!!Экзамен зачет 2023 год / Иоффе Обязательственное право-1

Визъятие из изложенных общих правил для слу чаев образования излишков у нанимателя, проживаю щего с семьей в отдельной квартире, установлен иной порядок. Он вправе требовать взамен занимаемой пре доставления ему другой квартиры меньшего метража. Если это требование не будет выполнено, то и нанима тель освобождается от обязанности ликвидировать из лишки одним из двух указанных способов. Если же он сам отказывается от надлежаще предоставленной квар тиры, возрождается его обязательство по ликвидации излишков в общеустановленном порядке.

Вотличие от этого в домах ведомственного фонда

обязательство нанимателя ликвидировать излишки в виде изолированной комнаты не строится как аль тернативное. Излишки здесь ликвидируются только пу тем добровольной передачи или судебного их изъятия для заселения наймодателем. Но если жилое помеще ние получено нанимателем в ведомственном доме не в связи с трудовыми отношениями, а по иным основа ниям (например, за счет помещений, выделенных ве домствами в распоряжение исполкома), образовавшиеся излишки подчиняются таким же правилам, как и в до мах местных Советов 1.

В результате ликвидации излишков меняется объ ект жилищного обязательства, хотя обычно этому пред шествует изменение его субъектного состава. Именно вследствие того, что кто либо из членов семьи выбы вает, число участников жилищного обязательства умень шается и тем самым образуются излишки. Но объект жилищного обязательства меняется также в связи с переустройством жилого помещения, его разделом либо объединением двух или нескольких жилых поме щений в объект единого обязательства.

1 См. Б. С. Лесин, указ. автореферат, стр. 7—9.

361

ного фонда, утвержденные МКХ РСФСР 31 декабря 1968 г.; п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 20 декабря 1965 г. ). Этому не препятствуют договоры жилищного найма любых видов, проявляет ли соответствующую инициативу наймодатель или нанима тель. От кого бы, однако, такая инициатива ни исходила и какой бы вид жилищного фонда она ни затрагивала, для переустройства требуется разрешение исполкома местного Совета, даваемое после утверждения проекта переустройства междуведомственной комиссией. Как акт административного надзора за сохранением жилого фон да решение исполкома по этому поводу не подлежит судебному оспариванию и может быть обжаловано лишь в административном порядке. Кроме того, переустрой ство по инициативе наймодателя требует согласия нани мателя и всех совершеннолетних членов его семьи, а если инициатором переустройства является наниматель, он должен получить согласие всех совершеннолетних членов своей семьи и наймодателя. Отказ в согласии на переустройство любого из перечисленных лиц может быть оспорен в суде, за исключением отказа наймода теля — личного собственника, вопреки воле которого переустройство вообще недопустимо.

При разрешении подобных споров суды учитывают, что по прямому указанию закона переустройство жи лого помещения может осуществляться только в целях повышения его благоустроенности. Отсюда вытекает, что, когда предполагается переустройство коммуналь ной квартиры, необходимо согласие всех проживающих

вней нанимателей и совершеннолетних членов их семей,

апри отсутствии согласия любого из них окончательное

решение принимает суд по иску заинтересованного лица.

Примерный устав ЖСК не наделяет члена коопера тива правом на переустройство (перепланировку) квар тиры. Поэтому даже с санкции исполкома местного Со вета переустройство может быть произведено только по разрешению ЖСК без права на судебное оспарива ние его действий.

Раздел жилого помещения (ст. 313 ГК, п. 3 поста новления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.) влечет образование вместо единого двух или

362

нескольких жилищных обязательств. Но так как все участники раздела являются субъектами исходного пра воотношения, раздел юридически означает изменение этого правоотношения как по субъектному составу, так и по объекту.

Исключен раздел служебного или такого помеще ния, которое предоставлено по специальному жилищ ному обязательству в ведомственном фонде. В домах личных собственников раздел может быть осуществлен только по соглашению с собственником дома. В домах ЖСК право на раздел предоставлено лишь в двух уже упоминавшихся случаях: при приеме в кооператив нескольких проживавших вместе с умершим пайщиком наследников, если они настаивают на разделе пая соот ветственно числу изолированных помещений в квар тире, а также при расторжении брака, если пай состав ляет общее имущество супругов и каждому из них может быть выделена отдельная, хотя бы и не изолированная, комната.

В жилищных обязательствах всех других видов нани матель и совершеннолетние члены его семьи, обладаю щие самостоятельным источником средств к существо ванию, имеют право на раздел жилого помещения, и оно защищается в судебном порядке.

При осуществлении членом семьи права на раздел ему должна быть выделена изолированная комната. Если для этого необходимы переустройство или пере планировка, то, соблюдая установленный порядок, можно предъявить требование о разделе, сопряженное с требованием о переустройстве (перепланировке). По скольку каждый член семьи имеет равное с другими

лении новых членов семьи. Отступление от принципа равенства долей может быть вызвано лишь объектив ным несоответствием таким долям имеющихся на дан ной площади изолированных жилых помещений. Суд учитывает также сложившийся в семье порядок поль зования жилым помещением (когда, например, сыну для проживания выделяется определенная комната) и

363

Объединение двух или нескольких жилых помещений

вобъект единого обязательства (ст. 314 ГК) акт, пря мо противоположный разделу. Он приводит к образова нию на базе нескольких единого жилищного обязатель ства. Но так как прибегающие к нему лица уже состоят

вжилищных правоотношениях, этот акт юридически означает изменение таких правоотношений по субъект ному составу и объекту одновременно.

Юридической предпосылкой объединения признается образование единой семьи лицами, проживающими в одной квартире и пользующимися жилыми помеще ниями по отдельным договорам. Если этой предпосылки нет, в объединении должно быть отказано, ибо в подоб ных случаях оно обычно используется для прикрытия незаконной передачи жилого помещения одним нанима телем другому. При наличии же указанной предпосылки у нанимателей возникает право на объединение.

Статья 314 ГК закрепляет это право за участниками любых договоров жилищного найма, кроме заключае мых по поводу служебных помещений. (ч. 3 ст. 297 ГК). Однако систематическое толкование норм жилищного законодательства приводит к выводу, что им не обла дают и наниматели в домах личных собственников, а потому объединение здесь всегда требует согласия наймодателя. Следует также признать, что наниматель, проживающий в ведомственном доме по специальному

лое помещение1. Но какие бы условия для права на объ единение ни требовались, если у нанимателей такое право имеется, а наймодатель уклоняется от заключе ния единого договора, объединение может быть осуще ствлено в судебном порядке посредством иска, предъ явленного к наймодателю.

Для домов ЖСК объединение жилых помещений за коном не предусмотрено. Практическая надобность в этом может возникнуть, только когда после раздела кооперативной квартиры между разведенными супру гами они восстанавливают брачные отношения или когда принятые в ЖСК в связи со смертью пайщика

1 См. Ю. К. Т о л с т о й , указ соч, стр. 115.

364

несколько его наследников объединяются в единую Семью. И если бы это произошло, то по заявлению заин тересованных лиц общее собрание ЖСК могло бы в ус тановленном порядке оформить на одного из них член ство в кооперативе и общую сумму пая. Но решение та ких вопросов входит в исключительную компетенцию ЖСК и судебному оспариванию не подлежит.

Как объединение нескольких жилых помещений в объект единого обязательства, так и раздел жилой площади могут явиться результатом обмена. Когда про живающие на общей площади обменивают ее на пло щадь в разных квартирах, обмен служит средством раз дела. Но он выступает в качестве способа объединения, когда разные помещения меняются сообща на единую площадь (квартиру, комнату или несколько комнат в одной квартире). При оформлении таких сделок жи лищные органы обязаны проверить их соответствие не только правилам об обмене, но и требованиям, ко торые предъявляются к разделу жилой площади или объединению жилых помещений.

Форма. Жилищные обязательства в домах местных Советов или ведомств требуют письменного оформления (ч. 1 ст. 299 ГК). Они должны оформляться ордером, финансовым лицевым счетом, а также письменным до говором (п. 1 Правил пользования жилым помеще нием). Последнее требование на практике зачастую не соблюдается, и дело ограничивается лишь тем, что в со ответствии с ордером наймодатель фактически предос тавляет, а наниматель фактически занимает выделен ное ему жилое помещение. Такие действия отнюдь не составляют односторонних сделок наймодателя и нани мателя1. Каждая из односторонних сделок, даже если они взаимосвязаны, совершается самостоятельно и по рождает определенные юридические последствия неза висимо от другой. Между тем наниматель не мог бы по селиться в жилое помещение, если бы оно не было пре доставлено, как и наймодатель предоставляет помеще ние лишь по требованию нанимателя, желающего в нем поселиться. Поэтому фактическое вселение, не сопро вождаемое письменным договором, есть тоже договор,

1 Как полагает В. Ф. Чигир (см. В. Ф. Ч и г и р , Советское жи лищное право, 1968, стр. 60).

365

не облеченный, однако, в требуемую форму. Поскольку же письменная форма в этом случае не составляет ус ловия действительности договора, а факт его заключе ния с очевидностью вытекает из занятия жилого поме щения и открытия нанимателю финансового лицевого счета, существование договора не может быть постав лено ни под какое сомнение.

К жилищным обязательствам в домах личных собст венников какие либо особые требования относительно их оформления не предъявляются. Здесь действуют общие правила о форме сделок. Но так как при вселении нани мателя соблюдаются условия паспортной прописки, то имеются и письменные доказательства заключения до говора.

В домах ЖСК, где право на жилое помещение воз никает не из договора, а из членства, договор с пайщиком вообще не заключается. Удостоверению его прав служит список членов ЖСК, утвержденный исполкомом местного Совета, решение общего собрания о распределении жи лых помещений и ордер, выданный исполкомом на этом основании.

Срок. В договоре жилищного найма срок его действия определяется соглашением сторон, когда в качестве най модателя выступает гражданин (ч. 2 ст. 299 ГК). При этом различаются юридические последствия годичного и более продолжительного срока (ч. 2 ст. 328 ГК, пп. 16 17 по становления Пленума Верховного Суда СССР от 25 мар та 1964 г. ).

Если договор заключен на срок не свыше года с обя зательством освободить помещение, то, как только он истечет, наймодатель вправе требовать, чтобы помещение было освобождено. Когда же договорный срок превышает годичный период, наниматель, добросовестно выполняв ший свои обязанности, сохраняет право на жилое поме щение и управомочен требовать возобновления договора на новый срок. Это право отпадает, лишь если будет установлено, что помещение необходимо для личного пользования собственника (ввиду, например, болезни) или членов его семьи, даже не проживавших с ним ранее, но нуждающихся в жилой площади. Те же правила при меняются к договорам, заключенным на срок не свыше года с обязательством освободить помещение, если впо следствии стороны возобновили действие договора и в ре

366

зультате общий срок пользования жилым помещением превысил один год. Они распространяются и на договоры» заключенные без указания срока, с тем, что, помимо воз никшей у собственника или членов его семьи нуждаемо сти в сдаваемой жилой площади, необходимо предупре дить нанимателя за три месяца о прекращении договора. На тех же основаниях и лишь по истечении срока дого вора, а при отсутствии срока — с предупреждением за три месяца нанимателя вправе выселить новый собствен ник. Вместе с тем в выселении нанимателя должно быть отказано, если суд установит, что собственник добивается его выселения для продажи дома или для сдачи жилого помещения внаем другому лицу. И только когда нанима тель был вселен в комнату, занимаемую самим собствен ником или членами его семьи, иск о выселении удовлетво ряется независимо от срока проживания.

В домах местных Советов и ведомственных домах, даже когда помещение предоставляется по специальному жилищному обязательству, письменный договор заклю чается сроком на 5 лет, а относительно служебных поме щений на все время работы нанимателя (ч. 1 ст. 299 ГК). Тем самым вопрос о возобновлении договора найма слу жебного помещения вообще не возникает. В остальных случаях наниматель имеет право возобновить договор, но оно может быть оспорено по суду со ссылкой на систе матическое невыполнение нанимателем своих обязанно стей (ч. 1 ст. 328 ГК). Понятно также, что для возобно вления договора как основания специального жилищного обязательства, установленного в ведомственном доме, необходимо, чтобы наниматель сохранил трудовые отно шения с данным ведомством. При отпадении трудовых отношений, если специальное жилищное обязательство не трансформировалось в общее, наймодатель не только не обязан возобновлять договор, но и не связан сроком его действия.

Вследствие того, что с членами ЖСК договоры вовсе не заключаются, здесь не может быть речи и о сроке до говора. Право членства в принципе бессрочно и прекра щается в связи со смертью пайщика, его выходом или исключением из кооператива в установленном по рядке.

Права и обязанности сторон. Они определяются за коном, соглашением сторон, а при найме помещений

367

в домах местных Советов и ведомств также правилами Типового договора. При этом изменение условий дого вора, по общему правилу ст. 313 ГК, допускается только е согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя Согласия одной из сторон не требуется, лишь когда по прямому указанию закона она не вправе возражать про тив изменения договора другой стороной (раздел и объе динение жилых помещений, замена нанимателя, ликвида ция образовавшихся излишков в виде изолированной комнаты ст. ст. 313 316 ГК).

Ввиду взаимного характера договора жилищного найма права и обязанности его участников могут быть рассмотрены в рамках обязанностей каждой из сторон.

Наймодатель несет следующие обязанности:

а) предоставить жилое помещение в состоянии, соот ветствующем условиям договора и его назначению имен но как жилого помещения. В противном случае нанима тель вправе истребовать помещение по суду и взыскать

основных конструкций дома, дверей, окон, полов, перек ладка печи, ремонт центрального отопления, водопро вода, канализации, ванного оборудования и мусоропро вода (п. 4 Типового договора). Нарушение этой обязан ности управомочивает нанимателя произвести капиталь ный ремонт, предусмотренный договором или вызывае мый неотложной необходимостью, и взыскать с наймода теля стоимость ремонта или зачесть ее в счет квартирной платы;

в) исправлять в домах местных Советов и ведомств повреждения оборудования в квартире не позднее 3 х

Для государственных, кооперативных и общественных домов оговорена обязанность бережно относиться к по мещению и оборудованию в нем (п. 3 Типового дого вора);

368

б) поддерживать жилое помещение в исправном со стоянии, производя текущий ремонт (ст. ст. 285, 295 ГК). В домах местных Советов и ведомств к текущему ре монту относится побелка потолков, окраска стен, полов Н т. д. (п. 13 Правил пользования жилым помещением);

в) своевременно вносить квартирную плату (ст. ст. 303— 304 ГК), а в государственных и ведомственных домах — также платежи за коммунальные услуги (п. 2 Типового договора). Квартирная плата должна вноситься не позд нее 10 числа следующего за прожитым месяца, если в домах личных собственников стороны не предусмотрели иные сроки;

г) соблюдать правила социалистического общежи тия, а в государственных, кооперативных и обществен ных домах соблюдать также действующие правила пользования жилым помещением (п. 2 Типового дого вора);

д) при прекращении договора вернуть наймодателю жилое помещение в том состоянии, в каком оно было получено, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. ст. 291, 295 ГК). При выезде из жилого помещения в доме местного Совета или ведомства оно сдается наймодателю по акту с за прещением снимать установленные нанимателем обору дование и приспособления, если это может причинить вред помещению (п. 2 Типового договора).

В случае нарушения возложенных на нанимателя обязанностей он также подвергается определенным санкциям. В частности, он обязан возместить вызванные

(ст. ст. 292, 295 ГК). Некоторые нарушения, допущенные нанимателем, влекут утрату права на площадь, как произошло, например, с жилищными правами З., кото рая, получив от ведомства площадь в одном из подмо сковных районов, использовала ее как дачное помеще ние, проживая фактически на площади мужа в Москве. Кроме того, при систематическом нарушении договор ных обязательств наниматель лишается права на возоб новление договора по истечении срока его действия.

Особо должен быть рассмотрен вопрос о квартирной плате. Плата за пользование жилым помещением в доме

369

личного собственника определяется соглашением сторон, однако ее размер не может превышать установленных предельных ставок (ч. 1 ст. 304 ГК). Эти ставки опре деляются путем 20 процентной надбавки к установлен ному размеру квартирной платы в домах местных Сове тов 1. Следует также признать, что, подобно тому, как это предусмотрено для поднайма (ст. 321 ГК), в случае предоставления в пользование нанимателя предметов домашней обстановки личный собственник вправе взи мать с него плату в двукратном размере по сравнению с указанными предельными ставками. Систематический неплатеж квартирной платы нанимателем управомочи вает личного собственника расторгнуть договор и пот ребовать его выселения (ч. 2 ст. 333 ГК). А так как совершеннолетние члены семьи несут солидарную с на нимателем ответственность (ч. 2 ст. 301 ГК), то при на личии указанного основания выселению подлежит семья

вцелом.

Вдомах государственного, кооперативного и обще ственного фонда квартирная плата определяется в нор

мативном порядке (постановление ЦИК и СНК СССР

от 4 июня 1926 г.2; постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 14 мая 1928 г. 3 ) . Единицей оплаты является квадрат ный метр полезной жилой площади, а размер квартир ной ставки определяется следующим образом.

Для данного города исполком местного Совета уста навливает основную ставку квартирной платы, т. е. сред ний расценок квадратного метра жилой площади, кото рый может колебаться в пределах от 3 до 4,4 коп. Им же для данного дома определяется расценок жилой площади путем установления скидок или надбавок к основной ставке. Скидки вводятся за отдаленность дома от центра, отсутствие всех или некоторых элементов коммунального обслуживания (водопровода, канализации и т. п.), а над бавки за особые удобства (ванна, газ и др. ). На основе расценка нормируется квартирная такса для каждого жилого помещения. Если данное жилое помещение не имеет дефектов по сравнению с большей частью прочих помещений того же дома, квартирная такса будет равной

370