!!Экзамен зачет 2023 год / Иоффе Обязательственное право-1

доме ведомства или местного Совета 1. На общих осно ваниях вправе произвести обмен и гражданин аренда тор дома местного Совета.

По числу субъектов обмен бывает прямым, когда он совершается между двумя нанимателями, и многосто ронним (множественным), когда в нем участвуют три и большее число нанимателей. Материальным объектом обмена, по общему правилу, должно являться отдель ное помещение — квартира, комната, хотя бы и не изо лированная. Обмен части комнаты допустим в исклю чительных случаях, например, когда это требуется для обеспечения совместного проживания супругов 2. При об мене необходимо соблюдение ряда условий.

Во первых, должно быть получено согласие на обмен всех совершеннолетних членов семьи, в том числе и вре менно отсутствующих, если за ними сохраняется право на площадь, а когда в обмен передается площадь подо печного, требуется согласие органа опеки. Обмен смеж ных комнат допускается только с согласия всех прожи вающих в них лиц независимо от того, обмениваются ли обе комнаты или одна из них. При отказе в согласии со стороны перечисленных лиц можно добиваться об мена в принудительном (судебном) порядке. Хотя п. 13 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г. и связывает принудительный обмен только с виновным поведением одного из проживающих в данной квартире или комнате, необходимость такого обмена вызывается также другими основаниями3. И суд должен удовлетворить требование об обмене, если он целесообразен (ввиду, например, ненормальных отно шений, сложившихся между членами семьи) и не ухуд шает жилищных условий лиц, отказывающих в согласии на его совершение.

Во вторых, должно быть получено согласие на обмен со стороны личного собственника дома, в котором на

1 Вопреки высказываемому иногда в литературе, но не основан ному на законе противоположному мнению (см., например–, В. Р. С к р и п к о , И. Б. М а р т к о в и ч , П. Г. С о л о в ь е в , Жи

351

ниматель проживает, причем это согласие имеет безу словное значение, и отказ собственника не подлежит судебному оспариванию. В ст. 325 ГК указывается также на необходимость согласия наймодателя при об мене жилого помещения, находящегося в доме ведомст венного фонда. Но соответственно указаниям той же статьи в этом случае отказ в согласии на обмен может быть оспорен в судебном порядке, а основанием к от казу могут служить только обстоятельства, предусмот ренные в ст. 326 ГК и в Инструкции от 9 января 1967 г. Вместе с тем и обмен жилого помещения в доме мест ного Совета, необходимость согласия которого вообще не предусмотрена, исключается по тем же основаниям. К ним относятся: а) предъявление иска к нанимателю о расторжении или изменении договора найма занима емого им помещения; б) спекулятивный (например, об мен с доплатой) или фиктивный характер обмена (ус тупка под видом обмена права на жилое помещение); в) дом, в котором наниматель проживает, находится под угрозой обвала или подлежит сносу; г) иногородний обмен сопряжен с нарушением условий прописки в Мо скве, Ленинграде и курортных зонах или требует офор мления, при котором обменные ордера должны выда ваться за пределами этих городов и зон. При отсутствии всех перечисленных оснований обмен осуществим путем предъявления судебного иска как в случае, если испол ком отказывает в его оформлении, так и когда ведомство не дает на него согласия 1. Отсюда следует, что, несмотря на различные формулировки, закон в принципе устанав ливает одинаковый режим для права на обмен, которое принадлежит нанимателям в ведомственных домах и в домах местных Советов.

В третьих, для оформления обмена жилого помеще ния, находящегося в доме местного Совета или ведом ства, подается специальное заявление с приложением к нему справки о том, какое помещение наниматель за нимает и кто проживает в нем с правом и без права на жилую площадь. В самом заявлении или в приложении

кнему свидетельствуется согласие на обмен совершенно

1 Судебное понуждение к обмену возможно и в специальных жи лищных обязательствах, где, однако, помимо названных обсто

ятельств, обмен исключается выбором контрагента, не состоящего в трудовых отношениях с данным ведомством.

352

летних членов семьи, а также ведомства, если в его доме расположено хотя бы одно из обмениваемых помещений. Соглашение об обмене вступает в силу лишь после вы дачи исполкомом местного Совета обменных ордеров. Обмен в пределах индивидуального жилого фонда счи тается совершенным, как только стороны оформят пись менно соглашение о нем, а если письменная форма не соблюдена, — то после фактического переселения каждо го из нанимателей на площадь контрагента.

В четвертых, в домах местных Советов и ведомств стороны обязаны до переселения передать соответству ющим домоуправлениям под расписку обменные ордера, служащие единственным основанием для занятия полу ченных по обмену помещений. Если это требование не выполнено, поселение рассматривается как самоуправ ное и влечет за собой выселение без суда, в админист ративном порядке. Стороны делают также надпись на договорах найма обмениваемых помещений о передаче контрагенту всех прав и обязанностей, вытекающих из договора.

Договор об обмене жилого помещения, являясь гражданско правовой сделкой, может быть принуди тельно осуществлен и оспорен по основаниям, допуска ющим оспаривание сделок вообще. Бывает, что уже после получения обменных ордеров одна из сторон уклоняется от реализации обмена. Поскольку с момента выдачи ордера обменный договор считается совершен ным, вторая сторона вправе добиваться принудитель ного переселения в судебном порядке. Кроме того, об менная сделка может страдать теми или иными поро ками, обусловливающими ее недействительность. При таких обстоятельствах заинтересованные лица вправе об ратиться в суд с требованием об аннулировании ордера, а если он уже реализован, то и с иском о выселении контрагентов, которым возвращается прежняя площадь, поскольку право на нее не утрачено. Иски предъяв ляют жилищные органы, когда обмен носит спекулятив ный или фиктивный характер, отдельные граждане, когда обмен нарушает их законные интересы, или сами об менивающиеся стороны, когда обмен совершен под влиянием угрозы, насилия, обмана, заблуждения и т. п.

Контрагенты, предъявляющие иски о признании об менной сделки недействительной, чаще всего ссылаются

353

на то, что полученная ими в порядке обмена площадь имеет существенные недостатки. При разрешении таких дел суд должен установить, знал ли контрагент о недо статках. Например, по делу установлено, что истцы не однократно бывали у А., видели, что комната, которую она занимала, находится в старом доме и что эта ком ната требует ремонта, но один из истцов настаивал на обмене, так как по семейным обстоятельствам не мог продолжать жить в прежней квартире. Ввиду этого суд не нашел оснований для удовлетворения иска о призна нии обменного договора недействительным. Когда же выявляется нарушение установленного порядка обмена или его противозаконность, заявленный иск об аннули ровании обмена подлежит безусловному удовлетво рению.

Особые правила введены для обмена, одним из объек

ЖСК и исполком местного Совета разрешил обмен. От каз ЖСК в приеме в кооператив контрагента пайщика не подлежит судебному обжалованию. Но если в ЖСК контрагента принимают, а исполком в разрешении на

вкооператив новый член должен внести пай, который используется для возврата пая выбывающему из коопе ратива члену. И только когда оба совершающих обмен контрагента состоят членами одного и того же или раз ных ЖСК, стороны передают друг другу право на рав ные суммы пая, а разница в паенакоплениях вносится

вкооператив одной из них и выплачивается кооперати вом другой.

Нетрудно заметить, что, включая элементы обмена, охарактеризованные действия не сводятся только к об мену в юридическом его понимании. Обмен означает взаимную уступку прав и обязанностей. Но для занятия на основе обмена помещения в кооперативном доме должно последовать принятие контрагента в члены ЖСК, кроме случаев, когда обмениваются помещения

354

одного кооператива. Хотя такое принятие и обусловлено соглашением об обмене, однако право членства не усту пается, а по решению общего собрания возникает непо средственно в лице нового пайщика Только с учетом отмеченных обстоятельств и лишь в условном его значе нии термин «обмен» следует применять к соответствую щим отношениям.

Жилищные условия члена ЖСК могут быть улуч шены, если он нуждается в этом, не только посредством обмена, но и путем использования предоставленного ему права на первоочередное получение квартиры, осво бодившейся в доме того же кооператива, с одновремен ным внесением дополнительной суммы пая (п. 19 При мерного устава ЖСК). Это право подлежит судебной

предъявлении же притязания на нее несколькими чле

Объект. Своеобразие жилищного обязательства во площается в таком его материальном объекте, как жи лое помещение. Сообразно со спецификой этого матери ального объекта определяются те действия сторон (по передаче помещения, его оплате, ремонту и т. п. ), кото рые образуют юридический объект жилищного обяза тельства.

Под жилым помещением понимают комнату, нес колько комнат или квартиру. Не разрешается сдача в порядке жилищного найма нежилых помещений (складских, конторских и т. п.). Во всех домах, кроме домов индивидуального фонда, ст. ЗОО ГК запрещает также сдачу внаем части комнаты, неизолированного жилого помещения (смежной комнаты) или подсобных помещений (кухни, коридора, кладовой). Суд признал, например, недействительным выданный Г. одним из райисполкомов г. Петрозаводска ордер на заселение кухни в коммунальной квартире, а требование жильцов этой квартиры о выселении Г. — подлежащим удовлет ворению. В ЖСК предметом обязательства, по общему правилу, может быть только отдельная квартира, выде ленная в соответствии с размером пая и количеством

355

членов семьи пайщика, но не превышающая по своим раз мерам 60 кв. м жилой площади (п. 16 Примерного устава ЖСК). И лишь при приеме в ЖСК нескольких наслед ников пайщика или разделе пая между разводящимися супругами предметом обязательства становится не квартира, а отдельная комната.

Следует, однако, иметь в виду, что в прошлом до пускалось предоставление нанимателю в домах государ

ранее ненормальная ситуация должна быть ликвидиро вана сразу же, как только для этого появляются необ ходимые п–редпосылки. А они появляются во всех слу чаях освобождения смежной комнаты проживающими в ней лицами. При этих условиях смежная комната под лежит передаче нанимателю, с жилым помещением ко

смежная комната по существующим нормам является для нанимателя излишней и может быть без ухудшения жилищных условий всех проживающих в данной квар тире лиц переоборудована в изолированную комнату (п. 9 постановления Пленума Верховного Суда СССР

от 25 марта 1964 г. ).

Для определения правового режима предмета жилищ ного обязательства существенное значение имеет норма жилой площади, применяемая в домах местных Советов и ведомственного фонда, кроме выделенных в них слу жебных помещений.

Под нормой жилой площади понимается предельная ее величина, которая может приходиться на каждого члена семьи, имеющего право на жилое помещение. Она определяет не самое право, а его границы. И если раз мер жилой площади, на которой семья проживает, меньше нормы, это еще не дает ей права требовать увеличения площади, а при наличии прочих условий возможна лишь постановка такой семьи на учет для улучшения ее жи лищных условий в порядке очередности. Сущность же нормы жилой площади состоит в том, что если нанима тель и его семья проживают в помещении, не выходя щем за пределы нормы, то нет излишков жилой пло

356

щади и потому не может быть поставлен вопрос об их изъятии или оплате в повышенном размере.

Норма жилой площади определяется республикан

При ее исчислении учитываются не только члены семьи, но и домработница, хотя она не обладает правом на площадь. Этот вывод основывается на правилах оп латы излишней жилой площади, которые из ее под счета исключают норму, приходящуюся на домработ ницу.

Некоторые лица обладают правом на дополнительную площадь 1. К их числу относятся лица, страдающие за болеваниями, перечисленными в особом перечне; от ветственные работники госорганов, партийных, профсо юзных, общественных и кооперативных организаций согласно установленному перечню; военнослужащие, на чиная с полковника, в том числе и ушедшие в отставку по выслуге лет или уволенные в запас; Герои Советского Союза и Герои Социалистического Труда; заслуженные деятели науки, искусства и техники; народные и заслу женные артисты; авторы научных открытий, заслуженные изобретатели и рационализаторы, а также авторы изо бретений и рационализаторских предложений, имеющих большое народнохозяйственное значение; научные ра ботники, имеющие ученую степень доктора или канди дата наук либо ученое звание профессора, доцента или старшего научного сотрудника, а также писатели, ком позиторы, художники, скульпторы и архитекторы, явля ющиеся членами Союза советских писателей или соот ветствующих художественных союзов; медицинские и зубные врачи, занимающиеся частной практикой на дому; персональные пенсионеры и их семьи и др.

Дополнительная площадь может составлять отдель ную комнату любого размера, а при ее отсутствии 10 кв. м и для научных работников, художников, скульп торов, архитекторов, писателей, композиторов и некото рых других лиц 20 кв. м. Лица, страдающие опреде ленными заболеваниями, в зависимости от характера этих заболеваний имеют право в одних случаях на до

1 См «Законодательство о жилищно коммунальном хозяйстве», т. I, стр 681—689.

357

полнительную площадь в виде отдельной комнаты, а в других в виде 10 кв. м. Право на дополнительную площадь признается также за адвокатами по ходатай ству в каждом отдельном случае президиума коллегии адвокатов, но в пределах норм, установленных испол комом местного Совета.

Если правом на дополнительную площадь обладает несколько членов семьи, ей выделяется дополнительно не более одной комнаты либо площадь в размере двух дополнительных норм. Научные работники, художники, скульпторы, архитекторы, писатели и композиторы, жи вущие без семьи, приобретают право на дополнитель ную площадь при условии, что их основная площадь не достигает 28 кв. м.

Право на дополнительную площадь, если оно не под тверждено бесспорными документами (например, дипло мом об ученой степени), должно быть оформлено кар точкой, которая выдается жилищными органами на основе специально представленных документов (напри мер, о заболевании и др. ).

Площадь, выходящая за пределы основной и допол нительной нормы, которая причитается данной семье, квалифицируется как излишки. Например, семья в сос таве четырех человек, из которых три научные работ ники, проживает вместе с домработницей в квартире

висит от того, являются ли они внутрикомнатными или образуют отдельную изолированную комнату, а в пос леднем случае от того, в доме какого фонда они обра зовались (ст. 316 ГК, п. 8 постановления Пленума Вер ховного Суда СССР от 25 марта 1964 г., п. 1 постанов ления Пленума Верховного Суда РСФСР от 20 декабря 1965 г. ).

Внутрикомнатные излишки изъятию не подлежат. Недопустимо их изъятие и путем переселения нанима теля. Так, Бакинский горисполком предъявил иск к А. о переселении в целях изъятия у нее излишков разме ром 21 кв. м. Суд отклонил этот иск, указав, что пере

358

селение по подобным основаниям законом не предус мотрено.

Последствием образования внутрикомнатных излиш ков является их оплата в троекратном размере установ ленных ставок (п. 12 постановления ЦИК и СНК СССР

от 4 июня 1926 г. 1) за изъятием половины жилищной нормы (в РСФСР 4,5 кв. м), которая оплачивается по обычным ставкам. Пенсионеры оплачивают в однократ ном размере 15 кв. м излишков. Напротив, частнопрак тикующие врачи оплачивают в троекратном размере даже дополнительную площадь. Все прочие лица, имею щие право на дополнительную площадь, оплачивают ее в однократном размере в пределах 10 кв. м, а научные работники, художники, скульпторы, архитекторы, писа тели и композиторы оплачивают в том же размере до полнительную площадь целиком.

При образовании излишков в виде отдельной изоли рованной комнаты осуществима их ликвидация в уста новленном порядке. К ней нельзя прибегать, лишь когда по прямому указанию закона излишняя изолированная комната приравнивается к внутрикомнатным излиш кам. Это относится прежде всего к комнатам, размер которых не достигает 9 кв. м. Аналогично решается тот же вопрос в случаях, когда изъятие изолированной ком наты вызвало бы одно из двух последствий: необходи мость для лиц разного пола независимо от их возраста (кроме супругов) проживать в одной комнате или посе ление супругов в двух разных комнатах. Например, супруги, их сын и дочь проживают в квартире, состоя щей из трех изолированных комнат (36, 10 и 10 кв. м). Излишки, следовательно, равны 20 кв. м и представлены двумя изолированными комнатами. Но при изъятии даже одной из них либо сын и дочь должны будут проживать в одной комнате, либо, во избежание этого, отцу пришлось бы поселиться с сыном, матери — с дочерью, и тогда супруги проживали бы в двух раз ных комнатах. Таким образом, ни одна из этих комнат изъятию не подлежит.

Но при отсутствии перечисленных обстоятельств из лишки в виде изолированной комнаты могут быть лик видированы.

1 СЗ СССР 1926 г. № 44, ст. 312. См. также СУ РСФСР 1928 г. № 53, ст 402.

359

В домах местных Советов это приводит к возложе нию на нанимателя альтернативного обязательства 1: по его выбору либо передать излишнюю изолированную комнату любому избранному им лицу, либо сдать ее для заселения исполкомом местного Совета.

Первый способ осуществим с момента образования излишков до истечения трех месяцев со дня письмен ного предупреждения нанимателя жилищными орга нами. Этот способ оформляется вселением избранного нанимателем лица и последующим совместным их об ращением в исполком о выдаче ордера вселившемуся или получением ордера и последующим вселением. В обоих случаях отказ исполкома в выдаче ордера может быть оспорен в судебном порядке нанимателем и изб ранным им лицом сообща. Для нанимателя основанием иска служит тот факт, что отказом в выдаче ордера ис полком лишает его права выбора одного из двух спосо бов исполнения альтернативного обязательства. Для третьего лица таким основанием является нарушение исполкомом его права на занятие жилого помещения с согласия нанимателя, а если помещение уже им за нято, то права пользования полученной площадью 2. По скольку особые обстоятельства /(например, специальные условия паспортного режима) не исключают передачи площади избранному нанимателем лицу, суд должен признать за ним право на эту площадь.

Второй способ также осуществим в течение всего указанного времени. Но если трехмесячный срок со дня письменного предупреждения истек, а выбор не произ веден, обязательство нанимателя ликвидировать из лишки перестает быть альтернативным и подлежит ис полнению только путем передачи изолированной ком

менение жилищных правоотношений, автореферат канд. дисс, Л, 1967, стр. 8), до вселения третьего лица в изолированную комнату нанима тель утрачивает право на нее лишь с момента выдачи ордера этому лицу, а пока ордер не выдан, он может от своего выбора отказаться. Но если наниматель не только не меняет своего решения, а, напротив, предъявляет судебный иск о его принудительном исполнении, это по рождает также право на иск у третьего лица, за которым суд и дол жен признать право на жилое помещение, ставшее предметом возбуж денного спора.

360