Регулирование оценочной деятельности
.pdf
Массовая оценка недвижимости
Процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает в себя следующие этапы:
заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке;
сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;
определение ценообразующих факторов объектов оценки;
сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;
группировка объектов оценки;
сбор рыночной информации;
построение модели оценки;
анализ качества модели оценки;
расчет кадастровой стоимости;
составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки
Дата проведения государственной кадастровой оценки
Дата формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки
С использованием компьютерного
моделирования (моделей) и (или) без него
Не учитываются
Виды прав
Ограничения
Обременения
Учитываются
Сервитуты, установленные законом или иным нормативным
правовым актом
Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым
актом органа местного
самоуправления (в случае отсутствия у оценщика такой информации).
Сбор сведений о значениях ценообразую щих факторов и рыночной информации
Достаточная и достоверная рыночная информация
Ценовая информация, соответствующая сложившемуся уровню рыночных цен
Оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости
Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов
Данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований.
Использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.
Сбор сведений о значениях ценообразую щих факторов и рыночной информации
Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования.
Для застроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается вид разрешенного использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.
Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу.
Объекты недвижимости, строительство которых не завершено, не могут быть отнесены в одну группу с объектами недвижимости,
строительство которых завершено.
Этапы определения кадастровой стоимости:
•П О Д С Т А Н О В К А З Н А Ч Е Н И Й Ц Е Н О О Б Р А З У Ю Щ И Х Ф А К Т О Р О В
•Р Е З У Л Ь Т А Т Ы П Р И М Е Н Е Н И Я П О Д Х О Д О В Д О Л Ж Н Ы Б Ы Т Ь С О Г Л А С О В А Н Ы
•В С Л У Ч А Е С У Щ Е С Т В Е Н Н О Г О Р А С Х О Ж Д Е Н И Я Р Е З У Л Ь Т А Т О В , О Ц Е Н Щ И К Д О Л Ж Е Н П Р О В Е С Т И А Н А Л И З П Р И Ч И Н П О Л У Ч Е Н Н О Г О Р А С Х О Ж Д Е Н И Я
•О Т Ч Е Т О Б О П Р Е Д Е Л Е Н И И К А Д А С Т Р О В О Й С Т О И М О С Т И - Н Е П О З Д Н Е Е С Е М И М Е С Я Ц Е В С Д А Т Ы З А К Л Ю Ч Е Н И Я Д О Г О В О Р А Н А П Р О В Е Д Е Н И Е К А Д А С Т Р О В О Й О Ц Е Н К И
ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА
–совокупность действий:
Принятие решения о проведении ГКО
Формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих ГКО
Выбор исполнителя работ
Определение кадастровой стоимости и составление отчета
Экспертиза отчета
Утверждение результатов
Опубликование результатов
Внесение в ГКН