9. Договор ренты и его виды.

Рента – вид дохода, регулярно получаемого с капитала, земли, имущества и не связанного с предпринимательской деятельностью.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Договор ренты: реальный, односторонне обязывающий, возмездный (выплата ренты, а не плата за передаваемое имущество), опосредующий передачу имущества в собственность, имеет алеаторный (рисковый) характер (неопределенность размера встречного предоставления от плательщика ренты).

Форма договора: нотариальное удостоверение (несоблюдение влечет ничтожность договора), государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к плательщику ренты. Объект передачи – всякое оборотоспособное имущество, способное выступить объектом права собственности.

У недвижимости возникает обременение рентой. В случае отчуждения обремененного имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Третье лицо, ставшее собственником обремененной рентой недвижимости, автоматически становится плательщиком ренты, даже если не было осведомлено о наличии обременения.

При передаче обремененной рентой недвижимости в собственность другого лица плательщик ренты несет субсидиарную с приобретателем ответственность по требованиям получателя ренты. Также недвижимое имущество обременяется правом залога.

Если под выплату ренты передается движимое имущество – условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (неустойкой. Поручительством. Банковской гарантией).

При просрочке исполнения обязанности по выплате ренты появляется обязанность по уплате процентов.

Виды договора ренты.

1. Постоянная рента

Получатель ренты – способные к отчуждению имущества в собственность плательщика граждане и некоммерческие организации. Плательщик ренты – любые участники гражданско-правовых отношений. Обязанность плательщика выплачивать ренту бессрочно, вне зависимости от срока жизни или существования получателя ренты. Поэтому допускается передача прав получателя ренты другим лицам (уступка, наследство и т.п.) и допускается возможность перехода обязанностей плательщика ренты другим лицам. Денежная форма рентных выплат - основа для отношений постоянной ренты (согласование размера рентных платежей в деньгах). Размер постоянной ренты в расчете на месяц должен быть не менее величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ. Периодичность выплат устанавливается договором или раз в квартал.

Основания прекращения договора постоянной ренты – случайная гибель или повреждение имущества, выкуп ренты в качестве специального способа прекращения обязательства из договора постоянной ренты. Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора. Выкуп ренты по требованию получателя ренты (если плательщик просрочил ее выплату более чем на 1 год, если плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты, плательщик ренты признан неплатежеспособным, либо возникли иные обстоятельства. Свидетельствующие. Что рента не будет вылечена, недвиж имущ-во, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами

2. Пожизненная рента

Получатель – только граждане. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан (в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на ренту переходит пережившим получателям ренты). Существенное условие – размер ренты, обязательно денежная сумма!! Размер ренты не должен быть менее прожиточного минимума на душу населения в месяц. Риск случайной гибели имущества лежит на плательщике ренты.

Прекращение договора – смерть получателя. Выкуп пожизненной ренты по требованию плательщика не допускается. Плучателю ренты предоставлено право на досрочное одностороннее расторжение договора ( в случает существенного нарушения договора плательщиком) При этом получатель ренты вправе требовать от плательщика либо выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков, либо возврата имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

3. Пожизненное содержание с иждивением

Получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного третьего лица.

Все единообразно с договором пожизненной ренты. Но: предмет – только недвижимость! Удовлетворение потребностей получателя ренты в натуральной, а не денежной форме (продукты, лекарства, ритуальные услуги).

Общий объем содержания в месяц – не менее двух прожиточных минимумов, принцип разумности и добросовестности. Прекращение договора – как и у пожизненной ренты, но + в случае смерти получателя ренты. В случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вне зависимости от того, передавалось ли имущество плательщику ренты за плату или бесплатно, вправе потребовать возврата переданного имущества либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594. В обоих случаях плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержание получателя ренты.