!!Экзамен зачет 2023 год / Иоффе Обязательственное право-1

Однако от признания права на жилое помещение особым вещ ным правомочием отказался и сам С. И Аскназий. Выдвинутая же им новая конструкция не принижает роли договора, если учитывать, что право на жилое помещение возникает из законченного юриди ческого состава, в подлежащих случаях включающего в себя и

специального выделения названного права она вообще не может обойтись, и при разрешении едва ли не любых жилищных споров (о выселении, обмене, разделе жилой площади и т п) прежде всего и выясняется, имеет ли проживающий в жилом помещении граж данин право на него или, несмотря на законность проживания, оно отсутствует. Именно практические потребности и сыграли главную роль в том, что подвергаемое критике понятие права на жилое по

По общему правилу ст. 301 ГК, право на жилое по мещение принадлежит как самому нанимателю, так и наравне с ним проживающим с нанимателем членам семьи: супругу, детям, родителям, другим родственникам и нетрудоспособным иждивенцам. Однако супруг, дети, родители и другие родственники приобретают право на жилое помещение уже в силу самого факта совместного проживания с нанимателем, тогда как нетрудоспособные иждивенцы для приобретения такого права должны,

помимо этого, вести с нанимателем общее хозяй ство1.

Если кто либо из перечисленных лиц как член семьи включен в ордер или в заключенный с личным собст венником дома договор, за ним признается право все литься в помещение и равное с другими членами семьи, включая нанимателя, право пользования этим помеще нием. Иначе обстоит дело с последующим вселением тех же лиц, когда они в ордер (договор) не включены,

1 Гораздо более широко круг членов семьи очерчивается в ГК некоторых других союзных республик (например, Молдавской ССР), Относящих к ним при условии совместного проживания и ведения об щего хозяйства с нанимателем любых граждан (например, факти ческих супругов), а не только нетрудоспособных иждивенцев. Судеб ная практика РСФСР, хотя это и не предусмотрено ст 301 ГК, также склонна в порядке распространительного толкования названной нормы признавать право на жилое помещение за фактическим супру гом.

341

но наниматель готов их к себе поселить (ст. 302 ГК). Такое вселение возможно лишь в установленном по рядке (например, с соблюдением действующего в дан ном городе паспортного режима) и только с согласия всех проживающих с нанимателем совершеннолетних членов семьи, а в индивидуальном жилом фонде — также с согласия собственника дома. Однако не требуется со гласия на вселение к родителям несовершеннолетних де тей, а в индивидуальном жилом фонде, кроме того, без согласия собственника можно вселить супруга и нетрудо способных детей, если наниматель занимает изолирован ное помещение. Вместе с тем вселившийся приобретает равное со всеми членами семьи право на жилое помеще ние только при условии, что между ним, нанимателем и совершеннолетними членами семьи не было иного со глашения (например, о вселении без права на жилую площадь или с правом лишь на ту комнату, в которой все лившийся будет проживать). Но когда проживание или

нув, оно может быть прекращено лишь на предусмот ренных законом общих основаниях.

Изложенные правила распространяются на все виды договорных жилищных обязательств. Отсюда следует, что в любом из них право на жилое помещение при

ному.

В домах местных Советов, ведомственных и индиви дуальных жилых домах члены семьи имеют не только равное с нанимателем, но и независимое от его право мочий право на жилое помещение. Поэтому право каж дого из них сохраняется даже при прекращении жи лищного обязательства с нанимателем.

Напротив, при установлении специальных жилищ ных обязательств в ведомственных домах или в слу жебных помещениях члены семьи, имея равное с нани мателем право на жилое помещение, сохраняют его до тех пор, пока наниматель не утрачивает трудовых отно шений с наймодателем, в связи с которыми жилое по мещение предоставлено. В этом смысле права членов

342

семьи зависимы от прав нанимателя. По речь идет о за висимости не от жилищных прав, а от его трудовых отношений. Так, если наниматель не прекратил трудо вых отношений, но утратил право на данное жилое по мещение вследствие, например, переезда к супругу, члены семьи полностью сохраняют свои права. Но если наниматель до или даже после утраты права на жилое помещение прекратит трудовые отношения с наймода телем, это повлечет и утрату жилищных прав членами его семьи. И именно потому, что правомочия членов семьи в обязательствах такого рода зависят не от жи лищных, а от трудовых отношений нанимателя, они подпадают под понятие права на жилое помещение, а не просто права на проживание в нем. Более того, как уже от мечалось, не всегда прекращение трудовых отношений с нанимателем оказывает влияние на жилищные права и самого нанимателя, и членов его семьи. Это происхо дит только в особо предусмотренных законом случаях. Когда же специальное жилищное обязательство пре вращается в общее, члены семьи, и без того имевшие равное с нанимателем право на жилое помещение, ста новятся обладателями этого права уже независимо от трудовых отношений нанимателя.

По иному решается вопрос о праве на жилое поме щение в домах ЖСК (пп. 16, 19, 21, 24, 25 Примерного устава ЖСК и пп. 2—4, 7 постановления Пленума Вер ховного Суда СССР от 25 февраля 1967 г. ). В принципе такое право принадлежит только самому члену коопе ратива, и если членство им утрачивается, это обуслов ливает и утрату жилищных прав совместно проживаю щими с ним членами его семьи. Тем не менее правомо чиям членов семьи присущ некоторый элемент независимости, приближающий их к праву на жилое помещение.

Во первых, при вступлении в ЖСК гражданин ука зывает членов семьи, которые будут совместно с ним проживать и с учетом которых определяются масштабы допустимого участия пайщика в кооперативном жилищ ном строительстве. Названные пайщиком члены семьи включаются в решение ЖСК о выделении пайщику квартиры и в ордер, выдаваемый на этом основании исполкомом местного Совета. Тем самым они приобре тают право на вселение в кооперативную квартиру, хотя

343

бы против этого возражал пайщик, и не могут быть впо следствии выселены им по мотивам разрыва семейных связей. В таком же правовом положении оказываются и те члены семьи, которые в установленном порядке были вселены пайщиком уже после занятия им коопе ративной квартиры.

Во вторых, члены семьи пайщика утрачивают жи лищные права только при таком прекращении членства в ЖСК, которое не обязывает кооператив принять в свой состав кого либо из них. Эта обязанность отсутствует, если пайщик сам выбывает из ЖСК либо исключается из него за неподчинение уставу, невыполнение членских обязанностей, систематическое разрушение и порчу жи лого помещения. Напротив, при исключении пайщика из ЖСК ввиду невозможности совместного с ним прожива ния кооператив обязан принять в свой состав любого изъявившего такое желание члена семьи из числа сов местно проживающих с пайщиком и возвратить исклю ченному паенакопление после внесения пая вновь приня тым членом. В случае смерти пайщика ЖСК несет ана логичную обязанность перед совместно проживавшими с пайщиком наследниками, причем с разрешения испол кома в ЖСК могут быть приняты несколько наследни ков, если имеется возможность выделить каждому из них изолированное жилое помещение. При отсутствии на следников, их отказе от дальнейшего проживания в квар

а внесенными ими суммами компенсируется пай, перешедший к другим лицам по наследству. Преимуще ственное право на вступление в ЖСК, принадлежа щее членам семьи пайщика, обеспечивается судебной защитой. И если оно будет реализовано, жилое помещение останется в пользовании членов семьи, несмотря на выбытие из ЖСК его первоначального члена.

В третьих, при определенных обстоятельствах возмо жен принудительный раздел пая между пайщиком и чле нами его семьи. Такое право предоставляется супругу пайщика при расторжении брака, если внесенный пай относится к общему супружескому имуществу, а каж дому из супругов можно выделить в занимаемой квар

344

тире отдельную, хотя бы и не изолированную, комнату1. Тогда в ЖСК принимается также второй супруг с тем, что в случае несоответствия выделенной ему части Квар тиры размеру приходящегося на его долю пая между су пругами производятся дополнительные денежные рас четы. Когда же раздел пая ввиду отсутствия необходи мого числа комнат неосуществим, супруг, не являющийся пайщиком, вправе либо взыскать с другого супруга свою долю в деньгах и освободить жилое помещение, либо со хранить за собой в прежнем объеме право на прожива ние в кооперативной квартире.

Из сказанного видно, что правомочия членов семьи, проживающих совместно с пайщиком в кооперативной квартире, не могут получить однозначной оценки лишь как право проживания или только как право на жилое помещение. До тех пор, пока пайщик сохраняет членство в ЖСК, правомочия членов его семьи не выходят за пре делы права проживания. Но это особое право прожи вания, уступающее по устойчивости праву пайщика только в том смысле, что может быть прекращено вслед ствие выбытия пайщика из состава кооператива. После прекращения отношений членства между ЖСК и пайщи

зуется в право на жилое помещение у других членов семьи.

Право проживания. От права на жилое помещение право проживания отличается тем, что производно (за висимо) от него, носит временный (срочный) характер, ограничено правомочиями, предоставленными обладате лем права на жилое помещение, и возникает из поднайма или вселения временных жильцов.

Поднаем (ст. ст. 320—322, 324 ГК, п. 5 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г. ) устанавливается договором нанимателя жилого помеще ния с третьим лицом поднанимателем. В поднаем мо

1 См. п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 28 февраля 1970 г. В п. 9 того же постановления право на раздел пая признается на тождественных основаниях за лицом, которое, будучи введено в заблуждение, вступило в брак, признанный впо следствии недействительным.

345

жет быть сдано жилое помещение целиком, если нани матель и все члены его семьи временно отсутствуют, со храняя право на это помещение. Для сдачи в поднаем части помещения требуется, чтобы в результате вселения поднанимателя на каждого проживающего приходилась

говора поднайма является согласие на его заключение наймодателя и всех совершеннолетних членов семьи нанимателя. При сдаче во временное пользование третьих лиц жилого помещения в квартире ЖСК возни кают наемные, а не поднаемные отношения, ибо сам сдающий не является нанимателем — он пользуется по мещением в силу членства, а не договора жилищного найма. Однако правила ГК, установленные для под найма, распространяются и на эти отношения с тем,

мая с поднанимателя квартирная плата не должна пре вышать той, которую за сданное в поднаем помещение вносит сам наниматель, а в ЖСК — возмещаемых най

с жилым помещением поднаниматель пользуется пред метами домашней обстановки. Извлекаемые нанимате лем посредством поднайма нетрудовые доходы подле жат взысканию в пользу государства. А если нетрудо

изъята у нанимателя по правилам ст. 5 ГК, запрещаю щей осуществление права вопреки его назначению в нашем обществе.

Срок при поднайме существен потому, что за подна нимателем не признается право возобновить договор по его истечении. И если не состоится соглашение о про лонгации договора, наниматель с наступлением об условленного срока вправе в судебном порядке высе лить поднанимателя, Такое же право наниматель имеет

346

и по бессрочному договору, но должен предупредить поднанимателя о его прекращении за три месяца.

теля, и независимо от истечения срока поднайма он прекращается одновременно с прекращением жилищ ного найма.

Временные жильцы (ст. ст. 323—324 ГК, п. 6 поста новления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г. ) отличаются от поднанимателей тем, что они вселяются в жилое помещение не только для времен ного, но и безвозмездного проживания (как гости, зна комые и т. п. ). Право на их вселение вытекает из всех видов жилищных обязательств, включая обязательства, связанные со служебными помещениями. Оно может быть по взаимному согласию осуществлено как нанима телем (членом ЖСК), так и проживающими с ним со вершеннолетними членами семьи. Согласия наймода теля (правления ЖСК) на его осуществление не тре буется. Но если временные жильцы вселяются на срок свыше полутора месяцев, необходимо соблюсти то же, что и при поднайме, условие о размере жилой площади, приходящейся на каждого проживающего.

Указанный срок важен, однако, не для содержания правомочий временных жильцов, а только для опреде ления условий их вселения. Наниматель и совершенно летние члены его семьи могут в любое время потребо вать, чтобы временный жилец освободил помещение, и вправе выселить его в судебном порядке. Лишь такие временные жильцы, как поселившиеся к своим подо печным опекуны и попечители, выселяются после пре кращения опеки или попечительства.

Принадлежащее поднанимателям и временным жиль цам право на проживание, сколько бы оно ни продол жалось, не может перерасти в право на жилое поме щение. Исключение сделано для двух случаев: а) за опекунами и попечителями, назначенными к престаре лым или инвалидам и поселившимся на их площадь, эта площадь может быть закреплена исполкомом после прекращения опеки (попечительства), если они добро совестно выполняли свои обязанности; б) исполком

347

обязан закрепить освобожденное нанимателем жилое помещение за поднанимателями или временными жиль цами, если ими являются инвалиды Отечественной войны, семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести на фронтах Отечественной войны, и если перечисленные лица поселились на дан ную площадь до 1 января 1948 г. (постановление Совета Министров СССР от 15 августа 1948 г.1 ).

§ 3. Элементы жилищного обязательства

Субъекты. В этом обязательстве субъектами яв ляются предоставляющий жилое помещение в пользова ние и его пользователь.

В качестве предоставляющего помещение в пользо вание выступает наймодатель или ЖСК. ЖСК — коопе ративная, т. е. социалистическая организация. Наймо

ственность или оперативное управление другого лица, наниматель не лишается своих прав (ч. 2 ст. 288, ч. 2 ст. 295 ГК). В отношениях между гражданами такой факт вообще оставляет права нанимателя неприкосно венными (п. 17 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г. ). Если дом местного Совета передается ведомству, даже имеющему право на выселение лиц, прекративших с ним трудовые отноше ния, тот, кто уже проживал в передаваемом доме, сохра нит те же права, которые принадлежали ему в доме местного Совета. Напротив, при передаче такими ведом ствами своих домов местному Совету проживающие в них жильцы приобретают обычные права нанимателей в домах местных Советов, независимые от трудовых от ношений с данным ведомством.

Нанимателем по договору жилищного найма и чле ном ЖСК может быть только гражданин, но не юриди

1 СП СССР 1948 г. № 5, ст. 61.

348

ческое лицо. Если юридическое лицо снимает часть жи лого дома для собственных нужд, возникают отношения имущественного, а не жилищного найма. Когда же пред приятие или учреждение по соглашению с индивидуаль ным собственником поселяет в предоставленной ему квартире или комнате своих работников для прожива ния, отношения собственника дома с юридическим лицом регулируются нормами об имущественном найме, а к его отношениям с жильцами применяются нормы жилищного законодательства.

Изменения могут произойти на стороне не только предоставляющего, но и получающего жилое помещение в пользование. Мы уже касались таких случаев, когда речь шла о вселении к нанимателю членов его семьи, а также о замене пайщика ЖСК. Кроме того, субъект ный состав жилищного обязательства меняется вслед ствие замены выбывшего нанимателя и обмена жилых помещений.

Замена нанимателя осуществляется по правилам ст. 315 ГК, рассчитанным на все виды жилищных обя зательств, кроме установленных в служебных помеще ниях и специальных жилищных обязательств в ведом ственных домах1.

Поскольку члены семьи имеют равные с нанимате лем жилищные права, особое выделение этой фигуры приобретает лишь тот практический смысл, что от его имени заключается договор жилищного найма и в непо средственных отношениях с ним наймодатель решает все связанные с пользованием жилым помещением во просы. Тем не менее надобность в замене нанимателя другим членом семьи иногда возникает. Это происходит в случае выбытия, смерти или даже при жизни нанима теля, если семья признает почему либо его оставление нецелесообразным. Тогда по требованию любого совер шеннолетнего члена семьи, обладающего правом на жи

1 Толкование ст. 315 ГК в том смысле, что она оставляет откры тым вопрос о возможности замены нанимателя в доме личного соб ственника (см. Ю. К. Т о л с т о й , указ. соч., стр. 117), не согласуется с ее формулированием в виде общей нормы, предусматривающей исключение лишь для специальных жилищных обязательств в ведом ственных домах, а такое же исключение для служебных помещений предусмотрено ч. 3 ст. 297 ГК.

349

лое помещение и имеющего самостоятельный источник средств существования, наймодатель обязан признать его нанимателем, внеся соответствующие изменения в договор жилищного найма. Однако для предъявления такого требования необходимо согласие всех других со вершеннолетних членов семьи, а при жизни первона чального нанимателя также и его согласие. В случае возникновения спора по этому поводу с наймодателем или между совершеннолетними членами семьи он разре шается в судебном порядке.

Обмен жилых помещений регулируется ст. ст 325 327 ГК, Инструкцией Министерства коммунального хо зяйства РСФСР от 9 января 1967 г. и п. 10 постановле ния Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.

По своему юридическому содержанию обмен суще ственно отличается от замены нанимателя. Замена нани мателя, продолжающего проживать на той же площади, сама по себе не вносит каких либо изменений в субъект ный состав жилищного обязательства. Иной характер носит обмен, сущность которого состоит в том, что по соглашению, заключенному нанимателями жилых поме щений, каждый из них передает свою площадь другому, получая в обмен на нее площадь контрагента. При этом каждая сторона становится участником жилищных пра воотношений, в которых состоял с наймодателем до об мена ее контрагент. Иначе говоря, обмен представляет собой взаимный перенаем жилых помещений, и именно с учетом этого обстоятельства определяются его пра вила.

Обмен возможен в пределах квартиры, дома, разных домов одного фонда (фонда местного Совета, ведом ственного фонда), разных домов различных фондов (до мов ведомственного фонда и фонда местного Совета), а также в пределах одного города или разных городов (междугородный обмен). Не допускается лишь обмен служебных помещений, а помещение, занимаемое по специальному жилищному обязательству в ведомствен ном доме, можно обменять только с лицом, состоящим в трудовых отношениях с тем же ведомством. Никаких других ограничений по видам жилищных обязательств, служащих основанием обмена, закон не устанавливает. Поэтому не исключен обмен помещения, занимаемого на нимателем в доме личного собственника, на площадь в

350