!!Экзамен зачет 2023 год / Иоффе Обязательственное право-1

ния, осуществляемого при содействии органов милиции, а если выселяемому должно быть предоставлено другое жилое помещение, прокурор проверяет, действительно ли оно предоставляется и соответствует ли предусмот ренным законом требованиям. Действия прокурора мо гут быть обжалованы лишь вышестоящему прокурору, но не в суд. Однако отказ прокурора в санкции на ад министративное выселение ввиду отсутствия необходи мых для этого оснований не исключает выселения того же лица в судебном порядке по другим основаниям, дающим на это право.

Значение общего правила имеет судебное выселение с предоставлением другой жилой площади (ст. 330, ч. 1 ст. 331 ГК). Прочие виды выселения допустимы, если они прямо предусмотрены законом. Методически, од нако, к общему правилу целесообразно обратиться после ознакомления со специальными случаями, кроме тех, которые в другой связи уже были ранее рассмотрены.

Судебное выселение без предоставления другой плоA щади. Этот вид выселения распространяется на основа ния двоякого рода: злостное нарушение жилищных обя занностей пользователем или отпадение условий, при которых жилищное обязательство сохраняется.

Злостное нарушение жилищных обязанностей может выразиться, во первых, в разрушении или порче жилого помещения. При этом, однако, предполагается, что раз рушение или порча произошли по вине пользователя, что они носят значительный характер, выражаясь, например, в разрушении стен, разборке полов, порче отопительной системы и т. п., и что они являются систематическими, т. е. допускались неоднократно, а принятые к наруши телю меры общественного воздействия оказались безре зультатными. Достаточно отсутствия хотя бы одного из перечисленных условий, чтобы выселение уже не могло состояться. Так, суд отклонил иск о выселении, устано вив, что порча произошла не по вине ответчика, а вслед ствие неисправности крыши, не отремонтированной най модателем. По другому делу суд, напротив, признал обоснованным выселение нанимателя, который без ведо ма наймодателя подключал дополнительные звенья к ба тареям центрального отопления, причем несколько раз в течение двух недель хлынувшая вода разрушала пол и повреждала мебель в квартире нижнего этажа.

381

Выселение по этому основанию применимо как к на нимателям, так и к членам ЖСК, а также к членам семей тех и других (ч. 1 ст. 333 ГК, п. 13 постановления Пле нума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г., п. 20 Примерного устава ЖСК, п. 4 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 февраля 1967 г. ). Но для выселения члена ЖСК необходимо, чтобы вначале он был исключен из кооператива, а иск о его выселении мо жет быть предъявлен лишь самим ЖСК. Прочие лица вы селяются соответственно по иску наймодателя, нанима теля, членов его семьи, других жильцов той же ком мунальной квартиры, ЖСК или члена кооператива. Выселению подлежит только сам нарушитель, а при вы селении пайщика ЖСК выселяются и члены его семьи.

Во вторых, поводом к выселению служит поведение пользователя, делающее невозможным для других жиль цов совместное с ним проживание в той же квартире или в том же доме. Имеется, естественно, в виду лишь ви новное поведение, которое, нарушая распорядок в квар тире или доме, выразилось в злостном несоблюдении правил социалистического общежития. Не может быть признано основанием к выселению инфекционное забо левание, так как при этом отсутствует вина нанимателя. Один из судов Ленинграда отклонил иск о выселении, предъявленный в связи с тем, что ответчик — студент кон серватории, систематически решал задания по гармонии на рояле в своей комнате, ибо его действия не нарушали распорядка в квартире и не противоречили правилам социалистического общежития. В отличие от этого иск о выселении Н., которая стучала ночью палкой в двери соседей, нецензурно ругалась, систематически пьянство вала и устраивала дебоши, суд удовлетворил, указав, что объективные обстоятельства, на которые ссылалась ответчица, не освобождали ее от обязанности соблюдать общепринятые и обязательные для всех правила обще жития. Но и в этом случае выселение осуществимо, лишь если примененные к нарушителю меры общественного воздействия не дали должного результата.

Правила о выселении за невозможностью совмест ного проживания закреплены теми же нормативными актами, что и правила о выселении в связи с порчей или разрушением жилого помещения. Они отличаются лишь

382

той особенностью, что иск о выселении может быть предъ явлен и жильцами другой квартиры одного дома, а в случае исключения по рассматриваемому основанию пайщика из ЖСК совместно проживавшие с ним члены семьи сохраняют право пользования жилым помещени ем, если один из них вступит в кооператив. Кроме того, в отношениях по жилищному найму допускается и иной способ улаживания возникшего конфликта: суд обязы вает нарушителя к обмену по иску предлагающих его заинтересованных лиц, и тогда нарушитель может быть выселен только при отказе от обмена.

Судебное выселение пользователя без предоставления другой площади ввиду того, что отпали условия, необ ходимые для сохранения жилищного обязательства, за кон связывает с различными фактами.

Во первых, специальные жилищные обязательства в ведомственных домах прекращаются, если наниматель прекратил трудовые отношения с наймодателем, будучи уволенным по собственному желанию либо в связи с нарушением трудовой дисциплины или совершением пре ступления. Выселению по этому основанию подлежит как сам наниматель, так и члены его семьи (ч. 1 ст. 334 ГК) независимо от того, проживают ли они в доме, принад лежащем учреждению или предприятию, арендуемом ими, либо находящемся на балансе комбинатов и иных хозяйственных объединений, в состав которых предпри ятие входит, когда соответствующее указание содер жится в постановлении правительства союзной респуб лики. Однако согласно ч. 2 ст. 334 ГК, а также поста новлению Пленума Верховного Суда СССР от 18 марта 1963 г. при определенных условиях судебное выселение без предоставления другой площади не допускается даже в случае разрыва нанимателем трудовых отношений

снаймодателем по одной из перечислявшихся причин.

Кэтим условиям относятся:

а) наличие в составе проживающих на данной пло щади, включая самого нанимателя, инвалидов войны, инвалидов труда I и II групп, пенсионеров по старости, персональных пенсионеров, членов семей лиц, находя щихся на службе в Вооруженных Силах СССР, а также военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР или исполнении иных обя занностей военной службы;

383

б) согласие работника, уволенного после 1 января 1962 г., возвратиться на работу к наймодателю, который, однако, отказывает ему в этом или не предоставляет ра боты по специальности, а также появление особых обсто ятельств (например, заболевания), препятствующих воз вращению нанимателя на работу,

в) наличие в семье, проживающей с нанимателем, лиц, которые состоят в трудовых отношениях с наймода телем 1, либо пребывание членов семьи или самого нани мателя в трудовых отношениях с ведомствами, работники которых согласно постановлениям Правительства СССР

не подлежат выселению независимо от ведомственной принадлежности дома;

в список предприятий, учреждений и организаций, име ющих право выселить нанимателя ввиду разрыва трудо вых отношений с ним;

д) передача наймодателю не принадлежавшей ему площади, которую ранее занимал наниматель, одновре менно с предоставлением последнему новой площади наймодателем в связи с установлением между сторонами трудовых отношений;

е) расторжение трудового договора хотя и по ини циативе работника, но в связи с состоянием здоровья, препятствующим продолжению данной работы, перево дом мужа или жены на работу в другую местность, 31 числением с отрывом от производства в высшее, среднее специальное учебное заведение или в аспирантуру и по другим уважительным причинам, а также если трудо вой договор расторгнут по соглашению сторон;

ж) истечение трехгодичного давностного срока со времени, когда трудовые отношения с нанимателем бы ли прекращены.

Во вторых, отпадение оснований к сохранению жи лищного обязательства, а значит, и судебное выселение пользователя вместе с семьей из жилого помещения без предоставления другой площади вызываются также на личием у пользователя собственного жилого дома.

1 В этом случае исключено и судебное выселение с предоставле нием другой жилой площади.

384

Собственный дом должен находиться в том же на селенном пункте, что и помещение, занимаемое по дого вору жилищного найма. При этом речь идет именно о на селенном пункте, а не административном подчинении од ного населенного пункта городскому Совету другою (например, г. Сестрорецка Ленсовету). Кроме того, необходимо, чтобы дом был пригоден для постоянного проживания, т. е. представлял собой жилое строение ка питального типа, а не используемое в летнее время дач ное помещение. Требуется также, чтобы наниматель имел возможность поселиться в собственном доме со своей семьей (ч. 2 ст. 333 ГК, п. 15 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г. ). Если хотя бы одно из названных условий отсутствует (например, собственный дом по размеру не соответствует жилищ ным потребностям нанимателя и его многочисленной семьи), то нет и основания к выселению.

Иные правила применяются к имеющему собствен ный жилой дом члену ЖСК. Одновременное обладание квартирой в ЖСК и собственным жилым домом, где бы он ни находился, запрещено (ст. 108 ГК). Если пайщик ЖСК, его супруг или проживающие с ним несовершен нолетние дети имеют собственный дом (часть дома), необходимо выйти из состава ЖСК либо продать дом в сроки и порядке, которые установлены для продажи личным собственником имеющихся у него жилых строе ний сверх одного (ст. 108 ГК). В противном случае пай щик не исключается из ЖСК, но дом продается с пуб личных торгов, а при невозможности продажи безвоз мездно зачисляется в фонд местного Совета.

Административное выселение. Если дом находится под угрозой обвала, административное выселение соче тается с предоставлением выселяемому другого жилого помещения. В ст. 337 ГК, предусматривающей этот слу чай, говорится о выселении нанимателя (разумеется, вместе с семьей), которому по решению исполкома мест ного Совета должна быть предоставлена площадь за

счет жилого фонда местного Совета или соответствую0

щей организации (т. е. ведомства). Отсюда вытекает, что, если обвал угрожает дому ЖСК или личного соб ственника, выселение производится в судебном порядке без предоставления другой жилой площади. Когда же применяется административное выселение, прокурор,

385

прежде чем санкционировать его, проверяет, действи тельно ли дом находится под угрозой обвала и предо ставляется ли выселяемому другое благоустроенное жи лое помещение.

В остальных случаях административного выселения другое жилое помещение не предоставляется. К этим случаям относятся:

а) выселение граждан, самоуправно занявших как жилые, так и нежилые помещения (ст. 338 ГК). Под самоуправным понимается занятие помещения без вся ких на то оснований. Если лицо вселяется на основе су ществующего или хотя бы предполагаемого права, от сутствует самоуправство. Так, не считается самоуправ ным занятие освободившейся проходной комнаты на нимателем, проживающим в смежной комнате и оши бочно предполагавшим, что проходная комната не является для него излишней и не может быть превра щена в изолированную, а потому должна перейти в его пользование. Поскольку вселение не рассматривается как самоуправное, возникший жилищный спор может быть решен только судом. Напротив, лица, самоуправно занявшие жилое помещение, выселяются без предостав ления другой площади с санкции прокурора по заявле нию заинтересованных организаций или граждан;

б) выселение из служебных жилых помещений (ст. 339 ГК). Основанием к такому выселению является пре кращение работником трудовых отношений, в связи с ко торыми ему было предоставлено помещение. Выселение производится в принудительном порядке, если нанима тель и члены его семьи не освободили помещение в пре делах месяца после предупреждения наймодателя. Одна ко выселение по этому основанию исключено, когда тру довые отношения прекращаются вследствие смерти ра ботника или когда работник, освобожденный от долж ности, в связи с которой ему было предоставлено служебное помещение, сохраняет трудовые отношения с наймодателем. Не допускается также административ ное выселение без предоставления другого жилого поме щения, если наниматель или проживающие с ним члены

386

жащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР или при исполнении других обязан ностей военной службы;

в) выселение из общежитий (ст. 340 ГК). Из обще жития через месяц после предупреждения выселяются: сезонные и временные работники ввиду прекращения сезонной или временной работы, в связи с которой об щежитие им предоставлено; поселенные в связи с рабо той в общежитие государственной, кооперативной или общественной организации в случае увольнения по собственному желанию, за нарушение трудовой дисцип лины или совершение преступления; проживающие в об щежитиях учебных заведений в случае выбытия из данного учебного заведения. Однако административное выселение (кроме сезонных и временных работников) не применяется, если наниматель или кто либо из членов его семьи относятся к категории тех лиц, наличие кото рых исключает административное выселение из служеб ных помещений;

г) выселение из гостиниц (ст. 341 ГК). Оно допус кается в отношении граждан, которые либо проживают в гостинице сверх установленного МКХ союзной респуб лики предельного срока, либо не вносят плату за поль зование помещением, либо нарушают установленные в гостинице правила внутреннего распорядка.

Судебное выселение с предоставлением жилой плоA щади. Как отмечалось, этот вид выселения имеет общее значение. Отсюда, однако, не следует, что к нему можно прибегнуть во всех случаях, когда наймодатель пожела ет выселить нанимателя. Если бы дело обстояло таким образом, право на жилую площадь утратило бы свой ство устойчивости, являющееся одним из его основных качеств. Это качество обусловливает совершенно иной принцип: по общему правилу, выселение вообще невоз можно, даже и с предоставлением другой площади. Ис ключения из него установлены законом. Но если закон, предоставляя право на выселение, не определяет его по рядка, должен применяться общий порядок выселение по суду с предоставлением другого жилого помещения. Обычно же соответствующая оговорка содержится в са мом законе.

Так, лица, выселение которых в административном порядке из служебных помещений, общежитий и любых

387

ведомственных домов запрещено, несмотря на разрыв трудовых отношений, все же могут быть выселены, но лишь в судебном порядке и с предоставлением другого жилого помещения, если это прямо не исключено дейст вующими правилами (ч. 2 ст. 334, ч. 3 ст. 339, ч. 3 ст. 340 ГК). Такой же порядок применяется при выселении из домов государственного, кооперативного и обществен ного фонда, если по решению компетентного органа жи лое помещение предназначается для производственных или общественных надобностей. Так в связи с решением Ленгорисполкома о расширении Московской гостиницы в Ленинграде за счет переоборудования соседних домов были предъявлены иски о переселении постоянных жиль цов из этих домов на другую площадь. Для удовлетво рения подобных исков необходимо, чтобы состоялось ре шение компетентного органа власти не просто о новом, а о таком назначении дома, которое не связано с поселе нием в нем других лиц с правом на площадь и предпо лагает использование строения для каких либо иных нужд (переоборудование его в клубное помещение, кино театр и т. п. ).

Особые правила установлены для выселения нани мателя на время капитального ремонта (ст. ст. 318 319 ГК). Выселение «на время» означает, что жилищное обязательство не прекращается: после того, как капи тальный ремонт будет завершен, наниматель вправе занять прежнее помещение. Но и выселение, и возврат прежнего помещения закон связывает с определенными условиями.

Для выселения необходимо, чтобы дом действитель но нуждался в капитальном ремонте. Споры по этому поводу практически могут возникнуть лишь с личным собственником дома, так как постановка на ремонт госу дарственных, кооперативных и общественных домов предопределяется решениями компетентных органов, уп равляющих жилым фондом. В тех же отношениях прак тически применяется и указание ч. 3 ст. 318 ГК о том, что по требованию нанимателя суд должен определить срок возврата ему прежнего помещения. Бывает, од нако что ставя дом на капитальный ремонт наймода тель обращается к прокурору за санкцией на выселение нанимателя, утверждая, что дом находится под угрозой обвала, Органы прокуратуры должны решительно пресе

388

кать такие действия, проводя четкое различие между угрозой обвала и капитальным ремонтом, не связанным

стакой угрозой.

Вжилищных договорах всех видов, кроме заключен ных с личным собственником, наймодатель обязан пре доставить нанимателю на время ремонта за счет специ ально образуемого маневренного фонда другое жилое помещение пригодное для проживания, хотя обычно и неравноценное помещению, из которого наниматель вре менно выселяется. При этом, несмотря на сохранение прежнего договора, наниматель обязан вносить квар тирную плату лишь за помещение, предоставленное ему на время ремонта, а если оно не предоставляется ввиду постановки на ремонт дома личного собственника, то квартирная плата вовсе не вносится.

После окончания ремонта нанимателю должно быть возвращено прежнее помещение. Однако когда ремонт сочетается с перепланировкой и переустройством, преж нее помещение может перестать существовать либо су щественно уменьшиться. Тогда по требованию нанимате ля наймодатель обязан предоставить ему другое благо устроенное жилое помещение. Устанавливая, существен но ли уменьшился размер помещения, нужно исходить из конкретных обстоятельств дела. Так, существенного уменьшения не будет, если оно затронуло только излиш ки жилой площади. Но если жилое помещение раньше соответствовало жилищной норме, а после ремонта не достигает ее, размер помещения должен считаться умень шившимся существенно. И наоборот, при значительных масштабах увеличения размера жилого помещения уже наймодатель может поставить вопрос о том, что прежней площади больше нет, а потому наниматель вправе при тязать лишь на предоставление ему другого благоуст роенного помещения. Возникающие при этом споры раз решаются судом.

Имеется еще одно основание к выселению в судебном порядке с предоставлением другой площади — снос дома в связи с отводом земельного участка, на котором он расположен, для государственных или общественных на добностей (ст. 332 ГК). В таких случаях нанимателю и членам его семьи предоставляется другое благоустроен ное помещение независимо от срока их проживания, а также от того, что они проживали на служебной пло

389