Арбитраж 22-23 учебный год / Арбитражная практика № 6, июнь 2015

это касается и последствий неисполнения своей части обязательства одним из должников. Такие соглашения будут

соответствовать диспозитивному характеру п. 2 рассматриваемой статьи.

1 Анализ иных норм об исполнении обязательств см. в № 3 и 4 за 2015 год. 2 См. об этом: Гражданский кодекс Квебека. М.: Статут, 1999. С. 239.

ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ СПОРЫ

ВалерийАлександрович Белов

юрист АНО «Юридический научно-исследовательский центр», преподаватель Московского финансово-юридического университета (МФЮА)

В каких случаях продавец должен погрузить товар покупателю Какой товар можно считать крупногабаритным

Почему покупатель должен сам загружать стройматериалы

При заключении договоров поставки нередко товар реализуется на условиях выборки со склада поставщика, то есть на условиях самовывоза покупателем. Нормы гражданского законодательства однозначно не регламентируют вопрос о том, какая из сторон договора обязана совершить действия по погрузке товара в транспортное средство покупателя (ст. ст. 510, 515 ГК РФ). Представляется, что законодатель умышленно не урегулировал данные положения, отдавая их на откуп сторонам договора, следуя принципу диспозитивности гражданского права. Однако на практике могут возникнуть разногласия, если обязанность по погрузке товара в транспортное средство покупателя не регламентирована соглашением сторон. Кто из участников сделки несет соответствующую обязанность, помогут определить нормы подзаконных актов и судебная практика.

Продавец не обязан безвозмездно загружать товар покупателю

Исходя из буквального толкования положений ст. 458 ГК РФ, можно сделать вывод, что обязанность по передаче товара покупателю считается исполненной продавцом с момента размещения товара в месте его выборки и отправки соответствующего уведомления покупателю.

Цитата: «Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом» ( абз. 3 ст. 458 ГК РФ ).

Иными словами, безвозмездное оказание продавцом услуг по погрузке товара в транспортное средство покупателя действующим законодательством не предусмотрено. Схожая позиция просматривается и в правилах международной торговли при осуществлении поставок товара на условиях EXW «EX works»/«Франко завод»1.

Согласно данному условию продавец вправе не совершать никаких действий относительно погрузки товара в транспортное средство покупателя.

Этот вывод подтверждается и материалами судебной практики. Так, в одном из дел арбитражный суд подчеркнул, что продавец считается выполнившим свои обязанности по поставке, когда он предоставил товар в распоряжение покупателя на своем предприятии (заводе, фабрике, складе и т. п.) без выполнения таможенных формальностей, необходимых для вывоза, и без погрузки товара на транспортное средство. Данное положение возлагает на продавца минимальные обязанности, тогда как покупатель должен нести все расходы и риски в связи с принятием товара на предприятии продавца ( постановление АС Уральского округа от 10.04.2015 по делу № А60-9583/2014 ). К аналогичным выводам суды приходили и в других делах ( решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.07.2010 № А60-19609/2010-С9, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2015 по делу № А51-34919/2014 ).

Таким образом, можно сделать вывод, что по общему правилу при поставке товара на условиях самовывоза покупателем (выборки товара со склада) продавец не обязан на безвозмездной основе совершать действия по погрузочным работам в транспортное средство покупателя. Это утверждение справедливо как при организации поставок на территории РФ, так и при осуществлении экспортных операций. Несомненно, стороны вправе в договоре дополнительно оговорить обязанность продавца по погрузке товара на транспортное средство покупателя.

По общему правилу крупногабаритный товар продавец обязан погрузить

Применительно к конкретно взятым отношениям обязанность по погрузке товара на практике реализуется вопреки общему правилу. В частности, во взаимоотношениях с потребителями в случае доставки крупногабаритного товара силами покупателя, продавец обязан бесплатно обеспечить погрузку товара на транспортное средство покупателя ( п. 22 постановления Правительства РФ от 19.01.1998 № 55 «Правила продажи отдельных видов товаров»; далее — Правила). Данное положение носит общий характер применительно к осуществлению торговой деятельности в целом.

Между тем существует точка зрения, согласно которой в отношении конкретного крупногабаритного товара указанная обязанность может устраняться.

Так, в одном из дел общество успешно оспорило в судебном порядке постановление

контролирующего органа о привлечении к административной ответственности за неоказание услуг по погрузке крупногабаритного товара. При этом суд указал, что согласно п. 22 Правил, в случае доставки крупногабаритного товара силами покупателя продавец обязан бесплатно обеспечить погрузку товара на транспортное средство покупателя. Эта норма является общей и содержится в разд. I Правил «Общие положения правил продажи отдельных видов товаров». При этом в разд. XIV Правил «Особенности продажи строительных материалов и изделий» установлены специальные нормы, которые регулируют отношения покупателя и продавца при совершении сделок по купле-продаже строительных материалов и изделий. Cуд также подчеркнул, что из положений данного раздела следует, что он устанавливает особенности продажи не только строительных материалов, но и иных товаров (лесо- и пиломатериалы, изделия из древесины и древесных материалов, металлопродукции, инструменты, строительные изделия, отделочные материалы и др.).

Из пункта 113 данного раздела Правил следует, что продавец должен обеспечить условия для вывоза этих товаров транспортом покупателя. Общество исполнило данную обязанность: магазин обеспечен телегами для отбора крупногабаритного и тяжелого товара; под магазином расположена автостоянка для автотранспорта покупателей; за кассовой зоной магазина имеется грузовой лифт, на котором покупатели доставляют выбранный товар до личного автотранспорта. При этом общество проводит предпродажную подготовку товара ( постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2013 по делу № А41-11262/13 ).

Позиция, изложенная в приведенном судебном акте, выглядит весьма противоречивой, поскольку разд. XIV «Особенности продажи строительных материалов и изделий» не устанавливает явного правила о том, что погрузка продаваемых строительных материалов и изделий не входит в обязанности продавца.

Цитата: «Продавец должен обеспечить условия для вывоза лесных и строительных материалов транспортом покупателя» (п. 113 Правил).

Однако ретейлерам необходимо иметь в виду рассмотренную выше позицию суда, так как она позволит избежать привлечения к административной ответственности за нарушение правил продажи отдельных видов товаров.

Определение крупногабаритного товара есть в подзаконных актах

Представляется, что сложность в верном вменении обязанности по погрузке товара при его реализации на условиях самовывоза, заключается, в том числе, в отсутствии в действующем законодательстве РФ легального определения понятия «крупногабаритный товар». Это, в свою очередь, ведет к неоднозначным подходам при разрешении вопроса, в обязанности какой из сторон сделки входит осуществление работ по погрузке товара. Здесь стоит сказать, что определение крупногабаритного товара в некоторых странах закреплено на законодательном уровне. К примеру, в соответствии со ст. 1 Закона Республики Беларусь от 09.01.2002 № 90-З «О защите прав потребителей» под крупногабаритным понимается товар, размер которого в сумме трех измерений (высота, ширина, длина) превышает 150 см.

Безусловно, понятие «крупногабаритный товар» является оценочным. В случае доведения до суда вопроса о платности совершения погрузочных работ, последний будет оценивать данное понятие по внутреннему убеждению. Однако представляется, что для определения понятия крупногабаритного товара можно использовать один из следующих подходов, применяемых в рамках различных видов перевозок.

Так, согласно п. 23.4. Правил дорожного движения крупногабаритный груз определяется как груз, выступающий за габариты транспортного средства спереди и сзади более чем на 1 м или сбоку более чем на 0,4 м от внешнего края габаритного огня ( постановление Правительства РФ от 23.10.1993 № 1090 (в ред. от 20.04.2015) «О Правилах дорожного движения»).

В правилах перевозок пассажиров, багажа и грузобагажа железнодорожным транспортом, в целях оказания услуг по хранению ручной клади под крупногабаритными вещами понимается имущество, размер которого в сумме трех измерений (длине, ширине и высоте) превышает 180 см ( приказ Минтранса России от 19.12.2013 № 473 «Об утверждении Правил перевозок пассажиров, багажа, грузобагажа железнодорожным транспортом»).

Согласно Правилам пользования Московским Метрополитеном дополнительная плата взимается за провоз багажа, размер которого в сумме трех измерений (длина, ширина и высота) находится в пределах от 121 см до 150 см. (утв. постановлением Правительства Москвы от 16.09.2008 № 844-ПП ).

А в Правилах пользования наземным городским транспортом общего пользования (трамваями, троллейбусами, автобусами) в г. Москве закреплено, что дополнительная плата взимается за

провоз ручной клади, превышающей по сумме трех измерений (высота, длина, ширина) 120 см (утв. постановлением Правительства Москвы от 02.09.2008 № 797-ПП (в ред. постановлений Правительства Москвы от 20.11.2012 № 663-ПП, от 18.02.2014 № 55-ПП, от 27.08.2014 № 483-ПП)).

Закрепленные в указанных документах определения крупногабаритной вещи значительно отличаются между собой, что вводит дополнительную неопределенность в толкование указанного термина, а следовательно, и к потенциальной возможности формирования различных позиций в судебной практике.

Более того, нельзя не отметить, что Правила регулируют отношения, возникающие между предпринимателем и потребителем. Данный вывод правомерен на основании ст. ст. 1, 26.2. Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон № 2300-1).

Цитата: «Правительство Российской Федерации вправе издавать для потребителя и продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) правила, обязательные при заключении и исполнении публичных договоров (договоров розничной купли-продажи, энергоснабжения, договоров о выполнении работ и об оказании услуг)» ( ст. 1 Закона № 2300-1).

Участниками отношений, связанных с реализацией отдельных видов товара, могут быть юридические лица и индивидуальные предприниматели. Соответственно, действует общее правило, установленное ГК РФ, а именно: если иное не предусмотрено соглашением сторон, при реализации товара юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю на условиях самовывоза (выборка товара), продавец не обязан на безвозмездной основе осуществлять погрузку товара в транспортное средство покупателя.

Подытоживая сказанное, можно заключить, что при реализации товара на условиях самовывоза (выборки товара) обязанность по погрузке товара для последующей его транспортировки, если иное не предусмотрено соглашением сторон, осуществляется за счет активных действий самого покупателя. Исключением являются частные случаи, которые проявляются в рамках Закона №

2300-1.

1 Международные правила толкования торговых терминов «Инкотермс 2010». URL: http://www.iccwbo.org/products-and-services/trade-facilitation/incoterms-2010/the-incoterms-rules/ (дата обращения: 13.05.2015).

Кто должен загрузить крупногабаритный товар, если поставка согласована на условиях самовывоза?

Покупатель осуществляет погрузку своими силами

Продавец осуществляет погрузку за согласованную сторонами плату

ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ СПОРЫ

Козлов Максим Александрович

заместитель начальника юридического отдела ООО «Газпром межрегионгаз Белгород»

Татьяна Валерьевна Жукова

помощник судьи Арбитражного суда Белгородской области

Кто имеет право на льготный выкуп земельного участка

В каких случаях площадь выкупаемого участка будет уменьшена Что делать в случае завышения выкупной цены

Выкуп находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, ранее предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, до сих пор является актуальной проблемой для многих землепользователей. Во многом это связано с уклонением уполномоченных органов от предоставления земельных участков в собственность по различным основаниям и неясной для многих хозяйствующих субъектов перспективы оспаривания подобных действий. Тем не менее суды во многих случаях идут навстречу землепользователям, в том числе в вопросах льготного выкупа земельных участков. Упорядочить данные правоотношения призваны и вступившие в 2015 году изменения в Земельный кодекс РФ. Однако насколько данные поправки изменят сложившуюся практику работы госорганов, можно будет оценить только по прошествии определенного периода времени.

Право на переоформление земельного участка осталось и после 1 июля 2012 года

Выкуп в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования (п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137ФЗ (ред. от 23.06.2014) «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (далее — Вводный закон)) и выкуп земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости (ст. 36 ЗК РФ в ред. до 01.03.2015, в настоящее время — гл. v. 1 ЗК РФ) являются различными правоотношениями.

В первом случае предусмотрены специальные условия приобретения земли в частную собственность:

наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования;

ограничение по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования.

Для приобретения земли в частную собственность должны быть другие условия, а именно:

наличие титула права собственности на здание, строение, сооружение;

исключительный характер права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости.

Поскольку правоотношения являются различными, ограничения и условия, установленные ЗК РФ в части выкупа земельного участка, не подлежат применению. Например, если на земельном участке, принадлежащем на праве собственности, нет объекта недвижимости, это не является препятствием для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности (постановление Президиума ВАС РФ от 21.03.2006 по делу № А41-К1-1979/05).

Эту правовую позицию последовательно поддерживают арбитражные суды и по настоящее время

(определения ВАС РФ от 30.03.2010 № ВАС-3722/10, от 12.10.2011 по делу № А35-7365/2010;

постановления ФАС Центрального округа от 24.12.2012 по делу № А35-15184/2011, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2013 по делу № А08-127/2013).

Еще одним видом льготного выкупа является выкуп арендатором земельного участка, переоформившим свое право бессрочного (постоянного) пользования на право аренды до 01.07.2012.

Такая возможность была предоставлена п. 2.2 ст. 3 Вводного закона. При этом такой участок после 01.07.2012 должен быть предоставлен по льготной цене, установленной субъектами РФ в пределах: 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах

с численностью населения свыше 3 млн человек; 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами РФ цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

В связи с установлением п. 2 ст. 3 Вводного закона обязанности осуществить переоформление права бессрочного (постоянного) пользования до 01.07.2012, возникает вопрос о возможности

выкупа земельного участка в собственность на указанном основании после 01.07.2012.

Представляется, что в данном случае наиболее обоснованным является толкование законодательства, данное в одном из постановлений Арбитражного суда Центрального округа.

Суд округа посчитал ошибочным вывод судов о том, что после 01.07.2012 утрачена возможность преимущественного получения земельных участков в собственность или заключения договора аренды на условиях, предусмотренных ч. 1 и ч. 2 ст. 2 Вводного закона.

Согласно п. 2 ст. 3 Вводного закона юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01.07.2012 в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ (в ред. до 01.03.2015). Из данного пункта ст. 3 Вводного закона вытекает и право лица, владеющего правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на его переоформление. Установленная законом дата определяет срок для исполнения обязанности по переоформлению такого права, но не может рассматриваться как срок, наступление которого влечет утрату права на его переоформление.

Более того, КоАП РФ дополнен ст. 7.34, устанавливающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность. Данная статья КоАП применяется с 01.01.2013.

Цитата: «Использование земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицом, не выполнившим в установленный федеральным законом срок обязанности по переоформлению такого права на право аренды земельного участка или по приобретению этого земельного участка в собственность, — влечет наложение административного штрафа в размере от 20 тысяч до 100 тысяч рублей» (ст. 7.34 КоАП РФ).

Из этого следует, что после 01.07.2012 лица, владеющие правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, по-прежнему вправе переоформить такое право (в противном случае введение с 01.01.2013 административной ответственности за непереоформление указанного права не имело бы правового смысла, поскольку привлечение к административной ответственности за неисполнение обязанности, которую нельзя по закону исполнить, недопустимо) (постановление АС Центрального округа от 15.10.2014 по делу № А35-10479/2013).

Однако необходимо иметь в виду, что период выкупа по льготной цене государственных или муниципальных земельных участков коммерческими организациями — собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности и не относящихся к линейным объектам, закончился 01.07.2012 (ст. ст. 1, 2, п. 2 ст. 3 Вводного закона) (постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 по делу № А41-44318/12).

Цитата: «С 1 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона, в случаях, если: в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта» (п. 2.2 ст. 3 Вводного закона).

В связи с окончанием 01.07.2012 срока выкупа земельных участков по льготной цене, расчет выкупной цены после 01.07.2012 осуществляется в соответствии с правилами, предусмотренными п. п. 1.1, 1.2 ст. 36 ЗК РФ (после 01.03.2015 — гл. v. 1 ЗК РФ), и не может превышать размер кадастровой стоимости указанного участка (определение ВАС РФ от 28.05.2014 по делу № А76-7285/2013, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2014 по делу № А08-3137/2014).

Сельскохозяйственные земли могут предоставляться бесплатно

Выкуп земель сельскохозяйственного назначения является отдельным правоотношением, которое регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Исключением является оборот участков, предоставленных из земель сельхозназначения гражданам для жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также участков, занятых зданиями, строениями,

сооружениями (п. п. 6, 7 ст. 27 ЗК РФ).

Приобретение сельскохозяйственными организациями, а также крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Вводным законом. Земельные участки из земель сельхозназначения приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта РФ в размере не более 15% кадастровой стоимости сельхозугодий. Иногда в законах субъекта РФ предусматриваются случаи бесплатного предоставления участков из земель сельхозназначения.

Состав таких земель определен исходя из той роли, которую земля играет в сельскохозяйственном производстве. Например, сельхозугодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельхозпродукции. При этом учитываются особые требования, предъявляемые владельцам земель сельхозназначения в отношении сохранения сельхозугодий (п. 2 ст. 77 ЗК РФ).

Таким образом, принадлежность участка к землям сельхозназначения предопределяет необходимость учета требований специального законодательства при решении вопроса о его предоставлении в собственность (постановление ФАС Центрального округа от 13.02.2014 по делу № А68-2273/2013, определение ВАС РФ от 09.06.2014 № ВАС-6365/14).

Правопреемники тоже могут требовать льготного выкупа участка

После установления разновидности правоотношения возникает вопрос о его субъектном составе,

ив первую очередь, относится ли требующее выкупа лицо к лицам, имеющим на это законное право. В частности, это касается случаев, когда лицо, обратившееся за выкупом, является не первоначальным обладателем прав на землю, а приобрело право на недвижимое имущество

иучасток в порядке сингулярного правопреемства (по цепочке сделок).

Правовая действительность такова, что даже после вступления в силу ЗК РФ в 2001 году участники гражданского оборота осуществляли отчуждение объектов недвижимого имущества, зачастую не оформляя прав на землю.

Судебная практика выработала подход, согласно которому правопреемники, получившие недвижимое имущество как в ходе универсального правопреемства, так и в результате сингулярного (в результате сделок), обладают правами на применение льготного порядка, как и первоначальные правообладатели.

Конституционный суд РФ разъяснил, что любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок (п. 3 определения от 01.10.2009 № 1129-О-О). Ограничительное толкование положения п. 1 ст. 2 Вводного закона привело бы к нарушению принципа равенства в отношении собственников недвижимого имущества, закрепленного в ст. 19 Конституции РФ.

Для приобретения собственником объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, определенной п. 1 ст. 2 Вводного закона, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий. Любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного (муниципального) образования, имеет право на получение земельного участка на льготных условиях независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.

Указанная правовая позиция также была изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2009 № 14649/08 и поддерживается арбитражной практикой по настоящее время

(постановление ФАС Центрального округа от 08.05.2014 по делу № А54-6110/2012), в том числе и в случае преобразования земельного участка в виде выдела или раздела (постановление ФАС Центрального округа от 04.02.2014 по делу № А35-7853/2012).

Что касается земельных участков, договоры аренды в отношении которых были заключены ввиду переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, полагаем, что необходимо руководствоваться следующим.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу данное лицо приобретает право на использование части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ).

Цитата: «Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке,

не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости» (п. 3 ст. 552 ГК РФ).

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (абз. 2 п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Таким образом, если к лицу перешло право собственности на объекты недвижимости, находящиеся на арендуемом земельном участке, к нему переходят и права предыдущего арендатора, в том числе на выкуп земельного участка в соответствии с льготным порядком.

Судебная практика также исходит из того, что нормы п. 2.2 ст. 3 Вводного закона не предусматривают ограничений в отношении лиц, которые не являлись непосредственными

правообладателями постоянного (бессрочного) пользования указанными земельными участками, а приобрели право аренды в связи с покупкой объектов недвижимости по сделке или цепочке сделок.

Так, в одном из дел кассационный суд указал, что если лицо, требующее выкупа, отвечает иным требованиям указанной нормы Вводного закона, выкупная цена участка должна составить 2,5% его кадастровой стоимости (постановление АС Центрального округа от 12.09.2014 по делу № А35-10888/2013).

Госорганы не вправе изменять площадь выкупаемого участка

Когда определены субъекты договора купли-продажи, необходимо определить характеристики объекта купли-продажи — земельного участка. В основном проблемы возникают в процессе определения границ и площади земельного участка.

Так, на практике возможно возникновение двух ситуаций: земельный участок, подлежащий выкупу, не прошел межевание и не поставлен на кадастровый учет; имеется кадастровый паспорт на выкупаемый земельный участок.

В первом случае необходимо проведение процедуры межевания земельного участка, во втором — такая обязанность отсутствует. Рассмотрим каждую этих ситуаций в отдельности.

Если земельный участок не прошел кадастровый учет, законодательство предоставляет заявителю право требовать от уполномоченного органа предоставления схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории (п. 7 ст. 36

ЗК РФ в ред. до 01.03.2015. п. 3 ст. 11.10 ЗК РФ).

В случае отказа или уклонения от совершения данных действий они могут быть оспорены в судебном порядке (определение ВС РФ от 24.11.2014 по делу № А40-143594/13). Суды, рассматривая данные категории дел, исходят из необходимости отсутствия пересечений

со смежными земельными участками, выхода за красные линии, а также отсутствия нарушения других установленных вышеуказанным пунктом условий (определение ВАС РФ от 22.05.2014 по делу № А73-4609/2013, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.05.2014 по делу № А32-35728/2011).

Кроме того, в настоящее время подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования путем раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, может быть обеспечена указанным юридическим лицом. Аналогичная норма предусмотрена и для земельных участков, предоставленных гражданину или юридическому лицу на праве аренды или безвозмездного пользования (п. 6 ст. 11.10 ЗК РФ).

Земельная площадь фактически используемого земельного участка, право на который не оформлялось ранее, может быть существенно изменена.

Президиум ВАС РФ сформулировал позицию, согласно которой исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

Для целей реализации этого права собственник объекта недвижимости обеспечивает за свой счет выполнение в установленном порядке кадастровых работ. При их проведении путем составления