1.17. Можно ли уменьшить доходы от реализации имущества (имущественных прав) на сумму расходов по его приобретению в виде процентов по кредитному договору (пп. 1 п. 1 ст. 220 нк рф)?

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ вместо использования права на получение имущественного вычета налогоплательщик может уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов от продажи жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков и долей в указанном имуществе, а также иного имущества на сумму фактических и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактических и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Налоговое законодательство РФ не разъясняет, можно ли уменьшить доход от реализации имущества на сумму процентов по кредиту, который был использован на приобретение этого имущества.

По данному вопросу есть две точки зрения.

Официальная позиция, выраженная Минфином России, состоит в том, что доход от реализации имущества может быть уменьшен на сумму процентов по договору (в отношении ипотечного кредита и кредита на приобретение прав требования по договору инвестирования строительства). В одном из писем Минфин России подчеркивает, что в кредитном договоре должно быть указано то имущество, которое впоследствии было реализовано.

Аналогичного мнения придерживаются авторы, считающие, что проценты по кредиту связаны с приобретением имущества, а не с его продажей.

Ранее финансовое ведомство выражало иную точку зрения: проценты по кредиту на приобретение имущества не связаны с получением доходов от его реализации, а потому не уменьшают налоговую базу. УФНС России по г. Москве запрещает уменьшать доход от реализации имущества на сумму процентов по кредиту на его приобретение. Аналогичной позиции придерживаются УФНС России по г. Москве и некоторые авторы.

Судебной практики нет.

Подробнее см. документы

Позиция 1. Доход от продажи имущества можно уменьшить на сумму процентов по кредиту на его приобретение

Письмо Минфина России от 07.11.2011 N 03-04-05/9-858

Финансовое ведомство указало: тот факт, что расходы на уплату процентов по договору целевого займа (кредита) являются платой за пользование денежными средствами, не лишает их связи с приобретением квартиры за счет этих средств и, соответственно, связи с получением доходов от ее продажи. Доход от продажи квартиры может быть уменьшен на сумму расходов на погашение процентов, фактически израсходованных на приобретение квартиры.

Аналогичные выводы содержит...

Письмо Минфина России от 13.09.2011 N 03-04-08/4-166

Письмо Минфина России от 18.02.2009 N 03-04-05-01/66

Минфин России указал, что при продаже квартиры налоговая база уменьшается на расходы, связанные с приобретением этого имущества, включая документально подтвержденные расходы по уплате процентов по ипотечному кредиту.

Письмо Минфина России от 21.04.2008 N 03-04-05-01/125

Минфин России разъяснил, что доход от уступки права требования по договору инвестирования строительства уменьшается в том числе на проценты по целевому кредиту на приобретение указанных прав. По мнению финансового ведомства, из кредитного договора должно следовать, что кредит предназначен для приобретения прав требования по договору инвестирования строительства, которые в дальнейшем были переуступлены.

Статья: Имущественный налоговый вычет: как избежать налоговых проблем при продаже автомобиля, квартиры, дачного домика, земельного участка и иного имущества (Зрелов А.П.) ("ЭкООнис", 2011)

По мнению автора, при продаже недвижимости налоговая база уменьшается на сумму расходов, связанных с ее приобретением, включая документально подтвержденные расходы по уплате процентов по ипотечному кредиту.

Консультация эксперта, 2009

Автор указывает, что физическое лицо может учесть все расходы, понесенные при покупке и продаже имущества, которые были необходимы для совершения сделки, включая проценты по целевому займу.

Позиция 2. Доход от продажи имущества нельзя уменьшить на проценты по кредиту на его приобретение

Письмо Минфина России от 02.03.2007 N 03-04-06-01/54

Финансовое ведомство разъяснило, что проценты, уплаченные по договору займа, направленного на покупку доли в уставном капитале организации, не учитываются при расчете налога с дохода налогоплательщика, полученного при реализации этой доли. По мнению Минфина России, такие расходы непосредственно не связаны со сделкой купли-продажи доли в уставном капитале и не являются для нее обязательными. Кроме того, ведомство отметило, что к расходам, непосредственно связанным с осуществлением такой сделки, можно причислить, в частности, услуги нотариуса, комиссию регистратору за осуществление сделки и т.д.

Письмо УФНС России по г. Москве от 21.10.2010 N 20-14/4/110289@

Налоговый орган указал, что доход от реализации автомобиля уменьшается на сумму, израсходованную на его приобретение. Сумма расходов на приобретение имущества определяется исходя из стоимости, указанной в договоре. Проценты по кредиту на покупку автомобиля не увеличивают установленную в договоре стоимость приобретенного автотранспортного средства. Следовательно, проценты нельзя включить в состав расходов, уменьшающих налоговую базу по НДФЛ.

Консультация эксперта, 2011

Анализируя пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, автор приходит к выводу, что расходы должны быть непосредственно связаны с продажей соответствующего объекта. По мнению автора, проценты за пользование кредитными (заемными) средствами связаны с покупкой имущества, а не с его продажей. Следовательно, включать проценты в состав расходов, связанных с получением доходов от продажи имущества, нельзя.

Консультация эксперта, 2011

Расходы по уплате процентов по ипотечному кредиту при покупке квартиры не уменьшают налоговую базу по НДФЛ при продаже этой квартиры.

1.18. Может ли налогоплательщик уменьшить доходы от реализации принадлежащего ему менее трех лет имущества, которое было получено в счет оплаты действительной стоимости его доли при выходе из общества с ограниченной ответственностью, на действительную стоимость такой доли (части доли), выплаченную в натуре (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ)?

В соответствии с п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, которые получены им как в денежной, так и в натуральной формах или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.

Согласно п. 3 ст. 210 НК РФ в отношении доходов, для которых предусмотрена налоговая ставка, установленная п. 1 ст. 224 НК РФ (13 процентов), налоговая база определяется как денежное выражение подлежащих налогообложению доходов, уменьшенных на сумму налоговых вычетов. Налогоплательщик имеет право на имущественный вычет в сумме, полученной от реализации находившегося в его собственности менее трех лет жилья, но не превышающей в целом 1 млн руб., а также в сумме, полученной от реализации иного имущества, но не превышающей в целом 250 тыс. руб. (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Вместо использования права на имущественный вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, налогоплательщик может уменьшить подлежащие налогообложению доходы на сумму связанных с их получением расходов, которые фактически произведены и документально подтверждены.

В силу п. 1 ст. 26, п. 6.1 ст. 23 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" при выходе участника из ООО его доля в уставном капитале переходит к обществу. Оно обязано выплатить указанному лицу действительную стоимость его доли, определяемую на основании данных бухгалтерской отчетности за отчетный период, который предшествует дню подачи заявления о выходе из общества. С согласия вышедшего участника организация вправе передать ему в натуре имущество такой же стоимости.

Возникает вопрос: может ли налогоплательщик уменьшить доходы от реализации находящегося в собственности менее трех лет имущества, которое было передано ему в счет оплаты действительной стоимости его доли при выходе из общества с ограниченной ответственностью, на действительную стоимость такой доли (части доли), выплаченную в натуре?

Согласно официальной позиции, изложенной Минфином России, налогоплательщик вправе уменьшить доходы от реализации имущества, полученного в счет оплаты действительной стоимости его доли при выходе из организации и принадлежащего ему менее трех лет, на расходы в виде той части действительной стоимости доли, которая была выплачена в натуре.

Судебной практики нет.

Подробнее см. документы

Письмо Минфина России от 26.03.2013 N 03-04-05/4-286

Минфин России рассмотрел ситуацию, когда физическому лицу при выходе из ООО менее трех лет назад в счет полной оплаты действительной стоимости его доли было передано нежилое помещение. Денежная оценка указанной доли была отражена в протоколе собрания учредителей общества и акте приема-передачи.

Финансовое ведомство разъяснило, что полученная налогоплательщиком в натуре действительная стоимость доли облагается НДФЛ в полной сумме дохода. При последующей продаже данного имущества физическое лицо вправе вместо использования имущественного вычета уменьшить полученные от реализации доходы на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов. К таким расходам может относиться выплаченная в натуре действительная стоимость доли в уставном капитале общества, с которой в установленном порядке уплачен НДФЛ.

Письмо Минфина России от 06.12.2012 N 03-04-05/4-1371

Минфин России рассмотрел ситуацию, когда налогоплательщику при выходе из ООО действительная стоимость его доли была выплачена частично денежными средствами и частично путем передачи прав на недвижимое имущество. Стоимость части доли, выплаченная недвижимым имуществом, была отражена в соглашении об отступном, заключенном собственником помещения и налогоплательщиком на основании договора о переводе долга общества указанному собственнику.

Ведомство разъяснило, что при выходе участника из общества действительная стоимость доли, выплаченная ему как в денежной, так и в натуральной формах, облагается НДФЛ в полной сумме полученного дохода. При последующей продаже полученного имущества налогоплательщик вправе уменьшить сумму доходов от реализации на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов. Документом, подтверждающим расходы, в данном случае может признаваться соглашение об отступном, в котором указана сумма прекращаемого денежного обязательства.

1.19. Может ли налогоплательщик уменьшить доходы от реализации принадлежащего ему менее трех лет имущества, которое было получено в счет оплаты действительной стоимости его доли в уставном капитале при выходе из общества с ограниченной ответственностью, на сумму расходов по оплате этой доли (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ)?

Согласно п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, которые получены им как в денежной, так и в натуральной формах или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.

В соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ в отношении доходов, для которых предусмотрена налоговая ставка, установленная п. 1 ст. 224 НК РФ (13 процентов), налоговая база определяется как денежное выражение подлежащих налогообложению доходов, уменьшенных на сумму налоговых вычетов. Налогоплательщик имеет право на имущественный вычет в сумме, полученной от реализации находившегося в его собственности менее трех лет жилья, но не превышающей в целом 1 млн руб., а также в сумме, полученной от реализации иного имущества, но не превышающей в целом 250 тыс. руб. (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Вместо использования права на имущественный вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, налогоплательщик может уменьшить налогооблагаемые доходы на сумму связанных с их получением расходов, которые фактически произведены и документально подтверждены.

В силу п. 1 ст. 26, п. 6.1 ст. 23 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" при выходе участника из ООО его доля в уставном капитале переходит к обществу. Оно обязано выплатить указанному лицу действительную стоимость его доли, определяемую на основании данных бухгалтерской отчетности за отчетный период, который предшествует дню подачи заявления о выходе из общества. С согласия вышедшего участника организация вправе передать ему в натуре имущество такой же стоимости.

Возникает вопрос: может ли налогоплательщик уменьшить доходы от реализации находящегося в его собственности менее трех лет имущества, которое было получено в счет оплаты действительной стоимости его доли в уставном капитале при выходе из общества с ограниченной ответственностью, на расходы по оплате этой доли?

Согласно официальной позиции, выраженной УФНС России по г. Москве, доходы от продажи такого имущества на сумму расходов по оплате доли в уставном капитале не уменьшаются.

Судебной практики нет.

Подробнее см. документы

Письмо УФНС России по г. Москве от 07.09.2010 N 20-14/3/094130@

В Письме рассмотрена ситуация, когда физическое лицо при выходе из ООО получило свою долю не в денежной, а в натуральной форме (в виде нежилого помещения). Налоговый орган указал, что доходы от продажи полученного имущества не уменьшаются на сумму расходов по оплате доли в уставном капитале общества, поскольку данные расходы были направлены на оплату доли, а не на приобретение этого имущества.