!!Экзамен зачет 2023 год / Иоффе Обязательственное право-1

вещи и текущему ремонту, то ее нарушение дает право отказаться от договора, только если это ухудшило состояние имущества (п. 2 ст. 289 ГК). Нанимателю также предоставляется право на расторжение договора, когда свою обязанность по капитальному ремонту на рушает наймодатель (п. 1 ст. 290 ГК). Но в распоря жении нанимателя имеется и другая возможность — произвести необходимый ремонт самостоятельно, а свя занные с ним расходы взыскать с наймодателя или зачесть в счет причитающейся наймодателю наемной платы (ч. 2 ст 284 ГК).

От ремонта нужно отличать вносимые в имущество улучшения. Когда, например, арендатор жилого дома устанавливает в нем газопровод или взамен печного сооружает паровое отопление, то в подобных случаях речь уже идет не о поддержании целостности, а об известных изменениях объекта, усиливающих эффектив ность его использования. Это и называют улучшениями. И если за время действия договора они полностью не амортизируются, нужно определять судьбу самих улуч шений или связанных с ним материальных затрат сле дующим образом.

Улучшения, внесенные с согласия наймодателя, должны быть им компенсированы в пределах необходи мых затрат. Если же согласие наймодателя испрошено не было, применяются несовпадающие правила к улуч шениям отделимым, которые могут быть изъяты из объекта найма при полном сохранении его прежнего состояния, и неотделимым, изъятие которых причинило бы вред наемному имуществу. Неотделимые улучшения переходят к наймодателю безвозмездно. Отделимые он тоже может оставить за собой, но с оплатой компен сации нанимателю. Если от оплаты таких улучшений наймодатель отказывается, они могут быть изъяты на нимателем (ч. 2 ст. 293 ГК).

Приведенные правила касаются лишь таких измене ний, вносимых в наемное имущество, которые имеют характер именно улучшений. Всякое иное переобору

матель обязан восстановить прежнее состояние иму щества и возместить наймодателю убытки,

321

Особенности договора бытового проката. В предше ствующем изложении уже упоминался договор проката и отмечались некоторые его особенности. Конкретное выражение они находят в каждом из элементов дого ворного обязательства.

Субъектный состав договора отличается тем, что в качестве наймодателя выступают лишь специализи рованные прокатные организации, а нанимателя только граждане при предъявлении паспорта или иного соответствующего документа. Прокат некоторых видов доступен лишь гражданам, отвечающим определенным требованиям, например имеющим водительские права, если напрокат сдается автомобиль. С малолетними до говоры проката не заключаются, а с несовершеннолет ними, достигшими 15 лет, могут быть заключены при наличии справки о заработке (стипендии) или с письмен ного согласия родителей (попечителей).

Срок проката зависит от пожелания нанимателя, но не должен превышать установленного типовым догово ром максимального срока. По истечении обусловленного срока стороны вправе возобновить действие договора на следующий срок такой же продолжительности. Но так как право на преимущественное перезаключение до говора нанимателю не предоставлено, нельзя возобнов лять договор, если в порядке очередности его заключе ния требует другой гражданин.

Форма проката всегда письменная. Конкретные ее реквизиты видоизменяются в зависимости от объекта, сдаваемого напрокат. Чаще всего договор фиксируется на типовых формулярах установленного образца с вру чением одного экземпляра нанимателю и оставлением второго прокатной организации.

Права и обязанности сторон, помимо того, что ха рактерно для любого правоотношения по имуществен ному найму, предполагают совершение некоторых до полнительных действий. Как указано в ч. 2 ст. 281 ГК, организация, заключающая договор бытового проката, должна в присутствии нанимателя проверить исправ ность сдаваемого внаем имущества. Типовые договоры обязывают ее также осведомить нанимателя о порядке пользования имуществом, условиях проката и мерах ответственности за допущенные нарушения. В пределах установленного срока после заявления нанимателя про–

322

катный пункт должен либо устранить обнаруженные в имуществе дефекты, либо заменить его исправным предметом. Несмотря на срочность прокатного дого вора, наймодатель обязан принять сдаваемый нанима телем объект проката в любое время и возвратить ему наемную плату за вычетом суммы, приходящейся на истекший период, включая день возврата вещи.

Прокатная организация вправе осуществлять надзор за содержанием и эксплуатацией имущества, чему со ответствует обязанность нанимателя допускать к про верке его состояния представителя этой организации. Если выяснится, что наниматель содержит или эксплуа

говор может быть досрочно расторгнут с отнесением на счет нанимателя расходов по возвратной транспорти ровке вещи и ее ремонту. При возвращении вещи без

просроченного платежа. Наниматель, приведший полу ченное напрокат имущество в полную негодность, имеет возможность либо передать наймодателю такой же по качеству и марке предмет, либо оплатить его стоимость по розничным ценам, оставив поврежденное имущество за собой.

Г л а в а 2

ЖИЛИЩНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

§ 1. Понятие и виды жилищных обязательств

Понятие жилищного обязательства. Улучшение жи лищно бытовых условий трудящихся одна из важ нейших задач коммунистического строительства в на шей стране. О масштабах ее выполнения можно судить уже хотя бы по тому, что, как сообщалось на XXIV съезде партии, за 1966 1970 гг. в стране построены жилые дома общей площадью 518 млн. кв. м, а это позволило улучшить жилищные условия почти 55 млн. человек1.

1 См. «Материалы XXIV съезда КПСС», стр. 238.

323

Однако, чтобы обеспечить наиболее целесообразное и максимально возможное при наличном жилом фонде удовлетворение потребностей населения в жилой пло щади, необходим особый порядок нормирования жи лищных отношений. Институт имущественного найма к этому не приспособлен. Регулируемый им договор совершается, по общему правилу, исключительно на ос нове соглашения сторон, и как только истекает срок его действия, наниматель обязан возвратить наймо дателю полученный в пользование объект. Совершенно очевидно, что, если бы те же правила распространялись на жилищные отношения, распределение жилой пло щади не зависело бы от степени нуждаемости, а право пользования ею время от времени прекращалось бы в противоречие с самой природой потребности в жилье, носящей постоянный характер..

Ввиду этого нормы ГК об имущественном найме применяются к жилищным отношениям, лишь когда это прямо предусмотрено законом. В частности, согласно указанию ч. 2 ст. 295 ГК к договору жилищного найма с учетом его специфики должны применяться рассчитан

делен в ГК в особую главу (ст. ст. 295 341), следую щую за главой об имущественном найме.

Однако основанием жилищных обязательств может быть не только договор найма жилого помещения. Они возникают и из других оснований, не носящих до говорного характера, например из членства в жилищно строительном кооперативе (ЖСК). В то же время по мимо норм ГК существуют специальные нормативные акты, рассчитанные как на договор жилищного найма, так и на иные жилищные правоотношения. В характери стике источников правового регулирования жилищных отношений должны учитываться и эти акты.

Подавляющее большинство специальных норматив ных актов по вопросам жилищного права издано нормотворческими органами союзных республик. Важ нейшими среди них являются: Примерный устав ЖСК, утвержденный постановлением Совета Министров РСФСР от 2 октября 1965 г.1; Типовой договор найма

1 СП РСФСР 1965 г. № 23, ст. 144.

324

жилого помещения 1; Инструкция о порядке обмена жи лых помещений, утвержденная Министерством комму нального хозяйства РСФСР 9 января 1967 г. 2. Акты общесоюзного значения в этой сфере гражданско право вого регулирования имеют гораздо меньшее распростра нение (таково, например, постановление ЦИК и СНК

СССР от 4 июня 1926 г. относительно квартирной пла ты 3 ) . Определенную роль в регулировании жилищных отношений играют акты местных органов (например, ре шение Ленгорисполкома и Леноблсовпрофа по 26 июня 1961 г. «О порядке приема на учет и предоставления жи лой площади в Ленинграде» 4.

18 марта 1963 г. и 17 января 1974 г. «О практике при менения статьи 62 Основ гражданского законодатель ства Союза ССР и союзных республик» 5; от 25 марта 1964 г. «О судебной практике по гражданским жилищ ным делам»6 ; от 25 февраля. 1967 г. «О некоторых вопросах применения законодательства при рассмотре нии судами дел по спорам между гражданами и жи лищно строительными кооперативами»7. Пленум Верхов ного Суда РСФСР издал постановления: от 20 декабря 1965 г. «О вопросах, возникших в практике применения судами некоторых норм ГК РСФСР, регулирующих жи лищные отношения»8, от 28 января 1970 г. о выполнении судами РСФСР постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 февраля 1967 г. 9 и от 10 августа

1971 г. «О практике применения судами статьи 322 ГК РСФСР» 10.

По своей юридической природе жилищное право отношение является обязательственным. В нем участ

325

вуют: на одной стороне тот, кто предоставляет жилое помещение в пользование, а на другой лицо, которому оно предоставляется. Если жилищное правоотношение основано на договоре, стороны рассматриваются соот ветственно как наймодатель и наниматель. Важнейшая функция наймодателя состоит в предоставлении жило

ниями в ЖСК. Они связаны с управлением общекоопе ративными делами, получением и погашением банков ского кредита, отпущенного на жилищно кооперативное строительство, возмещением расходов по эксплуатации жилого дома. Но если иметь в виду устанавливаемое здесь жилищное обязательство, то оно означает: для ЖСК обязанность предоставлять жилое помещение в пользование, а для члена ЖСК — обязанность уплаты пая, возмещения в соответствующей доле расходов по эксплуатации жилого дома и использования предостав ленного жилого помещения по его целевому назначению. Объединив квартирную плату в договоре жилищного найма и различные выплаты в отношениях с ЖСК под общим наименованием «установленных платежей», мож но выразить сущность жилищного обязательства в обоб щенном виде.

Жилищным называется обязательство, в силу кото0 рого одна сторона (наймодатель, ЖСК) должна пре0 доставить жилое помещение в пользование, а другая сторона (наниматель, член ЖСК) обязана использовать это помещение по целевому назначению и вносить уста0 новленные платежи.

В прошлом жилищное обязательство, если и не отождествлялось полностью, то все же сводилось почти исключительно к обязатель ству, возникающему из договора жилищного найма. Даже Ю. Г. Ба син, впервые в советской литературе поставивший и широко осве тивший проблему жилищного правоотношения, не вышел по существу за рамки обязательственных связей наймодателя с нанима телем 1.

1 См. Ю. Г. Б а с и н, Вопросы советского жилищного права, Алма Ата, 1963, стр. 88—96.

326

До тех пор, пока ЖСК не получала широкого развития, такое положение было вполне объяснимо Когда же удовлетворение жи лищных потребностей через ЖСК приобрело широкий размах, бы лой подход к рассматриваемой проблеме явно устарел. Ныне с пол ным основанием ставится вопрос о необходимости иной, более емкой трактовки жилищных обязательств1. Задача, однако, заключается в том, чтобы при подобной жизненно оправданной конструкции была соблюдена разумная мера, ибо имеется в виду не любое связанное с жилым помещением правоотношение, а лишь жилищное обяза0 тельство и притом носящее самостоятельный характер, а не обра зующее один из элементов другого, основного или исходного, право отношения.

Ю. К. Толстой, например, предлагает, вместо главы «Наем жи лого помещения», включить в Основы и раздел ГК, посвященный

. обязательственному праву, главу «Пользование жилыми помеще ниями», закрепив в ней «все основания пользования жилыми поме щениями, в том числе жилищный наем, членство в жилищно строи тельной кооперации, семейные отношения с собственником дома или членом кооператива, пожизненное пользование жилым помещением и т. д.»2. Но наименование «пользование жилым помещением» не удачно, поскольку оно не согласуется с обязательственно правовой природой соответствующих отношений, хотя обсуждается система одного из институтов обязательственного права. Закрепление в том же институте всех, пусть одних только обязательственных, основа ний, также неоправданно. Некоторые из этих оснований порождают самостоятельные обязательства, лишь сопряженные с пользованием жилым помещением, но не тождественные ему (например, обяза тельство по пожизненному содержанию). Что же касается семейных отношений с собственником жилого дома, то они влияют, конечно, на жилищные права граждан и учитываются в нормах жилищного законодательства. Но пока существуют семейные отношения, нет особого жилищного обязательства, которое в тот момент как раз и возникает или может возникнуть, когда семейные отношения пре кратились или находятся в стадии прекращения.

Самостоятельными жилищными и именно обязательственными можно признать только правоотношения, основанные на жилищном найме или членстве в ЖСК. Во всех остальных случаях право поль зования жилым помещением выходит за пределы обязательствен ного права, либо входит составным элементом в иное обязательство, либо производно от жилищного обязательственного правоотношения (поднаем жилого помещения, проживание временных жильцов и т. п. ). Нормы о таких отношениях в известной мере могут, а иногда и должны быть включены в главу ГК, посвященную жилищным обя зательствам. Но это допустимо лишь в меру их неурегулированности

327

соответствующими специальными институтами и при практической неотделимости от собственно жилищных обязательств. Отсюда сле дует, что и общее определение жилищного обязательства должно ориентироваться не на любые правоотношения по использованию жи лых помещений, а только на те, которые имеют своим основанием договор жилищного найма или членство в ЖСК.

Жилищные обязательства бывают разных видов, и наряду с общими нормами жилищного законодатель ства каждый такой вид подчиняется специальным пра вилам. Для исследования этих правил необходимо вна чале подвергнуть классификации сами жилищные обя зательства.

Виды жилищных обязательств. Деление жилищных обязательств на виды зависит от структуры жилого фон да, существующего в СССР.

Основной жилой фонд в городах составляет государ ственную собственность (ст. 6 Конституции СССР). Он образует единый государственный жилой фонд и под разделяется на две составные части: фонд местных Со0 ветов и ведомственный фонд.

Фонд местных Советов призван обслуживать жилищ ные потребности граждан, проживающих в городах или иных населенных пунктах, независимо от места их ра боты. Управление домами этого фонда осуществляют исполкомы местных Советов через свои жилищные уп равления. В некоторых городах жилищные управления входят в состав отделов коммунального хозяйства, а в других подчинены непосредственно исполкомам мест ных Советов. В Москве, Ленинграде и в ряде других крупных центров страны, наряду с жилищными управ лениями, осуществляющими оперативно хозяйственную эксплуатацию жилых домов, существуют отделы (управ ления) учета и распределения жилой площади, на кото рые возложены исполнительные функции по постановке на учет и предоставлению жилой– площади лицам, имеющим право получить ее. Непосредственное уп равление отдельным домом или группой домов возло жено на домоуправление или жилищно эксплуатацион ную контору. Они действуют на началах хозрасчета, имеют расчетные счета в банке и выступают как са мостоятельные субъекты гражданского права, т. е. как юридические лица (пп. 1, 2, 3 Типового положения об управлении домами (жилищно эксплуатационной кон

328

торе, жилищной конторе) исполкома местного Совета депутатов трудящихся 1).

Ведомственный фонд предназначен для удовлетворе ния потребностей в жилье работников соответствующего министерства, иного ведомства, предприятия или учреж дения. Общее управление домами ведомственного фонда осуществляет то предприятие, учреждение или ведом ство, на балансе которого они значатся. Если жилой фонд министерства (ведомства) составляет не менее 200 тыс. кв. м, для управления им образуется жилищный отдел, а в остальных случаях жилищный сектор (по становление СНК СССР от 21 декабря 1943 г. 2 ) . От дельные дома или их группы находятся в ведении домо управлений.

Наряду с государственным существует кооператив0 ный и общественный фонд, состоящий из жилых строе ний, которые принадлежат на праве собственности ко оперативным и общественным организациям. Он исполь зуется для обеспечения жильем членов и работников этих организаций в такой же мере в какой государствен ный ведомственный фонд призван обслуживать жилищ ные потребности работников государственных пред приятий и учреждений. В особом положении находят ся лишь дома жилищно0строительных кооперативов.

ЖСК образуется для возведения жилого дома и после дующего предоставления в нем квартир членам коопе ратива в соответствии с размером внесенного пая.

В состав жилого фонда СССР входят также дома, принадлежащие на праве собственности гражданам и образующие индивидуальный жилой фонд. Гражданин, проживающий в своем доме, пользуется им как соб ственник, но может передать квартиру или комнату в возмездное пользование другому лицу по договору, под чиняющемуся нормам жилищного законодательства.

Если от структуры жилого фонда перейти к класси фикации жилищных обязательств, то окажется, что от части она адекватна указанной структуре, но зачастую существенно с ней не совпадает. Действительно, –можно говорить о разных правовых режимах для фонда мест

329

ного Совета и индивидуального фонда. Но отличаю щийся от них единый режим установлен для государ ственных ведомственных, кооперативных и обществен ных домов (кроме домов ЖСК). В то же время дома ЖСК, хотя они и входят в кооперативный фонд, под чиняются особому режиму. Особый режим введен так же для служебных жилых помещений, выделены ли они в государственном, кооперативном или общественном фонде. А в пределах государственного ведомственного, кооперативного и общественного фонда самостоятель ную группу составляют жилищные обязательства, со храняющиеся до тех пор, пока существуют трудовые правоотношения между нанимателем жилого помещения и наймодателем.

Необходимо, таким образом, различать следующие виды жилищных обязательств:

а) в домах местных Советов (включая жилую пло щадь, передаваемую ведомствами местным Советам);

б) в ведомственных домах (в домах государствен ного ведомственного, кооперативного и общественного фонда) с дальнейшим их подразделением на общие обя зательства, сохранение которых не зависит от трудовых отношений, и специальные обязательства, сохранение которых поставлено в такую зависимость;

в) в домах ЖСК; г) в служебных помещениях;

д) в индивидуальных жилых домах1.

В основу анализа жилищных правоотношений дол жны быть положены обязательства, возникающие при предоставлении площади в домах местных Советов.

1 Преследуя те же методические цели, которые имеются в виду при построении приведенной классификации, Ю. К. Толстой разли чает не виды жилищных обязательств, а сходные с ними по наимено ванию виды жилого фонда. Вследствие этого у него появляется, на пример, фонд служебных жилых помещений (см. Ю. К. Т о л с т о й , Советское жилищное право, изд во ЛГУ, 1967, стр. 6). Но такого жи лого фонда в действительности не существует, а в домах разных фондов возможно выделение служебных помещений, подчиненных специально для них установленному правовому режиму. Классифика ция видов жилого фонда может быть проведена только по субъекту права собственности или права оперативного управления, тогда как связанная, но не совпадающая с нею классификация жилищных обя зательств должна опираться на правовую специфику самих этих обязательств.

330