779

ния потребностей населения. Так же эта потребность должна удовлетворяться и для жителей сельских населенных пунктов.

В настоящее время очень сильны негативные тенденции в сельском хозяйстве, все это непосредственно связано с социальным развитием сельских территорий [6].

Земельный кодекс Российской Федерации определяет земли населенных пунктов следующими понятиями:

–Земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

–Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам [1].

Право пользования землями в населенных пунктах носит многогранный характер. Это объясняется тем, что здесь тесно связаны имущественные и земельные отношения. Так, право пользования землями связано с комплексом прав пользователей не только на земельный участок, но и на строения, которые возведены на этом участке. Основополагающее начало – разместить город, поселение и обеспечить его нормальное функционирование как единого и в то же время сложного социально-экономического организма [2].

Ценность и экономическое значение земель населенных пунктов определяется по другим критериям, нежели земель иных категорий, и зависит, например, от месторасположения участка, его рельефа, грунтов основания, возможности просадки грунта, возможности свободного доступа на участок, наличия на нем иных строений, зданий, сооружений, обеспеченности его коммуникациями и т.п. При оценке земельных участков под застройку на землях населенных пунктов, в последнее время все чаще используются такие критерии, как состояние окружающей природной среды, близость водоемов, наличие зеленых зон, виды, которые будут открываться из окон построенного здания, и т.п. [3].

Среди ряда причин сокращения сельскохозяйственного производства не последнее место занимает состояние социальной сферы села, которая охватывает интересы почти 39,5 млн. человек, проживающих в сельской местности. Данная сфера жизнедеятельности сельских тружеников влияет не только на эффективность их труда, но и сказывается на их жизненных ориентациях, отношении к политике российского государства.

Кризисная ситуация в социальной сфере российского села с нарастающими темпами стала формироваться еще в середине 80-х годов. Более низкий уровень качества жизни на селе способствовал формированию миграционных настроений сельских жителей, снижал уровень их экономической заинтересованности. Сельское хозяйство не обеспечивало потребностей страны. В настоящее время вопросы совершенствования социальной инфраструктуры сельских территорий регулируются следующими правовыми актами: Государственной программой развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2013 – 2020 годы и федеральной целевой программой «Устойчивое развитие сельских территорий на 2014-2017 годы и на период до

2020 года» [2, 3].

331

Школы всех типов в стране последовательно сокращают уже 8 лет. Но постепенные сокращения начались раньше: на селе – с 1991 года, в городах – с 2001 года 43,7 тысячи школ было в России в прошлом учебном году;26,2 тысячи из них были сельскими;10 млн детей училось в городах; 3,57 млн детей – на селе;300 городских и 900 сельских школ закрылись в России в 2013 году.

Решить данный вопрос может только внедрение современной материальной и технической базы в процесс строительства школ. В отличие от города, село не имеет сложной разветвленной структуры школьных фондов. В селах давно не решался вопрос по ликвидации коммуникационного кризиса, что привело к изолированности остатков сельских жителей от цивилизованного мира. Отсюда вывод: если не предпринимать мер, то образование в деревнях некому будет получать. Села окончательно вымрут. Следовательно, наращивание строительства школ и их последующая инфраструктуризация жизненно необходимы.

В сельских поселениях мало больниц, или больницы вообще отсутствуют, люди вынуждены выбираться в город, что усложняет жизнь. Так же в деревнях и селах практически отсутствую спортивно-развлекательные комплексы.

Предоставление земельных участков для строительства осуществляется с проведением работ по их формированию: с предварительным, и без предварительного согласования мест размещения объектов. Предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционов). Присутствует некая сложность в таком процессе.

Решением этих проблем могут стать различные государственные программы. Такие как «Улучшение жилищных условий граждан, проживающих в сельской местности» ,«Улучшение жилищных условий молодых семей, молодых специалистов проживающих в сельской местности». Упрощение порядка предоставления земельного участка. Больше сил уделать программе «Социальное развитие сельских территорий». Нужно совершенствовать законодательство РФ. Но на все это нужны большие средства.

Без должной государственной поддержки и финансирования, без совершенствования законодательной базы и обеспечения сельских территорий социальными объектами невозможно эффективное развитие агропромышленного комплекса [5]. От этого, в том числе, зависит и повышение эффективности сельского хозяйства и совершенствование социальной инфраструктуры в сельских населенных пунктах [4].

Из проведенной работы можно сделать вывод, что развитие сельских населенных пунктов оставляет желать лучшего. Присутствует большое миграционное сальдо. Люди не видят перспективу развития. Государство пытается с этим бороться. И люди сами ищут альтернативу.

Литература

1.Земельный кодекс Российской Федерации. – Москва: Проспект, 3-51, КноРус, 2015.–192 с

2.Государственная программа развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2013 – 2020 годы, утвержденная постановлением Правительства Российской Федерации от 14 июля 2012 г. №717.

3.Федеральная целевая программа «Устойчивое развитие сельских территорий на 20142017 годы и на период до 2020 года», утвержденная постановлением Правительства Российской Федерации от 15 июля 2013 г. №598.

4.Брыжко И.В. Региональные проблемы обеспечения социального развития сельских территорий // В мире научных открытий.– 2012.– №10.1.– С. 124-139.

332

При анализе эффективности системы управления по использованию краевого имущества выявлены следующие проблемы:

избыточность краевого имущества с точки зрения исполнения государственных функций;

отсутствие однозначно определенных целей управления краевым имуще-

ством;

низкая эффективность управления краевыми хозяйственными субъектами, приводящая к неудовлетворительным результатам финансово-хозяйственной деятельности организаций или потере контроля над объектами управления;

недостаточная мотивация и ответственность всех участников процесса управления краевым имуществом, в том числе лиц, избранных в органы управления компаний с государственным участием.

Сложившаяся система управления собственностью требует проведения комплекса работ по совершенствованию механизмов управления объектами краевого имущества и обеспечению эффективного использования этих объектов.

Эффективное использование объектов государственной собственности, а также эффективная деятельность государственных предприятий и учреждений, возможны при наличии следующих мероприятий:

– жесткого контроля со стороны органов власти посредством проведения в пределах своих полномочий проверок использования и сохранности краевого имущества;

– участия в отраслевых балансовых комиссиях по рассмотрению деятельности государственных унитарных предприятий Пермского края, в наблюдательных советах автономных учреждений Пермского края;

– согласования совершения государственными унитарными предприятиями Пермского края и краевыми учреждениями сделок с краевым имуществом;

– согласования уставов краевых организаций и программ деятельности по развитию государственных унитарных предприятий Пермского края.

Основными нарушениями, выявляемыми в ходе проверок, являются:  неправомерное распоряжение краевым имуществом;

 несвоевременное списание, утилизация ветхого, непригодного к дальнейшему использованию имущества;

 отсутствие регистрации права оперативного управления на объекты недвижимого имущества и права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки;

 содержание на балансе жилого фонда общежитий;  нарушение правил учета имущества, находящегося на балансе учрежде-

ний, предприятий;  нахождение на территории учреждений третьих лиц без оформления прав

пользования [1].

Для эффективного использования краевого имущества необходимо осуществлять мероприятия по вовлечению в хозяйственный оборот краевого имущества, находящегося в казне Пермского края, а также закрепленного на праве оперативного управления за краевыми учреждениями, хозяйственного ведения за краевыми предприятиями и временно не используемого ими в уставной деятель-

334

ности. Особо важным является определения фактического наличия государственного имущества, обеспечение полноты учета краевого имущества в Реестре, актуализация размеров арендной платы за пользование государственным имуществом.

По итогам реализации мероприятий повышения эффективности будут достигнуты следующие основные результаты:

– создание единой базы данных учета краевого имущества в Пермском

крае;

– доходы от использования и реализации имущества составят в 2015 году - 30,157 млн. рублей, в 2016 году38,579 млн. рублей;

– сокращение расходов на содержание неиспользуемого имущества для осуществления государственных полномочий.

Литература

1.Об управлении и распоряжении государственной собственностью Пермского края [Электронный ресурс]: Закон Пермского края от 14.12.2007 г., № 150-ПК // Справочно-правовая система «Консультант Плюс», 2015.

2.О приватизации государственного имущества Пермского края [Электронный ресурс]: Закон Пермского края от 02.07.2007 г. № 62-ПК // Справочно-правовая система «Консультант Плюс», 2015.

3.Об утверждении Правил ведения реестра государственной собственности Пермского края [Электронный ресурс]: Постановление Правительства Пермского края от 10 июня 2008 г. № 156-п // Справочно-правовая система «Консультант Плюс», 2015.

УДК 551.435.162

Ю.А. Рыбакова – студентка; В.В. Нейфельд – научный руководитель, канд. геогр. наук,

ФГБОУ ВПО «Саратовский ГАУ», г. Саратов, Россия

ОСОБЕННОСТИ РАЗМЕЩЕНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ НА ЗЕМЛЯХ, ПОДВЕРЖЕННЫХ ОПОЛЗНЕВЫМ ПРОЦЕССАМ (НА ПРИМЕРЕ Г. САРАТОВА)

Аннотация. В статье рассматриваются особенности градостроительного освоения территории г. Саратова на участках действия оползневых процессов.

Ключевые слова: оползневые процессы, застройка территории, градостроительный план земельного участка.

Исследования ученых СГТУ Иванова А.В., Яшкова И.А., по образованию оврагов на территории города Саратова показали, что нарушение сложившегося природного комплекса связано как под влиянием техногенного воздействия, но по законам природных процессов, так и без антропогенного вмешательства на больших склоновых водосборах под влиянием экстремальных природных обстоятельств.

Для территории г. Саратова наиболее опасными геоэкологическими эффектами являются подтопление и оползневые процессы. Среди основных причин, стимулирующих активизацию этих процессов в городе, можно назвать следующие:

335

1.геолого-геоморфологические (подъем уровня грунтовых вод, относительно слабая дренированность территории, подмыв берегов водохранилища и др.);

2.инженерно-технические (давление жилых, промышленных и транспортных систем и сооружений на литогенную основу города; застройка жилыми и промышленными зданиями и сооружениями несогласно основным уклонам поверхности геоморфологических структур и др.).

Генеральный план застройки г. Саратова, составленный еще в 19 веке оставлял нетронутыми все овраги в качестве естественных водосборников. Со временем естественную овражно-балочную сеть пытались сравнять с помощью строительных

ибытовых отходов, что несло в себе комплекс экологических проблем.

В настоящее время, на некоторых участках подверженных оползневым процессам, происходит активная градостроительная деятельность. Например, при наложении территорий земель подверженных оползневым процессам на публичную кадастровую карту можно заметить, что оползневые проявления не составляют единый объект и пересекают кадастровые кварталы (рисунок 1).

Рисунок 1. Схема наложения оползневых участков на публичную кадастровую карту в центральной части г. Саратова

Антропогенное воздействие на овражные системы в виде хаотичной застройки по бортам оврагов и замусоривания территории приводит к активизации оползне опасных территорий и порождает новые эрозионные формы.

Градостроительный регламент включает в себя совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой функциональной зоны. Строительные нормы и правила вводят регламентацию по использованию земельных ресурсов для нужд строительства.

Правила Землепользования и Застройки г. Саратова включают в себя карту градостроительного зонирования, на которой отображены территориальные зоны (рисунок 2).

336

Рисунок 2. Фрагмент градостроительной карты центральной части г. Саратова

Для различных территориальных зон установлены свои градостроительные регламенты. Становится ясно, что может быть построено в территориальной зоне, ставшей объектом интереса. Создаѐтся уверенность в том, что ничего другого, чего нет в ПЗЗ, не построится. В этом проявляются правовые гарантии, а также своего рода защита оползневых участков путѐм принятия эффективных планировочных решений.

Например, чтобы приступить к строительству объектов недвижимости на земельном участке в МО «Город Саратов», в первую очередь нужно оформить градостроительный план земельного участка, который выполняется специалистами Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации города.

В процессе подготовки градостроительного плана земельного участка выявляются все особенности территории, которая предполагается под застройку. В результате проверки земельного участка, застройщику выдаѐтся заключение о состоянии объекта, а также назначают рекомендации и необходимые мероприятия в целях исключения активизации оползневых процессов при разработке проектной документации, которые предусмотрены Техническими условиями на проектирование, разрабатываемые управлением по инженерной защите администрации МО «Город Саратов».

Помимо этого, в градостроительном плане прописывается с учетом каких требований следует выполнять проектную документацию, а именно:

–«СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП

2.07.01 – 89»;

–Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;

–«СП 116.13330.2012. Свод правил. Инженерная защита территорий, зданий и сооружений от опасных геологических процессов. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 22.02.2003» (утв. Приказом Минрегиона России от 30.06.2012 № 274).

337

Несмотря на это, в условиях города все природные факторы во много раз усиливаются действиями человека. В результате происходит негативное воздействие не только на урболандшафт, но и на здания и сооружения, коммуникации и другие элементы городской системы.

Это свидетельствует о том, что одних указаний и рекомендаций, разрабатываемых природоохранными службами и муниципальными комитетами, не достаточно, чтобы обеспечить динамическое равновесие овражно–балочных территорий при различном функциональном использовании. Градостроительная планировка должна производиться в целом по овражной территории, а не по отдельным участкам.

Необходимо привлекать ответственность собственников землевладельцев и землепользователей, в ведении которых находятся земельные участки, в целях минимизации ущерба на окружающую среду. Целесообразно усилить контроль и анализ антропогенного воздействия на активные оползневые проявления, и посредством управленческой деятельностью муниципальных образований обеспечить инженерную защиту территории города.

Литература

1.Иванов А.В., Яшков И.А. Анализ эрозионной опасности урбанизированных территорий (на примере г. Саратова) // Проблемы региональной экологии. – 2007. – № 5. – С. 121-127.

2.Официальный сайт комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.saratovmer.ru/administraciya/contacts/91, свободный.

3.Рыбакова Ю.А., Нейфельд В.В. Техногенная трансформация природной среды в городских ландшафтах (на примере г. Саратова) / Молодежная наука 2014: технологии, инновации. Пермь. Изд-во: «Прокрость», 2014. С 223-225.

УДК 332.85

И.Ю. Рысков – студент; А.Н. Поносов – научный руководитель, доцент,

ФГБОУ ВПО Пермская ГСХА, г. Пермь, Россия

АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПЕРЕВОДА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В НЕЖИЛОЙ ФОНД

Аннотация. Определена экономическая эффективность перевода жилого помещения в нежилой фонд под коммерческую недвижимость на основе анализа наиболее эффективного варианта использования объекта и применения методики оценки эффективности инвестиционных проектов.

Ключевые слова: перевод квартиры в нежилой фонд, чистый доход, срок окупаемости.

Большинство организаций все больше предпочитают иметь многофункциональные помещения в престижном районе города. Следует отметить, что в последнее время увеличение числа помещений, предназначенных для офисов, магазинов, производств и т.д. происходит за счет перевода строений или помещений

338

из жилого фонда в нежилой. Зачастую такие серьезные преобразования, связанные с изменением назначения объекта недвижимости, не имеют соответствующего экономического обоснования, многие собственники помещений действуют интуитивно. Основным критерием, как правило, выступает увеличение стоимости помещений при использовании их в качестве коммерческой недвижимости. Потребность определения экономической эффективности перевода помещений в нежилой фонд очевидна.

Перевод жилого помещения в нежилое допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса и законодательства РФ о градостроительной деятельности.

Целью работы является определение эффективности перевода квартиры в нежилой фонд на территории города Перми.

Выполнен ряд следующих задач: рассмотрены правовые аспекты перевода помещения в нежилой фонд, выявлены наиболее оптимальные варианты возможного коммерческого использования объекта на основе анализа характеристик объекта и его окружения с учетом сведений рынка жилой и коммерческой недвижимости на территории микрорайона «Железнодорожный» г.Перми, рассчитан экономический эффект перевода жилого помещенияв нежилой фонд при различных вариантах управления собственностью.

Объект исследования – жилое помещение, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Хабаровская, д. 56а.

Приобретая собственное помещение с целью перевода его в нежилой фонд, необходимо учитывать такие факторы как:

Потребность помещения в ремонте;

Местоположение с учетом следующих особенностей:

–для офисов, принимающих клиентов со всего города, желательно расположение помещения в центре;

–для объектов инфраструктуры города (магазинов и т.п.) оптимально расположение в людных местах (перекрестки). Существенное значение имеет наличие поблизости конкурентов и их концентрация в микрорайоне. Выгодно открытие торговых точек в спальных районах с неразвитой инфраструктурой.

Рыночная стоимость помещения;

Наличие подъездных путей и парковки в непосредственной близости;

Стоимость оформления надлежащих документов;

Размер налогообложения и прочие платежи;

Возможность перепродажи помещения;

Площадь помещения с учетом условий работы, количества клиентов.

При проведении процедуры перевода объекта недвижимости в нежилой

фонд собственники часто сталкиваются с проблемой установления наилучшего и наиболее эффективного варианта использования недвижимости в целях получения максимальной прибыли от проведения данного мероприятия.

Для того, чтобы выявить наиболее эффективное использование объекта, необходимо определить финансовую обоснованность проекта. Составляется прогнозный отчет о затратах и прогнозируемых доходах.

339

Весь процесс перевода помещения в нежилое занимает примерно от 6 до 12 месяцев (табл. 1), общая стоимость затрат на перевод квартиры в нежилой фонд (торговое помещение) около 260000 руб.

Анализируя рынок в микрорайоне Железнодорожный Дзержинского района определена возможная стоимость продажи объекта недвижимости. После перевода в коммерческую недвижимость ожидается существенное увеличение стоимости данного помещения. Проведенный анализ средней ценовой ситуации на рынке недвижимости позволил определить разницу в выручке от продажи объекта при изменении назначения.

Таблица 2

Определение разницы в выручке от продажи объекта

С учѐтом затрат на перевод квартиры в нежилой фонд, которые составляют 260000 рублей, экономический эффект равен 645000 руб. (905000 руб.– 260000 руб.), что свидетельствует о целесообразности изменения назначения помещения (табл. 2).

Как правило, приобретатели таких квартир действуют как инвесторы, поэтому необходимо определить такой важный показатель как срок окупаемости проекта на основе поступления арендных платежей от сдачи помещения, переведенного в коммерческую недвижимость (табл. 3).

Арендная ставка торговой недвижимости в микрорайоне Железнодорожный составляет в среднем 700 руб. за 1 кв.м. [3].

340