!!Экзамен зачет 2023 год / Иоффе Обязательственное право-1

другие обязательства требуют анализа в специальных случаях и, как правило, путем сопоставления с одно именными обязательствами, устанавливаемыми при по селении в домах местных Советов.

§ 2. Возникновение жилищных обязательств

Предоставление жилых помещений (ст. ст. 296 299 ГК, пп. 16—17 Примерного устава ЖСК, пп. 1—2 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г., пп. 1 3 постановления Пленума Вер ховного Суда СССР от 25 февраля 1967 г. 1 ) . В до0 мах местных Советов жилые помещения предостав ляются состоящим на учете лицам в порядке очеред ности. На учет ставятся все лица, у которых нет жилой площади или в пользовании которых находится площадь, явно не соответствующая (по метражу, состоянию и т. п. ) их потребностям. В некоторых городах для постановки на учет введен ряд дополнительных условий: опре деленный срок проживания в данном городе, ут рата жилого помещения в результате определенных причин (например, пребывания в армии) и т. п. В то же время отдельные категории граждан (например, генералы, адмиралы и офицеры, уволенные с воен ной службы по состоянию здоровья, возрасту или сокра щению штатов, а также военнослужащие сверхсрочной службы, прослужившие в Вооруженных Силах до уволь нения не менее 20 лет) имеют право на первоочередное получение жилой площади независимо от времени поста новки их на учет. Кроме того, если в жилом помеще нии проживают на правах нанимателей лица офицер ского или сержантского состава сверхсрочной службы, оно закрепляется за военным гарнизоном города, а при последующем освобождении может быть предоставлено лишь военнослужащему в соответствии с указанием на чальника гарнизона.

Постановка на учет сама по себе жилищного обяза тельства не порождает. Она имеет административно пра

1 См. также СП СССР 1938 г. № 47, ст. 274; 1963 г. № 4, ст. 48; 1965 г № 4 ст. 22; № 13 ст. 96; СП РСФСР 1963 г. № 10, ст. 64; 1965 г. № 24, ст. 151; 1967 г. № 15, ст. 77,

331

вовое значение, обязывая исполком при распределении жилой площади соблюдать обусловленную учетом оче

в судебном порядке. Для гражданских правоотношений постановка на учет важна только как предпосылка появления в будущем тех юридических фактов, ко торые способны вызвать к жизни жилищное обяза тельство.

То же самое следует сказать и относительно реше ния исполкома о предоставлении жилого помещения, ко торое принимается при участии представителей обще ственных организаций в лице комиссии по жилищным вопросам. Поскольку такое решение субъективных граж данских прав не порождает, сам исполком может его от менить, а заинтересованные лица вправе в администра тивном порядке обжаловать неправильные действия ис полкома. Однако принятое и в установленном порядке не отмененное решение создает новое административное правоотношение, уже гораздо более конкретное, чем воз никающее из факта постановки на учет, и в значительно большей степени подготовляющее формирование жилищ ного обязательства. В силу этого правоотношения опре деленному лицу выдается ордер на занятие конкретного помещения, а тем самым появляется и жилищное обя зательство: указанный в ордере гражданин имеет право требовать, а обозначенное в нем домоуправление обя зано предоставить соответствующее помещение. Своеоб разие возникшего обязательства состоит в том, что оно должно быть либо реализовано, либо прекращено.

Его реализация предполагает заключение между ука занным в ордере гражданином и домоуправлением до говора жилищного найма. Если договор заключен, ранее возникшее жилищное обязательство, ограниченное лишь правом требовать конкретное помещение, трансформи руется в обязательство, которое уже воплощает право пользования этим помещением. Но так как договор мо жет быть заключен только при наличии ордера, то нужно признать, что в завершенном виде жилищное обя зательство возникает из сложного юридического состава. В него входят ордер и договор, как имеющие граждан ско правовое действие, и не включаются постановка на учет и решение исполкома, которые сами по себе не вы

332

зывают каких либо гражданско правовых последствий, хотя и необходимы для их наступления1.

Прекращение обязательства, обусловленного выда чей ордера, может произойти ввиду либо отказа гражда нина от своих прав по ордеру, либо их отпадения вслед ствие признания ордера недействительным. Гражданин считается отказавшимся от своих прав, если прямо зая вил об этом исполкому или не реализовал их путем заключения договора в пределах установленного в дан ном городе срока ( 3 10 дней), а наймодатель впослед ствии площадь ему не предоставляет. Если же отказ от прав не последовал, для прекращения жилищного обя зательства необходимо, чтобы ордер был признан не действительным.

Поскольку ордер порождает жилищное (граждан ское) обязательство, признать его недействительным может только суд и лишь по единственному основа нию — ввиду нарушения установленного порядка, т. е. процедуры и условий выдачи ордера. При нарушении процедуры (например, ордер выдан не на основании решения исполкома) иск о признании ордера недействи тельным предъявляет исполком. При нарушении усло вий (например, ордер выдан на несвободное помеще ние) иск о признании ордера недействительным могут также предъявить лица, чьи права ущемляются (напри мер, гражданин, проживающий в помещении, на занятие которого другому лицу выдан ордер).

Последствия признания ордера недействительным за висят от того, был ли судебный спор возбужден до или после занятия жилого помещения. В первом случае дело

1 Именно по этим причинам, а не потому, что, как полагает Ю Г. Басин, решение исполкома и ордер составляют единый юриди ческий акт (см. Ю. Г. Б а с и н , Вопросы советского жилищного права, стр. 35), в юридическом составе, порождающем жилищное обязатель

утверждает также, что даже выданный ордер порождает не граждан ское, а административное правоотношение между его держателем и домоуправлением (см. е г о же, Советское жилищное право, Минск, 1968, стр. 59). Неясно, однако, кто в таком правоотношении высту пает как орган административного управления и почему лишенное гражданско правового содержания оно может быть осуществлено в судебном порядке?

333

ограничивается признанием ордера недействительным, и право на занятие жилого помещения отпадает. Во вто ром случае ввиду недействительности ордера прекра щается и заключенный на его основе договор, а потому занявший жилое помещение должен быть выселен (ст. 335 ГК). Правда, одновременно исполком обязыва ется предоставить ему прежнее, а если это невозможно, то другое жилое помещение. Другое жилое помещение предоставляется также лицам, у которых раньше во обще не было жилой площади и которые заняли ее по ордеру, выданному с соблюдением установленной про цедуры, но с нарушением прав других граждан. Однако выполнение решения суда о выселении не ставится в за висимость от выполнения его же решения о том, чтобы выселяемому была предоставлена другая жилая пло щадь: данное обязательство в результате признания ордера недействительным отпадает, а вместе с ним от падает и право пользования жилым помещением.

Описанный порядок в принципе распространяется и на ведомственные дома. Особенности состоят в том, что, во первых, если в данном городе не введен единый учет нуждающихся в жилой площади, его для своих ра ботников обеспечивают сами предприятия и учреждения совместно с фабзавместкомами. Во вторых, жилые по мещения распределяются по совместному решению ад министрации и фабзавместкома, которые могут изменить очередность, приняв во внимание производственные до стижения работника или, наоборот, факты совершения им антиобщественных поступков. В третьих, принятое ре шение утверждается исполкомом, выдающим также ор дер на занятие помещения, а если дом возведен за счет поощрительных фондов предприятия, исполком обязан выдать ордер на основе сообщенного решения, не утвер ждая его.

Однако до тех пор, пока ордер не выдан, жилищные права у конкретных лиц не возникают, а потому адми нистрация и фабзавместком вправе изменить принятое ре шение, и такие действия обжалуются лишь в порядке подчиненности. В административном порядке обжалу ется также отказ исполкома в выдаче ордера, причем, когда решение администрации и фабзавместкома не нуждается в утверждении, но исполком считает его про тивозаконным, обязанность выдачи ордера отпадает,

334

если это решение отменяется вышестоящим для данного предприятия или фабзавместкома органом. В противном случае, поселившись в отведенном ему помещении, граж данин приобретает право на него и может добиваться судебного признания своего права, а на основе такого признания выдачи ордера. Выданный ордер реали зуется путем заключения договора, и таким образом жи лищное правоотношение приобретает завершенный вид. Поэтому отныне не отмена состоявшегося решения, а лишь судебное признание ордера недействительным спо собно упразднить возникшие юридические последствия. Если поводом к такому признанию служит тот факт, что администрация не согласовала своего решения с фабзав месткомом, с иском в суд о признании ордера недей ствительным вправе обратиться профсоюзная органи зация.

По особому устанавливаются в ведомственных домах

специальные жилищные обязательства. Обязательство признается специальным, если жилая площадь в ведом ственном доме предоставлена в связи с трудовыми отно шениями, а данное ведомство (предприятие или учреж дение) включено в утвержденный Правительством СССР

или союзной республики список, дающий наймодателю право прекратить жилищное обязательство ввиду пре кращения трудовых отношений с нанимателем. Тем са мым юридический состав, порождающий такое обяза тельство, расширяется по сравнению с основаниями жи лищных обязательств, возникающих в других ведом ственных домах: при самом предоставлении жилой пло щади обладание правом на нее ставится в зависимость от сохранения трудовых отношений. Поэтому не только недействительность ордера, но и прекращение трудовых отношений может повлечь судебное признание жилищ ных обязательств прекратившимися.

В то же время, возникнув сперва как специальное, обязательство может впоследствии трансформироваться в общее. Это происходит не только вследствие исключе ния данного ведомства из утвержденного правитель ством списка, но и по причинам, предусмотренным в ч. 2 ст. 334 ГК: а) работник прекратил трудовые отно шения не по собственному желанию и не из за наруше ния трудовой дисциплины или совершения преступления, а по иным причинам (например, по сокращению шта

335

тов); б) имея право на жилое помещение, вместе с уво ленным работником проживают инвалиды войны, инва лиды труда I и II групп, пенсионеры по старости, персо нальные пенсионеры, члены семьи лиц, находящихся в Вооруженных Силах СССР, а также военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР или при исполнении иных обязан ностей военной службы1. И как только специальное жилищное обязательство преобразуется в общее, оно включается в сферу действия общих норм жилищного права, кроме изъятий, специально предусмотренных законом.

Известное сходство имеется между основаниями уста новления специальных и таких жилищных обязательств, которые возникают при проживании в служебных жилых помещениях. Эти обязательства тоже зависят от трудо вых правоотношений.Но они связаны и с рядом других условий.

Во первых, помещение должно быть признано слу жебным еще до предоставления работнику. Решение об этом принимает исполком независимо от принадлеж ности дома, но когда дом принадлежит ЖСК, то лишь с его согласия. Во вторых, работник должен относиться к категории лиц, которые в силу характера трудовых от ношений обязаны проживать по месту работы (комен данты, дворники, швейцары и т. п. ) или могут быть по селены в служебном здании той организации, в которой они работают (например, квартира для директора, вы деленная в здании школы, для главврача в здании больницы и т. п. ). Категории соответствующих работни ков определяются законодательством Союза ССР или постановлениями Советов Министров союзных респуб лик. В третьих, ордер, именуемый специальным, должен быть выдан на занятие помещения именно как служеб

1 Указанные льготы предоставляются: иждивенцам погибшего или пропавшего без вести — если им в связи с этим выплачивается пен сия; родителям и не вступившему в другой брак супругу — незави симо от получения пенсии; детям –если они не имеют своей семьи или стали иждивенцами до достижения совершеннолетия, а также если оба их родителя погибли или пропали без вести. Условия, необходи мые для предоставления названных льгот, принимаются во внима ние при их наступлении даже после разрыва работником трудовых отношений, но до разрешения жилищного спора в суде.

336

ного. Он выдается по представлению организации, засе ляющей служебное помещение, и с его держателем за ключается договор.

Если отсутствует хотя бы одно из перечисленных условий, жилищное обязательство либо вовсе не возни кает (например, при поселении в здание школы не ра ботающего в ней гражданина), либо приобретает харак тер обязательства, устанавливаемого соответственно в домах местных Советов или в ведомственных домах. Ко гда же все условия налицо, возникает своеобразное обя зательство, отличающееся от жилищных обязательств других видов. В частности, наниматель служебного по мещения не пользуется правом на его бронирование при своем длительном отсутствии, на изменение договора путем раздела, объединения жилых помещений и др., на сдачу помещения в поднаем, его обмен и т. п.

Но и жилищное обязательство по поводу служебного помещения трансформируется в общее, если появляются основания, предусмотренные ч. 2 ст. 334 и ч. 3 ст. 339 ГК: а) смерть работника, получившего служебное помеще ние, где продолжают проживать члены его семьи; б) ос вобождение работника от должности, в связи с которой служебное помещение было предоставлено, если он не прекратил трудовых отношений с той же организацией (например, переход дворника на работу техника смотри теля в том же домоуправлении); в) наличие в составе совместно проживающих с работником членов семьи тех же лиц, которые перечислялись при характеристике ус ловий преобразования в общее специального жилищного обязательства в ведомственных домах.

Как и во всех рассмотренных случаях, в домах ЖСК жилищные обязательства также возникают в силу слож ного юридического состава. Но по своим элементам он весьма своеобразен: его образуют не ордер и договор, а членство в ЖСК, решение ЖСК о предоставлении жи лой площади и ордер на ее занятие.

Членство в ЖСК дает право требовать предоставле ния жилой площади, соответствующей размеру пая, после сдачи построенного дома в эксплуатацию и при условии внесения части пая в установленном размере с последующим погашением другой его части в установ ленные сроки. Возникшее из членства правоотношение является жилищным. Но так как его предмет в виде

337

конкретной квартиры еще не определен, возможные споры рассматриваются не судом, а общим собра нием ЖСК, в исключительную компетенцию которого входит распределение жилых помещений между пай щиками.

После принятия решения ЖСК о предоставлении кон кретной квартиры конкретизируется и самое жилищное обязательство. Но и в этом случае дает о себе знать ис ключительная компетенция ЖСК в распределении жи лых помещений: если принятое общим собранием реше ние не изменено, но ЖСК не выполняет своей обязан ности предоставить пайщику уже выделенную квартиру, она может быть истребована по суду; напротив, при из менении в установленном порядке ранее принятого реше ния спор может быть урегулирован не судом, а только общим собранием ЖСК.

В соответствии с решением ЖСК исполком выдает ордер на квартиру. Отказ в его выдаче может быть вполне законным, как, например, в случаях, когда члены семьи пайщика, согласившиеся поселиться в кооператив ном доме и учтенные при выделении ему квартиры, впо следствии возражают против включения их в ордер, на мереваясь остаться проживать на прежней площади 1. Встречаются, однако, и случаи незаконного отказа в вы даче ордера, например, по тем мотивам, что не включенные в него члены семьи пайщика, которые и впредь остаются проживать на площади местного Со вета, не желают в связи с переселением пайщика пере ехать на предоставляемую им исполкомом площадь мень– шего размера. Так как после принятия соответствую щего решения ЖСК у пайщика уже возникло право требовать конкретную квартиру, отказ в выдаче ордера может быть оспорен в суде с привлечением ЖСК в ка честве ответчика и исполкома как третьего лица на сто роне ответчика.

Но не следует думать, что тем самым ордер вовсе не включается в юридический состав, порождающий жи

1 При подобных обстоятельствах исполком вправе пойти и по другому пути: выдать ордер и одновременно выселить в судебном порядке из своего дома лиц, которые ранее дали письменное согласив на переезд в кооперативную квартиру (п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 28 февраля 1970 г. )

338

лищные обязательства в ЖСК 1. Возникнув с момента принятия в члены ЖСК, они трансформируются с на ступлением каждого нового входящего в сложный сос тав юридического факта. Определенная трансформация вызывается и выдачей ордера, ибо теперь уже ЖСК не вправе изменить свое решение о предоставлении квар тиры, а его решение об исключении из кооператива мо жет быть обжаловано в суде, и в случае удовлетворе ния иска пайщик считается восстановленным как в член стве, так и в праве пользования жилой площадью (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 февраля 1967 г.). Поскольку, таким образом, выдача ордера не формальный момент, а юридический акт, обо гащающий субъективные права пайщика, он включается

втот юридический состав, который необходим для воз никновения в полном объеме жилищного обязательства

вЖСК.

Илишь для установления жилищного обязательства

виндивидуальном жилом фонде требуется не сложный состав, а единичный юридический факт договор соб ственника дома с нанимателем. Этому договору не только не предшествует, но и не может предшествовать административный акт. А если бы он был издан в виде, например, ордера на квартиру в индивидуальном жилом доме, то ни к чему не обязывал бы собственника и как противозаконный не имел бы юридической силы.

Право на жилое помещение. Каждый, кто проживает в жилом помещении на законном основании, имеет оп ределенное право на него. В таком понимании право на жилое помещение принадлежит не только нанимателю, но и проживающим с ним членам его семьи, поднани мателям, временным жильцам и т. п. Очевидно, однако, что право нанимателя и, например, право поднанима теля существенно отличаются одно от другого. Первое является основным, а второе зависимым, и потому пре кращение договора найма прекращает поднаем, тогда как отпадение поднайма никакого влияния на жилищный

1 Как полагает, например, Ш. Д. Чиквашвили (см. Ш. Д. Чик вашвили, Жилищно строительная кооперация в СССР, «Юридиче ская литература», 1965, стр. 146; е г о же, Личные и имущественные правоотношения в жилищных кооперативах, «Юридическая литера тура», 1973, стр. 116—120).

339

наем не оказывает. Первое устойчиво, а второе прехо дяще: наниматель, соблюдающий все условия договора, по общему правилу, бессрочно сохраняет право пользо вания жилым помещением в отличие от поднанимателя, который по истечении определенного срока это право утрачивает. Первое полнообъемно, а второе обладает «усеченным» содержанием: у поднанимателя нет права на обмен жилого помещения, его раздел, дальнейшую сдачу в поднаем и т. п.

Независимое, устойчивое и полнообъемное в преде лах данного вида жилищного обязательства субъектив ное право есть право на жилое помещение. Если же пользование жилым помещением на законном основании лишено перечисленных признаков, оно должно квалифи цироваться как право проживания.

Теоретическое обоснование права на жилое помещение или, по принятой тогда терминологии, права на жилплощадь впервые пред ложил в 1940 году С. И. Аскназий 1, охарактеризовав его как особое право «на чужую вещь», оформляемое договором, но не зависящее от него в своем существовании. Впоследствии С. И. Аскназий ото шел от указанной позиции, признав, что правомочия нанимателя всегда должны рассматриваться как элементы договорного правоот ношения 2. Но тут же он отмечал, что «рассмотрение правомочий съемщика жилого помещения как элемента двустороннего договор ного отношения все же не исключает возможности пользоваться тер мином «право на жилое помещение», если понимать его только как термин, выражающий комплекс правомочий съемщика на пользова ние и распоряжение жилым помещением, предоставленным ему по договору или другому законному основанию»3.

Тем не менее и в новом варианте концепция С. И. Аскназия вызвала возражения. И. Л. Брауде и А. И. Пергамент считают, что термин «право на жилплощадь» «отражает неправильный взгляд на полномочия съемщика как на вещное право на чужое имущество. Он не помогает практике, так как создает впечатление о наличии у съемщика каких то прав на переданное ему по договору жилищ ного найма помещение, существующих независимо от заключенного договора. Этим самым невольно снижается значение договора в жи лищных отношениях, в то время как договор должен быть признан одним из главных орудий в деле правильного использования жилищ ного фонда» 4.

340