Регулирование оценочной деятельности
.pdf
Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства
иметоды.
ИН Ф О Р М А Ц И Я С Ч И Т А Е Т С Я Д О С Т А Т О Ч Н О Й , Е С Л И
ИС П О Л Ь З О В А Н И Е Д О П О Л Н И Т Е Л Ь Н О Й И Н Ф О Р М А Ц И И Н Е
ВЕ Д Е Т К С У Щ Е С Т В Е Н Н О М У И З М Е Н Е Н И Ю Х А Р А К Т Е Р И С Т И К ,
ИС П О Л Ь З О В А Н Н Ы Х П Р И П Р О В Е Д Е Н И И О Ц Е Н К И О Б Ъ Е К Т А
ОЦ Е Н К И , А Т А К Ж Е Н Е В Е Д Е Т К С У Щ Е С Т В Е Н Н О М У
ИЗ М Е Н Е Н И Ю И Т О Г О В О Й В Е Л И Ч И Н Ы С Т О И М О С Т И О Б Ъ Е К Т А
ОЦ Е Н К И .
ИН Ф О Р М А Ц И Я С Ч И Т А Е Т С Я Д О С Т О В Е Р Н О Й , Е С Л И Д А Н Н А Я
ИН Ф О Р М А Ц И Я С О О Т В Е Т С Т В У Е Т Д Е Й С Т В И Т Е Л Ь Н О С Т И И
ПО З В О Л Я Е Т П О Л Ь З О В А Т Е Л Ю О Т Ч Е Т А О Б О Ц Е Н К Е Д Е Л А Т Ь
ПР А В И Л Ь Н Ы Е В Ы В О Д Ы О Х А Р А К Т Е Р И С Т И К А Х ,
ИС С Л Е Д О В А В Ш И Х С Я О Ц Е Н Щ И К О М П Р И П Р О В Е Д Е Н И И
ОЦ Е Н К И И О П Р Е Д Е Л Е Н И И И Т О Г О В О Й В Е Л И Ч И Н Ы
СТ О И М О С Т И О Б Ъ Е К Т А О Ц Е Н К И , И П Р И Н И М А Т Ь
БА З И Р У Ю Щ И Е С Я Н А Э Т И Х В Ы В О Д А Х О Б О С Н О В А Н Н Ы Е
РЕ Ш Е Н И Я .
Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.
а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;
б) исследовать способность объекта оценки
приносить поток доходов в течение периода
прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;
в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска
объекты инвестирования, используемую для
приведения будущих потоков доходов к дате оценки;
г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.
Сравнительный
подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.
Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.
Согласование |
Методов |
|
Подходов |
|
Отчет об оценке |
|
Обоснование |
Итоговая величина, рубли |
|
ФСО №2 |
ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ВИДЫ СТОИМОСТИ |
Виды стоимости: |
- рыночная стоимость |
- инвестиционная стоимость |
- ликвидационная стоимость |
- кадастровая стоимость |
Рыночная стоимость
При определении |
одна из сторон сделки не обязана |
рыночной стоимости |
отчуждать объект оценки, а другая |
сторона не обязана принимать |
|
объекта оценки |
исполнение; |
определяется наиболее |
стороны сделки хорошо |
|
вероятная цена, по которой |
|
осведомлены о предмете сделки и |
|
действуют в своих интересах; |
|
объект оценки может быть |
|
|
объект оценки представлен на |
||
отчужден на дату оценки на |
|
открытом рынке посредством |
открытом рынке в условиях |
|
публичной оферты, типичной для |
конкуренции, когда |
|
аналогичных объектов оценки; |
|
цена сделки представляет собой |
|
стороны сделки действуют |
|
|
|
разумное вознаграждение за объект |
|
разумно, располагая всей |
|
оценки и принуждения к |
необходимой информацией, |
|
совершению сделки в отношении |
|
сторон сделки с чьей-либо стороны |
|
а на величине цены сделки |
|
не было; |
не отражаются какие-либо |
платеж за объект оценки выражен в |
|
чрезвычайные |
|
денежной форме. |
|
|
|
обстоятельства, то есть когда:
Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:
-при изъятии имущества для государственных нужд;
-при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению
общего собрания акционеров или по решению совета
директоров (наблюдательного совета) общества;
-при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
-при определении стоимости неденежных вкладов в
уставный (складочный) капитал;
-при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
-при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.
РЫНОЧНАЯ
СТОИМОСТЬ
При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.
При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной
стоимости на открытом рынке не обязателен.
ИНВЕСТИЦИОННАЯ
СТОИМОСТЬ
При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
При определении ликвидационной стоимости, в
отличие от определения рыночной стоимости,
учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
ЛИКВИДАЦИОННАЯ
СТОИМОСТЬ