10. Общие положения об аренде. Договор проката

Договор аренды — возмездный, двусторонне обязывающий, консенсуальный. (Договор аренды транспортных средств - ре­альный)

К видам договора аренды Кодексом отнесены договоры: проката аренды транспортных средств, аренды здания или сооружения, арен­ды предприятия, финансовой аренды.

Арендуемое имущество передается во временное вла­дение и пользование. Вместе с тем допустима и аренда, при которой арендодатель оставляет за собой правомочие владения, предоставляя имущество только во временное пользование (ст. 606 ГК). Так, отдель­ные помещения школы несколько раз в неделю в вечернее время могут по договору аренды предоставляться институту для проведения занятий со студентами без фактической передачи их во владение арендатору.

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества общие положения об аренде применяются, если иное не установлено правилами Кодекса об этих договорах (ст. 625 ГК).

Субъектный состав. Арендодатель – любое физ или юр лицо (но: участниками договора аренды предприятия могут быть лишь лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью, проката - только тот предприниматель, для которого сдача в аренду — постоянный вид предпринимательской деятельности). Арендатор—любое физ и юр лицо, за исключением случаев, предусмотренных законом. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо.

Перемена лиц в обязательстве решается по-разному в зависимости от того, на чьей стороне произошла такая перемена. Правило о следовании права аренды за вещью. Новый собственник или иной титульный владелец не вправе истребовать сданное в аренду имущество до окончания срока действия договора либо изменить условия договора, ссылаясь на изменение состава участников.

Аналогичный подход сохранен в Кодексе и при перемене в лице арендатора-гражданина, арендующего недвижимое имущество, если такая перемена произошла вследствие смерти гражданина. Арендодатель вправе отказать наследнику такого гражданина во вступлении в договор, лишь когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Форма договора аренды, его государственная регистрация и порядок заключения.

В случае, когда договор аренды заключают юридические лица между собой или с гражданами, то независимо от его срока он совершается в простой письменной форме.

Для сделок между физическими лицами установлено специальное правило, учитывающее срок действия договора. Письменная форма

-требуется только в отношении сделок, заключаемых на срок более года. Однако, независимо от срока, в письменной форме путем составления единого документа должны заключаться договоры аренды граждан между собой, подлежащие нотар удостоверению либо гос регистрации. (НО: в письменной форме должны совершаться договоры проката, договоры аренды транспортных средств).

Государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества на срок более года (именно договор, а не право!).

Для арендаторов, однажды заключивших договор и заинтересованных в продолжении пользования имуществом, - преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора. Указанные правила не применяются к договорам проката, аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа.

Содержание и исполнение договора аренды. Условие о предмете — существенное условие договора аренды. Для договоров аренды здания или сооружения, аренды предприятия существенным условием в силу прямого указания закона служит, кроме того, условие об арендной плате.

Объекты аренды— вещи индивидуально-определенные и непотребляемые, т.е. такие, которые не теряют своих свойств в процессе их использования. При отсутствии данных, индивидуализирующих объект, условие о предмете считается несогласованным, а договор — незаключенным. Условие об арендной плате, как условие о цене договора, обычно раскрывается в договоре через условия о размере, форме (способе исчисления), порядке, условиях и сроках ее внесения.

Размер арендной платы обычно определяется договором или применяются ставки арендной платы, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то гос органами.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются условиями договора (например, определенного числа каждого месяца за установленный период времени вперед или за определенный истекший период, за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей). Участникам аренды запрещается пересматривать размер арендной платы чаще установленных законом сроков.

Срок — одно из основных условий договора аренды. Аренда на срок до одного года считается краткосрочной. Если договор аренды заключен без указания срока, то считается заключенным на неопределенный срок. Но и в этом случае договор аренды сохраняет черты договора, заключенного на время, поскольку предполагается право каждой из сторон в любое время в одностороннем порядке отказаться от договора.

Права и обязанности. Обязанности арендодателя: предоставление предусмотренного договором имущества арендатору в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, — в разумный срок; нести ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. Обязанности и права арендатора: пользование арендованным имуществом согласно условиям договора, а если таковые в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества; с согласия арендодателя передать полученное имущество в субаренду; с согласия арендодателя арендатор вправе: передавать свои и права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив; обязанность поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии,

В случае прекращения обязательств по договору, за исключением прекращения путем выкупа арендованного имущества, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества. Улучшения, произведенные арендатором за счет средств арендодателя (отделимые и неотделимые), являются собственностью арендодателя. Поэтому улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений, считающихся средствами арендодателя, являются собственностью последнего. Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Неотделимые улучшения имущества, произведенные без согласия арендодателя, переходят к нему безвозмездно.

Ответственность сторон по договору аренды прежде всего определяется согласно общим правилам гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательства (возмещение убытков и уплата неустойки (штрафа, пени), как правило, договорной). Если арендатор допустил просрочку внесения арендной платы, с него могут быть взысканы проценты в соответствии со ст. 395 ГК.

К числу способов защиты нарушенных гражданских прав относится, в частности: досрочное расторжение договора; признание договора недействительным; уменьшение арендной платы; удержание арендатором сумм из арендной платы; производство капитального ремонта либо устранение недостатков за счет обязанной стороны; безвозмездное устранение недостатков обязанной стороной и др.

Изменение и расторжение договора аренды происходит по общим правилам прекращения гражданско-правовых обязательств, предусмотренных гл. 26,29 ГК, а также при наступлении какого-либо из обстоятельств, указанных в гл. 34 ГК «Аренда». Специальный случай — выкуп арендатором арендованного имущества. Одностороннее расторжение договора может быть осуществлено по решению суда либо без обращения в суд путем одностороннего отказа от исполнения договора. Расторжение договора по требованию одной стороны без обращения в суд является исключением из общего правила о судебном порядке одностороннего расторжения договора (арендодатель вправе обратиться в суд, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократным нарушением; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта в случае возложения на него такой обязанности).

Досрочное расторжение договора судом по требованию арендатора: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; сданное в аренду имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель; арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору как письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК), так и предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК).

Договор проката

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. 626 ГК РФ

Договор проката возмездный, двусторонне обязывающий, консенсуальный, относится к публичным договорам.

Субъектный состав договора проката. Арендодатель — специальный субъект: лицо, осуществляющее сдачу движимого имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности. Это юридическое лицо (независимо от его организационно-правовой формы) и индивидуальный предприниматель, специально приобретающие (производящие) движимое имущество с целью его последующей неоднократной возмездной передачи во временное владение и пользование другим лицам. Разовая сделка предпринимателя по сдаче в аренду движимого имущества договора проката не составляет. Арендатор любое физическое или юридическое лицо.

Форма договора проката только письменная (квитанция-обязательство, подписанной обеими сторонами).

Условие о предмете — существенное условие договора. Предмет договора проката — исключительно движимое имущество (с учетом его оборотоспособности).

Арендная плата по договору проката устанавливается только в виде определенных в твердой денежной сумме платежей.

Договор проката — краткосрочный. Его предельный срок — 1 год (ст. 627 ГК). Распространены почасовые, суточные, месячные сроки договора (в частности, при сдаче имущества напрокат в гостиницах, зонах отдыха и т. д.).

Права и обязанности сторон.

Арендодатель обязан проверить исправность арендуемого имущества в присутствии арендатора и ознакомить его с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом. При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества арендодатель обязан их устранить либо заменить имущество на аналогичное, но в исправном состоянии. В то же время, если арендодателю удастся доказать, что недостатки в арендованном имуществе возникли в результате нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендодатель вправе потребовать возмещения за счет арендатора стоимости ремонта и транспортировки имущества. Обязанностью арендодателя является производство текущего ремонта.

Обязанности арендатора: своевременное перечисление арендной платы и соблюдение правил пользования прокатным имуществом; обязанность арендатора пользоваться имуществом лично.

Расторжение договора проката прежде всего осуществляется по общим правилам о расторжении договора аренды. Арендатор вправе в любое время отказаться от исполнения договора проката без объяснения мотивов отказа. Достаточно лишь письменно предупредить арендодателя об этом намерении не менее чем за 10 дней.