Вопрос 1. Какие правоотношения можно выделить в изложенной ситуации?

1. Земельно-правовые отношения:

1. По поводу земельных участков, являющихся недвижимостью, объектами права собственности и иных земельных прав, оборота ЗУ (вторая группа из классификации Крассова)

2. Организационного характера – государственная регистрация прав на ЗУ

2. Гражданско-правовые отношения – отношения в связи с заключением договора купли-продажи ЗУ.

Вопрос 2. Требуется ли заключение договора во исполнение акта органа государственной власти для возникновения права собственности на землю?

Да, требуется.

Это следует из содержания статьи 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»:

Статья 3

1. Права на землю, не предусмотренные статьями 15,20 - 24 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежат переоформлению со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

2.6. Принятие решения о предоставлении земельного участка в собственность или аренду, заключение договора купли-продажи или договора аренды земельного участка при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи осуществляются при наличии кадастрового паспорта земельного участка или кадастровой выписки о земельном участке, полученной исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, в органе кадастрового учета.

Также, в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 (пункт 4), сказано, что публично-правовое образование обязано направить проект договора купли-продажи заявителю. Отказ от его заключения собственник должен мотивировать наличием уважительных причин¹. Покупатель в последующем может предъявить требованием о понуждении к заключению договора.

4. В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.

Вопрос 3. Правомерна ли позиция областного Министерства имущественных отношений относительно недействительности собственного Распоряжения в связи с изменениями в законодательстве в части перераспределения компетенции по предоставлению земельных участков?

Нет, не правомерна. В российской правовой системе действует принцип, согласно которому закон, по общему правилу, не имеет обратной силы – вновь принятый закон регулирует только те отношения, которые возникли после вступления в силу. В нашем случае правоотношения по переоформлению права на земельный участок возникли в 2005 году, заключение договора не является важным элементом юридического состава с точки зрения земельных правоотношений, о чем можно утверждать на основании примечания к статье 3 Вводного закона к ЗК РФ. Там указано, что переоформление включает в себя: подачу заявления, принятие решения органом и государственную регистрацию права. Таким образом, данное правоотношение должно регулироваться старым законом, несмотря на то, что вступил в силу новый.

Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации»:

Статья 3

Примечание. Для целей настоящей статьи, за исключением предусмотренных пунктом 9.1 настоящей статьи случаев, переоформление права на земельный участок включает в себя:

подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права в соответствии с настоящей статьей или подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на праве, предусмотренном статьями 15 или 22 Земельного кодекса Российской Федерации, при переоформлении этого права в соответствии с пунктами 2 и 5 настоящей статьи;

принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотреннымистатьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, о предоставлении земельного участка на соответствующем праве;

государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".