!!Экзамен зачет 2023 год / Иоффе Обязательственное право-1

вого договора. Таковы, например, договорные отношения кинотеатров с кинопрокатными конторами, которые ос новываются на распоряжении Главкинопроката о поста новке вновь открывшегося кинотеатра на обслуживание соответствующей конторой, а самое снабжение кино фильмами осуществляется в соответствии с утвержден ным планом и репертуаром. В плановом порядке по до говорам с органами транспорта социалистические орга низации обеспечиваются транспортными средствами.

Если планово административный акт компетентного органа должен предшествовать заключению договора, имущественный наем при отсутствии такого акта приз нается недействительным.

Ввопросе о форме рассматриваемый договор наряду

собщими подчиняется некоторым специальным прави лам. Так, по общему правилу ст. 44 ГК граждане офор мляют его письменно, когда стоимость наемного имуще ства превышает 100 руб., хотя бы наемная плата не до стигала этой суммы. Но согласно специальным правилам ст. 276 ГК договор о найме имущества, заключенный между гражданами на срок более одного года, нуждает ся в письменном оформлении во всех случаях, незави симо от его суммы, под страхом исключения ссылок в судебном споре на свидетельские показания.

§2. Элементы договора имущественного найма

Субъекты. В отношениях по найму имущества субъектами, т. е. наймодателем или нанимателем, могут быть как граждане, так и социалистические организа ции. При этом систематическая сдача имущества внаем организациями допустима лишь при условии, когда совершение таких сделок входит в их уставную дея тельность. Что же касается граждан, то они не вправе прибегать к договору имущественного найма как к сред ству извлечения постоянных доходов, а потому не дол жны систематически выступать в качестве наймодателей.

Ввиду того, что рассматриваемый договор является обычно неплановым, выбор контрагентов зависит от усмотрения сторон и ограничивается только одним усло вием: данный конкретный субъект должен быть право способен к получению во временное возмездное поль

311

зование данного конкретного имущества. Однако в тех случаях, когда согласно действующему законодательству заключение договора должно опираться на определенные планово административные предпосылки, имущество мо жет быть сдано внаем лишь тому, кто обозначен в рас

поряжени Право сдачи имущества внаем принадлежит его соб

ственнику или обладателю права оперативного управ ления. Если это требование нарушается, сохранение на нимателем своих прав зависит от его добросовестности и от всех других обстоятельств, исключающих истребо вание имущества собственником (ст. ст. 151—157 ГК). Но даже когда сохраняется действие договора найма, заключенного не с собственником, наниматель по требо ванию собственника обязан вносить наемную плату ему, а не лицу, заключившему договор, и по истечении срока его действия возвратить имущество собственнику.

Г. Н. Полянская придерживается по этому поводу иного мнения. Она полагает, что «не обязательно, чтобы наймодатель являлся собственником передаваемой в пользование вещи», и приводит такие примеры, как сдача имущества внаем нанимателем или сдача внаем жилой площади членом жилищно строительного коопе ратива 1. Но первый случай — не наем, а поднаем. Вто рой же случай относится не к имущественному, а к жи лищному найму, не говоря уже о том, что для заключе ния договора здесь требуется согласие собственника — самого жилищно строительного кооператива в лице его правления.

Несобственник может иметь в отношении вещи только право владения или также и право пользования. При на личии у него одного лишь права владения (когда вещь сдается в залог, на хранение и т. п. ) он не управомочен на заключение договора имущественного найма. Когда же ему принадлежит право пользования, он сам является нанимателем и потому управомочен (при определенных условиях) заключить договор поднайма, но не найма. Из этого следует, что наймодателем может быть только соб ственник вещи.

Объект. Основным материальным объектом рассмат риваемого договора является сдаваемое внаем имущество,

1 См. «Отдельное виды обязательств», стр. 158

312

а действия по его передаче в пользование другому лицу составляют основной юридический объект договора иму щественного найма.

Как уже говорилось, сдаваемое внаем имущество ха рактеризуется непотребляемостью и тем, что оно опре деляется индивидуальными признаками. В границах этих вещей, оставляя в стороне вещи, потребляемые и опре деленные родовыми признаками, круг материальных объектов имущественного найма шире круга материаль ных объектов купли продажи. Так, здания и сооружения не могут быть объектом купли продажи между госорга нами, но в случае их временного неиспользования могут сдаваться в аренду одним предприятием другому.

Вместе с тем комплекс возможных предметов найма далеко не безграничен. В частности, запрещена сдача в аренду земли, ее недр и лесов. Не передаются в возмезд ное пользование как действующие, так и временно закон сервированные предприятия. Не считается действитель ным договор о сдаче внаем садов и иных насаждений.

В каждом отдельном случае допустимость передачи в возмездное пользование той или иной вещи зависит от конкретного состава участников правоотношения. Так, сельскохозяйственные машины могут сдаваться напрокат только колхозам, совхозам и другим сельскохозяйствен ным предприятиям. Арендаторами складских помещений могут быть только организации, но не граждане. Орга низации по прокату предметов домашнего обихода соз даны для обслуживания нужд населения.

Срок. Поскольку имущество передается другому лицу во временное пользование, обязательным элементом до говора о его передаче становится срок. Отсюда, однако, не следует, что период действия договора должен быть обязательно определен в нем самом.

Существуют срочные, т. е. такие договоры, которые сами определяют срок их действия. Его продолжитель ность зависит от усмотрения сторон, но во всяком случае не должна превышать в отношениях с участием граж дан 10 лет, в отношениях между организациями 5 лет при аренде строений или нежилых помещений и 1 года при сдаче внаем оборудования или иного имущества, а в отношениях по бытовому прокату срока, установлен ного типовыми договорами. Указанные в договоре более длительные сроки подлежат автоматическому сокраще

313

нию до периода, предельного с точки зрения действующего! законодательства (ст. 277 ГК).

Договоры имущественного найма бывают и бессроч ными, т. е. такими, в которых вообще не определяется срок их действия. Как и во всех других случаях того же рода, в бессрочном договоре по сдаче имущества внаем каждый из контрагентов в любой момент может потребо вать его прекращения. Однако, учитывая, что имущество, полученное в пользование, должно более или менее дли тельно обслуживать соответствующие потребности, закон устанавливает здесь для предупреждения другой сто роны о намерении прекратить действие договора не 7 дневный срок, предусмотренный в ст. 172 ГК, а период гораздо большей продолжительности: 3 месяца — при найме Строений и нежилых помещений и 1 месяц при найме прочего имущества. В отношениях между органи зациями договор прекращается также истечением уста новленного для них предельного срока (5 лет или 1 год), если ни одна из сторон не отказалась от договора ранее. Что же касается договора бытового проката, то при от сутствии в нем условия о сроке он считается заключен ным на срок, указанный в типовом договоре (ст. 278 ГК).

Срочный договор имущественного найма может при определенных обстоятельствах стать бессрочным. Бывает, что по истечении установленного срока наниматель про должает пользоваться имуществом, а наймодатель — по лучать наемную плату, выражая тем самым согласие сохранить свои взаимоотношения. При этих условиях до говор считается возобновленным на неопределенный срок

икаждая сторона вправе прекратить его действие, пре дупредив другую сторону за месяц, а при найме строений

ижилых помещений за 3 месяца. Это правило не при меняется, однако, к договорам между социалистическими организациями и бытового проката, действие которых по истечении обусловленного срока должно быть прекра щено (ст. 279 ГК).

Но у социалистической организации — нанимателя имеется другое преимущество, предусмотренное ст. 280 ГК. Надлежащим образом выполняя принятые на себя по до говору найма обязанности, она приобретает по окончании срока действия договора преимущественное перед дру гими лицами право на его возобновление. Наличие та кого права не означает, конечно, что наймодатель обязан

314

перезаключить договор на прежних условиях. В преде лах, допускаемых законом, они могут быть изменены. Важно лишь, чтобы новые условия, предлагаемые наймо дателем, не были худшими по сравнению с теми, на ко торых он готов сдать имущество внаем третьему лицу.

Преимущественное право нанимателя на перезаклю чение договора обеспечивается исковой защитой. Когда, например, Управление продторгами Ленинграда отказа лось возобновить договор с заготовительной базой о най ме складского помещения, по иску базы договор был признан заключенным на очередной год решением гос арбитража при Ленгорисполкоме.

Однако в двух случаях указанное право нанимателя отпадает: если наймодатель, желая использовать иму щество для собственных нужд, не намерен больше сда вать его внаем или если меняется назначение имущества (например, конторское помещение решено превратить в жилое). Кроме того, когда предпосылкой имуществен ного найма служит изданный компетентным органом административный акт, тот же орган вправе прекратить действие уже заключенного договора или устранить воз можность его перезаключения.

Права и обязанности сторон. Основная обязанность наймодателя состоит в своевременном предоставлении на нимателю имущества, относительно которого заключен договор (ч. 1 ст. 281 ГК). Если бы наймодатель укло нился от ее выполнения, наниматель имел бы право либо истребовать наемное имущество в принудительном по рядке, либо расторгнуть договор. Независимо, однако, от того, какую из этих двух возможностей использует на ниматель, он, кроме того, управомочен взыскать причи ненные ему убытки (ст. 282 ГК). Впрочем, во многих слу чаях заключение договора имущественного найма совпа дает во времени с исполнением обязанности по передаче нанимателю самой вещи. Таков, в частности, порядок передачи гражданам напрокат велосипедов, спортивного инвентаря и т. п. Это, естественно, исключает нарушение наймодателем обязанности по передаче вещи, а потому и отпадает потребность в предъявлении к нему указанных исков.

Наймодатель, далее, обязан передать нанимателю вещь в таком состоянии, которое соответствует дого ворным условиям и целевому назначению имущества,

315

сдаваемого внаем (ч. 1 ст. 281 ГК). Так, если железная дорога, сдавая владельцу подъездных путей в аренду ва гоны, не произведет их очистку от остатков ранее пере возившегося груза, считается, что она не выполнила обя занности по передаче арендатору имущества в состоянии, соответствующем его целевому назначению. Приведение наемного имущества в состояние, пригодное к использова нию,— обязанность наймодателя. Но за его счет и с взы сканием с него убытков это может сделать наниматель. И лишь за недостатки, прямо им оговоренные при заклю чении договора, наймодатель ответственности не несет (ч. 3 ст. 281 ГК). Вместе с тем, если уже во время дей ствия договора в силу не зависящих от нанимателя об стоятельств имущество окажется в состоянии, непригод ном для его использования по условленному назначению, наниматель вправе досрочно расторгнуть договор (п. 2 ст. 290 ГК).

После передачи имущества наймодатель не должен совершать действий, препятствующих его нормальному использованию. Например, дачевладелец нарушил бы указанную обязанность, если бы после передачи помеще ния дачнику отключил водоснабжение, электросеть и т. п. При определенных обстоятельствах наймодатель обязы вается также к совершению некоторых активных, поло жительных действий, необходимых для нормального ис пользования имущества нанимателем. Например, собст венник музыкального инструмента, предоставляя пользо вание им в своей квартире, обязан обеспечить пользова телю доступ в квартиру в назначенные часы. Нарушение обязанностей такого рода также дает нанимателю право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

Наряду с обязанностями наймодатель обладает опре деленными правами, а соответствующие им обязанности несет наниматель.

Основная обязанность нанимателя состоит в своевре менном внесении наемной платы (ст. 286 ГК). Наемная плата выражается обычно в периодических месячных, квартальных, годовых денежных платежах. По соглаше нию сторон допускается единократная уплата за весь период действия договора, а для некоторых отношений (например, бытового проката) такой порядок предусмат ривается специальными правилами. Установление наем ной платы не в денежной, а в натуральной форме (в ви

316

де передачи продуктов, выполнения работы и т. п. ) дейст вующим законодательством не предусмотрено. Но в от ношениях между гражданами нет препятствий для та кого способа ее определения, как и для сочетания денежных и натуральных элементов.

Когда имущество сдается внаем социалистическими организациями в порядке осуществления своей уставной деятельности, размер наемной платы обычно опреде ляется государственными тарифами. Государственные ставки нередко обязательны для них и при эпизодиче ской сдаче имущества внаем. Так, согласно Положению о государственном социалистическом производственном предприятии1 последнее вправе сдавать в аренду вре менно бездействующие здания и сооружения по ставкам, применяемым в данной местности, а временно неисполь зуемое оборудование с взиманием арендной платы в размере амортизационных отчислений по данному виду оборудования. В подавляющем большинстве остальных случаев, особенно если участниками договора являются граждане, стороны договариваются относительно раз мера наемной платы самостоятельно. Они обязаны лишь соблюдать такие пределы, которые исключают превра щение наемной платы в источник наживы.

Помимо внесения наемной платы, на нанимателя мо гут быть возложены и некоторые другие платежи. На пример, сдав в аренду дачу, гражданин вправе обусло вить внесение нанимателем налогов и платежей по обя зательному страхованию дачного помещения, а по до говорам аренды государственных строений сам закон обязывает граждан страховать их за свой счет в пользу государства.

Наемная плата должна вноситься независимо от фактического пользования вещью. Иногда, однако, частичная или полная невозможность ее использования в течение известного времени обусловливается обстоя тельствами, относящимися к самой вещи и не вызван ными виной нанимателя (например, заарендованный рабочий скот временно не может быть использован из за заболевания). Если тем самым не просто уменьшается,

1 СП СССР 1965 г. № 19 20, ст. 155. В дальнейшем именуется — Положение о предприятии.

317

а существенно ухудшается возможность использования наемного имущества, наниматель вправе требовать соот ветственного уменьшения наемной платы, включая и ос вобождение от обязанности по ее уплате за весь период, пока длится состояние полной невозможности использо вания имущества.

Нарушение нанимателем обязанности по внесению наемной платы дает наймодателю право взыскать ее при нудительно, а также расторгнуть договор, если платежи просрочиваются систематически, т. е. в течение трех ме сяцев подряд (п. 3 ст. 289 ГК).

Другой обязанностью нанимателя является использо вание имущества в соответствии с договором, а также общим его целевым назначением (ст. 283 ГК). Например, если бы арендатор использовал складское помещение не для хранения товаров, а для проживания своих работни ков, это противоречило бы требованиям ст. 283 ГК. Одно из судебных дел заключалось в том, что Т., арендовавший маломерное жилое строение у исполкома местного Со вета, не проживал в нем, а использовал для сдачи жиль цам в зимнее и отдыхающим в летнее время. Иск испол кома о досрочном расторжении договора аренды был удовлетворен на том основании, что наниматель исполь зовал строение в противоречии с его целевым назначением.

В отношениях между организациями к использованию имущества не по назначению приравнивается его пол ное или частичное неиспользование. Например, железная дорога вправе истребовать вагоны, переданные в аренду владельцу подъездных путей, если установлено, что, ос вобожденные от груза, они систематически простаивают и не эксплуатируются в качестве перевозочного средства. Когда же нанимателем является гражданин, то, как пра вило, факт неиспользования им имущества, полученного внаем, не отражается на действии договора. Исключение составляет аренда маломерных жилых домов, которые могут быть истребованы исполкомом местного Совета, если гражданин фактически не проживает в доме в тече ние длительного времени.

Использование нанимателем имущества не по назна чению дает наймодателю право на досрочное расторже ние договора (п. 1 ст. 289 ГК).

На нанимателя возлагается также обязанность бе режно относиться к наемному имуществу, обеспечивая

318

его сохранность. В результате нарушения этой обязан–» ности вещь может быть повреждена (если, например, на ниматель допустил аварию автомашины) или уничтожена (если, например, вследствие аварии автомашина как транспортное средство перестает существовать). Вызван ные нанимателем убытки должны быть им возмещены (ст. 292 ГК). Но поскольку возложение обязанности воз местить убытки является одним из видов гражданско правовой ответственности, оно допустимо лишь при ви новности ответственного лица. По общему же правилу, риск случая несет собственник. А так как собственником является наймодатель, то он и не вправе предъявлять какие либо претензии нанимателю по поводу случайной гибели вещи. Если же по закону или условиям договора наниматель обязан страховать полученное в пользование имущество, но не выполнил этой обязанности, он и при

Установив, что ухудшение или гибель вещи произошли в момент, когда она находилась во владении нанимателя, надлежит исходить из презумпции его виновности. Это означает, что обязанность по возмещению убытков должна быть возложена на нанимателя, если не доказан случайный характер ухудшения или гибели имущества. Та же презумпция, пока она не опровергнута, дает най модателю право на досрочное расторжение договора (п. 2 ст. 289 ГК).

По истечении срока действия договора, а при его бес срочности — по предъявлении требования наймодателем и истечении установленного льготного срока договор пре кращается и наниматель обязан возвратить имущество наймодателю. Имущество должно быть возвращено в том состоянии, в каком наниматель получил его, т. е. в пол ной сохранности, со всеми принадлежностями и т. п., Учитывается лишь обусловленная пользованием сте пень нормального износа. Но в договоре может быть предусмотрен возврат имущества и в ином состоянии (ст. 291 ГК), например в отремонтированном виде, с вос становлением износа и т. п. Когда внаем сдаются круп ные объекты, снабженные инвентарем, он обычно фикси руется в специальной описи, на основе которой объект затем принимается наймодателем.

319

Уклонение нанимателя от обязанности своевременно возвратить имущество дает наймодателю право на его истребование в принудительном порядке. Он вправе, кроме того, взыскать убытки, причиненные ему просроч кой, а также тем, что в возвращенном объекте отсутст вуют или приведены в негодность некоторые составные части, принадлежности, элементы инвентаря и т. п.

Договор имущественного найма заключается обычно на длительное время. Важно поэтому определить, кто и в каких пределах обязан в период его действия обеспечи вать содержание имущества, включая ремонт — как теку щий, обусловленный повседневным использованием вещи, так и капитальный, вызываемый ее значительным износом.

Распределение между сторонами указанных обя занностей может быть определено в договоре. Иногда этот вопрос разрешается в специальных правилах, типо вых договорах и т. п. Так, согласно Типовому договору о сдаче гражданам в аренду маломерных жилых домов, капитальный ремонт возлагается на арендатора. Ут вержденный Ленгорисполкомом Типовой договор о сдаче в аренду нежилых помещений предусматривает, что при передаче арендатору помещения в целом он

в договоре соответствующее условие не предусмотрено, применяются диспозитивные нормы ст. ст. 284 285 ГК. В них учитывается, что обычное содержание имущества и его текущий ремонт призваны обслуживать потреб ности нанимателя, поскольку без этого неосуществимо повседневное использование вещи, тогда как капиталь ный ремонт является средством восстановления стои мости имущества, сохранения его целостности и, следо вательно, служит интересам наймодателя. Поэтому обязанность капитального ремонта возлагается на най модателя, а текущего ремонта и обеспечения обычного содержания имущества — на нанимателя.

Наймодатель вправе расторгнуть договор, лишь когда наниматель не выполняет возложенной на него специальными правилами или соглашением сторон обя занности по капитальному ремонту (п. 4 ст. 289 ГК). Что же касается обязанности по обычному содержанию

320