Земельное право России. Курс лекций

лица необходимо представить судебное решение, которое бы подтвердило наличие всей совокупности указанных фактов. Само право собственности возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента государственной регистрации права.

Наиболее часто основаниями возникновения земельных правоотношений служат административные правовые акты, сделки и судебные решения. Изменения земельных правоотношений чаще всего связаны с переменами в качестве земельных участков. Например, изменение объема и содержания прав и обязанностей лица, использующего участок, может произойти в результате радиоактивного и химического загрязнения. При наличии у собственника, землевладельца, землепользователя таких земель необходимо проводить их дезактивацию, делать пригодным и для использования по целевому назначению; на таких землях запрещаются производство и реализация сельскохозяйственной продукции. Основания прекращения земельных правоотношений могут иметь как добровольный (например, совершение различного рода сделок с земельными участками, влекущими прекращение права собственности), так и принудительный (например, судебное решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд) характер.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Контрольные вопросы по лекции 2

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1)В чем особенность земельных правоотношений?

2)Какие виды правоотношений Вы знаете?

3)В чем отличие процедурных и процессуальных земельных отношений?

4)В чем отличие земли и земельного участка как объектов земельных правоотношений?

5)Какие правовые характеристики земли Вы можете назвать?

6)Что такое перевод земель?

7)Назовите правовые характеристики земельного участка.

Лекция 3

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ

1)Формы собственности на землю и их общая характеристика.

2)Основания возникновения права частной собственности на земельные участки.

3)Основания прекращения права частной собственности на земельные участки.

ВРоссии признаются и в равной мере охраняются государственная, муниципальная и частная формы собственности на землю. Конституция РФ провозглашает, что возможно введение и иных форм собственности.

Действующее законодательство устанавливает, что государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований (п. 2 ст. 214 ГК РФ, п. I ст. 16 ЗК РФ). Таким образом, установлена своего рода презумпция принадлежности земельных участков государству, если они не закреплены за указанными субъектами.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Государственная собственность делится на два вида: собственность Российской Федерации в целом (федеральная) и собственность ее субъектов (региональная).

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Управление и распоряжение земельными участками, находящимися в федеральной собственности или собственности субъектов Федерации, осуществляются соответственно Российской Федерацией и ее субъектами. От имени этих субъектов правомочия собственника осуществляют государственные органы в соответствии с их компетенцией. Например, в отношении федеральных земельных участков полномочия собственника осуществляет Правительство РФ, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.

25

ции — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге осуществляется органами исполнительной власти указанных субъектов Федерации, если их законами не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Муниципальная собственность на землю является самостоятельной формой собственности, субъектами которой являются муниципальные образования.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Муниципальными образованиями признаются городские или сельские поселения, муниципальный район, городской округ либо внутригородская территория города федерального значения (Москвы или Санкт-Петербурга). Владение, пользование, распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности поселений, муниципальных районов и городских округов, относятся к вопросам местного значения соответствующего муниципального образования, решение которых осуществляется населением непосредственно и (или) органами местного самоуправления самостоятельно. Правовой статус внутригородских территорий Москвы и Санкт-Петербурга как субъектов муниципальной собственности должен будет определяться законами Москвы и Санкт-Петербурга.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

В основном в муниципальной собственности находятся земли в границах соответствующего муниципального образования, но не исключается и нахождение земельных участков за их чертой.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Например, в собственность муниципальных образований для обеспечения их развития (что подтверждается документами территориального планирования) могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности.

Согласно ст. 19 ЗК РФ в муниципальной собственности находятся земельные участки:

•которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъекта Российской Федерации;

•право муниципальной собственности, на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

•которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством;

•которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности или собственности субъектов РФ.

Кроме того, если иное не предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения

либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка (п. 1.1 ст. 19 ЗК РФ).

Как уже отмечалось, установлен единый порядок разграничения государственной собственности на землю для выделения федеральных земель, земель субъектов Федерации и муниципальных образований (см. п. 3.1 «Государственная собственность на землю»).

При разграничении государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся: земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований; земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления; иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земельные участки.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Как можно заметить, действующее законодательство не позволяет выделять в порядке разграничения муниципальную собственность внутригородских территорий города федерального значения.

.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

К2011 г. в собственности граждан находилось 7,1% земель Российской Федерации (121 382 тыс. га), юридических лиц — 0,7% (12 064,1 тыс. га). Учитывая общую тенденцию земельного законодательства, можно прогнозировать значительное увеличение земельных участков, находящихся в этой собственности.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Субъектами права частной собственности на земельные участки являются граждане и юридические лица. Чтобы быть собственниками земельных участков, граждане и юридические лица должны обладать право- и дееспособностью. Правоспособность и дееспособность граждан и юридических лиц определяются нормами гражданского законодательства.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Согласно п. 2 ст. 5 ЗК РФ права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ и федеральными законами.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Анализ действующего законодательства позволяет выделить несколько ограничений:

•иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале ко-

27

торых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ);

•в соответствии со ст. 8 Закона РФ «О закрытом административно-терри- ториальном образовании» (ЗАТО) от 14 июля 1992 г. №3297-1 к участию в приватизации недвижимого имущества, находящегося на территории ЗАТО, и совершению сделок с ним допускаются только граждане РФ, постоянно проживающие на данной территории, и юридические лица, расположенные и зарегистрированные на данной территории. Участие иных граждан и юридических лиц в совершении сделок допускается по решению органов местного самоуправления ЗАТО, согласованному с органами государственной власти субъектов РФ и федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых находятся предприятие и (или) объекты, по роду деятельности которых создано ЗАТО;

•иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных особо установленных территориях РФ в соответствии с федеральными законами;

•земельные участки в границах морского порта не могут находиться в собственности иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных организаций;

•иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на частных земельных участках, по общему правилу имеют, как и граждане РФ, преимущественное право покупки или аренды земельного участка, но Президент РФ может устанавливать перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется (см. п. 5 ст. 35 ЗК РФ).

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Объектом права частной собственности является индивидуаль- но-определенный земельный участок — часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Путем межевания земель определяются границы земельного участка в натуре (на местности) и составляется план (чертеж границ) земельного участка. Если земельный участок не был огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Объектом частной собственности может быть оборотоспособный земельный участок. Участки, которые отнесены к землям, изъятым из оборота, вообще не могут предоставляться в частную собственность и быть предметом сделок, а участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, предоставляются в частную собственность только в случаях, установленных федеральными законами.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Перечень изъятых из оборота и ограниченных в обороте земельных участков содержится в ст. 27 ЗК РФ.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются специальным Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Указанный Закон содержит значительное количество норм, устанавливающих специфические правила оборота сельскохозяйственного назначения, отличные от общих положений гражданского и земельного законодательства.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Из действия названного Закона выведены отношения по поводу земельных участков, предоставленных из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями. Соответственно оборот указанных земельных участков регулируется общими положениями ЗК РФ.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Собственник вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц (ст. 261 ГК РФ).

Одной из особенностей частной собственности на землю является нормирование земельных участков при их предоставлении.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Существуют два вида норм предоставления земельных участков частным лицам.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

29

1) Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Федерации для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Но максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам для перечисленных целей в собственность бесплатно, устанавливаются в зависимости от формы собственности соответствующих земель:

•из земель, находящихся в федеральной собственности, — федеральными законами;

•из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, — законами субъектов Федерации;

•из земель, находящихся в собственности муниципальных образований, — нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления.

Согласно п. 2 ст. 4 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» субъекты Российской Федерации должны принять закон, определяющий размер общей площади земельного участка сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального образования и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица. Таким образом, ограничивается общий (суммарный) размер всех земельных участков, находящихся на праве собственности указанных лиц. При этом установленный законом размер общей площади таких земельных участков сельскохозяйственных угодий не может быть меньше чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административного территориального образования.

2)Нормы отвода устанавливаются для конкретных видов деятельности или

всоответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией для целей, не указанных выше.

Содержание частной собственности на земельные участки включает три правомочия: владение; пользование; распоряжение. Правомочия владения и пользования неразрывно связаны между собой.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

На частного собственника возложена обязанность использовать земельный участок. Поэтому физическое или юридическое лицо, владея земельным участком, обязано и пользоваться им. Неиспользование земельного участка в течение определенного в законе срока является основанием для привлечения лица к ответственности за нарушение земельного законодательства и может служить основанием изъятия такого участка.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Правомочие владения — обеспеченная законом возможность фактического обладания земельным участком. Осуществляя правомочие владения землей, собственник вправе ограничить или запретить доступ граждан на принадлежащий ему