!!Экзамен зачет 2023 год / Иоффе Обязательственное право-1

ков, вызванных расторжением договора. Учитывая осо бенности данного договора, нельзя также считать отчуж дателя управомоченным на истребование в натуре того исполнения, от которого уклоняется приобретатель. От чуждатель, однако, вправе, вместо расторжения дого вора, прибегнуть к мерам иного характера: сохранив за собой предоставленное жилище, взыскивать с приоб ретателя на свое содержание, а также уход и помощь, порученные третьим лицам, твердую денежную сумму

вразмере, определенном судом.

Вст. 254 ГК упоминается еще одно основание для расторжения договора: если отчуждатель полностью восстановил свою трудоспособность, например излечил ся от заболевания, делавшего его в прошлом инвали дом, по требованию приобретателя договор расторгается. Но при подобной формулировке закона создается впе чатление, что, если приобретатель не заявит соответству ющего требования, договор сохранит силу, несмотря на восстановление трудоспособности отчуждателя. А этот вывод противоречит ст. 253 ГК, признающей, что быть отчуждателем в договоре пожизненного содержания правоспособно лишь нетрудоспособное лицо. Следова тельно, как только трудоспособность восстановилась, утрачивается соответствующий элемент правоспособ ности, а потому договор должен считаться прекращен ным независимо от требования приобретателя. Вот по чему более правильны формулировки ГК тех союзных республик, которые вовсе не упоминают подобного осно вания, рассматривая его как с очевидностью вытекающее из закрепленных в законе условий действительности данного договора. Но в таком случае появляется другой недостаток: отсутствие указаний на последствия прекра щения договора по названной причине. В ГК РСФСР эти последствия обрисованы достаточно четко: жилой дом остается за приобретателем, а отчуждатель сох раняет право пожизненного безвозмездного пользова ния предоставленным ему помещением.

Важно также определить судьбу договора на тот случай, если приобретатель умрет раньше отчуждателя. Статья 254 ГК РСФСР, учитывая значительную роль личного момента в этих отношениях, признает при таких обстоятельствах договор прекращенным с возвратом дома отчуждателю без компенсации произведенных на

301

РАЗДЕЛ II

ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВА В ВОЗМЕЗДНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ

ВВОДНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

При возмездной реализации имущества оно перехо дит из собственности (управления) одного субъекта в собственность (управление) другого1. Напротив, при передаче имущества в возмездное пользование собствен ник сохраняет свое право, но само имущество поступает во временное пользование, а как правило, и владение другого лица.

Поскольку возмездная реализация приводит к вы бытию имущества из состава собственности его преж него обладателя, материальным объектом такой реали зации могут быть вещи, потребляемые и непотребляемые, индивидуально определенные и определяемые родовыми признаками. В отличие от этого при передаче имущества во временное возмездное пользование собственнику по истечении срока действия договора должна быть возвращена та же самая вещь. Поэтому материальным объектом обязательств такого рода могут быть только индивидуально определенные и притом непотребляемые вещи.

наряду с правом собственности имеется в виду право оперативного управления.

303

Во первых, собственник может в данный момент не испытывать нужды в использовании того предмета, которым он обладает. Для отчуждения же вещи необхо димых предпосылок нет, ибо со временем она понадо бится самому собственнику. Но вместе с тем вещь ока залась бы омертвленной (иммобилизованной), если бы закон не допускал ее передачи даже во временное поль зование другому лицу.

Во вторых, гражданин или организация, не будучи собственником какой либо вещи, иногда нуждается в ее использовании лишь эпизодически. Ясно, что при таких обстоятельствах они не станут приобретать эту вещь в собственность. Но если бы они не могли получить ее даже во временное пользование, соответствующие их потребности вовсе не были бы удовлетворены.

В третьих, потребность в использовании вещи может быть длительной или даже постоянной. Но и в таких случаях приобретение ее в собственность иногда нео существимо либо экономически нецелесообразно. Нап ример, строительство в городе большого многоквартир ного дома и последующее его содержание для группы граждан задача более сложная, чем для государства, хотя в пользовании жилым помещением граждане ис пытывают не эпизодическую, а постоянную потребность. В этих условиях, как правило, крупные коллективы или общество в целом должны выступать в качестве субъ екта права собственности с предоставлением права поль зования лицам, нуждающимся в соответствующих объектах.

Таковы объективные факторы, порождающие необхо димость в обязательствах по передаче имущества во вре менное пользование другого лица. Вместе с тем экономи ческие законы, действующие при социализме, обусловли вают возможность, а во многих случаях необходимость установления этих обязательств на возмездных началах.

Вещь в процессе ее использования изнашивается (амортизируется), утрачивая известную часть своей стоимости, на компенсацию которой вправе притязать собственник, временно уступающий пользование иму ществом другому лицу. В течение того же периода соб ственник не может извлекать из вещи ее полезные естественные свойства в целях удовлетворения различных своих потребностей. Эти потери также должны быть

304

ему компенсированы, чтобы он смог использовать полу ченный денежный или иной эквивалент на приобретение предметов, отвечающих его нуждам в данный момент.

Из сказанного, конечно, не следует, что возмездность составляет обязательный элемент всех отношений такого рода. Наоборот, у нас широко распространено и безвоз мездное пользование отдельными видами имущества. Речь при этом идет не только о товарищеской взаимопо мощи в отношениях между гражданами, но в первую очередь об огромном непрерывно расширяющемся круге случаев безвозмездного предоставления к услугам насе ления многообразных видов имущества из общественных фондов. Более того, даже и при возмездном характере этих отношений уплачиваемое собственнику возна граждение далеко не всегда достигает размеров, ком пенсирующих износ вещи и уступку пользования ею. Общеизвестно, например, что квартирная плата, вноси мая за пользование помещениями в государственном жилом фонде, нормируется по ставкам, которые покры вают весьма незначительную часть расходов по содер жанию и ремонту жилых строений.

Но как бы ни возрастало значение безвозмездности при социализме, до тех пор, пока сохраняется закон стоимости, а труд оплачивается по его количеству и ка честву, не могут утратить своей решающей роли экви валентно возмездные экономические связи между инди видом и обществом, между самими индивидами или их

в возмездное пользование предусматривает два вида договоров — имущественный наем и наем жилого поме щения. Встречаются и такие термины, как «аренда» (например, сдача в аренду складских помещений) или «прокат» (например, сдача напрокат музыкальных ин струментов). Нередко отмеченное терминологическое разнообразие отражает известное различие в регулиро вании отдельных отношений. Так, существуют особые правила работы прокатных организаций, сдачи в аренду нежилых помещений и т. п. Однако наличие отдельных разновидностей таких договоров не устраняет коренной

305

их общности как договоров имущественного найма, В этом смысле термины «имущественный наем», «аренда», или «прокат» равнозначны.

Договор имущественного найма применяется в отно шениях между социалистическими организациями. В од них случаях (например, при сдаче в аренду временно бездействующего оборудования) он носит эпизодический характер; в других же случаях основная или одна из ос новных задач данного юридического лица в том и сос тоит, чтобы обслуживать иные организации путем сдачи им имущества внаем. Таковы, например, функции отде лов нежилых помещений исполкомов местных Советов, сдающих в аренду складские, торговые и тому подобные помещения.

В отношениях между организациями и гражданами договор имущественного найма имеет существенное значение в области прокатного обслуживания населения музыкальными инструментами, мотоциклами и велосипе дами, спортивным инвентарем, предметами домашнего обихода. Гораздо реже используется в порядке найма социалистическими организациями имущество граждан. Это бывает в случаях сдачи гражданами в аренду дач ного или жилого помещения для детского сада или пи онерского лагеря, передачи для организуемых публичных выставок уникальных произведений живописи, скульп туры, графики и т. п.

Для отношений, обоими участниками которых явля ются граждане, имущественный наем не имеет сколько нибудь существенного значения, так как передача одним гражданином своего имущества во временное пользова ние другому обычно происходит при такой степени това рищеской близости, которая, как правило, исключает возмездность, составляющую обязательный элемент до говора имущественного найма. Применение этого дого вора ограничивается здесь почти исключительно наймом дачных помещений, взысканием с поднанимателей жилой площади денежного вознаграждения за пользование домашней обстановкой нанимателя квартиры и иными аналогичными случаями.

В отличие от имущественного найма договор найма жилого помещения есть договор между нанимателем и собственником (владельцем) дома о предоставлении в возмездное пользование отдельной квартиры или ком

306

каты. Поскольку в жилье может нуждаться не орга низация, а гражданин, то только он и способен высту пать как наниматель в этом договоре, кто бы ни сда вал внаем жилое помещение. Когда же в аренду сдается жилой дом в целом, ее оформляют договором имущест венного, а не жилищного найма. Тот же договор опосред ствует сдачу в аренду части жилого дома, если в ка честве арендатора выступает юридическое лицо, а не от дельный гражданин.

Г л а в а 1

ДОГОВОР ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА

§ 1. Понятие и порядок заключения договора

имущественного найма

Понятие договора имущественного найма. В договоре имущественного найма участвуют два контрагента: най модатель и наниматель. Наймодатель — тот, кто предо ставляет имущество во временное пользование. Участник договора, которому имущество для пользования переда ется, называется нанимателем. Соответственно между сторонами распределяются взаимные права и обязанно сти: наймодатель обязан передать имущество в пользо вание нанимателю, а последний обязан вносить наемную плату (ст. 275 ГК). Наниматель должен также возвра тить имущество наймодателю в надлежащий срок. Ис ходя из этого определяется понятие договора имущест венного найма.

Договор имущественного найма есть договор, в силу которого одна сторона, наймодатель, обязуется передать имущество в пользование другой стороне, нанимателю, обязующемуся вносить плату за использование этого имущества и по истечении срока действия договора воз0 вратитьегонаймодателю.

Поскольку обязанность передать имущество и вно сить плату возникает из достигнутого сторонами согла шения, а фактически эти действия совершаются после того, как соглашение состоялось, имущественный наем должен быть признан консенсуальным договором. Он является также возмездным, ибо наниматель уплачивает определенное вознаграждение наймодателю за исполь

307

зование его имущества. Вместе с тем договор носит взаимный характер, так как праву наймодателя на на

по внесению наемной платы и право требовать передачи ему в пользование имущества.

Участники отношений по имущественному найму связаны друг с другом заключенным договором. По этому их субъективные права носят относительный

только против возможных нарушений с его стороны. Однако сданное внаем имущество поступает во вла дение нанимателя, а владение — такое правомочие, ко торое может быть нарушено любым и каждым, осуще ствляет ли его собственник или договорный контрагент. Например, Л. купил с рук запасное колесо к автома шине «Москвич». Впоследствии оказалось, что оно похи щено у Н. с машины, полученной им напрокат. Прокат ный пункт вправе по виндикационному иску истребовать колесо от приобретателя Поскольку, однако, нарушено не только право собственности, но и предоставленное нанимателю право владения, оно также должно полу чить защиту со стороны закона, что и предусмотрено ст. 157 ГК. При этом, пока сохраняется договор найма, принадлежащее нанимателю право владения защищается не только против третьих лиц, но и против самого соб ственника. Следовательно, в приведенном примере на ниматель Н. вправе истребовать колесо у приобретателя Л., а если бы оно было истребовано прокатным пунктом, последний в период действия проката был бы обязан возвратить его нанимателю.

Выходит, таким образом, что договорное (относитель ное) правоотношение по имущественному найму в той мере, в какой оно связано с передачей имущества во вла дение другого лица, порождает и определенные абсолют но правовые последствия. Они проявляются не только в защите прав нанимателя от любого нарушителя, но и в том, что в случае перехода права собственности на наем ное имущество к любому другому лицу договор найма в пределах срока своего действия сохраняет силу и для нового собственника (ч. 1 ст. 288 ГК). Это правило при меняется как при смене собственника, так и при

308

переходе сданного внаем имущества из оперативного управления госоргана наймодателя в оперативное уп равление другой государственной организации (ч. 2 ст. 288 ГК).

Право на временное возмездное пользование чужой вещью может возникнуть из договора не только найма, но и поднайма (ст. 287 ГК). Например, А., арендующий маломерное жилое строение местного Совета, часть его сдает в возмездное пользование Б. В этом случае в ка честве нанимателя будет выступать А., а поднанима теля Б. Таким образом, поднаем это такой до говор, в силу которого наниматель имущества передает его целиком или в известной части во временное воз мездное пользование другому лицу.

При поднайме в отношениях с наймодателем состоит только наниматель, а не поднаниматель. Последний на ходится в правоотношениях лишь с нанимателем. Поэ тому наниматель несет всю полноту ответственности пе ред наймодателем за действия поднанимателя. Вслед ствие тех же причин права поднанимателя становятся производными от прав нанимателя: с прекращением найма прекращается и поднаем.

По общему правилу, наниматель вправе сдать иму щество в поднаем только с согласия наймодателя. Од нако в отношениях по бытовому прокату, осуществляе мому специальными прокатными организациями, сдача имущества в поднаем вовсе не допускается.

От поднайма следует отличать перенаем. При под найме наниматель не только остается участником отно шений имущественного найма, но и заслоняет собой фи гуру поднанимателя, неся ответственность за его дей ствия перед наймодателем. Напротив, при перенайме на ниматель из отношений выбывает, заменяя себя другим лицом. Например, арендатор дачного помещения лишен возможности им пользоваться и, чтобы не утратить ранее внесенный задаток, прибегает к перенайму, т. е. привлекает какое либо другое лицо для участия в право отношении вместо себя.

Действующий закон не предусматривает возможности перенайма. Но перенаем не противоречит основным на чалам и смыслу советского гражданского законода тельства, а потому его использование не исключено. Ра зумеется, однако, что он осуществим лишь по соглаше

309

нию между прежним и новым нанимателем. Поскольку же имущественный наем взаимный договор, перенаем соединяет в себе как уступку прав (цессию), так и пере дачу другому лицу обязанностей нанимателя (перевод долга). А для совершения такого акта, как перевод дол га, всегда необходимо согласие кредитора (ст. 215 ГК). Поэтому и перенаем требует согласия наймодателя.

Отношения по имущественному найму регулируются нормами ГК (ст. ст. 275 294). Наряду с этим для неко торых особых разновидностей имущественного найма изданы специальные правила или типовые договоры (например, Типовой договор на сдачу в арендное поль зование жилого дома размером не свыше 60 кв. м жи лой площади, утвержденный СНК СССР 25 ноября 1937 г. )1 . Отношения, связанные с бытовым прокатом, помимо ГК регулируются нормами Устава автомобиль ного транспорта о прокате автомобилей (ст. ст. 97 99 УАТ РСФСР) и различными Типовыми договорами бы тового проката, утвержденными Советом Министров со юзной республики. Таковы, например, действующие в РСФСР Типовые договоры о прокате предметов до машнего обихода, музыкальных инструментов и др. и о прокате роялей и пианино2. При этом в целях повы шенной охраны интересов граждан установлено, что от ступления в конкретных договорах от условий типовых договоров, ограничивающие права нанимателей, недей ствительны (ст. 294 ГК).

Порядок заключения и форма договора имущественA

ного найма. Имущественный наем A это чаще всего не плановый договор, и, чтобы заключить его, по общему правилу, ничего, кроме соглашения сторон, не требуется. Однако, когда обоими его участниками становятся со циалистические организации, заключение договора не редко должно опираться на определенные администра тивно правовые предпосылки. Так, торговые и конторские помещения, находящиеся в ведении исполкомов местных Советов, только по их распоряжению предоставляются в пользование социалистических организаций. Иногда административный акт, лежащий в основе договора иму щественного найма, придает ему известные черты плано

310