Тема 4, Задача 1.

Закрытое акционерное общество «Инвест-контакт» обратилось в областное Управление Федеральной регистрационной службы с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок, приобретенный им по договору купли-продажи с региональным учреждением Российского фонда федерального имущества. Однако регистрационная служба отказала в регистрации по причине отсутствия у ЗАО права на выкуп данного земельного участка, утраченного им в связи с заключением ранее договора аренды.

В 2004 году общество как собственник нежилых зданий, расположенных на спорном земельном участке, решило взять его в аренду. Спустя год территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом предоставило данный участок в собственность ЗАО.

1. В чем заключается содержание исключительного права собственника недвижимости на приобретение соответствующего земельного участка?

Ст. 36 ЗК:

1. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

2. Является ли договор аренды земельного участка препятствием для его выкупа?

Здесь два варианта:

1. Нет, не является, если договор аренды земельного участка заключен до введения в действие ЗК РФ в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

2. Да, является, если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

( пункт 7 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11

"О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства")

НО было известное дело: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26 марта 2007 г. по делу № А17-1826/2006, в котором суд отклонил данный 7-ой пункт ВАС и признал отказ в регистрации незаконным!

Мотивировка: Из абзаца 3 пункта 7 постановления следует, что если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка.

Предприниматель реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, однако это не лишает права собственника земельного участка распорядиться принадлежащим ему имуществом в общем порядке. Названные разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации определяют исключительное право собственника здания, но не регулируют права собственника земельного участка.

На остальные вопросы нет смысла отвечать, задача уже решена.

Если что, дополнительно мотивировочная часть суда, в которой есть и ответы на последние вопросы:

Согласно статье 17 Закона о госрегистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, и договоры в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством.

Правоустанавливающие документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав в Единый государственный реестр прав (статья 18 Закона о госрегистрации).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом и собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Вопросы приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, в отношении собственников недвижимости регулируются статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Издание постановления от 30.03.2005 N 224 о продаже Ершовой В.В. спорного земельного надела, отнесенного к территории муниципального образования, произведено в рамках полномочий, предоставленных положениями действующего земельного законодательства. Договор купли-продажи от 30.03.2005 со стороны продавца заключен Комитетом, уполномоченным на совершение сделок купли-продажи земельных участков. Постановление главы администрации города Кохмы в установленном законом порядке не оспорено и не отменено.

Задача 3.

При рассмотрении вопроса о выделении земельного участка под строительство подземного гаража, на территории, примыкающей к жилым домам, администрация г. Хабаровска издала постановление, не выяснив предварительно мнение граждан, интересы которых затрагиваются данным актом.

Граждане, проживающие в близлежащих домах, возражали против строительства гаража. Из коллективного заявления, адресованного администрации города, следует, что собрание жильцов по данному поводу не проводилось. Из материалов дела также следует, что гараж не включен в плановую застройку города.

Ответ:

Суд должен признать недействительным постановление главы администрации города Хабаровска.

Вообще, задача - это старая. Всё взято из этого дела: Постановление Президиума ВАС РФ от 14.05.1996 N 2605/95 (38-1312-95) Гаражно - строительному кооперативу отказано в иске о признании недействительным постановления главы городской администрации об отмене решения о предоставлении кооперативу земельного участка для строительства гаража, поскольку материалами дела подтвердилась законность оспариваемого постановления главы городской администрации.

Раньше была 28 статья ЗК РСФСР, которая была нарушена.

Местные Советы народных депутатов информируют население о возможном (предстоящем) предоставлении земель для размещения объектов, деятельность которых затрагивает его интересы, и выясняют мнение граждан через местные референдумы, собрания, сходы граждан, иные формы непосредственной демократии.

Сейчас новый ЗК, но и там есть норма, по которой при предоставлении земельного участка для строит-ва нужно проинформировать население, что сделано не было! Итак ,пункт 3 ст. 31 ЗК:

3. Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.