Земельное право России. Курс лекций

31

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Общая собственность на земельные участки — это собственность двух или нескольких лиц.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Земельный участок может принадлежать лицам на праве общей собственности с определением доли каждого из собственников (общая долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц неделимого земельного участка. Общая собственность на делимый участок возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Общая собственность на земельные участки является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование обшей совместной собственности на этот участок. Размер долей участников общей долевой собственности считается равным, если иное не предусмотрено законом или соглашением всех ее участников.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Общая совместная собственность возникает в случаях, определенных законом.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Согласно действующему законодательству установлена совместная собственность:

•в отношении земель крестьянского (фермерского) хозяйства, если соглашением между членами крестьянского (фермерского) хозяйства не установлено иное;

•в отношении общего имущества супругов (в том числе земельных участков), если иной правовой режим не установлен брачным договором (ст. ст. 33, 34 Семейного кодекса РФ);

•в садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих товариществах на имущество общего пользования, приобретенное таким товариществом за счет целевых взносов1 (п. 2 ст. 4 Федерального закона «О садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединениях граждан»);

•согласно п. 4 ст. 14 Федерального закона «О садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединениях граждан» после государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, если такому объединению земельный

1Целевые взносы — денежные средства, внесенные членами садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества на приобретение объектов общего пользования.

участок передается за плату, то первоначально участок предоставляется в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельного участка в собственность каждого члена объединения.

Наличие двух и более собственников на один участок предопределяет закрепление в законодательстве особых правил по реализации правомочий обшей собственности. Порядок осуществления правомочий долевыми и совместными сособственниками устанавливается нормами гражданского законодательства. Особенности осуществления сособственниками земельных участков сельскохозяйственного назначения своих правомочий определены в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Основания прекращения права частной собственности на земельные участки могут носить как добровольный, так и принудительный характер.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

В любом случае такие основания должны быть предусмотрены законом.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Причем новый ЗК РФ не устанавливает оснований для принудительного прекращения права собственности в силу земельных правонарушений, ввиду ненадлежащего использования участка (в отличие от прекращения иных прав на землю — ст. ст. 45–47, 54), а ограничивается ссылкой на гражданское законодательство.

Право частной собственности на земельные участки прекращается добровольно:

•при отчуждении земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством (например, при продаже, дарении земельного участка). При совершении сделки, направленной на отчуждение здания, строения, сооружения, расположенных на земельных участках, принадлежащих на праве собственности собственнику недвижимости, также происходит определение юридической судьбы земельного участка, вплоть до прекращения (перехода) на него права собственности (п. 4 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 552 ГК РФ);

•прекращении деятельности юридического лица (его ликвидации), использующего земельный участок на праве собственности;

•смерти гражданина и переходе права собственности на земельный участок по наследству к государству (например, при отсутствии у гражданина наследников);

•добровольном отказе собственника от своих прав на земельный участок,

который производится по его письменному заявлению (см. ст. 53 ЗК РФ).

Основаниями принудительного прекращения права частной собственности на земельные участки являются:

•обращение взыскания на земельный участок по обязательствам должника — собственника этого участка, что допускается только на основании решения суда (ст. 278 ГК РФ);

33

•неиспользование земельного участка в соответствии с его назначением. Согласно ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят в случаях, когда он предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

•использование земельного участка с нарушением законодательства. В соответствии со ст. 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят, если он эксплуатируется с грубым нарушением правил рационального использования, установленных земельным законодательством, в частности, не в соответствии с назначением или его эксплуатация приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

Нормы ГК РФ (ст. 286) определяют лишь то, что, если компетентный орган принимает решение об изъятии земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (неиспользования или использования с нарушением законодательства) и собственник земельного участка письменно уведомит этот орган о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов. Если же собственник не согласен с таким решением, принявший его орган может предъявить требование о продаже земельного участка в суд. Таким образом, в гражданском законодательстве предусмотрено исключительно возмездное изъятие земельного участка в силу указанных правонарушений.

В то же время п. I ст. 286 ГК РФ предусматривает, что орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный принимать решения об изъятии земельных участков ввиду их ненадлежащего использования, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях должны определяться земельным законодательством.

Реквизиция земельного участка применяется в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от угроз, возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами.

Реквизиция может выражаться во временном изъятии земельного участка уполномоченным исполнительным органом государственной власти, когда собственник вправе при прекращении обстоятельств, в связи с которыми осуществлена реквизиция, требовать возврата ему земельного участка в судебном порядке. В случае невозможности возврата собственнику возмещается рыночная стоимость этого участка или (по его желанию) предоставляется равноценный земельный участок. Размер возмещаемых убытков и стоимости земельного участка могут быть оспорены собственником в судебном порядке.

Реквизицией не является:

1)изъятие земельного участка, в том числе выкуп, для государственных или муниципальных нужд;

2)изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных:

•выполнением международных обязательств Российской Федерации;

•размещением некоторых объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;

•иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Федерации.

Ограничения изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд из земель отдельных категорий устанавливаются ст. ст. 79, 94 ЗК РФ.

Выкуп производится Российской Федерацией, ее субъектами или муниципальными образованиями в зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок. Решение принимается федеральным органом исполнительной власти (как правило, Правительством РФ), органом исполнительной власти субъекта Федерации, органом местного самоуправления. Порядок принятия таких решений должен определяться федеральным земельным законодательством.

Указанное решение подлежит государственной регистрации, и собственник земельного участка должен быть извещен об этом (органом, принявшим решение) с указанием даты регистрации. Возможен выкуп земельного участка и до истечения одного года, но только с согласия собственника.

С момента упомянутой государственной регистрации и до того, как достигнуто соглашение или принято судебное решение, собственник земельного участка вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, производить необходимые затраты для использования земельного участка в соответствии с его назначением. При этом собственник несет риск отнесения на него (при определении выкупной цены земельного участка) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в этот период. Риск отнесения затрат и убытков означает, что расходы, понесенные собственником земельного участка на его застройку зданиями капитального типа и другие мероприятия, существенно повышающие стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии земельных участков возмещению не подлежат.

Выкупная цена, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением сторон. Выкупная цена включает рыночную стоимость участка (если собственнику не был предоставлен по его желанию равноценный земельный участок), рыночную стоимость недвижимости, расположенной на участке, и все убытки, включая упущенную выгоду (ст. 57 ЗК РФ).

35

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Если собственник не согласен с решением об изъятии или не достигнуто соглашение об условиях выкупа (например, о цене участка), орган, принявший решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. С целью обеспечить устойчивость права собственности и не допустить злоупотреблений со стороны компетентных органов законодательством установлено, что такой иск может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Принудительное отчуждение земельного участка для государственных и муниципальных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основе решения суда (п. 3 ст. 35 Конституции РФ, п. 2 ст. 55 ЗК РФ).

Отчуждение земельного участка, который согласно закону не может принадлежать данному лицу. Такое прекращение права собственности применяется, когда имущество оказалось в собственности лица по основаниям, допускаемым законом (например, при наследовании участка), но не может ему принадлежать. При этом земельный участок должен быть отчужден в течение года с момента возникновения права собственности на него, если законом не установлен иной срок1.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Если в предусмотренный срок земельный участок не был отчужден, то участок по решению суда (вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления) подлежит либо принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы, либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости, определенной судом. При этом вычитаются затраты на отчуждение земельного участка.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Как представляется, если лицо на законных основаниях приобретает земельный участок, который не может ему принадлежать на праве собственности, но законом не исключается его использование на иных правах, то это лицо может переоформить принадлежащее ему право в соответствии с требованиями законодательства. Так, в ряде случаев право иностранного лица на определенный земельный участок ограничивается арендой, и если такой участок перейдет иностранцу от собственника-гражданина России по наследству, то иностранец может переоформить право собственности на право аренды или же произвести отчуждение этого участка. Если указанные действия не предприняты, то возможно прекращение права собственности, порядок которого изложен выше.

1См., например: ст. 5 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Контрольные вопросы по лекции 3

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1)В чем отличие между формами собственности?

2)Назовите основания возникновения государственной и муниципальной собственности на землю.

3)Каков порядок разграничения государственной собственности на землю?

4)В чем особенность субъектов частной собственности на землю?

5)Что такое оборотоспособность земельного участка?

6)Какие виды оборотоспособности земельного участка Вы знаете?

7)Назовите виды норм предоставления земельных участков.

8)Раскройте содержание права собственности на землю.

9)Какие виды общей собственности Вы знаете и чем они отличаются?

10)Когда возникает общая собственность на землю?

11)Назовите основания добровольного прекращения права частной собственности на земельные участки.

12)Назовите основания принудительного прекращения права частной собственности на земельные участки.

13)Назовите основания и расскажите порядок изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Лекция 4

ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ЛИЦ, НЕ ЯВЛЯЮЩИХСЯ СОБСТВЕННИКАМИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

1)Право пожизненного наследуемого владения земельным участком.

2)Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

3)Сервитут как право ограниченного пользования чужим земельным участком.

4)Аренда земельных участков.

5)Безвозмездное (срочное) пользование земельным участком.

6)Основания возникновения прав на земельные участки.

7)Основания переоформления прав на земельные участки.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Право пожизненного наследуемого владения устанавливается в отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Субъектом этого права может быть только гражданин, которому участок предоставлялся для садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства и других целей.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Согласно ст. 21 ЗК РФ предоставление земельного участка гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не допускается. Но если право пожизненного наследуемого владения земельным участком было приобретено гражданином до введения ЗК РФ в действие, оно сохраняется.

Основаниями возникновения права пожизненного наследуемого владения являются:

•принятие гражданином наследства, когда в наследственную массу входит и земельный участок, принадлежавший наследодателю на праве пожизненного наследуемого владения;

•договор купли-продажи недвижимости или иное основание перехода права собственности на здания, строения, сооружения, расположенные на земельном участке, принадлежащем на праве пожизненного наследуемого владения бывшему собственнику недвижимости (ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ).

Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения, создавать иное недвижимое имущество, приобретая на него право собственности (п. 2 ст. 266 ГК РФ).

Помимо правомочий владения и пользования, землевладельцу принадлежит и право распоряжения в пределах, установленных законом. Согласно ЗК РФ распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Современное земельное законодательство предоставляет даже арендатору право передавать участок в субаренду без согласия собственника; почему же правомочие распоряжения пожизненного наследуемого владения оказалось настолько ограничено, не совсем понятно.

Безусловно, землевладелец вправе передать принадлежащий ему земельный участок по наследству, а также отказаться от принадлежащего ему права. Совершать сделки, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка (например, продажу, залог), землевладелец не вправе.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

В тех случаях, когда земельный участок был предоставлен в пожизненное наследуемое владение для обслуживания здания, строения, сооружения, но в результате пожара, стихийных бедствий, ветхости эти объекты недвижимости были разрушены, право на земельный участок сохраняется за владельцем при условии начала их восстановления (в установленном порядке) в течение трех лет. Компетентные органы вправе этот срок продлить.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право оформить их в собственность, за исключением случаев, когда в соответствии с федеральным законом такой участок не может предоставляться в частную собственность. Оформление в собственность ранее предоставленных гражданам земельных участков сроком не ограничивается. Такое переоформление производится в порядке т. н. «дачной амнистии», если земельный участок был предоставлен гражданину для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

39

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Право постоянного (бессрочного) пользования может возникнуть только в отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

ЗК РФ вернулся к существовавшему в ЗК РСФСР положению о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования исключительно юридическим лицам, но ограничил их круг государственными и муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, центрами исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органами государственной власти и местного самоуправления.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Гражданам новые земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование вообще не предоставляются. При этом право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Граждане, имеющие земельные участки для личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства в постоянном (бессрочном) пользовании, так же как и землевладельцы, наделены правом приобретения их в собственность в порядке «дачной амнистии».

Юридические лица могут быть разделены на три категории:

•юридические лица, которым и после введения в действие ЗК РФ могут быть предоставлены земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования и которые продолжают использовать ранее предоставленные на этом праве земельные участки (перечисленные выше лица);

•юридические лица, которые могут продолжать использовать предоставленные им до введения в действие ЗК РФ земельные участки и могут переоформить принадлежащее им право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (юридические лица, имеющие земельные участки, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты); садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения граждан или организации, при которых были до 23 апреля 1998 г. созданы (организованы) садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения граждан; гаражные потребительские кооперативы);

•юридические лица, которые обязаны были до 01.07.2012 г. переоформить принадлежащее им право постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки, предоставленные до введения в действие ЗК РФ (все

остальные юридические лица, за исключением перечисленных выше). Нарушение указанного срока является основанием для привлечения юридических лиц к административной ответственности.

Основаниями приобретения рассматриваемого права являются:

•Административный правовой акт — решение уполномоченного государственного или муниципального органа о предоставлении земельного участка указанным в законе лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования.

•Правопреемство при реорганизации юридического лица.

•Переход права собственности на здания, сооружения, находящиеся на чужом земельном участке, если прежний собственник указанных объектов недвижимости использовал передаваемый участок на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке здания, сооружения и другого недвижимого имущества. Здание, сооружение, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

ЗК РФ определил, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не могут распоряжаться этими земельными участками (п. 4 ст. 20). Более того, в п. 6 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» подчеркнуто, что не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Коммерческие и некоммерческие организации могут переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное, в том числе право аренды земельных участков, в установленном федеральными законами порядке.

Землепользователь может добровольно отказаться от принадлежащего ему права. Право постоянного (бессрочного) пользования может быть принудительно прекращено по основаниям, предусмотренным в ст. 45 3К РФ.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Сервитут — право ограниченного пользования чужим земельным участком.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника, землевладельца, землепользователя принадлежащих им прав по владению, пользованию и распоряжению участком.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

В зависимости от оснований возникновения и целей установления сервитуты делятся на публичные и частные.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .