Байкальский государственный университет экономики и права
Ж.С. Кулижская
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
ПРАКТИКУМ
Раздел 1
ПРАКТИЧЕСКИЕ ЗАДАНИЯ ДЛЯ ЗАКРЕПЛЕНИЯ МАТЕРИАЛА
Задание 1. Оценка денежных потоков от использования недвижимости во времени
Стоимость земельного участка, купленного за 150 тыс.руб., ежегодно увеличивается на 14%. Сколько будет стоить участок через 4 года после приобретения?
Какую сумму необходимо ежеквартально вносить в течение 3 лет на депозит для проведения реконструкции склада, стоимость которого составляет 50 тыс.руб, если банк начисляет процент ежеквартально, а годовая ставка равна 28%.
3. Мария Ивановна сдала свою вторую квартиру в аренду, что позволит ей получать в течении 5 лет по окончании каждого года 100 000 руб. На протяжении последующих 10 лет ежегодные арендные платежи составят уже 150 000 руб., также вносимые в конце каждого года. Мария Ивановна через 15 лет планирует продать эту квартиру за 1 900 000 руб. За сколько должна была бы продать свою собственность Мария Ивановна сегодня, если бы она рассчитывала получить 10 %-ый доход, накапливаемый ежегодно?
4. Какую сумму получил продавец 3-х - комнатной квартиры от покупателя и положил на депозитный счет на пять лет под 10% годовых, если известно, что раз в году он снимал со счета 600 тыс. руб?
5. Компания планирует через 6 лет полностью заменить свой автопарк. Для этого она ежегодно переводит на счет в банке по 600 000 руб. Банк начисляет по вкладам 12% годовых. Определить, какой суммой будет располагать компания на замену автопарка.
6. Предоставление склада в аренду в течение 4 лет обеспечит доход 24 млн.руб. в год. В конце четвертого года он будет продан за 300 млн.руб. Рассчитайте текущую стоимость доходов, если ставка дисконта для дохода от аренды составляет 9 %, а для продажи – 15%.
7. Какую сумму в течение 10 лет необходимо в конце года откладывать под 20 % годовых, чтобы купить дачу за 1500 тыс. руб.?
8. При покупке дома стоимостью 50 000 $ предоставлена рассрочка на 9 лет. Определить ежегодные платежи при ставке 10%.
9. Владельцы кондоминиума планируют заменить кровлю на всех своих зданиях через 10 лет. Они полагают, что через 10 лет им это обойдется в 150 000 руб. Какую сумму они должны депонировать в конце каждого года с учетом того, что средства на счете будут накапливаться по годовой ставке 10 %?
10. Господин Смит приобрел место для парковки автомобиля за 18 000 $. Он считает, что сможет сдать его в аренду за 2 000 $ чистой годовой ренты, выплачиваемой в конце каждого из последующих 10 лет. Он также полагает, что в конце 10-го года собственность может быть продана за 40 000 $. При ставке 15% определить:
Выгодна ли оказалась данная покупка для господина Смита и насколько?
Задание 2. Оценка стоимости имущества предприятия (бизнеса)
2.1. Доходный подход к оценке
1. Определить норму дохода для инвестиций иностранного резидента в покупку акций закрытой оптово-торговой компании «Гамма» с численностью занятых в 14 человек, если известно, что:
доходность отечественных государственных облигаций в реальном выражении равна 4 %, индекс инфляции – 11 %;
среднерыночная доходность на отечественном фондовом рынке – 27 %;
доходность государственных облигаций в стране инвестора – 7 %;
среднерыночная доходность на фондовом рынке страны инвестора – 12 %;
дополнительная премия за страновой риск – 9 %;
дополнительная премия за закрытость компании – на уровне международно-принятой аналогичной премии – 5/6 от безрисковой ставки дохода;
дополнительная премия за инвестиции в малый бизнес – на уровне международно-принятой аналогичной премии – 5/6 от безрисковой ставки дохода;
текущая доходность с инвестированного в рассматриваемую компанию капитала за прошлые два года в среднем колебалась относительно своей средней величины на 10 %;
текущая среднерыночная доходность на фондовом рынке в эти годы колебалась относительно своей средней величины на 5%.
2. Рассчитайте средневзвешенную стоимость капитала, если:
номинальная безрисковая ставка - 6%; коэффициент бета - 1,8; среднерыночная ставка дохода - 12%; процент за кредит -8 %; доля заемных средств - 50%.
3. Промышленное предприятие выпускает три вида продукции: продукцию А, продукцию Б, продукцию В. Предприятие имеет временно избыточные активы стоимостью 600 тыс.руб. (они не понадобятся для выпуска перечисленных видов продукции в течение одного года), которые можно сдать в аренду. Рыночная стоимость имущества, которое не нужно для выпуска (обеспечения) рассматриваемых видов продукции, составляет 410 тыс.руб.
Ожидаемые (чистые) доходы от продаж продукции и аренды временно избыточных активов прогнозируется на уровне (в руб.):
продукция А – через год – 200 тыс.руб.; через два года – 170 тыс.руб.; через три года – 50 тыс.руб.; через четыре года – 30 тыс.руб.;
продукция Б – через год – 30 тыс.руб.; через 2 года – 150 тыс.руб.; через 3 года – 750 тыс.руб.; через 4 года – 830 тыс.руб.; через 5 лет – 140 тыс.руб.;
продукция В – через год – 95 тыс.руб.; через 2 года – 25 тыс.руб.;
поступления от аренды временно избыточных активов – через год – 70 тыс.руб.
Прогнозируются следующие средние ожидаемые (в год) доходности государственных (рублевых) облигаций со сроком погашения через:
- два года – 30 %; три года – 24%; четыре года – 22 %; пять лет – 18%.
Необходимо, без учета рисков бизнеса, определить минимальную обоснованную рыночную стоимость предприятия как действующего в расчете на:
А) четыре года продолжения работы;
Б) три года продолжения работы;
В) все время возможных продаж выпускаемой продукции (с учетом улучшения ее качества и капиталовложений в поддержание производственных площадей).
4. Какую максимальную цену можно ожидать за предприятие в настоящей момент, если в бизнес-плане намечается, что через 4 года (длительность прогнозного периода) денежный поток предприятия выйдет на уровень 100 000 руб. при выявлении, уже начиная с перехода от второго к третьему году прогнозного периода, стабильного темпа прироста в 3%. Бизнес предприятия является долгосрочным, указать время его окончания невозможно. Рекомендуемая ставка дисконта – 25%. Расчет вести с учетом прироста по постпрогнозному году.
5. Долгосрочный бизнес способен приносить следующие денежные потоки:
в ближайшие 18 месяцев с надежностью (по месяцам, в денежных единицах): 80; 85; 90; 95; 100; 100; 100; 100; 100; 100; 110; 110; 100; 90; 85; 95; 100; 90.
в дальнейшем (точно прогнозировать невозможно) – примерно по столько же в течение неопределенно длительного периода времени. Учитывающая риски бизнеса рекомендуемая ставка дисконта – 24 % годовых. Оценить этот бизнес исходя из предположений:
А) бизнес удастся вести 18 месяцев;
Б) бизнес удастся осуществлять в течение неопределенно длительного периода времени.
6. Определить текущую стоимость денежных потоков компании методом ДДП для собственного капитала в номинальном выражении на основе следующих данных:
Имеются данные за 2010г. Прогноз осуществлять на 3 года.
Выручка от реализации – 7500 тыс.руб. с темпом прироста 10%;
Себестоимость (без амортизации и процентов) – 78% от выручки; Амортизация - 350 тыс.руб. с ежегодным ростом на 2%; Проценты по кредитам – 430 тыс.руб. (постоянны); Прирост долгосрочной задолженности – 150 тыс.руб. (в 2011г. – 200 тыс.руб., в дальнейшем прироста не прогнозируется); Прирост оборотного капитала – 180 тыс.руб с ежегодным снижением на 3%; Капиталовложения – 125 тыс.руб. с ежегодным приростом на 10 %. Кроме этого известно: реальная безрисковая ставка – 7,0 %; бета – 1,24; рыночная премия – 9,0%; риск для отдельной компании – 8,0%.
Инфляция – 11 % (можно также использовать как темпы роста денежных потоков в постпрогнозный период).
7. Определить текущую стоимость бездолговых денежных потоков, на основе следующих данных:
Ставка дохода на собственный капитал – 17,5%;Ставка дохода на заемные средства – 11%; Собственный капитал/долгосрочная задолженность – 40/60;
Объем реализации в 2010г. – 2 100 тыс.руб. с ежегодным приростом в 5%; Себестоимость реализованной продукции (без амортизации, процентов и других расходов) – 735 тыс.руб. с ежегодным приростом в 5 %; Выплата процентов в 2010г. – 100 тыс.руб.; Амортизация – 325 тыс.руб. ( в 2011г. - 275 тыс.руб., в 2012г. – 305 тыс.руб., в 2013г. – 305 тыс.руб.); Другие расходы – 225 тыс.руб. (275, 325 и 350 тыс.руб. по годам прогнозного периода);
Инвестиции в основные активы – 200 тыс.руб. ( 100, 320 и 100 тыс. руб. по годам прогнозного периода); Инвестиции в оборотный капитал – 90 тыс.руб. (99, 109 и 120 тыс.руб. по годам прогнозного периода);
В остаточный период темп роста не предполагается, денежный поток в 2014г. = 858 тыс.руб.