридические), указанные

взавещании или перечисленные в законе. Возможность стать наследником не зависит от гражданства или состояния дееспособности лица. Следует заметить, что

втех случаях, когда наследником является иностранный гражданин или лицо без гражданства, а наследуемый земельный участок не может принадлежать ему на праве собственности (например, он располагается на приграничной территории), то в силу закона иностранец или лицо без гражданства обязаны произвести отчуж-

59

дение принадлежащего им земельного участка, хотя более целесообразно признать за такими наследниками право выбора между отчуждением или переоформлением его на допускаемое законом право (как правило, право аренды). Государство может быть наследником как по закону, так и по завещанию, если земельный участок завещан ему, если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, если все они лишены права наследования, если ни один из них не принял наследства.

В зависимости от основания различают наследование по закону и по завещанию. Когда же основанием наследования является завещание, распределение прав и обязанностей между наследниками, а также назначение самих наследников зависит только от воли наследодателя (завещателя). При наследовании по закону порядок и условия перехода его прав и обязанностей указаны в самом законе. Наследование по закону имеет место, если оно не изменено завещанием. Законодательство РФ предусматривает случаи лишения отдельных лиц (недостойных наследников) права на наследство.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

При невозможности раздела между несколькими наследниками наследуемого земельного участка (например, если в результате раздела образуются земельные участки по своей площади меньше минимальных размеров или земельный участок является в соответствии с законом неделимым) земельный участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Преимущественным правом пользуются:

а) наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на земельный участок, — перед наследниками, которые не являлись участниками общей собственности;

б) наследник, постоянно пользовавшийся неделимым участком, входящим в состав наследства, — перед наследниками, не пользовавшимися этой вещью и не являвшимися ранее участниками общей собственности на него.

Остальным наследникам предоставляется наследником, получившим в счет наследственной доли земельный участок, компенсация путем передачи другого имущества из состава наследства или предоставлением иной компенсации, в том числе выплатой соответствующей денежной суммы.

В случае когда никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности.

Особо следует остановиться на вопросе о переходе права на земельный участок, когда на нем расположены здания, строения, сооружения. Законодатель стремится подчинить недвижимость, расположенную на земельном участке, и сам участок единому правовому режиму. Это выражается в установлении императивными нормами ЗК РФ обязанности произвести отчуждение находящихся на нем зданий, строений, сооружений, если они принадлежат одному лицу, вместе с зе-