Арбитраж 22-23 учебный год / Арбитражная практика № 4, апрель 2017

При таких обстоятельствах, заключая предварительный договор, нужно обратить особое внимание на закрепление цены договора, поскольку впоследствии установить ее на желаемых условиях будет трудно.

Закон не содержит запрета на обеспечение исполнения предварительного договора, в связи с чем можно сделать вывод о возможности использования всех обеспечительных конструкций, применяемых к сделкам.

Особое внимание нужно обратить на такие способы обеспечения, как неустойка и задаток.

Так, исполнение предварительного договора может быть обеспечено неустойкой (постановления Президиума ВАС РФ от 12.02.2013 по делу № А43-25969/2011, от 08.04.2014 по делу № А40-118038/12-105-1100). В данном случае, естественно, обеспечиваться будет не обязательство по основному договору, а обязанность заключить его в определенный срок.

Кроме того, исполнение предварительного договора можно обеспечить задатком. Причем если ранее позиции судов по этому вопросу весьма отличались, то теперь такая возможность прямо предусмотрена ст. 380 ГК РФ.

Заменить предварительный договор договором с отсрочкой исполнения не получится

Существует ряд правовых конструкций, схожих с предварительным договором по правовому содержанию и правовым последствиям.

В первую очередь, можно отметить схожесть конструкций предварительного договора и опциона. Вместе с тем при всем своем сходстве отличие этих конструкций заключается в следующем. Во-первых, опцион предоставляет лишь право, в то время как предварительный договор устанавливает обязанность заключить основной договор на согласованных условиях. Во-вторых, опцион может предоставляться за плату, в то время как по конструкции предварительного договора не предусматривается плата одной из сторон за сам факт заключения

предварительного договора. В-третьих, опцион помимо условий о предмете должен содержать другие существенные условия договора, подлежащего заключению, в то время как в предварительном договоре указывать существенные условия теперь не обязательно.

Кроме того, можно отметить определенную схожесть рамочного договора и предварительного договора.

Вместе с тем, как, например, указывает А. Бычков2, различие указанных конструкций заключается в следующем. Рамочный договор определяет общие условия, которые впоследствии уточняются с учетом конкретных обстоятельств. В то же время единственное правовое последствие заключения предварительного

договора — возникновение обязанности впоследствии заключить основной договор на конкретных согласованных условиях.

Помимо этого, рамочный договор впоследствии сам будет являться частью основного договора, в то время как основной договор заключается на основании предварительного, отдельно от него.

Предварительный договор также близок к договору купли-продажи будущей вещи (например, в случае установления обязанности уплаты до заключения основного договора).

В любом случае предварительный договор является довольно уникальной конструкцией, и полноценных альтернатив ему российское законодательство не содержит. В связи с этим рассматривать договор с отсрочкой исполнения как вероятную замену предварительному договору не представляется возможным.

Договор с отсрочкой исполнения нельзя назвать и альтернативой предварительному договору, поскольку это абсолютно разные конструкции. Договор с отсрочкой исполнения заключается как обычный договор (в той же форме, учитывая

обязанность по госрегистрации в случае необходимости), который предполагает отсрочку исполнения определенного условия.

Если рассматривать эти две конструкции на примере договора купли-продажи, то отличия следующие:

1)при заключении предварительного договора стороны обязуются в определенный срок заключить основной договор купли-продажи на конкретных согласованных условиях;

2)при заключении договора купли-продажи с отсрочкой исполнения сама отсрочка происходит уже после заключения договора и может выражаться, например, в том, что одна сторона получает товар, а другая оплачивает его позже (отсрочка платежа).

Таким образом, это две разные конструкции, которые нельзя рассматривать как взаимозаменяемые.

Кроме того, существует позиция Президиума ВАС РФ, согласно которой договор с отсрочкой встречного предоставления не является предварительным

(постановление от 23.08.2000 № 7223/98). Несмотря на то что вывод здесь делается при конкретных обстоятельствах спора, тем не менее ВАС РФ прямо указывает:

«То обстоятельство, что передача прав должна производиться в более поздний срок, свидетельствует не о наличии в договоре элементов предварительного соглашения, а об отсрочке встречного предоставления».

Резюмируя сказанное, можно сделать вывод, что предварительный договор является полезной правовой конструкцией для тех, кто, не имея возможности в конкретный момент заключить договор, желает впоследствии заключить его на определенных условиях. Это своего рода гарантия, что в определенный срок сторона получит вещь или услугу на согласованных ранее условиях, или, как указывает Е. Диркова

«резервирование» неких дефицитных ресурсов продавца для стороны3.

1 См.: Комарицкий В. С. Предварительный договор. Практика применения и вносимые в Гражданский кодекс изменения // Юрист. 2015. № 16.

2 См.: Бычков А. Нюансы предварительного договора // ЭЖ-Юрист. 2015. № 7.

3 Диркова Е. Предварительный договор // Практическая бухгалтерия. 2014. № 10.

ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ СПОРЫ

Застройщик построил жилой дом на арендованной земле. Какова судьба участка под домом после продажи квартир

Александр Владимирович Емелин

ведущий юрист ООО «Менеджинг Компани»

•Когда суд откажет жильцам в признании права собственности на участок под домом

•Как взыскивается арендная плата за участок при строительстве нескольких домов

•Какие права на участок возникают при продаже помещений в нежилом здании

Важным вопросом в процессе строительства многоквартирного жилого дома является судьба земельного участка под ним. Как правило, земля либо принадлежит застройщику, либо он ее берет в аренду у муниципальных властей. В последнем случае застройщик заключает с органом местного самоуправления договор аренды земельного участка с целевым назначением под строительство жилого дома. После

продажи квартир участок под домом поступает в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Между тем на практике возникает ряд спорных ситуаций, связанных с возникновением и прекращением такого права общей долевой собственности.

Участок под домом переходит в общую собственность жильцов с момента регистрации прав на квартиры

Долгое время действующее законодательство не давало ответ на вопрос о судьбе земельного участка, арендованного застройщиком для строительства многоквартирного жилого дома, после передачи всех квартир в жилом доме в собственность приобретающих их граждан.

Ситуация изменилась после вступления 01.03.2005 в силу Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004. Появилось новое правовое регулирование, в соответствии

с которым общее имущество, включая земельный участок под домом, является общей долевой собственностью собственников квартир в многоквартирном доме: к общему имуществу в многоквартирном доме, принадлежащему на праве общей долевой собственности собственникам помещений, относится земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства (ст. 289 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ).

Если земельный участок сформирован после введения в действие ЖК РФ, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования участка и его

государственного кадастрового учета (ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»; далее — Закон № 189-ФЗ).

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ в ред., действовавшей до 01.01.2017). Аналогичная норма закреплена в п. 5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу 01.01.2017.

Права на имущество, подлежащие регистрации (в том числе право собственности на недвижимое имущество) возникают, изменяются, прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

Право общей долевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество многоквартирного жилого дома, в том числе на земельный участок под таким домом, а также переход доли в праве на общее имущество возникают с даты государственной регистрации права собственности на квартиру (ст. 36 ЖК РФ, ч. 2 и 5 ст. 16 Закона № 189-ФЗ).

Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности покупатель квартиры приобретает в силу закона и право на долю в общей долевой собственности на земельный участок под домом.

Земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства (ст. 16 Закона № 189-ФЗ, п.п. 66, 67 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; далее — Постановление № 10/22).

При этом наличие участка, сформированного именно под многоквартирным домом, рассматривается буквально. Так, суды отказались признать право на земельный участок под многоквартирным домом, поскольку согласно кадастровому паспорту

он предназначался для размещения магазина (определение ВС РФ от 22.10.2014 № 305-ЭС14-1945).

Необходимо также отметить, что нормы ч. 1 ст. 16 Закона № 189-ФЗ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ неприменимы к ситуации, когда многоквартирный дом в силу его технического состояния (ветхость, износ) не может быть использован по назначению (постановление 17ААС от 01.09.2011 по делу № А50-7051/2011).

Как указал Конституционный суд РФ, переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Он не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка (постановление от 28.05.2010 № 12-П).

Из разъяснений Пленумов ВС РФ и ВАС РФ также следует, что в силу частей 2 и 5 ст. 16 Закона № 189-ФЗ земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой

собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется (п. 66 Постановления № 10/22).

В дальнейшем Пленум ВАС РФ дополнил эту позицию: с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду участок. При этом возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий

участок (п. 26 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», введен постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13).

С 1 января 2017 года данный порядок изменился с вступлением в силу приказа Минэкономразвития России от 27.10.2016 № 679, который внес изменения в приказ Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 (в ред. от 27.10.2016)

«Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости…».

Пункт 139 названного порядка закрепляет, что запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Одновременно в отношении этого земельного участка вносится запись о государственной регистрации права общей долевой собственности участника

долевого строительства и застройщика (иного лица, в том числе публичного образования, которому данный земельный участок принадлежит на праве собственности).

Соответственно теперь право собственности застройщика или публичного образования на земельный участок не прекращается после регистрации права собственности первого участника долевого строительства. Вместо этого Росреестр внесет запись о долевой собственности застройщика (или публичного образования) и первого (и последующих) дольщиков — правообладателей помещения. Размер доли застройщика в праве на участок будет пропорционален общей площади не переданных дольщикам помещений и помещений, принадлежащих застройщику.

Таким образом, собственность застройщика или публично-правового образования с 2017 года прекращается не сразу, а по частям — пропорционально площади передаваемых дольщикам помещений. До момента регистрации последней квартиры за дольщиком застройщик остается сособственником земельного участка. Для исключения записи о сособственности на земельный участок застройщику необходимо подать заявление о государственной регистрации прекращения права

с передачей в Росреестр всех подписанных с дольщиками актов приема-передачи квартир.

Если застройщик использует муниципальный земельный участок на праве аренды, после окончания строительства дома застройщик продолжает его арендовать до момента регистрации последней квартиры за дольщиком, когда прекращается право собственности муниципалитета на земельный участок. Вместе с тем застройщик не лишен права настоять и включить в договор аренды положение

оправе расторгнуть договор аренды с момента введения многоквартирного дома в эксплуатацию и регистрации права собственности за первым дольщиком или урегулировать данный вопрос и подписать с муниципалитетом соглашение

орасторжении договора аренды.

К покупателям помещений в нежилом здании право собственности на земельный участок под зданием не переходит

Президиум ВАС РФ указывал, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в общую долевую собственность собственников квартир, а публичное образование утрачивает право на распоряжение им. С момента возникновения у собственников помещения в доме общей долевой собственности на земельный участок договор аренды этого участка должен считаться прекратившим свое действие на основании ст. 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет возникновение не только права общей долевой собственности на землю, но и переход к собственникам помещений права аренды этого участка (постановления от 16.02.2010 № 13147/09, от 24.01.2012 № 11642/11).

Таким образом, обязательство по внесению арендной платы за пользование земельным участком по договору аренды между органом местного самоуправления (арендодатель) и застройщиком (арендатор) прекращается в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице.

В данном случае арендодатель (собственник квартиры в многоквартирном доме, к которому право на соответствующую часть земельного участка под домом перешло от органа местного самоуправления после приобретения квартиры (ст. 36 ЖК РФ)) и арендатор (тот же собственник квартиры, к которому право пользования частью участка перешло после приобретения квартиры в доме на основании п. 1 ст. 35

ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ) совпали в одном лице. Это влечет прекращение обязательства застройщика (арендатора) по внесению арендной платы за такой земельный участок.

ВАС РФ уточнил: при перемене собственника арендованного имущества в силу закона именно новый собственник автоматически становится новым арендодателем со всем комплексом соответствующих прав и обязанностей. При этом не важно, ставился вопрос о переоформлении договора аренды или нет (определение от 03.02.2011 по делу № А17-9472/2009). Аналогично при перемене собственника

арендованного имущества прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Правомерность такой позиции подтверждена последующей судебной практикой (определения ВАС РФ от 28.12.2012 по делу № А40-302/12-135-1, от 22.08.2013 по делу № А60-35971/2012, ВС РФ от 03.03.2015 по делу № 2–36/2014 (2 –4939/2013),).

Вместе с тем необходимо учитывать, что если застройщик возводит несколько блоксекций (зданий нескольких очередей) на предоставленном ему в аренду земельном участке, по мере ввода в эксплуатацию каждого дома арендные правоотношения прекращаются в соответствующей части. Взыскивать арендную плату за весь первоначально предоставленный под застройку участок нет оснований (постановления 1ААС от 12.03.2009 по делу № А11-1497/2008-К1-17/91, 11ААС от 29.12.2010 по делу № А55-12170/2010, ФАС Московского округа от 23.05.2011 по делу № А40-9526/10-7-9, ФАС Северо-Западного округа от 25.06.2012 по делу

№ А13-6145/2011, 14ААС от 07.09.2012 по делу № А13-152/2012, 14ААС от 16.11.2012 по делу № А13-176/2012, 9ААС от 28.11.2012 по делу № А40-

142100/10-7-1209, АС Уральского округа от 12.09.2014 по делу № А60-47887/2013, АС Волго-Вятского округа от 09.10.2014 по делу № А43-17503/2013, АС Уральского округа от 24.12.2014 по делу № А34-4745/2013, решение АС Владимирской области от 28.05.2013 по делу № А11-6367/2012, определения ВС РФ от 12.03.2015 по делу № А32-15286/2013, от 11.04.2016 по делу № А41-14691/2015).

Также важно отметить, что договор аренды находящегося в публичной собственности земельного участка, который передан под строительство нежилого объекта, продолжает действовать и после регистрации права собственности на любое из помещений в данном объекте. При этом на стороне арендатора возникает множественность лиц.

Так, Верховный суд РФ указал, что если право аренды земельного участка застройщика (продавца) перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях между застройщиком и собственником участка (определение от 29.03.2016 по делу № А41-58990/2014).

Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

Кроме того, даже в случае, если на земельном участке кроме нежилого объекта расположен и жилой объект, либо данный нежилой объект является пристройкой к жилому объекту (многоквартирному дому), право общей долевой собственности

на земельный участок собственнику нежилого объекта не переходит, и он сохраняет обязанность по внесению арендной платы за пользование частью земельного участка, расположенного под таким строением (постановление 17ААС от 18.07.2011 по делу № А60-43027/2010, кассационное определение Саратовского областного суда от 03.11.2011 по делу № 33–5843, апелляционные определения Самарского областного суда от 19.04.2012 по делу № 33–3657/2012, Ставропольского краевого суда от 03.06.2014 по делу № 33–1679/2014, решение АС Свердловской области от 11.07.2013 по делу № А60-43688/2012).

Покупатель помещений в доме приобретает индивидуальную собственность на общее имущество и участок под ним

Несмотря на сформировавшуюся многолетнюю практику разрешения споров о правах на участки под жилыми домами, в последнее время суды при разрешении подобных дел нередко допускают грубые нарушения закона. Например, правильно определяя момент возникновения права общей долевой собственности на земельный участок, суды затрудняются с определением момента его прекращения и трансформации в индивидуальную собственность в случае выкупа всех квартир в доме одним лицом.

Так, совсем недавно на рассмотрение Коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ попало дело с участием застройщика ООО «Териберский берег». Он выкупил все квартиры в жилом доме, затем разрушил здание и отправился в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности на образовавшийся

под ним земельный участок. Росреестр в регистрации права собственности отказал.

Застройщик оспорил отказ Росреестра в Арбитражном суде г. Москвы (дело № А4078400/2015). Однако суд отказался признать незаконным отказ Росреестра в регистрации права собственности. Суд пришел к выводу, что после выкупа всех

квартир в доме застройщик должен был зарегистрировать право собственности

на жилой дом как на единый объект недвижимости. Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с такой позицией.

По мнению всех трех инстанций, право собственности на здание в целом и, как следствие, на землю под ним у застройщика не возникло, а после разрушения дома — просто прекратилось и отсутствует в силу п. 1 ст. 235 ГК РФ.

Дело было передано в Верховный суд РФ.

По мнению Верховного суда, суды нижестоящих инстанций в столь принципиально важном для рынка недвижимости вопросе — о праве собственника всех квартир в жилом доме на земельный участок под домом — единодушно заняли позицию, которая прямо противоречит целому ряду положений закона.

Коллегия по экономическим спорам подробно разъяснила ошибки судов в определении от 24.01.2017 № 305-КГ16-10570, указав следующее.

По смыслу разъяснений, содержащихся в п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее — Постановление Пленума ВАС № 64), если одно лицо приобретает право собственности на все помещения в здании, то оно в силу закона становится

обладателем всех долей в праве собственности на земельный участок. Из положений ст. 244 ГК РФ следует, что при указанных обстоятельствах существование долевой собственности на имущество более невозможно, и она с учетом положений подп. 2 и 4 ст. 8.1 ГК РФ должна рассматриваться как индивидуальная собственность лица на недвижимую вещь. С момента государственной регистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме покупатель становится собственником всего земельного участка.

Запись о регистрации права собственности на весь земельный участок вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие

правовые последствия, то есть в том числе и лица, которое в силу приобретения всех долей в праве собственности на недвижимое имущество является единоличным собственником вещи.

Таким образом, Верховный суд связывает с моментом внесения записи в государственный реестр о праве собственности на последнее помещение

наступление трех юридических фактов. Первый — собственно переход права собственности на это помещение. Второйпрекращение права общей долевой собственности на земельный участок под домом. Третий — возникновение права индивидуальной собственности у лица, которое приобрело такие помещения.

При этом Коллегия по экономическим спорам ВС РФ уточнила: вывод нижестоящих судов о том, что для приобретения права на земельный участок новый собственник всех помещений должен был преобразовать их в единый объект, не основан на положениях закона. Суды в подтверждение своей позиции ссылались на п. 8

Постановления Пленума ВАС № 64. Однако там говорится о праве лица совершить такие действия, а не об обязанности. Довод Росреестра о том, что покупатель мог претендовать на приобретение в собственность земельного участка под домом через обращение к публичному собственнику в порядке ранее действовавшей ст. 36 ЗК РФ, Верховный суд признал несостоятельным, поскольку публичный собственник не вправе распоряжаться земельным участком, перешедшим в частную собственность в силу ст. 16 Закона № 189-ФЗ.

Регистрации права собственности застройщика на весь земельный участок не препятствует и обременение такого участка в силу закона со стороны участников

долевого строительства при строительстве на нем нового многоквартирного жилого дома.

Применение указанного подхода на практике исключает необходимость прохождения бессмысленных процедур по кадастровому, техническому учету и государственной регистрации в целях преобразования помещений и общего имущества многоквартирного дома в единый объект.

При этом во избежание возникновения дальнейших споров о моменте перехода права собственности на земельный участок к участникам долевого строительства

В ГК появился договор счета эскроу. Как

применять новую конструкцию на практике

Фаррух Вохиджонович Саримсоков

юрист юридической фирмы «Щекин и партнеры», слушатель РШЧП

•В каких сделках выгодно использовать конструкцию эскроу

•Как договор счета эскроу будет применяться в долевом строительстве

•Какие последствия повлечет банкротство эскроу-агента

Последние несколько лет в России широко обсуждается вопрос создания эффективного правового регулирования рынка ценных бумаг и финансовой сферы, в первую очередь для решения проблемы ухода российских резидентов в английское право.

Втом числе для этих целей проект федерального закона № 47538–6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Проект № 47538–6) предусматривал внедрение в ГК РФ двух новых конструкций — договора условного депонирования (эскроу) (ст. 926.1 ГК РФ) и договора счета эскроу (ст. 860.13 ГК РФ). Однако в конечном итоге через думский фильтр прошла только конструкция договора счета эскроу (ст. 860.7 ГК РФ), которая начала действовать с 01.07.2014 (Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Всоответствии с договором счета эскроу одна сторона по основному договору

(депонент) вносит денежные средства на специальный банковский счет эскроуагенту, эскроу-агент удерживает денежные средства до исполнения обязательств по основному договору другой стороной (бенефициар). В случае исполнения бенефициаром условий основного договора эскроу-агент передает ему денежные средства, а в случае неисполнения — возвращает сумму депоненту при наступлении оговоренного срока.

Всвязи с относительной молодостью данного института в кодифицированном виде, а также отсутствием судебной практики по вопросу использования счета эскроу в российском коммерческом обороте, изучение данного института, в том числе сквозь компаративную призму, представляет собой значительный практический интерес.

ВРоссии эскроу-агентами выступают только банки,

а объектом эскроу — лишь денежные средства

Почти все развитые правопорядки расценивают договор эскроу как непоименованный договор (unnamed contract) и признают эскроу в качестве самостоятельного договора sui generis, основываясь на принципе свободы договора. Российское гражданское право на сегодняшний день является исключением — одним из немногих правопорядков, кодифицировавших конструкцию эскроу в текст закона.

Так, ст. 1057 Гражданского кодекса Калифорнии (California Civil Code) содержит следующее определение эскроу: «Предоставляемое по договору имущество может быть передано третьей стороне, которая должна будет его передать во исполнение договора при наступлении определенных условий. Депонирование третьим лицом

под условием называется эскроу»1.

Обособленное регулирование эскроу содержится также в разд. 6 Финансового кодекса Калифорнии (California Financial Code) и в разд. 18.44.011 Сводного кодекса Вашингтона (Revised Code of Washington).

Кодификация конструкции эскроу в отдельных штатах США оставила достаточно широкие возможности для ее использования, не предъявляя строгие требования к условиям договора.

В России данный институт применялся на практике еще до внесения

взаконодательство положений, регулирующих отношения, связанные с договором эскроу. Однако существовали некоторые риски, касающиеся признания договора эскроу в случае судебного разбирательства. Это было связано с тем, что

вроссийском праве были закреплены схожие механизмы защиты сторон сделки, что ставило под сомнение возможность применения конструкции договора эскроу.

Несмотря на то что с момента кодификации данного института прошло достаточно много времени, первая сделка купли-продажи акций с использованием договора счета эскроу была заключена лишь в декабре 2016 года между клиентами

Поволжского банка ПАО «Сбербанк»2.

ЦИТАТА: «По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому

лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором между банком, депонентом и бенефициаром» (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, ни депонент, ни бенефициар не вправе распоряжаться денежными средствами на счете эскроу. При этом зачисление на счет эскроу иных денежных средств депонента, помимо депонируемой суммы, не допускается.

При возникновении оснований, предусмотренных договором условного депонирования денежных средств, банк в установленный таким договором срок, а при его отсутствии — в течение 10 дней обязан выдать бенефициару

депонированную сумму или перечислить ее на указанный им счет (ст. 860.8 ГК РФ).

Сторонами договора счета эскроу (за исключением эскроу-агента) могут быть как физические, так и юридические лица. В качестве депонента, как правило, выступает должник по основному обязательству, в качестве бенефициара — кредитор по основному обязательству.

В США агентами эскроу могут выступать банки, адвокатские фирмы, биржи, брокеры. Данная область деятельности в большинстве случаев является лицензируемой:

в 1953 году в целях усиления контроля за деятельностью эскроу-агентов в ст. 17200 Финансового кодекса Калифорнии была включена ответственность лица, осуществляющего услуги по предоставлению эскроу без соответствующей лицензии.

Согласно Проекту № 47538–6 эскроу-агентами могли выступать нотариусы, профессиональные участники рынка ценных бумаг, страховые организации и иные лица. Однако на данный момент эскроу-агентом может выступать исключительно банк как кредитная организация, которая имеет право осуществлять банковские операции, в том числе открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц.

Предоставление услуг по эскроу банками, с одной стороны, имеет свои плюсы: страхование эскроу счета при дефолте банка и контроль за его деятельностью со стороны Банка России.

Минусами такого решения является ограничение конкуренции и, соответственно, возможное удорожание стоимости услуг по ведению эскроу-счета.

Объектом эскроу, то есть имуществом, которое может быть депонировано у эскроуагента, в зарубежных правопорядках может выступать любое имущество: денежные средства, ценные бумаги и даже исходные коды программного обеспечения (source code escrow). Однако в российском праве объектом эскроу являются только денежные средства в безналичной форме, удерживаемые на специально открытом банковском счете эскроу.