Вопрос 31. Договор продажи недвижимости и предприятий.

Договор продажи недвижимости - особый вид договора купли-продажи, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет продажи и его цена.

Переход права собственности от продавца к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Порядок государственной регистрации перехода права собственности регулируется ст. 131 ГК рф, Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с НИМ», а также постановлением Правительства рф , принятым во исполнение этого Закона. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится территориальным органом Федеральной регистрационной службы по месту нахождения недвижимого имущества. Данные о регистрации заносятся в Единый государственный реестр прав, который имеет открытый характер.

Особенностями Д.п.н. являются строгая письменная форма, государственная регистрация перехода прав на недвижимость, сохранение прав за прежними пользователями жилого помещения в предусмотренных законом случаях и др.

Договор продажи предприятия - особый вид договора купли-продажи, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые он не вправе передавать другим лицам. Права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором. Особенности Д.п.п. - строгая письменная форма, государственная регистрация и др.

Особенность данного договора, отличающая его от договора купли-продажи недвижимости, заключается в том, что продажа предприятия сопровождается, с одной стороны, уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой - переводом на него долгов, что требует согласия кредиторов.

Уведомленный надлежащим образом кредитор в течение трех месяцев со дня получения уведомления имеет право потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части (п. 2 СТ. 562 ГК РФ). Если кредитор ничего не сообщит продавцу или не заявит одно из перечисленных требований, он будет считаться кредитором, не давшим согласия на перевод долга с продавца на покупателя предприятия, а стороной по таким обязательствам остается продавец предприятия. Однако если обязательство будет исполнено покупателем предприятия, то кредитор будет обязан принять такое исполнение (п. 1 ст. 313 ГК РФ).

Передача предприятия осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия, об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, о выявленных недостатках переданного имущества, а также перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты (п. 1 СТ. 563 ГК РФ). Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Предприятие считается переданным со дня подписания передаточного акта обеими сторонами.